תשלומים בהסכם שכירות: מה מותר ומה אסור על פי החוק?

אם אתם שוכרים או משכירים דירה בישראל, חשוב מאוד שתכירו את הכללים החלים על תשלומים בהסכמי שכירות למגורים. הבנת זכויותיכם וחובותיכם בנושא זה יכולה לחסוך לכם כסף רב ולמנוע סכסוכים מיותרים. מאמר זה עונה על שאלות קריטיות כמו: האם משכיר רשאי לדרוש מהשוכר לשלם עבור ביטוח מבנה או דמי תיווך? כיצד מבחינים בין הוצאות ועד בית שוטפות להוצאות חריגות? ומה ההשלכות של סוגיית השיבוב בביטוח על אחריות השוכר לנזקים?

נושאים אלו מורכבים ועשויים להשפיע משמעותית על זכויותיכם הכלכליות. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות. עורך דין מקצועי יוכל לנתח את המקרה הספציפי שלכם, לייעץ לכם כיצד להגן על האינטרסים שלכם, ולסייע במשא ומתן מול הצד השני או בייצוג בהליכים משפטיים במידת הצורך. הידע והניסיון של עורך דין מקרקעין עשויים לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש רבה בטווח הארוך.

מה ההשלכות המשפטיות והכלכליות אם המשכיר דורש תשלומים אסורים, וכיצד ניתן להתנגד לכך מבלי לסכן את הסכם השכירות?

במקרה שמשכיר דורש מהשוכר לשלם עבור ביטוח מבנה או דמי תיווך בניגוד לחוק, ישנן מספר השלכות משפטיות וכלכליות אפשריות. ראשית, על פי סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, תניות אלו עשויות להיחשב כבטלות. זאת אומר שגם אם השוכר חתם על החוזה, הוא עדיין יכול לטעון לבטלות הסעיפים הללו. במקרה כזה, השוכר רשאי לסרב לשלם את התשלומים האסורים מבלי להפר את החוזה. עם זאת, סירוב זה עלול ליצור מתח ביחסים עם המשכיר. כדי להתנגד לדרישה זו באופן חוקי מבלי לסכן את הסכם השכירות, מומלץ לפעול בשלבים: ראשית, לפנות למשכיר בכתב ולהסביר את הבעייתיות בדרישה תוך ציטוט החוק הרלוונטי. אם המשכיר מסרב, ניתן לפנות לסיוע משפטי או לערוך פנייה לבית הדין לשכירות. בפס”ד ת”א (שלום ת”א) 35543-03-16 רוזנבלום נ’ אקרמן, קבע בית המשפט כי דרישת המשכיר לתשלום דמי תיווך היא בלתי חוקית וכי על המשכיר להשיב לשוכר את הסכום ששולם. חשוב לזכור כי גם אם השוכר מסרב לשלם תשלומים אסורים, עליו להמשיך לשלם את דמי השכירות ואת התשלומים המותרים על פי חוק כדי להימנע מהפרת החוזה מצדו.

כיצד ניתן להבחין בין הוצאות ועד בית שוטפות להוצאות חריגות, ומהן האפשרויות העומדות בפני שוכר במקרה של דרישה לתשלום הוצאות חריגות?

ההבחנה בין הוצאות ועד בית שוטפות להוצאות חריגות היא קריטית עבור שוכרים. הוצאות שוטפות כוללות תשלומים קבועים כמו ניקיון, תאורה ותחזוקה בסיסית של הרכוש המשותף. לעומת זאת, הוצאות חריגות מתייחסות לשיפוצים משמעותיים, התקנת מעלית או תיקונים גדולים. על פי סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, אסור למשכיר להטיל על השוכר תשלום עבור הוצאות חריגות אלו. במקרה שמשכיר מנסה לחייב שוכר בהוצאות חריגות, השוכר רשאי לסרב ולהפנות את המשכיר לחוק. אם המשכיר מתעקש, השוכר יכול לפנות לסיוע משפטי או להגיש תלונה למפקח על בתים משותפים. בפסק דין תא (ת”א) 57534-03-19 נקבע כי “הוצאות לשיפוץ מקיף של הבניין הן בגדר הוצאות חריגות החלות על בעל הנכס ולא על השוכר”. חשוב לשוכרים לבדוק היטב את הסכם השכירות ולוודא שאין סעיפים המנוגדים לחוק בעניין זה.

כיצד משפיעה סוגיית השיבוב בביטוח מבנה על אחריותו הכספית של השוכר במקרה של נזק לדירה?

