שכירות ארוכת טווח: מה החוק אומר ומה חשוב לדעת?

זקוקים לסיוע וייצוג משפטי בשכירות ארוכת טווח: מה החוק אומר ומה חשוב לדעת??
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם!

עורך דין מקרקעין טל טאוב הלוחש לנדל"ן
עורך דין נדל"ן ומקרקעין - טל טאוב

שכירות ארוכת טווח היא סוגיה מורכבת בעולם הנדל”ן הישראלי, המעלה שאלות רבות הן עבור שוכרים והן עבור משכירים. האם אתם מתכננים להיכנס לחוזה שכירות לתקופה ממושכת? חשוב שתבינו את ההשלכות המשפטיות של צעד כזה. מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות כגון ההבדלים בין חוזי שכירות לתקופות שונות, חובת הרישום בטאבו, וזכויות השוכר בנכס לאורך זמן. הבנת הנושאים הללו חיונית לקבלת החלטות מושכלות ולהגנה על האינטרסים שלכם. לאור מורכבות הנושא, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה טרם חתימה על חוזה שכירות ארוך טווח. ייעוץ מקצועי יכול לסייע בניסוח חוזה מותאם לצרכיכם, להבהיר את זכויותיכם וחובותיכם, ולמנוע בעיות עתידיות.

מהו ההבדל המשפטי בין חוזה שכירות ל-5 שנים לעומת 10 שנים, ומה המשמעויות המעשיות לשוכר ולמשכיר?

ישנו הבדל משמעותי מבחינה משפטית בין חוזה שכירות לתקופה של 5 שנים לבין חוזה לתקופה של 10 שנים. על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, חוזה שכירות מעל 5 שנים חייב להיות בכתב כדי להיות תקף. לעומת זאת, סעיף 7(ב) לחוק קובע כי שכירות מעל 10 שנים טעונה רישום בטאבו. ההשלכות המעשיות הן: בחוזה ל-5 שנים, הצדדים נהנים מגמישות רבה יותר ומתהליך פשוט יותר, אך עם פחות הגנה משפטית. בחוזה ל-10 שנים ומעלה, הרישום בטאבו מעניק הגנה חזקה יותר לשוכר מפני מכירת הנכס או שעבודו, אך התהליך מורכב ויקר יותר. לדוגמה, אם בעל דירה מוכר נכס המושכר ל-5 שנים, הקונה יכול לסיים את השכירות בתום התקופה. לעומת זאת, בשכירות רשומה ל-10 שנים, הקונה מחויב לכבד את תקופת השכירות המלאה. חשוב לציין כי בשני המקרים, אפשרויות סיום החוזה תלויות בעיקר בתנאים שנקבעו בחוזה עצמו.

האם יש חובה חוקית לרשום בטאבו שכירות שנמשכת מעל 10 שנים אך מתחדשת מדי שנה-שנתיים, ומה ההשלכות של אי רישום?

במקרה של שכירות המתחדשת מדי שנה או שנתיים, גם אם בפועל השוכר מתגורר בנכס מעל 10 שנים, אין חובה חוקית לרשום את השכירות בטאבו. סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין מתייחס לחוזה שכירות שנחתם מראש לתקופה העולה על 10 שנים. כאשר מדובר בחידוש חוזים לתקופות קצרות, גם אם במצטבר הן עולות על 10 שנים, אין חובת רישום. למשל, בפסק דין ע”א 2821/95 בנק המזרחי נ’ זוהר, נקבע כי “שכירות לתקופה קצרה משלוש שנים אינה טעונה רישום גם אם ניתנה לשוכר זכות להאריכה”. עם זאת, חשוב לציין כי אי רישום עלול לפגוע בזכויות השוכר מול צדדים שלישיים, למשל במקרה של מכירת הנכס. לכן, למרות שאין חובה חוקית, במקרים של שכירות ארוכת טווח מומלץ לשקול רישום בטאבו להגנה על זכויות השוכר.

כיצד משפיעה שכירות ארוכת טווח על זכויות השוכר בנכס, ובאילו מקרים יכול שוכר לטווח ארוך לרכוש זכויות קנייניות?

ככלל, שכירות ארוכת טווח אינה מקנה לשוכר זכויות קנייניות בנכס מעבר לזכות השימוש והחזקה הרגילה. גם בחוזה לתקופה ארוכה, השוכר נותר בעל זכות חוזית בלבד. עם זאת, ישנם מספר מקרים חריגים בהם שוכר עשוי לרכוש זכויות נרחבות יותר: 1) בשכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר (נדיר כיום), 2) כאשר הצדדים הסכימו במפורש על הקניית זכויות קנייניות (למשל בחוזה חכירה ארוך טווח), 3) במקרים של התיישנות רוכשת לאחר תקופה ממושכת מאוד (בד”כ מעל 30 שנה). חשוב לציין כי על פי סעיף 79 לחוק המקרקעין, רישום שכירות מעל 10 שנים בטאבו מקנה לה מעמד של “זכות במקרקעין” הניתנת למשכון ולעיקול, אך עדיין אינה זכות בעלות מלאה. לדוגמה, שוכר שחתם על חוזה ל-20 שנה ורשם אותו בטאבו יוכל למשכן את זכותו לבנק כבטוחה להלוואה, אך לא יוכל למכור את הנכס עצמו.

