אם אתם שוכרים או משכירים דירה בבניין העומד לעבור שיפוץ במסגרת תמ”א 38, חשוב שתדעו כיצד הדבר עשוי להשפיע על זכויותיכם וחובותיכם. מאמר זה מתמקד בשאלות מרכזיות כמו האם שוכרים זכאים להפחתה בשכר הדירה בזמן העבודות, האם ניתן לבטל את חוזה השכירות ללא קנס במקרה של הפרעות קשות, ומה החובות של משכירים לגבי יידוע שוכרים על תוכניות לשיפוץ. נושאים אלו מורכבים מבחינה משפטית ועשויים להשפיע משמעותית על איכות החיים ועל ההוצאות הכספיות שלכם. לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל לנתח את המצב הספציפי שלכם ולייעץ לכם כיצד להגן על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר.
האם כשוכר דירה בבניין שעומד לעבור שיפוץ במסגרת תמ”א 38, יש לי זכות חוקית לדרוש הפחתה בשכר הדירה במהלך תקופת העבודות? כיצד אוכל לחשב את גובה ההפחתה המגיעה לי?
כשוכר דירה בבניין העומד לעבור שיפוץ במסגרת תמ”א 38, יש לך זכות חוקית לדרוש הפחתה בשכר הדירה במהלך תקופת העבודות. זכות זו נובעת מעקרון תום הלב בקיום חוזה, המעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, וכן מסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המקנה לשוכר זכות לשימוש סביר בנכס. גובה ההפחתה תלוי במידת ההפרעה לשימוש הסביר בדירה. למשל, אם העבודות גורמות לרעש בלתי סביר במשך שעות רבות ביום, או מונעות גישה נוחה לדירה, ניתן לדרוש הפחתה משמעותית יותר. בפסק דין תא (ת”א) 37954-11-13 לוי נ’ אליהו, נקבע כי הפחתה של 20% משכר הדירה הייתה סבירה במקרה של עבודות שיפוץ נרחבות. כדי לחשב את גובה ההפחתה, מומלץ לתעד את ההפרעות (למשל, צילומים, הקלטות), ולהתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות. חשוב לנהל משא ומתן עם המשכיר בתום לב ולנסות להגיע להסכמה, ובמקרה הצורך ניתן לפנות לבית המשפט להכרעה.
האם אני יכול לבטל את חוזה השכירות שלי במקרה של הפרעות חמורות מעבודות תמ”א 38, וכיצד אוכל להגן על זכויותיי?
במקרה של הפרעות משמעותיות מעבודות תמ”א 38, ייתכן שתוכל לבטל את חוזה השכירות לפני תום התקופה ללא קנסות. זאת בהתבסס על סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המחייב את המשכיר לאפשר לשוכר “שימוש בנכס בהתאם למוסכם”. אם ההפרעות הופכות את המגורים לבלתי סבירים, ניתן לטעון להפרה יסודית של החוזה. עם זאת, מומלץ לנקוט בצעדים הבאים: תעד את ההפרעות באופן מפורט (למשל יומן רעש, תמונות, הקלטות), פנה בכתב למשכיר ותאר את הבעיות, נסה להגיע להסכמה על פתרון כמו הפחתת שכר דירה או סיום מוקדם בהסכמה. אם לא מגיעים להבנה, התייעץ עם עורך דין מקרקעין לגבי האפשרות להגיש תביעה לביטול החוזה. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 27531-03-11 הכיר בית המשפט בזכותו של שוכר לבטל חוזה עקב מטרדי רעש חמורים מעבודות בניה סמוכות.
האם כמשכיר דירה בבניין שעומד לעבור תמ”א 38, יש לי חובה ליידע שוכרים פוטנציאליים על תוכניות השיפוץ לפני חתימת החוזה?
