תמ”א 38/1: איך משפיעה על הסכמי שכירות ומה חשוב לדעת?

אם אתם בעלי דירה או שוכרים בבניין העומד לעבור תמ”א 38/1, חשוב שתבינו את ההשלכות המשפטיות על הסכמי השכירות שלכם. מאמר זה עונה על שאלות קריטיות כמו: האם בעל הדירה חייב לעדכן את השוכר על התוכניות? מהן זכויות השוכר במהלך העבודות? וכיצד לנסח סעיף בהסכם המתייחס לאפשרות של תמ”א 38/1 בעתיד? הבנת הנושא המורכב הזה יכולה להיות מכרעת עבור בעלי דירות ושוכרים כאחד. לאור מורכבות הנושא והשלכותיו הכלכליות והמשפטיות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל לספק ייעוץ מקצועי מותאם אישית למצבכם הספציפי ולהבטיח שזכויותיכם מוגנות כראוי.

תמ”א 38/1 – חיזוק ועיבוי: השלכות על הסכמי שכירות

כאשר מתוכננת תמ”א 38/1 בבניין, עולות שאלות חשובות לגבי זכויות והתחייבויות של בעלי דירות ושוכרים. להלן מספר נקודות מפתח:

1. עדכון הסכמי שכירות:

• אין חובה חוקית להכניס סעיף מיוחד בהסכם השכירות בעקבות רישום הערת אזהרה בטאבו.
• עם זאת, מומלץ לעדכן את השוכר על התוכניות העתידיות.
• ניתן להוסיף סעיף או נספח להסכם המאפשר סיום מוקדם של החוזה בהתראה מראש, במקרה של קבלת היתר בנייה.

2. פינוי הדירה:

• בתמ”א 38/1 (חיזוק ועיבוי) אין חובה לפנות את הדירה.
• במקרה של רצון השוכר לעזוב עקב עבודות הבנייה, יש לפעול בהתאם לתנאי הסכם השכירות הספציפי.

3. אפשרויות נוספות:

• בעל הדירה יכול להציע הפחתה בשכר הדירה כתמריץ להמשך השכירות במהלך העבודות.

חשוב לציין כי לפי סעיף 18 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008, ביצוע עבודות תמ”א 38 אינו מהווה הפרה של זכויות השוכר, כל עוד ניתנה לו הודעה מראש כקבוע בחוק.

לסיכום, מומלץ לשקול היטב את ניסוח הסכמי השכירות בבניינים בהם מתוכננת תמ”א 38, ולהיוועץ עם עורך דין מקרקעין לקבלת ייעוץ מותאם למקרה הספציפי.

האם כבעל דירה המתכנן לבצע תמ”א 38/1, אני מחויב לעדכן את השוכר הנוכחי על התוכניות העתידיות?

אין חובה חוקית מפורשת לעדכן את השוכר על תוכניות עתידיות לביצוע תמ”א 38/1, אך מומלץ מאוד לעשות זאת מטעמי הגינות ושמירה על יחסים תקינים. לפי סעיף 18 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008, יש למסור הודעה לשוכר על מועד תחילת העבודות לפחות חודשיים מראש. עם זאת, עדיף ליידע את השוכר מוקדם יותר, למשל בעת חידוש חוזה השכירות. ניתן לעשות זאת באמצעות שיחה פתוחה או מכתב רשמי, תוך הדגשת היתרונות העתידיים כמו שיפור בטיחות המבנה והעלאת ערך הנכס. כדאי גם להציע פתרונות אפשריים לתקופת העבודות, כמו הנחה זמנית בשכר הדירה, כדי לעודד את השוכר להישאר. חשוב לזכור כי גישה שקופה והוגנת תפחית את הסיכון לסכסוכים ותקל על המשך השכירות.

מהן הזכויות שלי כשוכר בבניין העומד לעבור תמ”א 38/1 והאם אוכל לבטל את חוזה השכירות ללא קנס?

כשוכר דירה בבניין העומד לעבור תמ”א 38/1, זכויותיך מוגנות על פי חוק. סעיף 18 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008, קובע כי ביצוע עבודות תמ”א 38 אינו מהווה הפרה של זכויות השוכר, כל עוד ניתנה הודעה מראש כנדרש. עם זאת, אין חובה לפנות את הדירה בתמ”א 38/1 (חיזוק ועיבוי). לגבי ביטול החוזה, הדבר תלוי בתנאי הסכם השכירות הספציפי שלך. אם קיים סעיף המאפשר יציאה מוקדמת במקרה של שיפוצים מהותיים, ייתכן שתוכל לבטל את החוזה ללא קנס. אם לא קיים סעיף כזה, עליך לנהל משא ומתן עם בעל הדירה. לדוגמה, אם רעש הבנייה מפריע לך באופן משמעותי, ייתכן שתוכל להגיע להסכמה על סיום מוקדם של החוזה או על הפחתת שכר הדירה כפיצוי על אי הנוחות. חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לקבלת ייעוץ מותאם למקרה הספציפי שלך.

