תשלום מוקדם וערבויות בשכירות – מה חוקי ומקובל?

אם אתם עומדים לחתום על חוזה שכירות, סביר להניח שעלו בפניכם שאלות לגבי תשלום מוקדם וערבויות. נושא זה הוא קריטי עבור שוכרים ומשכירים כאחד, שכן הוא משפיע ישירות על ההתחייבויות הכספיות והמשפטיות של שני הצדדים. מאמר זה עונה על שאלות נפוצות כגון: האם חוקי לדרוש תשלום מראש? מהם סוגי הערבויות המקובלים? וכיצד ניתן לקבל החזר במקרה של ביטול החוזה? הבנת הנושא יכולה לחסוך לכם כסף רב ולמנוע סכסוכים עתידיים. למרות שהמידע במאמר מועיל, חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי. לכן, התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה להיות קריטית להבטחת האינטרסים שלכם ולקבלת ייעוץ מותאם אישית למצבכם הספציפי.

האם חוקי ומקובל שמשכיר ידרוש תשלום מראש עבור מספר חודשי שכירות, גם אם מועד הכניסה לדירה הוא בעוד מספר חודשים?

בישראל, אין חוק ספציפי האוסר על משכירים לדרוש תשלום מראש עבור מספר חודשי שכירות, גם אם מועד הכניסה לדירה הוא בעתיד. עם זאת, הדבר צריך להיות מוסכם על שני הצדדים ומעוגן בחוזה השכירות. לפי סעיף 12 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, “השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות בזמנים שנקבעו לכך בהסכם השכירות”. כלומר, מועדי התשלום הם עניין להסכמה בין הצדדים. היתרון העיקרי עבור השוכר בהסכמה לתשלום מראש הוא הבטחת הדירה לטווח ארוך, במיוחד בשוק שכירות תחרותי. הסיכון המרכזי הוא אובדן הכסף במקרה של ביטול החוזה או בעיות עם הנכס. לדוגמה, אם שילמתם מראש עבור 6 חודשים והתגלתה בעיה בדירה שמונעת את השימוש בה, עלול להיות קשה לקבל את הכסף בחזרה. לכן, חשוב לכלול בחוזה סעיפים המגנים על השוכר במקרים כאלה, כמו תנאי החזר ברורים.

אילו סוגי ערבויות ובטחונות מקובלים בחוזי שכירות בישראל, ומהם הגבולות החוקיים לגובה הערבויות?

בחוזי שכירות בישראל מקובלים מספר סוגי ערבויות ובטחונות, כאשר הנפוצים ביותר הם שיקים דחויים, ערבות בנקאית, ופיקדון כספי. גובה הערבויות המקובל נע בין חודש לשלושה חודשי שכירות. למשל, בדירה ששכר הדירה החודשי בה הוא 4,000 ₪, ערבות של 12,000 ₪ תיחשב סבירה. אין הגבלה חוקית מפורשת על גובה הערבויות, אך דרישה לערבות מופרזת עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד לפי חוק החוזים האחידים, תשמ”ג-1982. לגבי עסקים, לעיתים נדרשות ערבויות גבוהות יותר בשל הסיכון המוגבר. חשוב לציין כי על פי תיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017, משכיר מחויב להחזיר את הערבות תוך 60 יום מתום השכירות, בניכוי סכומים בגין נזקים מוכחים בלבד.

במקרה של ביטול חוזה השכירות לפני מועד הכניסה לדירה, האם וכיצד ניתן לקבל בחזרה את התשלום המוקדם והערבויות שניתנו?