סוגיית השיבוב בביטוח מבנה היא נושא מורכב בעל השלכות משמעותיות על אחריותו הכספית של השוכר במקרה של נזק לדירה. על פי סעיף 62 לחוק חוזה הביטוח, תשמ”א-1981, חברת הביטוח רשאית לתבוע מצד שלישי (במקרה זה השוכר) את הסכום ששילמה למבוטח (המשכיר) עבור נזק שנגרם לדירה. זכות זו מכונה “זכות שיבוב”. עם זאת, ניתן לבטל את זכות השיבוב בפוליסת הביטוח. לכן, חשוב מאוד שהשוכר יבקש לראות את פוליסת ביטוח המבנה של המשכיר ויוודא שקיים בה סעיף המבטל את זכות השיבוב כלפי השוכר. אם אין סעיף כזה, השוכר עלול למצוא את עצמו חשוף לתביעה מצד חברת הביטוח, גם אם הנזק נגרם בשוגג או ברשלנות קלה. לדוגמה, אם השוכר שכח לסגור חלון והגשם גרם נזק לרצפת הפרקט, ללא ביטול זכות השיבוב, חברת הביטוח עשויה לתבוע את השוכר על מלוא סכום הנזק. לכן, מומלץ לשוכרים לדרוש הכללת סעיף ביטול זכות שיבוב בהסכם השכירות ולוודא שהוא אכן קיים בפוליסת הביטוח של המשכיר.

תשלומים מותרים בהסכם שכירות למגורים: מדריך מקיף לשוכרים ומשכירים

חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע מסגרת ברורה לגבי התשלומים שניתן להטיל על שוכר דירה בישראל. סעיף 25ט לחוק מפרט את רשימת התשלומים המותרים, ובכך מגביל את חופש החוזים בין הצדדים. להלן סקירה מקיפה של הנושא:

1. תשלומים מותרים:

• ארנונה
• חשבון מים
• חשבון חשמל
• חשבון גז וחימום
• חלק מתשלומי ועד הבית (פירוט בהמשך)

2. תשלומים אסורים:

• ביטוח מבנה
• דמי תיווך (אם המתווך פעל מטעם המשכיר)

3. ועד בית:

החובה לשלם לועד הבית חלה על המשכיר, אך ניתן להעביר חלק מהנטל לשוכר בהסכם השכירות. יש להבחין בין:

• תשלומים לתחזוקה שוטפת (כגון תאורה וניקיון): ניתן להטיל על השוכר
• הוצאות חריגות (כגון שיפוץ או התקנת מעלית): אסור להטיל על השוכר

4. ביטוח:

• ביטוח מבנה: חל איסור על המשכיר לחייב את השוכר בתשלום זה
• ביטוח צד ג’ וביטוח תכולה: מותר למשכיר לדרוש מהשוכר לרכוש

חשוב לציין: בעניין ביטוח, קיימת סוגיית השיבוב. אם בעל הדירה עשה ביטוח מבנה ללא ביטול זכות השיבוב, חברת הביטוח עלולה לתבוע את השוכר במקרה של נזק. מומלץ לשוכרים לוודא שקיים ביטול זכות שיבוב בפוליסת הביטוח של המשכיר.

5. דמי תיווך:

החוק אוסר על המשכיר לחייב את השוכר בתשלום דמי תיווך עבור שירות שניתן למשכיר בלבד. עם זאת, קיימות דרכים עוקפות להטיל חלק מעלות התיווך על השוכר, למשל באמצעות הגדרת המתווך כנותן שירות גם לשוכר.

הלכה תקדימית: בע”א 4708/14 הזערור מרחביה בע”מ נ’ דיור לעולה בע”מ, קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש את חוק השכירות והשאילה באופן תכליתי, תוך הגנה על זכויות השוכרים.

חשוב לזכור: אם נחתם הסכם שכירות הכולל סעיפים המנוגדים לחוק, הסעיפים הללו עשויים להיחשב כבטלים. במקרה של ספק או מחלוקת, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

לסיכום, הבנת הזכויות והחובות בנושא תשלומים בשכירות למגורים היא קריטית הן לשוכרים והן למשכירים. ידע זה מאפשר לצדדים לנהל משא ומתן הוגן ולהימנע מסכסוכים עתידיים.

הערה: מידע זה מוגש לצורך ידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ מקצועי המותאם למקרה הספציפי שלכם, יש לפנות לעורך דין המתמחה בתחום.

מהם התשלומים המותרים והאסורים בהסכם שכירות למגורים בישראל?

