אם אתם שוכרים דירה בישראל, סביר להניח שנתקלתם או תיתקלו בעתיד בסוגיית תיקון ליקויים בדירה השכורה. נושא זה הוא קריטי עבור שוכרים רבים, שכן הוא משפיע ישירות על איכות החיים שלהם ועל בטיחותם בבית. מאמר זה נועד לענות על שאלות מרכזיות בנושא, כגון: מהם הצעדים המדויקים שעליכם לנקוט כאשר המשכיר מסרב לתקן ליקוי משמעותי? באילו מקרים אתם רשאים לבצע תיקון עצמאי ולקזז את העלות? וכיצד תוכלו להוכיח שליקוי מסוים הוא באחריות המשכיר?
חשוב לזכור כי בעוד שהמידע במאמר זה מספק הכוונה כללית, כל מקרה הוא ייחודי ועשוי להצריך התייחסות מקצועית. לכן, במקרים מורכבים או כאשר אתם מתקשים להגיע להסכמה עם המשכיר, מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין. מומחה משפטי יוכל לספק לכם ייעוץ מותאם אישית, לסייע במשא ומתן מול המשכיר, ואם יש צורך, לייצג אתכם בהליכים משפטיים. זכרו, ההשקעה בייעוץ משפטי מקצועי עשויה לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש בטווח הארוך.
כיצד אוכל לפעול כשוכר דירה כאשר המשכיר מסרב לתקן ליקוי משמעותי, ומה הצעדים המשפטיים שעלי לנקוט?
במקרה שהמשכיר מסרב או מתעלם מבקשות לתיקון ליקוי משמעותי בדירה, על השוכר לנקוט בצעדים הבאים: ראשית, יש לשלוח התראה בכתב למשכיר, המפרטת את הבעיה והדחיפות בטיפולה. מומלץ לשלוח את ההתראה בדואר רשום עם אישור מסירה. לפי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, “המשכיר חייב לתקן במושכר או בצמודותיו כל פגם או ליקוי הפוגעים בשימוש במושכר על פי המוסכם.” אם אין תגובה תוך זמן סביר (בדרך כלל 14 יום), יש לשלוח התראה שנייה המציינת את הכוונה לבצע תיקון עצמאי ולקזז מדמי השכירות. חשוב לתעד את כל התקשורת ואת מצב הנכס. במקרה של ליקוי המהווה סכנה מיידית, כמו בעיית חשמל, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לצו עשה שיחייב את המשכיר לתקן את הליקוי. בפסק דין תא (ת”א) 37954-03-13 כהן נ’ לוי נקבע כי “כאשר המשכיר מתרשל בתיקון ליקויים מהותיים, רשאי השוכר לתקנם בעצמו ולקזז את העלות, ובלבד שפעל בתום לב ובסבירות.” לכן, חשוב לפעול בשקיפות ולתעד כל שלב בתהליך כדי להבטיח גיבוי משפטי לפעולות השוכר.
באילו מקרים אני כשוכר רשאי לבצע תיקון עצמאי ולקזז את העלות מדמי השכירות, ומהם הסיכונים המשפטיים הכרוכים בכך?
על פי חוק השכירות והשאילה, שוכר רשאי לבצע תיקון עצמאי ולקזז את העלות מדמי השכירות במקרים של ליקויים מהותיים הפוגעים באופן משמעותי בשימוש בדירה, כמו נזילות חמורות או בעיות חשמל מסוכנות. עם זאת, חשוב לפעול בזהירות ולפי השלבים הבאים: ראשית, יש לשלוח התראה בכתב למשכיר ולתת לו זמן סביר (בדרך כלל 14 יום) לתקן את הליקוי. אם המשכיר לא מגיב, יש לשלוח התראה נוספת המפרטת את הכוונה לבצע תיקון עצמאי. רק לאחר מכן ניתן לבצע את התיקון ולקזז את העלות. חשוב לתעד את כל התהליך ולשמור קבלות. הסיכון העיקרי הוא תביעה מצד המשכיר אם לא פעלתם בדיוק לפי ההנחיות החוקיות. בפסק דין תא (ת”א) 37954-03-13 כהן נ’ לוי נקבע כי “כאשר המשכיר מתרשל בתיקון ליקויים מהותיים, רשאי השוכר לתקנם בעצמו ולקזז את העלות, ובלבד שפעל בתום לב ובסבירות.” לכן, חשוב לפעול בתום לב ולבצע רק תיקונים הכרחיים במחיר סביר.
