שכירות בתמ”א: מה זכויותיך במקרה של בעיות בשעוני מים?

זקוקים לסיוע וייצוג משפטי בשכירות בתמ”א: מה זכויותיך במקרה של בעיות בשעוני מים??
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם!

עורך דין נדל"ן ומקרקעין - טל טאוב

אם אתם שוכרים דירה בבניין העובר שיפוץ תמ”א 38, חשוב שתהיו מודעים לזכויותיכם המשפטיות ולאפשרויות העומדות בפניכם במקרה של בעיות. מאמר זה עוסק בסוגיות משפטיות הנוגעות לשכירות בבניין תמ”א, ובפרט בנושאים של אחריות על שעוני מים ותשלומי יתר.

המאמר עונה על שאלות חשובות כמו: מי אחראי במקרה של העברת שעוני מים למיקום אחר על ידי קבלן? מה ניתן לעשות במקרה של חיובי יתר בחשבונות המים? ומהן הזכויות המשפטיות של שוכרים במצבים אלה?

בנוסף, נדון בצעדים המשפטיים שניתן לנקוט כדי לפתור בעיות הקשורות לגישה לשעוני מים או חיובים שגויים, ונבחן את האפשרות לסיים חוזה שכירות מוקדם במקרים מסוימים.

חשוב להבין כי סוגיות אלו יכולות להיות מורכבות מבחינה משפטית, ולכן קבלת ייעוץ מעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום יכולה להיות קריטית. עורך דין מנוסה יוכל לסייע בהבנת זכויותיכם, בניהול משא ומתן מול הצדדים הרלוונטיים, ובמקרה הצורך – בייצוג בהליכים משפטיים.

קריאת מאמר זה תספק לכם מידע חיוני ותסייע לכם להבין טוב יותר את מצבכם המשפטי, אך זכרו כי בכל מקרה של ספק או סכסוך, פנייה לעורך דין מקרקעין היא הדרך הטובה ביותר להבטיח את זכויותיכם ולקבל את הפתרון המיטבי עבורכם.

כיצד אוכל לדרוש פיצוי במקרה של חיובי יתר בחשבונות המים בעקבות העברת שעונים על ידי קבלן בבניין תמ”א?

במקרה של חיובי יתר בחשבונות המים כתוצאה מהעברת שעונים על ידי קבלן בבניין תמ”א, הדרך המומלצת היא לפנות תחילה למשכיר. על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, סעיף 6, המשכיר אחראי למסור את הנכס כשהוא מתאים לשימוש. במקרה זה, המשכיר אחראי לוודא שמערכות הנכס, כולל שעון המים, פועלות כראוי. בפסק הדין בע”א 4566/94 דירות יוקרה בע”מ נ’ זפניק, נקבע כי על המשכיר מוטלת החובה לדאוג לתקינות המושכר ומערכותיו. לכן, יש לדרוש מהמשכיר לטפל בבעיה מול הקבלן ולדאוג להחזר עבור חיובי היתר. אם המשכיר מסרב לטפל בנושא, ניתן לשקול פנייה ישירה לקבלן או לוועד הבית, אך חשוב לזכור כי מבחינה חוזית, השוכר קשור למשכיר ולא לקבלן. במקרה של סירוב מתמשך מצד המשכיר, ניתן לשקול פנייה לערכאות משפטיות, כאשר יש לתעד את כל הפניות והתכתובות בנושא כראיות.

מה עליי לעשות כשוכר בבניין תמ”א אם נתקלתי בבעיות גישה לשעון המים או בחיובים שגויים?

במקרה של בעיות גישה לשעון המים או חיובים שגויים בדירה שכורה בבניין העובר שיפוץ תמ”א, על השוכר לפעול במספר צעדים: ראשית, יש לפנות בכתב למשכיר ולדרוש טיפול מיידי בבעיה. אם המשכיר לא מטפל, ניתן לפנות לוועד הבית או לקבלן המבצע. במקביל, מומלץ לתעד את הבעיה ולשמור קבלות על תשלומים עודפים. על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר חייב למסור את הדירה במצב תקין המאפשר שימוש סביר. אם הבעיה אינה נפתרת תוך זמן סביר, השוכר רשאי לשקול סיום מוקדם של החוזה, בהתאם לסעיף 9 לחוק הנ”ל, המאפשר ביטול חוזה במקרה של פגם מהותי במושכר. חשוב לציין כי בפס”ד ת”א (שלום ת”א) 27703-06-13 נקבע כי על המשכיר לפצות את השוכר על נזקים שנגרמו עקב ליקויים במושכר. לכן, במקרה של חיובי יתר, ניתן לדרוש פיצוי מהמשכיר.

כיצד מגדיר החוק בישראל את האחריות של משכיר, קבלן ושוכר במקרים של שינויים במבנה במסגרת פרויקט תמ”א, ואילו תקדימים משפטיים יכולים לסייע בהבנת הזכויות במקרה של סכסוך?