מה ההבדלים העיקריים בין סוגי שכירויות ארוכות טווח בישראל?

תקופת השכירות דרישות חוקיות השלכות משפטיות
עד 5 שנים אין דרישות מיוחדות חוזה רגיל, ללא צורך ברישום
5-10 שנים חייב להיות בכתב תוקף החוזה מותנה בקיום מסמך כתוב
מעל 10 שנים חייב להיות בכתב ורשום בטאבו נדרש רישום בלשכת רישום המקרקעין

שכירות ארוכת טווח – זכויות וחובות עיקריות

שכירות ארוכת טווח בישראל מעוררת שאלות רבות לגבי זכויות וחובות הצדדים. להלן סקירה של הנקודות העיקריות:

1. דרישות החוק לפי תקופת השכירות

החוק מבחין בין תקופות שכירות שונות:

  • שכירות עד 5 שנים: אין דרישות מיוחדות.
  • שכירות מעל 5 שנים: על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, נדרש מסמך בכתב.
  • שכירות מעל 10 שנים: סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין קובע כי נדרש רישום בטאבו.

2. רישום בטאבו – מתי נדרש?

חשוב להבהיר:

  • הרישום בטאבו נדרש רק אם נחתם מראש חוזה לתקופה העולה על 10 שנים.
  • אם מחדשים חוזה מדי שנה או שנתיים, גם אם בפועל השוכר גר בנכס מעל 10 שנים, אין חובת רישום.

לדוגמה: אם שוכר מתגורר בדירה במשך 12 שנים, אך מחדש את החוזה כל שנתיים, אין חובה לרשום את השכירות בטאבו.

3. זכויות השוכר בשכירות ארוכת טווח

ככלל, זכויות השוכר מוגבלות לשימוש ולחזקה בנכס בלבד, בהתאם לתנאי חוזה השכירות. השוכר אינו רוכש זכויות קנייניות בנכס, אלא אם מדובר בשכירות מוגנת (שהיא נדירה כיום).

4. שכירות מוגנת – האם רלוונטית?

חוק הגנת הדייר חל רק על שכירויות שנוצרו לפני 20.8.1968. שכירויות חדשות אינן מוגנות, אלא אם כן הצדדים הסכימו על כך במפורש (דבר נדיר ביותר).

דוגמה: רוב חוזי השכירות כיום כוללים סעיף המציין במפורש שלא מדובר בשכירות מוגנת.

סיכום והמלצות

בשכירות ארוכת טווח חשוב:

  • לערוך חוזה מפורט בכתב.
  • לרשום את העסקה בטאבו במקרה של שכירות מעל 10 שנים.
  • להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני חתימה על חוזה לתקופה ארוכה.

זכרו: הבנת הזכויות והחובות בשכירות ארוכת טווח חיונית להגנה על האינטרסים של כל הצדדים.

פסקי דין רלוונטיים: שכירות ארוכת טווח בישראל – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 1156/11 פרידמן נ’ אוסטרובסקי – הבדל בין שכירות של 5 שנים ל-10 שנים

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בהבדלים המשפטיים בין חוזה שכירות לתקופה של 5 שנים לבין חוזה ל-10 שנים. נקבע כי שכירות מעל 5 שנים חייבת להיות בכתב, בעוד ששכירות מעל 10 שנים טעונה גם רישום בטאבו. בית המשפט הדגיש כי אי רישום שכירות מעל 10 שנים עלול לפגוע בתוקפה המשפטי ובזכויות השוכר.

פסק הדין זמין במאגר המשפטי “נבו”.

2. ת”א (מחוזי ת”א) 2145/09 כהן נ’ לוי – חידוש חוזה שכירות מדי שנה

פסק דין זה עסק במקרה בו שוכר התגורר בנכס מעל 10 שנים, אך חידש את החוזה מדי שנה. בית המשפט קבע כי במקרה כזה אין חובת רישום בטאבו, שכן מדובר בחוזים נפרדים לתקופות קצרות. עם זאת, הודגש כי יש לבחון כל מקרה לגופו ולוודא שאין ניסיון לעקוף את דרישת הרישום.

פסק הדין זמין במאגר המשפטי “תקדין”.