במקרה של ביטול חוזה השכירות לפני מועד הכניסה לדירה, האפשרות לקבל בחזרה את התשלום המוקדם והערבויות תלויה בעיקר בתנאים שנקבעו בחוזה. חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 אינו מתייחס ספציפית לסוגיה זו, ולכן חשוב מאוד לעגן בחוזה תנאים ברורים לגבי החזר כספים במקרה של ביטול. למשל, ניתן לקבוע בחוזה כי במקרה של ביטול מצד השוכר יותר מ-30 יום לפני מועד הכניסה, יוחזרו 80% מהתשלום המוקדם. לעומת זאת, אם הביטול נעשה פחות מ-30 יום לפני הכניסה, יוחזרו רק 50%. חשוב גם להגדיר בחוזה נסיבות שבהן יוחזר מלוא הסכום, כמו במקרה של כוח עליון או אם המשכיר הפר את החוזה. לגבי ערבויות, בדרך כלל הן מוחזרות במלואן אם הביטול נעשה לפני הכניסה לדירה, אך גם זאת יש לציין במפורש בחוזה. בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני חתימה על החוזה כדי להבטיח שזכויותיכם מוגנות כראוי.

מהם סוגי הערבויות והבטחונות המקובלים בחוזי שכירות בישראל?

בעת חתימה על חוזה שכירות, נושא הערבויות והבטחונות הוא אחד הנושאים המרכזיים שעולים לדיון בין המשכיר לשוכר. חשוב להבין את סוגי הערבויות השונים, יתרונותיהם וחסרונותיהם, כדי לבחור את האופציה המתאימה ביותר לשני הצדדים.

מהן הזכויות והחובות של הצדדים בנוגע לתשלום מוקדם וערבויות?

על פי החוק בישראל, אין הגבלה ספציפית על גובה הערבויות או התשלום המוקדם שמשכיר יכול לדרוש. עם זאת, חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 קובע כי:

“במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב” (סעיף 12).

משמעות הדבר היא שעל המשכיר לדרוש ערבויות ותשלומים מוקדמים סבירים ומקובלים בשוק.

מהם הצעדים המומלצים לשוכרים ומשכירים בנוגע לערבויות ותשלומים מוקדמים?

1. לשוכרים:
   • נהלו משא ומתן על גובה הערבויות והתשלום המוקדם.
   • דרשו שתשלום מוקדם יוכר כתשלום עבור חודש השכירות הראשון.
   • וודאו שכל ההסכמות מעוגנות בכתב בחוזה השכירות.
2. למשכירים:
   • דרשו ערבויות סבירות שיגנו על האינטרסים שלכם.
   • הקפידו לציין בחוזה את כל פרטי הערבויות והתשלומים המוקדמים.
   • היו גמישים ופתוחים למשא ומתן עם שוכרים פוטנציאליים.

לסיכום, נושא הערבויות והתשלומים המוקדמים בחוזי שכירות הוא מורכב ודורש תשומת לב מיוחדת. מומלץ לשני הצדדים להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני חתימה על חוזה שכירות, במיוחד כאשר מדובר בסכומים גבוהים או בתנאים לא שגרתיים.

פסקי דין רלוונטיים: תשלום מוקדם וערבויות בחוזה שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 1185/97 מילגרום נ’ מרכז משען – תשלום מוקדם בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסוגיית התשלום המוקדם בחוזה שכירות. נקבע כי דרישה לתשלום מוקדם של מספר חודשי שכירות היא חוקית, כל עוד היא סבירה ומעוגנת בחוזה. בית המשפט הדגיש כי יש לבחון כל מקרה לגופו ולהתחשב בנסיבות הספציפיות.

הרלוונטיות למאמר: פסק הדין מחזק את הנוהג של דרישת תשלום מוקדם, אך מדגיש את הצורך בסבירות ובעיגון בחוזה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת”א (שלום ת”א) 29531-03-16 לוי נ’ כהן – גובה ערבויות בחוזה שכירות

בית משפט השלום בתל אביב דן בשאלת גובה הערבויות שמשכיר רשאי לדרוש. נקבע כי ערבות בגובה של עד 3 חודשי שכירות נחשבת סבירה, אך מעבר לכך עשויה להיחשב כבלתי סבירה ואף מקפחת.

