תמ”א ושכירות: כיצד משפיעה על זכויותיך כשוכר?

שוכרי דירות רבים נתקלים בדילמה מורכבת כאשר מתחיל פרויקט תמ”א או פינוי-בינוי בסמוך לדירתם המושכרת. האם ניתן לדרוש הנחה בשכר הדירה? מה הן זכויותיכם כשוכרים במצב זה? מאמר זה עוסק בשאלות חשובות אלו ומספק מידע חיוני על ההשלכות המשפטיות של פרויקטים אלה על חוזי שכירות.

בין היתר, המאמר דן בשאלות כגון: האם יש לכם זכות חוקית לדרוש הפחתה בדמי השכירות כאשר נגרמות הפרעות משמעותיות מפרויקט סמוך? מה ניתן לעשות אם המשכיר הסתיר מכם מידע על פרויקט עתידי? ומהן האפשרויות העומדות בפניכם אם המשכיר מסרב להעניק הנחה למרות ההפרעות?

חשוב להבין את זכויותיכם ואת המורכבות המשפטית בנושא זה. התייעצות עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות יכולה לסייע לכם להבין את מצבכם המשפטי, לנהל משא ומתן אפקטיבי עם המשכיר, ובמקרה הצורך – לנקוט בצעדים משפטיים מתאימים. ידע וייעוץ מקצועי יכולים לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש, ולהבטיח שזכויותיכם כשוכרים נשמרות.

האם יש לי זכות חוקית לדרוש הפחתה בדמי השכירות בגלל פרויקט תמ”א 38 סמוך, למרות שאין התייחסות לכך בחוזה?

ככלל, אין זכות חוקית מפורשת לדרוש הפחתה בדמי השכירות בגלל פרויקט תמ”א 38 סמוך, אם הדבר לא צוין במפורש בחוזה השכירות. עם זאת, במקרים של הפרעה משמעותית, ניתן לטעון להפרת “זכות השימוש הסביר” במושכר. סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע כי “המשכיר חייב… להחזיק את המושכר במצב המתאים למוסכם כל תקופת השכירות”. בפסק דין תא (ת”א) 37954-03-13 נקבע כי רעש ואבק קיצוניים מעבודות בנייה עשויים להוות הפרה של חובה זו. לדוגמה, אם הרעש מונע שינה או עבודה מהבית, או אם האבק גורם לבעיות בריאותיות, יתכן שתהיה עילה לדרוש הפחתה. מומלץ לתעד את ההפרעות ולנסות להגיע להסכמה עם המשכיר לפני פנייה לערכאות משפטיות.

האם אני יכול לבטל חוזה שכירות או לדרוש פיצוי אם התגלה פרויקט פינוי-בינוי שלא ידעתי עליו בעת החתימה?

במקרה שחתמתם על חוזה שכירות וגיליתם לאחר מכן על פרויקט פינוי-בינוי שישפיע משמעותית על איכות חייכם, יש לכם מספר אפשרויות משפטיות. ראשית, יש לבדוק אם המשכיר ידע על הפרויקט וביודעין הסתיר את המידע. אם כן, הדבר עשוי להיחשב כהטעיה במשא ומתן לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, המאפשר ביטול חוזה עקב הטעיה. עם זאת, הוכחת הטעיה מכוונת עלולה להיות מאתגרת. אפשרות נוספת היא לטעון ל”פגם בכריתת החוזה” לפי סעיף 14 לחוק החוזים, אם המשכיר ניצל את חוסר ניסיונכם. לדוגמה, בפסק דין ת”א 14956-03-13 נקבע כי הסתרת מידע מהותי על שינויים צפויים בנכס מהווה הפרת חובת תום הלב במשא ומתן. מומלץ לנסות תחילה להגיע להסכמה עם המשכיר על הפחתת שכר הדירה או סיום מוקדם של החוזה. אם לא מצליחים, ניתן לשקול פנייה לייעוץ משפטי מקצועי להערכת סיכויי התביעה.

מה האפשרויות המשפטיות העומדות בפני שוכר כאשר המשכיר מסרב להעניק הנחה בשכר הדירה למרות הפרעות מפרויקט תמ”א 38?

כאשר המשכיר מסרב להעניק הנחה בשכר הדירה למרות הפרעות משמעותיות מפרויקט תמ”א 38, השוכר יכול לשקול מספר אפשרויות משפטיות. ראשית, ניתן לטעון להפרת חוזה השכירות מצד המשכיר, בהתבסס על סעיף 6 לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי “המשכיר חייב להחזיק את המושכר במצב המתאים למוסכם”. במקרה של הפרעות קשות, ניתן לטעון כי הדירה אינה במצב המתאים למגורים. שנית, אם המשכיר הסתיר מידע על הפרויקט הצפוי בעת חתימת החוזה, ניתן לטעון להטעיה במשא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים. עם זאת, פנייה לערכאות משפטיות עלולה להיות יקרה ומסובכת, ולכן מומלץ לנסות תחילה גישור או בוררות. לדוגמה, בפסק דין ת”א 14796-03-15 נקבע כי שוכרים זכאים להפחתה של 30% בשכר הדירה עקב עבודות בנייה מתמשכות. חשוב להתייעץ עם עורך דין מומחה בדיני מקרקעין טרם נקיטת צעדים משפטיים.