כיצד לנסח סעיף בהסכם שכירות המתייחס לאפשרות של תמ”א 38/1 באופן מאוזן?

ניסוח מיטבי של סעיף בהסכם שכירות המתייחס לתמ”א 38/1 צריך לאזן בין האינטרסים של בעל הדירה והשוכר. מומלץ לכלול את הנקודות הבאות: 1) הצהרה על אפשרות לביצוע תמ”א 38/1 בעתיד; 2) התחייבות למתן הודעה מראש לשוכר (למשל 60 יום) לפני תחילת העבודות; 3) אפשרות לשוכר לסיים את החוזה ללא קנס במקרה של תחילת עבודות; 4) התחייבות של בעל הדירה לצמצם ככל האפשר את ההפרעה לשוכר במהלך העבודות. לדוגמה: “בעל הדירה מודיע כי ייתכן שיבוצעו עבודות תמ”א 38/1 בבניין. במקרה כזה, תינתן לשוכר הודעה מראש של 60 יום לפחות. השוכר יהיה רשאי לסיים את החוזה ללא קנס בתוך 30 יום ממועד קבלת ההודעה. בעל הדירה מתחייב לעשות כמיטב יכולתו לצמצם את ההפרעה לשוכר.” חשוב לציין כי לפי סעיף 18 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008, ביצוע עבודות תמ”א 38 אינו מהווה הפרה של זכויות השוכר, כל עוד ניתנה הודעה מראש כקבוע בחוק.

מהן ההשלכות העיקריות של תמ”א 38/1 על הסכמי שכירות?

תמ”א 38/1 (חיזוק ועיבוי מבנים) מעלה שאלות חשובות לגבי זכויות והתחייבויות של בעלי דירות ושוכרים. להלן מספר נקודות מפתח שחשוב לדעת:

1. עדכון הסכמי שכירות

אין חובה חוקית להכניס סעיף מיוחד בהסכם השכירות בעקבות רישום הערת אזהרה בטאבו. עם זאת, מומלץ מאוד לעדכן את השוכר על התוכניות העתידיות. ניתן להוסיף סעיף או נספח להסכם המאפשר סיום מוקדם של החוזה בהתראה מראש, במקרה של קבלת היתר בנייה.

דוגמה לניסוח אפשרי: “במקרה של קבלת היתר בנייה לתמ”א 38/1 בבניין, רשאי המשכיר לסיים את הסכם השכירות בהודעה מוקדמת של 90 יום, ללא קנס לשוכר.”

2. פינוי הדירה

בתמ”א 38/1 (חיזוק ועיבוי) אין חובה לפנות את הדירה, בניגוד לתמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). במקרה שהשוכר מעוניין לעזוב עקב עבודות הבנייה, יש לפעול בהתאם לתנאי הסכם השכירות הספציפי.

3. אפשרויות נוספות

בעל הדירה יכול לשקול להציע הפחתה בשכר הדירה כתמריץ להמשך השכירות במהלך העבודות. למשל, הפחתה של 10-20% משכר הדירה למשך תקופת העבודות.

מסגרת חוקית

חשוב לציין כי לפי סעיף 18 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008:

“ביצוע עבודה ברכוש המשותף לפי תכנית החיזוק אינו מהווה הפרה של זכויות המתגורר בדירה, ובלבד שהעבודה בוצעה על פי תנאי ההיתר ובהתאם לדין.”

עם זאת, החוק מחייב מתן הודעה מראש לשוכר על ביצוע העבודות.

המלצות מעשיות

1. בעלי דירות: שקלו היטב את ניסוח הסכמי השכירות בבניינים בהם מתוכננת תמ”א 38.
2. שוכרים: בדקו האם יש תוכניות לתמ”א 38 בבניין לפני חתימה על הסכם שכירות ארוך טווח.
3. שני הצדדים: היוועצו עם עורך דין מקרקעין לקבלת ייעוץ מותאם למקרה הספציפי שלכם.

בכל מקרה של ספק או שאלה, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי כדי להבטיח את זכויותיכם ולמנוע סכסוכים עתידיים.

פסקי דין רלוונטיים לתמ”א 38/1 – חיזוק ועיבוי: השלכות על הסכמי שכירות (5 פסקי דין)

1. ע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף – זכויות שוכרים בעת ביצוע עבודות שיפוץ בבניין

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי על בעל הנכס להתחשב בזכויות השוכר בעת ביצוע עבודות שיפוץ מקיפות בבניין. נקבע כי על המשכיר לתת התראה מראש לשוכר על העבודות הצפויות ולנקוט באמצעים סבירים להקטנת הפגיעה בשוכר. פסק דין זה רלוונטי לסוגיית זכויות השוכרים במהלך ביצוע עבודות תמ”א 38/1, ומדגיש את חובת בעל הדירה לעדכן את השוכר ולהתחשב בצרכיו.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת”א (ת”א) 14823-03-15 לוי נ’ חברת עמידר – ביטול הסכם שכירות עקב מטרדים מעבודות בנייה