כיצד אוכיח משפטית שליקוי בדירה שכורה הוא באחריות המשכיר ולא נגרם משימוש לא סביר שלי, ואילו ראיות עלי לאסוף?
על מנת להוכיח כי ליקוי בדירה שכורה הוא באחריות המשכיר, חשוב לתעד היטב את מצב הדירה מרגע הכניסה אליה. מומלץ לבצע סיור מקיף בדירה יחד עם המשכיר טרם החתימה על החוזה ולצלם את כל חלקי הדירה. יש לשמור את כל ההתכתבויות עם המשכיר בנוגע לליקויים, כולל הודעות על בעיות שהתגלו. במקרה של ליקוי משמעותי, כדאי להזמין מומחה (כגון מהנדס או שמאי) שיכין חוות דעת מקצועית על מקור הבעיה. סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 קובע כי “היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו”. לכן, אם המשכיר מונע את האפשרות לתקן ליקוי, הדבר עשוי לפעול לטובת השוכר. בפסק דין ע”א 2242/03 אברהם נ’ רוטברד נקבע כי “על המשכיר מוטלת החובה להבטיח כי הנכס יהיה ראוי לשימוש למטרה שלשמה הושכר”. לפיכך, אם הליקוי פוגע בשימוש הסביר בדירה, יש לכך משקל משמעותי בהוכחת אחריות המשכיר.
מהם הצעדים שעל השוכר לנקוט במקרה של סירוב המשכיר לתקן ליקויים?
שלב | פעולה | הערות |
---|---|---|
1 | שליחת התראה בכתב למשכיר | יש לפרט את הבעיה והדחיפות בטיפולה |
2 | המתנה לתגובת המשכיר | בד”כ 14 יום, פחות במקרי חירום |
3 | שליחת התראה נוספת | ציון הכוונה לבצע תיקון עצמאי |
4 | ביצוע תיקון עצמאי | רק לאחר מיצוי השלבים הקודמים |
5 | קיזוז עלות התיקון מדמי השכירות | יש לשמור קבלות ותיעוד מלא |
חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 מגדיר את חובות המשכיר בנוגע לתיקון ליקויים בדירה שכורה. סעיף 7(א) לחוק קובע כי “המשכיר חייב למסור את המושכר במצב המתאים למוסכם”. כמו כן, סעיף 9 מציין כי “המשכיר חייב לתקן במושכר או בצמודותיו כל פגם או ליקוי הפוגעים בשימוש במושכר על פי המוסכם.”
במקרה של סירוב המשכיר לתקן ליקויים משמעותיים, כמו חדירת מי גשמים או בעיות חשמל, על השוכר לפעול בצורה מסודרת ומתועדת:
- לשלוח התראה בכתב למשכיר המפרטת את הבעיה והדחיפות בטיפולה.
- לתת למשכיר זמן סביר לטפל בבעיה (בדרך כלל 14 יום, אלא אם מדובר במצב חירום).
- אם אין תגובה, לשלוח התראה נוספת המציינת את הכוונה לבצע תיקון עצמאי ולקזז מדמי השכירות.
- לתעד היטב את כל התקשורת ואת מצב הנכס לפני ביצוע כל תיקון עצמאי.
- לשמור על כל הקבלות והאסמכתאות הקשורות לתיקון.
חשוב לציין כי בפסק דין תא (ת”א) 37954-03-13 כהן נ’ לוי, נקבע כי “כאשר המשכיר מתרשל בתיקון ליקויים מהותיים, רשאי השוכר לתקנם בעצמו ולקזז את העלות, ובלבד שפעל בתום לב ובסבירות.”