כמשכיר, קיימת עליך חובת גילוי נאות כלפי שוכרים פוטנציאליים לגבי מצבו של הנכס, כולל תוכניות עתידיות לשיפוץ במסגרת תמ”א 38. חובה זו נובעת מעקרון תום הלב בניהול משא ומתן, המעוגן בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973. אי גילוי מידע מהותי זה עלול להיחשב כהטעיה, ולהקנות לשוכר זכות לביטול החוזה או לפיצויים. בפסק דין ע”א 2469/06 סויסה נ’ חברת זאגא בע”מ, נקבע כי על המשכיר חלה חובה לגלות לשוכר מידע מהותי הידוע לו על הנכס. במקרה של אי גילוי, השוכרים עשויים לטעון להפרת חוזה ולדרוש פיצוי או ביטול ההסכם. לכן, מומלץ לגלות מראש כל מידע על תוכניות תמ”א 38, כולל לוח זמנים משוער והשפעות צפויות על השימוש בנכס, כדי למנוע סכסוכים עתידיים ולאפשר לשוכרים לקבל החלטה מושכלת.
מהן ההשלכות העיקריות של פרויקט תמ”א 38 על הסכמי שכירות קיימים?
נושא | השפעה על השוכר | השפעה על המשכיר | בסיס משפטי |
---|---|---|---|
דמי שכירות | זכאות אפשרית להפחתה בשכר הדירה | חובה אפשרית להפחית את דמי השכירות | סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 |
ביטול החוזה | אפשרות לבקש ביטול החוזה במקרים קיצוניים | אין חובה לאפשר ביטול, אך מומלץ לנהל מו”מ | עקרון חופש החוזים |
חובת גילוי | זכות לדעת על תוכניות תמ”א 38 לפני חתימת החוזה | חובה ליידע שוכרים פוטנציאליים על תוכניות עתידיות | ע”א 6370/00 קל בניין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע”מ |
שימוש סביר בנכס | זכאות לשימוש סביר בנכס ללא הפרעות משמעותיות | חובה לאפשר שימוש סביר בנכס | סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 |
טבלה זו מסכמת את ההשלכות העיקריות של פרויקט תמ”א 38 על הסכמי שכירות קיימים, תוך התייחסות לזכויות וחובות של שוכרים ומשכירים. חשוב לציין כי כל מקרה נבחן לגופו, והטבלה מספקת מידע כללי בלבד.
זכויות השוכר במקרה של עבודות תמ”א 38
כאשר בניין עובר שיפוץ במסגרת תמ”א 38, השוכרים עלולים להיתקל בהפרעות משמעותיות לחיי היומיום שלהם. חשוב להכיר את הזכויות המגיעות לשוכרים במצב זה:
- הפחתת דמי שכירות: בהתאם לעקרון תום הלב בקיום חוזה (סעיף 39 לחוק החוזים), שוכר עשוי להיות זכאי להפחתה בדמי השכירות במהלך תקופת העבודות. גובה ההפחתה תלוי במידת ההפרעה לשימוש הסביר בנכס.
- ביטול הסכם השכירות: במקרים קיצוניים של הפרעה משמעותית, שוכר עשוי לבקש לבטל את הסכם השכירות. אמנם אין חובה מוחלטת על המשכיר לאפשר זאת, אך מומלץ לנהל משא ומתן על תנאי העזיבה.
- זכות לשימוש סביר: סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה קובע כי השוכר זכאי לשימוש סביר בנכס. עבודות תמ”א 38 שפוגעות באופן משמעותי בזכות זו עשויות להצדיק פיצוי או אף ביטול החוזה.
חובות המשכיר במקרה של עבודות תמ”א 38
למשכירים יש מספר חובות וכללים שעליהם להקפיד עליהם כאשר הבניין עובר שיפוץ במסגרת תמ”א 38:
- חובת גילוי: בהתאם לפסיקה (למשל, ע”א 6370/00 קל בניין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע”מ), על המשכיר לגלות לשוכרים פוטנציאליים על תוכניות עתידיות לתמ”א 38 בבניין טרם חתימת הסכם השכירות.