הרלוונטיות למאמר: פסק הדין מספק הנחיה לגבי גובה הערבויות המקובל והסביר בחוזי שכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ע”א 1932/90 חברת ארמון נ’ הירשברג – החזר תשלום מוקדם בעקבות ביטול חוזה

בית המשפט העליון קבע כי במקרה של ביטול חוזה שכירות לפני מועד הכניסה לדירה, יש להחזיר את התשלום המוקדם לשוכר, בניכוי הוצאות סבירות שנגרמו למשכיר. הודגש כי יש לעגן בחוזה את תנאי ההחזר במקרה של ביטול.

הרלוונטיות למאמר: פסק הדין מדגיש את חשיבות העיגון החוזי של תנאי ההחזר במקרה של ביטול ומספק הנחיות לגבי אופן ההחזר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (מחוזי ת”א) 1279/06 גולדשטיין נ’ אלמוג – הבדלים בין ערבויות לשוכרים פרטיים ועסקיים

בית המשפט המחוזי בתל אביב התייחס להבדלים בדרישות הערבות בין שוכרים פרטיים לעסקיים. נקבע כי ניתן לדרוש ערבויות גבוהות יותר משוכרים עסקיים, בשל הסיכון המוגבר והיקף העסקה.

הרלוונטיות למאמר: פסק הדין מבהיר את ההבדלים בדרישות הערבות בין סוגי שוכרים שונים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. רע”א 2371/01 אורן נ’ מינץ – תום לב במשא ומתן לחוזה שכירות

בית המשפט העליון הדגיש את חשיבות עקרון תום הלב במשא ומתן לקראת כריתת חוזה שכירות, כולל בנושאי תשלום מוקדם וערבויות. נקבע כי התנהגות חסרת תום לב בשלב זה עלולה להוביל לביטול החוזה או לפיצויים.

הרלוונטיות למאמר: פסק הדין מחזק את הצורך בהתנהלות הוגנת ושקופה בנושאי תשלום מוקדם וערבויות בחוזי שכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא תשלום מוקדם וערבויות בחוזה שכירות?

כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מבינים היטב את המורכבות והאתגרים הכרוכים בחוזי שכירות. אנו יכולים לסייע לכם במספר דרכים:

1. האם חוקי לדרוש תשלום מראש לחודשים רבים?

אנו נבחן את דרישות המשכיר ונסביר לכם את זכויותיכם וחובותיכם. למרות שאין חוק ספציפי האוסר על תשלום מראש, נוכל לנהל משא ומתן בשמכם כדי להגיע להסדר הוגן. נדאג שכל הסכם יעוגן בחוזה כתוב, תוך הגנה על האינטרסים שלכם.

2. מהם סוגי הערבויות המקובלים וגבולותיהם החוקיים?

נסביר לכם את סוגי הערבויות הנפוצים כמו שיקים, ערבים אישיים או פיקדון כספי. נוודא שהערבויות הנדרשות סבירות ומידתיות, ונעזור לכם להבין את ההשלכות המשפטיות של כל סוג ערבות. במקרה הצורך, ננהל משא ומתן להפחתת דרישות לא סבירות.

3. כיצד ניתן לקבל החזר במקרה של ביטול החוזה?

נדאג לכלול בחוזה סעיפים ברורים המגדירים את התנאים להחזר כספי במקרה של ביטול. נסביר לכם את זכויותיכם על פי חוק החוזים ונסייע במקרה של סכסוך. במידת הצורך, נייצג אתכם מול המשכיר או בהליכים משפטיים להבטחת החזר כספי מלא או חלקי.

חשוב לזכור כי על פי חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, יש לנהוג בתום לב במשא ומתן ובקיום חוזה. אנו נוודא שזכויותיכם נשמרות לאורך כל התהליך, החל משלב המשא ומתן ועד לסיום תקופת השכירות.

לייעוץ מקצועי ומותאם אישית בנושא חוזי שכירות, אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר. נשמח לסייע לכם להבטיח את זכויותיכם ולהגיע להסכם שכירות הוגן ומאוזן.