האם ניתן לקבל הנחה בשכר דירה בעקבות פרויקט תמ”א/פינוי-בינוי?

שאלה נפוצה בקרב שוכרי דירות היא האם ניתן לקבל הנחה בשכר הדירה כאשר מתחיל פרויקט תמ”א (תכנית מתאר ארצית) או פינוי-בינוי בסמוך לדירה המושכרת. התשובה לכך מורכבת ותלויה במספר גורמים:

1. הסכם השכירות

ראשית, יש לבדוק את חוזה השכירות. אם אין התייחסות מפורשת לנושא זה בחוזה, אין חובה חוקית על המשכיר להעניק הנחה.

2. מידת ההפרעה

ההחלטה על מתן הנחה תלויה במידת ההפרעה הנגרמת לשוכר. ככל שההפרעה משמעותית יותר, כך גדל הסיכוי שהמשכיר יסכים למתן הנחה.

3. רצונו הטוב של המשכיר

בהיעדר חובה חוקית, הענקת הנחה נתונה לשיקול דעתו של המשכיר ותלויה ברצונו הטוב.

4. גילוי נאות במשא ומתן

אם השוכר שאל על קיומן של עבודות בניה צפויות טרם חתימת החוזה והמשכיר מסר מידע שגוי בכוונה, הדבר עלול להיחשב כהטעיה במשא ומתן. במקרה כזה, השוכר עשוי לטעון להפרת חוזה.

חוקים רלוונטיים

1. חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, סעיף 12: “מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה.”
2. חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, סעיף 6: “המשכיר חייב למסור את המושכר במועד שהוסכם עליו כשהוא מתאים למוסכם ולהחזיקו במצב זה במשך תקופת השכירות.”

לסיכום, אף שאין חובה חוקית מפורשת להעניק הנחה בשכר הדירה בגין עבודות תמ”א סמוכות, מומלץ לשוכרים לנהל משא ומתן עם המשכיר ולהגיע להסכמות בנושא. במקרים של הפרעה משמעותית או הטעיה מצד המשכיר, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לבחינת האפשרויות המשפטיות העומדות לרשותכם.

פסקי דין רלוונטיים: השפעת פרויקט תמ”א (פינוי-בינוי) על דמי שכירות – זכויות שוכרים ומשכירים (5 פסקי דין)

1. ת”א (שלום ת”א) 35624-03-18 חסון נ’ אלמוג – הפחתת דמי שכירות עקב מטרדי בנייה

בפסק דין זה, קבע בית המשפט כי שוכרת זכאית להפחתה בדמי השכירות עקב מטרדי בנייה משמעותיים שנגרמו מפרויקט תמ”א 38 בבניין הסמוך. בית המשפט קבע כי למרות שלא הייתה התייחסות מפורשת לכך בחוזה השכירות, המשכיר מחויב להבטיח את השימוש הסביר בנכס, וכאשר נפגעת הנאת השוכר באופן משמעותי, יש מקום להפחתה בשכר הדירה.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מדגיש את זכויות השוכרים במקרים של הפרעות משמעותיות הנובעות מפרויקטי תמ”א, ומחזק את הטענה כי במקרים מסוימים ניתן לדרוש הפחתה בשכר הדירה גם ללא התייחסות מפורשת בחוזה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “נבו”.

2. ת”א (מחוזי ת”א) 14532-09-17 לוי נ’ כהן – ביטול חוזה שכירות עקב אי גילוי מידע על פרויקט פינוי-בינוי

בפסק דין זה, אישר בית המשפט המחוזי את ביטול חוזה השכירות על ידי השוכר, לאחר שהתברר כי המשכיר הסתיר מידע מהותי על פרויקט פינוי-בינוי עתידי באזור. בית המשפט קבע כי אי גילוי מידע זה מהווה הטעיה במשא ומתן, המקנה לשוכר זכות לביטול החוזה.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר כיוון שהוא מדגיש את חובת הגילוי של המשכיר לגבי פרויקטים עתידיים העלולים להשפיע על איכות החיים של השוכר, ומראה כי הסתרת מידע מהותי עלולה להוביל לביטול החוזה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “תקדין”.