החוק בישראל מגדיר באופן ברור את האחריות של הצדדים השונים בפרויקט תמ”א. על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, המשכיר אחראי לתקינות הנכס ומערכותיו, כולל מערכת המים. סעיף 59(א) לחוק קובע כי “בעל דירה זכאי להחזיק ולהשתמש ברכוש המשותף לפי ייעודו”, מה שמטיל אחריות על המשכיר לוודא גישה תקינה למתקנים משותפים כמו שעוני מים. במקביל, חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, מחייב את המשכיר למסור את הנכס במצב תקין ומתאים לשימוש. לגבי הקבלן, אחריותו נגזרת מחוזה העבודה שלו עם בעלי הדירות או הוועד. תקדים משפטי חשוב בנושא הוא פסק הדין בע”א 4566/94 דירות יוקרה בע”מ נ’ זפניק, שקבע כי על המשכיר מוטלת החובה לדאוג לתקינות המושכר ומערכותיו. במקרה של סכסוך, שוכר יכול להסתמך על תקדימים אלו לטעון כי המשכיר אחראי לפתרון בעיות הנובעות מעבודות תמ”א, גם אם בוצעו על ידי קבלן חיצוני. חשוב לציין כי בכל מקרה של ספק, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לקבלת ייעוץ מותאם אישית.

מהן הזכויות והאחריויות בנוגע לשעוני מים בבניין תמ”א?

גורם	זכויות	אחריויות
שוכר	– גישה לשעון המים – חיוב מדויק על צריכת מים – דרישת טיפול בבעיות מהמשכיר	– תשלום חשבונות מים – דיווח על בעיות למשכיר – שמירה על תקינות השעון
משכיר	– קבלת תשלום על צריכת מים – דרישת טיפול מהקבלן	– אחריות על תקינות המושכר – טיפול בבעיות מול הקבלן – הבטחת גישה לשעון המים
קבלן	– ביצוע עבודות שיפוץ	– אחריות על נזקים שגרם – תיקון בעיות שנוצרו מהעבודות – החזרת המצב לקדמותו

במקרים של בעיות בשעוני מים בבניין תמ”א, חשוב להבין את הזכויות והאחריויות של כל הצדדים המעורבים. השוכר זכאי לגישה תקינה לשעון המים ולחיוב מדויק על צריכתו. במקרה של בעיות, עליו לפנות למשכיר לטיפול.

המשכיר אחראי על תקינות המושכר ועליו לטפל בבעיות מול הקבלן. חוק השכירות והשאילה קובע כי “המשכיר חייב למסור את המושכר לשוכר… כשהוא מתאים לשימוש שלשמו הושכר” (סעיף 6).

הקבלן אחראי על נזקים שגרם במהלך העבודות ועליו לתקן בעיות שנוצרו. בתקדים משפטי (ע”א 4566/94) נקבע כי על המשכיר מוטלת החובה לדאוג לתקינות המושכר ומערכותיו, מה שמחזק את אחריותו לטפל בבעיות מול הקבלן.

במקרה של חיובי יתר או בעיות גישה לשעון המים, מומלץ לשוכר לפעול כך:

לפנות בכתב למשכיר ולדרוש טיפול בבעיה.
אם הבעיה לא נפתרת, לשקול פנייה לוועד הבית או לתאגיד המים.
במקרה של אי-הסכמה מתמשכת, לשקול פנייה לייעוץ משפטי.
בעת חידוש חוזה השכירות, לשקול התניית ההארכה בפתרון הבעיה.

חשוב לזכור כי על פי חוק המקרקעין, “בעל דירה זכאי להחזיק ולהשתמש ברכוש המשותף לפי ייעודו” (סעיף 59א), מה שמחזק את זכותו של השוכר לגישה תקינה למתקנים משותפים כמו שעוני מים.

לסיכום, במקרים של בעיות הנובעות מעבודות תמ”א, על השוכר לפעול בראש ובראשונה מול המשכיר, שאחראי מבחינה חוזית לתקינות המושכר. המשכיר, מצדו, אחראי לטפל בנושא מול הקבלן או כל גורם אחר שגרם לבעיה.

פסקי דין רלוונטיים: סוגיות משפטיות בשכירות בבניין תמ”א – אחריות על שעוני מים ותשלומי יתר (5 פסקי דין)

1. ע”א 4566/94 דירות יוקרה בע”מ נ’ זפניק – אחריות המשכיר לתקינות המושכר

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי על המשכיר מוטלת החובה לדאוג לתקינות המושכר ומערכותיו. במקרה הנדון, נגרם נזק לדירה בעקבות נזילת מים מהגג. בית המשפט קבע כי המשכיר אחראי לתיקון הנזק, גם אם הוא נגרם על ידי צד שלישי (במקרה זה, השכן מהקומה העליונה).

הרלוונטיות למאמר: פסק דין זה מחזק את עמדת השוכר בדרישה מהמשכיר לטפל בבעיות הנובעות מפעולות הקבלן בפרויקט תמ”א, כולל בעיות בשעוני המים ותשלומי יתר.