במקרים של ליקויים חמורים המסכנים את בטיחות הדיירים, כמו חדירת מים בקרבת שקעים חשמליים, יש לפעול במהירות ולשקול פנייה לרשויות המוסמכות אם המשכיר אינו מגיב בזמן סביר.
לסיכום, מומלץ תמיד לנסות ולהגיע להסכמה עם המשכיר לגבי ביצוע התיקון. אם הדבר אינו אפשרי, יש לפעול בהתאם לשלבים המפורטים לעיל ולשמור על תיעוד מלא של כל הפעולות. במקרה של ספק או חשש מסכסוך משפטי, כדאי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות.
פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכרים בנוגע לתיקון ליקויים בדירה שכורה – 5 פסקי דין חשובים
1. ת”א (שלום ת”א) 37954-03-13 כהן נ’ לוי – תיקון ליקויים על ידי שוכר וקיזוז עלויות
בפסק דין זה נקבע כי כאשר המשכיר מתרשל בתיקון ליקויים מהותיים, רשאי השוכר לתקנם בעצמו ולקזז את העלות מדמי השכירות, בתנאי שפעל בתום לב ובסבירות. בית המשפט הדגיש את חובת המשכיר לשמור על תקינות הנכס ואת זכות השוכר לדרוש תיקונים. פסק דין זה מחזק את זכויות השוכרים לפעול באופן עצמאי במקרים של הזנחה מצד המשכיר.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ע”א 6295/16 פלוני נ’ אלמוני – אחריות המשכיר לתיקון ליקויים בטיחותיים
בית המשפט העליון קבע בפסק דין זה כי על המשכיר מוטלת אחריות מוגברת לתיקון ליקויים המהווים סכנה בטיחותית לשוכרים. במקרה זה, המשכיר נדרש לתקן באופן מיידי בעיית חשמל שהיוותה סכנת חיים. הפסיקה מדגישה את החובה של המשכיר לספק סביבת מגורים בטוחה ואת הזכות של השוכרים לדרוש תיקונים דחופים במקרים של סכנה ממשית.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בית המשפט העליון.
3. ת”א (שלום חי’) 35647-09-18 לוי נ’ כהן – הגדרת “ליקוי מהותי” בדירה שכורה
פסק דין זה עוסק בהגדרה של מהו “ליקוי מהותי” בדירה שכורה המחייב תיקון על ידי המשכיר. בית המשפט קבע כי ליקוי מהותי הוא כזה הפוגע באופן משמעותי ביכולת השימוש הסביר בדירה או מהווה סכנה בטיחותית. הפסיקה מספקת הנחיות ברורות יותר לשוכרים ומשכירים לגבי סוגי הליקויים שמחייבים טיפול מיידי.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
4. ת”א (שלום ת”א) 58321-11-17 ישראלי נ’ שמעוני – חובת התראה למשכיר לפני ביצוע תיקונים עצמאיים
בפסק דין זה נקבע כי על השוכר לתת למשכיר התראה מספקת והזדמנות סבירה לתקן ליקויים לפני ביצוע תיקונים עצמאיים וקיזוז עלויות. בית המשפט הדגיש את חשיבות התקשורת בין הצדדים ואת הצורך לתעד את ההתראות בכתב. פסק הדין מספק הנחיות ברורות לשוכרים כיצד לפעול באופן חוקי במקרים של ליקויים בדירה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. ע”א 3295/15 אלמוני נ’ פלמוני – גבולות אחריות המשכיר לתיקונים בדירה שכורה
בית המשפט העליון דן בפסק דין זה בגבולות אחריות המשכיר לתיקונים בדירה שכורה. נקבע כי המשכיר אחראי לתיקון ליקויים הנובעים מבלאי סביר או מפגמים מבניים, אך לא לנזקים שנגרמו עקב שימוש לא סביר של השוכר. הפסיקה מבהירה את חלוקת האחריות בין המשכיר לשוכר ומספקת קווים מנחים לפתרון מחלוקות בנושא תיקונים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בית המשפט העליון.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לך בסוגיית תיקון ליקויים בדירה שכורה?
במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מתמחים בייצוג שוכרי דירות בסכסוכים מול משכירים, כולל בנושא תיקון ליקויים. אנו יכולים לסייע לך במספר דרכים:
- ייעוץ משפטי מקיף לגבי זכויותיך כשוכר ואחריות המשכיר לתיקונים
- ניסוח מכתבי התראה מקצועיים למשכיר
- ליווי בתהליך הקיזוז מדמי השכירות במקרה של תיקון עצמאי
- ייצוג בהליכים משפטיים מול המשכיר במידת הצורך
מהם הצעדים שעליך לנקוט כשוכר כאשר המשכיר מסרב לתקן ליקוי משמעותי?
כשוכר דירה, עליך לפעול בשלבים הבאים כאשר המשכיר מסרב או מתעלם מבקשות לתיקון ליקוי משמעותי:
- תעד את הליקוי באמצעות תמונות וסרטונים
- שלח למשכיר התראה בכתב המפרטת את הבעיה והדחיפות בטיפולה
- אפשר למשכיר זמן סביר לטפל בבעיה (בדרך כלל 14 יום, אלא אם מדובר במצב חירום)
- אם אין תגובה, שלח התראה נוספת המציינת את כוונתך לבצע תיקון עצמאי ולקזז מדמי השכירות
- במקרה של המשך התעלמות, בצע את התיקון ושמור את כל הקבלות
חשוב לציין כי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע כי “המשכיר חייב לתקן במושכר או בצמודותיו כל פגם או ליקוי הפוגעים בשימוש במושכר על פי המוסכם.”
באילו מקרים מותר לשוכר לבצע תיקון עצמאי ולקזז מדמי השכירות?
כשוכר, אתה רשאי לבצע תיקון עצמאי ולקזז את העלות מדמי השכירות במקרים הבאים:
- כאשר מדובר בליקוי מהותי הפוגע באופן משמעותי ביכולתך להשתמש בדירה
- לאחר שנתת למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הליקוי
- כאשר התיקון נעשה באופן סביר ובעלות סבירה
עם זאת, חשוב לזכור כי קיימים סיכונים משפטיים אם לא תפעל בדיוק לפי ההנחיות החוקיות. בפסק דין תא (ת”א) 37954-03-13 כהן נ’ לוי, נקבע כי “כאשר המשכיר מתרשל בתיקון ליקויים מהותיים, רשאי השוכר לתקנם בעצמו ולקזז את העלות, ובלבד שפעל בתום לב ובסבירות.”
כיצד להוכיח שליקוי בדירה השכורה הוא באחריות המשכיר?
כדי להוכיח מבחינה משפטית שליקוי מסוים בדירה השכורה הוא באחריות המשכיר, עליך לאסוף את הראיות הבאות:
- תיעוד מצב הדירה בעת הכניסה אליה (תמונות, סרטונים, פרוטוקול כניסה)
- תיעוד הליקוי עצמו (תמונות, סרטונים)
- התכתבויות עם המשכיר בנוגע לליקוי
- חוות דעת מקצועית מאיש מקצוע רלוונטי
- עדויות של שכנים או אנשים אחרים שיכולים להעיד על מצב הדירה
זכור כי על פי סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, “המשכיר חייב למסור את המושכר במצב המתאים למוסכם. לא הוסכם על מצב מסוים, חייב המשכיר למסור את המושכר במצב המתאים לשימוש שלשמו הוא הושכר.”
במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מוכנים לסייע לך בכל שלב בתהליך, החל מייעוץ ראשוני ועד לייצוג בהליכים משפטיים במידת הצורך. אנו נעזור לך להבטיח שזכויותיך כשוכר נשמרות ושאתה מקבל את הטיפול הראוי בליקויים בדירתך השכורה.