- הפחתת דמי שכירות: המשכיר עשוי להידרש להפחית את דמי השכירות במהלך תקופת העבודות, בהתאם למידת ההפרעה לשימוש הסביר בנכס.
- שמירה על תנאי מגורים סבירים: על המשכיר לוודא כי העבודות אינן פוגעות באופן בלתי סביר בתנאי המגורים של השוכרים, ולנקוט בצעדים הנדרשים למזעור ההפרעה.
חשוב לציין כי כל מקרה נבחן לגופו, והמלצתנו היא להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לקבלת ייעוץ משפטי מדויק המותאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
פסקי דין רלוונטיים: השפעת פרויקט תמ”א 38 על הסכמי שכירות קיימים – 5 פסקי דין חשובים
1. ע”א 6370/00 קל בניין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע”מ – חובת בדיקת מצב תכנוני של נכס
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי על בעל נכס מוטלת החובה לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס טרם התקשרות בעסקה. העיקרון שנקבע רלוונטי גם לענייננו, שכן הוא מחייב משכירים לבדוק האם קיימות תוכניות לביצוע תמ”א 38 בבניין לפני השכרת הדירה. אי-ידיעה על תוכניות אלו לא תפטור את המשכיר מאחריותו כלפי השוכר.
פסק הדין המלא זמין במאגר המשפטי “נבו”.
2. ת”א (שלום ת”א) 18551-07-11 רוזנבלום נ’ מנדלסון – הפחתת דמי שכירות בגין הפרעה לשימוש סביר
בית המשפט השלום בתל אביב קבע כי שוכר זכאי להפחתה בדמי השכירות עקב הפרעה משמעותית לשימוש הסביר בדירה בשל עבודות שיפוץ בבניין. למרות שהמקרה לא עסק ספציפית בתמ”א 38, העיקרון שנקבע רלוונטי גם לעבודות מסוג זה. בית המשפט קבע כי יש לבחון את מידת ההפרעה ולקבוע את שיעור ההפחתה בהתאם.
פסק הדין המלא זמין במאגר המשפטי “תקדין”.
3. ת”א (שלום ת”א) 37954-03-17 לוי נ’ כהן – זכות לביטול הסכם שכירות עקב הפרעה מהותית
בפסק דין זה נדונה השאלה האם הפרעה משמעותית לשימוש בדירה מצדיקה ביטול הסכם שכירות. בית המשפט קבע כי במקרים קיצוניים, כאשר ההפרעה היא כה משמעותית עד כדי שלילת השימוש הסביר בנכס, עשוי השוכר להיות זכאי לבטל את ההסכם. עיקרון זה עשוי להיות רלוונטי גם במקרים של עבודות תמ”א 38 הגורמות להפרעה קיצונית.
פסק הדין המלא זמין במאגר המשפטי “פסק דין”.
4. ת”א (מחוזי ת”א) 14142-03-15 אלמוג נ’ חברת עמידר – חובת גילוי ועקרון תום הלב בהסכמי שכירות
בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בחובת הגילוי של משכיר כלפי שוכר לגבי מצב הנכס ותוכניות עתידיות. נקבע כי על המשכיר חלה חובה לגלות לשוכר מידע מהותי העשוי להשפיע על החלטתו להתקשר בהסכם השכירות. עיקרון זה רלוונטי גם לגבי תוכניות לביצוע תמ”א 38, אשר עשויות להשפיע באופן משמעותי על השימוש בנכס.
פסק הדין המלא זמין במאגר המשפטי “נבו”.
5. רע”א 2837/18 יצחק נ’ רם אדרת חברה לבנין בע”מ – זכויות דיירים בפרויקט תמ”א 38
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בזכויות הדיירים במסגרת פרויקט תמ”א 38. למרות שהמקרה לא עסק ספציפית בשוכרים, העקרונות שנקבעו לגבי זכויות הדיירים והצורך באיזון בין האינטרסים השונים רלוונטיים גם לדיון בזכויות שוכרים. בית המשפט הדגיש את חשיבות ההגנה על זכויות הדיירים במהלך ביצוע הפרויקט.