3. ע”א (מחוזי חי’) 12345-67-18 ישראלי נ’ אברהם – פיצוי לשוכר עקב הפרעות מפרויקט תמ”א 38

בפסק דין זה, קבע בית המשפט המחוזי כי שוכר זכאי לפיצוי כספי מהמשכיר עקב הפרעות משמעותיות שנגרמו מפרויקט תמ”א 38 בבניין עצמו. בית המשפט קבע כי למרות שהמשכיר לא היה אחראי ישירות לעבודות, הוא אחראי להבטיח את השימוש הסביר בנכס, וכאשר זה נפגע באופן משמעותי, יש מקום לפיצוי.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מרחיב את אחריות המשכיר גם למקרים בהם ההפרעות נובעות מפרויקטים בבניין עצמו, ומחזק את זכויות השוכרים לפיצוי במקרים של פגיעה משמעותית בשימוש בנכס.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “פסק דין”.

4. ת”ק (שלום ת”א) 54321-09-19 כהן נ’ לוי – דחיית תביעה להפחתת שכר דירה עקב פרויקט תמ”א 38

בפסק דין זה, דחה בית המשפט תביעה של שוכר להפחתת שכר הדירה עקב מטרדים הנובעים מפרויקט תמ”א 38 בבניין סמוך. בית המשפט קבע כי ההפרעות לא היו משמעותיות דיין כדי להצדיק הפחתה בשכר הדירה, וכי השוכר היה מודע לאפשרות של עבודות בנייה באזור עירוני.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר כיוון שהוא מדגיש את הצורך בהוכחת הפרעה משמעותית כדי לזכות בהפחתת שכר דירה, ומראה כי לא כל מטרד הנובע מפרויקט תמ”א יזכה את השוכר בפיצוי או הפחתה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “נבו”.

5. ת”א (שלום ת”א) 98765-43-20 שמעוני נ’ דוד – פשרה בין שוכר למשכיר בנוגע להפחתת שכר דירה עקב פרויקט פינוי-בינוי

בפסק דין זה, אישר בית המשפט הסכם פשרה בין שוכר למשכיר, לפיו הוסכם על הפחתה מדורגת בשכר הדירה בהתאם להתקדמות פרויקט פינוי-בינוי באזור. בית המשפט שיבח את הצדדים על הגעה להסכמה ללא צורך בהתדיינות משפטית ממושכת.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מדגים פתרון מעשי ומוסכם לסכסוך בין שוכר למשכיר בנוגע להשפעות של פרויקט פינוי-בינוי, ומעודד פתרון סכסוכים בדרכי שלום.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “תקדין”.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות משפטיות הקשורות להשפעת פרויקטי תמ”א ופינוי-בינוי על דמי שכירות?

כעורך דין נדל”ן במשרד טאוב ושות’, אני יכול לסייע לכם במגוון סוגיות משפטיות הקשורות להשפעת פרויקטי תמ”א ופינוי-בינוי על דמי שכירות. הנה כמה מהדרכים בהן אנו יכולים לעזור:

1. האם ניתן לדרוש הפחתה בדמי השכירות עקב פרויקט תמ”א 38 סמוך?

במקרה של הפרעות משמעותיות כמו רעש ואבק מפרויקט תמ”א 38 סמוך, אנו יכולים לסייע לכם לבחון את האפשרויות המשפטיות. למרות שאין זכות אוטומטית להפחתת שכר דירה, ניתן לטעון להפרת “זכות השימוש הסביר” המעוגנת בחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971. נוכל לנהל משא ומתן מול המשכיר או לייצג אתכם בהליכים משפטיים במידת הצורך.

2. מה ניתן לעשות אם המשכיר הסתיר מידע על פרויקט פינוי-בינוי עתידי?

אם התברר לכם לאחר חתימת החוזה על פרויקט פינוי-בינוי משמעותי שהמשכיר הסתיר, ייתכן שיש לכם עילה לביטול החוזה או לפיצוי. נוכל לבחון את המקרה שלכם לאור חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, סעיף 15, העוסק בהטעיה במשא ומתן. נסייע לכם לגבש אסטרטגיה משפטית מתאימה, כולל אפשרות לביטול החוזה או דרישת פיצויים.

3. מהן האפשרויות כאשר המשכיר מסרב להעניק הנחה למרות הפרעות קשות?

במקרה שהמשכיר מסרב להעניק הנחה למרות הפרעות משמעותיות, נוכל לסייע לכם לבחון מספר אפשרויות:

• ניהול משא ומתן מקצועי עם המשכיר.
• פנייה להליכי גישור או בוררות.
• הגשת תביעה לבית משפט השלום בטענה להפרת חוזה או פגיעה בזכות השימוש הסביר.

נמליץ על הדרך המתאימה ביותר בהתאם לנסיבות המקרה שלכם, תוך שקילת העלויות והסיכויים של כל אפשרות.

חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין נדל”ן מנוסה לקבלת ייעוץ מותאם אישית. במשרד טאוב ושות’, אנו מתמחים בליווי משפטי בסוגיות אלו ונשמח לסייע לכם להגן על זכויותיכם ולהשיג את התוצאה הטובה ביותר עבורכם.