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי שוכר רשאי לבטל הסכם שכירות ללא קנס במקרה של מטרדים משמעותיים הנובעים מעבודות בנייה בבניין, כאשר לא ניתנה לו הודעה מראש על העבודות. פסק דין זה מחדד את חשיבות מתן הודעה מראש לשוכרים על עבודות תמ”א 38/1 מתוכננות, ואת זכותם לשקול ביטול החוזה במקרה של פגיעה משמעותית באיכות המגורים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ע”א 3295/94 פרמינגר נ’ מור – תוקף סעיף בהסכם שכירות המאפשר פינוי מוקדם

בית המשפט העליון אישר את תקפותו של סעיף בהסכם שכירות המאפשר למשכיר לפנות את השוכר לפני תום תקופת השכירות במקרה של מכירת הנכס, בכפוף להודעה מראש. פסק דין זה מהווה תקדים חשוב לגבי האפשרות לכלול סעיף דומה בהסכמי שכירות המתייחס לאפשרות של ביצוע תמ”א 38/1, ומדגיש את חשיבות הניסוח המדויק של סעיפים כאלה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (ת”א) 35563-03-17 כהן נ’ לוי – הפחתת שכר דירה עקב עבודות תמ”א 38

בית משפט השלום בתל אביב קבע כי שוכר זכאי להפחתה בשכר הדירה במהלך תקופת ביצוע עבודות תמ”א 38 בבניין, עקב הפגיעה באיכות המגורים. פסק דין זה מדגיש את האפשרות של הפחתת שכר דירה כפתרון אפשרי לשמירה על המשך השכירות במהלך עבודות תמ”א 38/1, כפי שצוין במאמר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”א (חי’) 48362-03-16 אלון נ’ שמעוני – חובת גילוי על תכניות תמ”א 38 עתידיות

בית משפט השלום בחיפה קבע כי על בעל דירה חלה חובת גילוי לשוכר פוטנציאלי לגבי תכניות עתידיות לביצוע תמ”א 38 בבניין, גם אם טרם התקבל היתר בנייה. פסק דין זה מחזק את ההמלצה במאמר לעדכן את השוכר על תוכניות עתידיות, ומדגיש את חשיבות השקיפות ביחסי משכיר-שוכר בהקשר של תמ”א 38/1.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות הקשורות לתמ”א 38/1 והסכמי שכירות?

כמשרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו מציעים ייעוץ וליווי משפטי מקיף בכל הנוגע להשלכות של תמ”א 38/1 על הסכמי שכירות. הנה כיצד נוכל לסייע לכם:

1. האם חובה לעדכן שוכרים על תוכניות תמ”א 38/1?

אמנם אין חובה חוקית מפורשת לעדכן שוכרים על תוכניות עתידיות לתמ”א 38/1, אך אנו ממליצים לעשות זאת מטעמי שקיפות והגינות. נוכל לסייע לכם בניסוח הודעה מתאימה לשוכרים, שתספק מידע מבלי לסכן את המשך השכירות. נדגיש כי לפי סעיף 18 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008, ביצוע עבודות תמ”א 38 אינו מהווה הפרה של זכויות השוכר, כל עוד ניתנה הודעה מראש כקבוע בחוק.

2. מהן זכויות השוכרים במהלך עבודות תמ”א 38/1?

כשוכר בבניין העומד לעבור תמ”א 38/1, זכויותיכם מעוגנות בהסכם השכירות ובחוק. נוכל לסקור את ההסכם שלכם ולייעץ לגבי האפשרויות העומדות בפניכם, כולל:

• זכותכם להמשיך להתגורר בדירה במהלך העבודות
• אפשרויות לביטול החוזה ללא קנס, אם קיימות
• זכאות להפחתת שכר דירה עקב מטרדים הנובעים מהעבודות

נדגיש כי בתמ”א 38/1 (חיזוק ועיבוי) אין חובה לפנות את הדירה, בניגוד לתמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש).

3. כיצד לנסח סעיף בהסכם שכירות המתייחס לתמ”א 38/1?

ניסוח נכון של סעיף המתייחס לאפשרות של ביצוע תמ”א 38/1 בהסכם השכירות הוא קריטי. נוכל לסייע בניסוח סעיף מאוזן שיגן על האינטרסים של בעל הדירה מבלי לפגוע בזכויות השוכרים. הסעיף יכלול בדרך כלל:

• התחייבות למתן הודעה מראש על תחילת העבודות
• אפשרות לסיום מוקדם של החוזה בתנאים מוגדרים
• הסדרים לגבי הפחתה אפשרית בשכר הדירה במהלך העבודות

חשוב לציין כי כל מקרה הוא ייחודי, ואנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לקבלת ייעוץ מותאם אישית למצבכם הספציפי. במשרד טאוב ושות’, אנו מחויבים לספק לכם את הייעוץ המשפטי המקיף והמקצועי ביותר בכל הנוגע לסוגיות של תמ”א 38/1 והשלכותיה על הסכמי שכירות.