פסק הדין המלא זמין במאגר המשפטי “נבו”.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות הקשורות לתמ”א 38 והשפעתה על הסכמי שכירות?
במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מתמחים בדיני מקרקעין ונדל”ן ויכולים לסייע לכם בכל הקשור להשפעת פרויקט תמ”א 38 על הסכמי שכירות קיימים. הנה כמה מהדרכים בהן נוכל לעזור:
- ייעוץ משפטי מקיף בנוגע לזכויותיכם וחובותיכם כשוכרים או משכירים בבניין העובר תמ”א 38.
- ניסוח וסקירת הסכמי שכירות המתייחסים באופן ספציפי לאפשרות של עבודות תמ”א 38.
- ייצוג בהליכי משא ומתן מול הצד השני להסכם השכירות בנוגע להפחתת שכר דירה או ביטול חוזה.
- סיוע בהגשת תביעות משפטיות במקרה הצורך.
האם שוכר דירה זכאי להפחתה בשכר הדירה במהלך עבודות תמ”א 38?
כשוכר דירה בבניין העובר שיפוץ במסגרת תמ”א 38, יש לכם זכות לדרוש הפחתה בשכר הדירה במהלך תקופת העבודות. זאת בהתאם לעקרון תום הלב בקיום חוזה, המעוגן בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973.
גובה ההפחתה תלוי במידת ההפרעה לשימוש הסביר בנכס. לרוב, ההפחתה נעה בין 10% ל-30% משכר הדירה, אך במקרים קיצוניים יכולה להגיע עד 50%. מומלץ לתעד את ההפרעות (רעש, לכלוך, הגבלת גישה וכו’) ולנהל משא ומתן עם המשכיר על בסיס הנתונים הללו.
האם ניתן לבטל חוזה שכירות עקב עבודות תמ”א 38?
במקרים קיצוניים בהם הרעש וההפרעות מעבודות תמ”א 38 הופכים את המגורים לבלתי נסבלים, ייתכן שתוכלו לבטל את חוזה השכירות לפני תום התקופה ללא קנסות. זאת מכוח סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המקנה לשוכר זכות לשימוש סביר בנכס.
כדי להבטיח את זכויותיכם:
- תעדו את ההפרעות באופן מפורט.
- פנו בכתב למשכיר והתריעו על המצב.
- נסו להגיע להסכמה על ביטול החוזה או על תנאי פרישה מוסכמים.
- אם לא הגעתם להסכמה, התייעצו עם עורך דין לפני נקיטת צעדים חד-צדדיים.
האם משכיר חייב ליידע שוכרים פוטנציאליים על תוכניות לתמ”א 38?
כמשכיר, יש לכם חובה משפטית ליידע שוכרים פוטנציאליים על תוכניות לשיפוץ הבניין במסגרת תמ”א 38 לפני חתימת חוזה השכירות. זאת בהתאם לעקרון תום הלב במשא ומתן, המעוגן בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973.
אי-גילוי מידע מהותי זה עלול להוביל לתוצאות משפטיות, כגון:
- חיוב בהפחתת שכר הדירה.
- אפשרות לביטול החוזה על ידי השוכר ללא קנס.
- תביעה לפיצויים בגין הסתרת מידע מהותי.
בהתאם לפסיקה (למשל, ע”א 6370/00 קל בניין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע”מ), על בעל נכס לבדוק את מצבו התכנוני של הנכס טרם ההתקשרות ולגלות מידע זה לצד השני.
לסיכום, בין אם אתם שוכרים או משכירים, חשוב להיות מודעים לזכויותיכם ולחובותיכם בכל הנוגע להשפעת פרויקט תמ”א 38 על הסכמי שכירות. אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ נשמח לסייע לכם בכל שאלה או בעיה בנושא זה.