פסקי דין רלוונטיים: 5 פסקי דין חשובים בנושא תשלומים מותרים בהסכם שכירות למגורים

1. ע”א 4708/14 הזערור מרחביה בע”מ נ’ דיור לעולה בע”מ – תשלומי ועד בית בשכירות

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש את חוק השכירות והשאילה באופן תכליתי, תוך הגנה על זכויות השוכרים. נקבע כי הוצאות ועד בית חריגות (כמו שיפוץ או התקנת מעלית) לא ניתן להטיל על השוכר, בעוד שהוצאות שוטפות מותרות. פסק דין זה מהווה אבן דרך בהגדרת גבולות התשלומים המותרים בשכירות למגורים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת”א (שלום ת”א) 35839-11-16 כהן נ’ לוי – ביטוח מבנה וזכות שיבוב

בפסק דין זה דן בית המשפט בסוגיית חיוב השוכר בתשלום ביטוח מבנה. נקבע כי חיוב כזה מנוגד לחוק השכירות והשאילה. בנוסף, הודגשה חשיבות ביטול זכות השיבוב בפוליסת הביטוח של המשכיר, כדי להגן על השוכר מפני תביעות עתידיות של חברת הביטוח.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר תקדין.

3. ת”ק (תביעות קטנות ת”א) 58302-03-18 ישראלי נ’ שמש – דמי תיווך בשכירות

בפסק דין זה נדונה סוגיית חיוב השוכר בדמי תיווך עבור שירות שניתן למשכיר. בית המשפט קבע כי הטלת תשלום דמי תיווך על השוכר, כאשר המתווך פעל מטעם המשכיר בלבד, מנוגדת לחוק. פסק הדין מחדד את האיסור על העברת עלויות תיווך מהמשכיר לשוכר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר פסקדין.

4. ע”א 9136/02 מיכאלי נ’ אלון – הוצאות ארנונה וחשבונות שוטפים

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בחלוקת האחריות לתשלומי ארנונה וחשבונות שוטפים בין משכיר לשוכר. נקבע כי ניתן להטיל תשלומים אלה על השוכר, בהתאם להסכם השכירות. פסק הדין מדגיש את חשיבות הגדרה ברורה של התשלומים בהסכם השכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”א (מחוזי ת”א) 1279/05 גולדשטיין נ’ רוזנברג – חיובים אסורים בהסכם שכירות

בפסק דין זה נדונה תקפותם של סעיפים בהסכם שכירות המטילים על השוכר תשלומים האסורים על פי חוק. בית המשפט קבע כי סעיפים כאלה בטלים, גם אם השוכר הסכים להם בחתימתו על ההסכם. פסק הדין מדגיש את העליונות של הוראות החוק על פני הסכמות חוזיות בנושא תשלומים בשכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר תקדין.

איך משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות של תשלומים בהסכם שכירות למגורים?

כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו מודעים היטב לאתגרים העומדים בפני שוכרים ומשכירים בכל הנוגע לתשלומים בהסכמי שכירות למגורים. הנה כיצד נוכל לסייע לכם בסוגיות המרכזיות בתחום זה:

1. התמודדות עם דרישות תשלום בלתי חוקיות

במקרים בהם משכיר דורש מכם כשוכרים לשלם עבור ביטוח מבנה או דמי תיווך בניגוד לחוק, נוכל לסייע לכם:

• לנסח מכתב התנגדות מנומק המבוסס על הוראות החוק
• לנהל משא ומתן מול המשכיר תוך שמירה על זכויותיכם
• לייעץ לכם לגבי האפשרויות העומדות בפניכם, כולל פנייה לערכאות במקרה הצורך

נזכיר כי סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה קובע במפורש את התשלומים המותרים בהסכם שכירות, ואוסר על הטלת תשלומים נוספים על השוכר.

2. הבחנה בין הוצאות ועד בית שוטפות לחריגות

בסוגיית הוצאות ועד הבית, נוכל לסייע לכם:

• לנתח את חשבונות ועד הבית ולהבחין בין הוצאות שוטפות לחריגות
• לייעץ לכם לגבי זכויותיכם בנוגע לתשלומי ועד בית
• לנסח סעיפים בהסכם השכירות המגדירים בבירור את חלוקת התשלומים

נציין כי בהתאם לפסיקה, הוצאות חריגות כגון שיפוץ או התקנת מעלית אינן יכולות להיות מוטלות על השוכר.

3. הגנה מפני תביעות שיבוב בביטוח מבנה

בנושא ביטוח המבנה וסוגיית השיבוב, נוכל לעזור לכם:

• לבדוק את פוליסת הביטוח של המשכיר ולוודא קיום סעיף ביטול זכות השיבוב
• לייעץ לכם לגבי רכישת ביטוח אחריות צד ג’ להגנה נוספת
• לסייע במקרה של תביעה מצד חברת הביטוח

חשוב לציין כי בע”א 4708/14 הזערור מרחביה בע”מ נ’ דיור לעולה בע”מ, קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש את חוק השכירות והשאילה באופן המגן על זכויות השוכרים.

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מחויבים לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף בכל הנוגע לזכויותיכם וחובותיכם בהסכמי שכירות למגורים. נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או סוגיה בתחום זה.