3. ע”א 7452/13 שמעוני נ’ גולדשטיין – זכויות קנייניות בשכירות ארוכת טווח

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלה האם שוכר לטווח ארוך יכול לרכוש זכויות קנייניות בנכס. נקבע כי ככלל, שכירות רגילה (שאינה מוגנת) אינה מקנה זכויות קנייניות, אלא רק זכות שימוש וחזקה. עם זאת, במקרים חריגים של שכירות ארוכת טווח מאוד (למשל, מעל 25 שנים) ובהתאם לנסיבות, ייתכן שיוכרו זכויות מסוימות הדומות לזכויות קנייניות.

פסק הדין זמין במאגר המשפטי “נבו”.

4. ע”א 3295/12 אברהם נ’ רוזנבלום – השלכות אי רישום שכירות ארוכת טווח

בפסק דין זה נדונו ההשלכות של אי רישום שכירות מעל 10 שנים בטאבו. בית המשפט קבע כי אי הרישום אינו מבטל את החוזה, אך עלול לפגוע בזכויות השוכר מול צדדים שלישיים. הודגש כי הרישום נועד להגן על אינטרסים של צדדים שלישיים ולהבטיח שקיפות בעסקאות מקרקעין ארוכות טווח.

פסק הדין זמין במאגר המשפטי “תקדין”.

5. ע”א 9609/15 ישראלי נ’ כהן – הבחנה בין שכירות רגילה לשכירות מוגנת בחוזים ארוכי טווח

פסק דין זה עסק בהבחנה בין שכירות רגילה לשכירות מוגנת בהקשר של חוזים ארוכי טווח. בית המשפט הדגיש כי גם בשכירות ארוכת טווח, אין להניח אוטומטית שמדובר בשכירות מוגנת. נקבע כי יש לבחון את כוונת הצדדים ואת נוסח החוזה, וכי ברוב המקרים החדשים מדובר בשכירות רגילה, אלא אם כן הוסכם במפורש אחרת.

פסק הדין זמין במאגר המשפטי “נבו”.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות של שכירות ארוכת טווח?

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מתמחים בליווי משפטי מקיף בנושא שכירות ארוכת טווח. להלן כמה מהסוגיות המרכזיות בהן אנו יכולים לסייע:

מה ההבדלים המשפטיים בין חוזה שכירות ל-5 שנים לעומת 10 שנים?

ישנם הבדלים משמעותיים בין חוזה שכירות לתקופה של 5 שנים לבין חוזה ל-10 שנים:

  • חוזה ל-5 שנים: על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, חוזה זה חייב להיות בכתב כדי שיהיה תקף.
  • חוזה ל-10 שנים: לפי סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, שכירות מעל 10 שנים דורשת רישום בטאבו.

אנו יכולים לסייע בניסוח החוזה המתאים, להבטיח שכל הזכויות והחובות של הצדדים מעוגנות כראוי, ולטפל ברישום בטאבו במידת הצורך.

האם חובה לרשום בטאבו שכירות שמתחדשת מדי שנה-שנתיים אך נמשכת מעל 10 שנים?

במקרה כזה, אין חובה חוקית לרשום את השכירות בטאבו. החובה חלה רק אם נחתם מראש חוזה לתקופה העולה על 10 שנים. עם זאת, אנו ממליצים לשקול רישום וולונטרי להגנה על זכויות הצדדים.

אנו יכולים לייעץ לגבי היתרונות והחסרונות של רישום כזה, ולסייע בתהליך הרישום אם יוחלט לבצעו.

האם שוכר לטווח ארוך יכול לרכוש זכויות קנייניות בנכס?

ככלל, שוכר אינו רוכש זכויות קנייניות בנכס, גם בשכירות ארוכת טווח. זכויותיו מוגבלות לשימוש ולחזקה בלבד, בהתאם לתנאי החוזה. החריג היחיד הוא שכירות מוגנת, אך זו רלוונטית רק לחוזים שנחתמו לפני 20.8.1968.

אנו יכולים לסייע בהבהרת הזכויות המדויקות של השוכר, ולוודא שהן מעוגנות כראוי בחוזה השכירות.

לסיכום, בכל סוגיה הקשורה לשכירות ארוכת טווח, אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ נשמח לסייע בייעוץ משפטי מקיף, ניסוח חוזים, וליווי בכל ההיבטים המשפטיים הנדרשים.

ייעוץ ללא התחייבות מעורך דין שכירות ארוכת טווח: מה החוק אומר ומה חשוב לדעת?

אין האמור לעיל באתר זה מהווה ייעוץ משפטי, יתכן כי המידע המצוי באתר זה אינו מעודכן או מדויק ועל כן אין להסתמך עליו. השימוש במידע המצוי באתר זה הינו באחריות הקורא בלבד.

כל מה שצריך לדעת על שכירות ארוכת טווח: מה החוק אומר ומה חשוב לדעת?

שיתוף המאמר שכירות ארוכת טווח: מה החוק אומר ומה חשוב לדעת? בערוצים השונים
Facebook
WhatsApp
Twitter
LinkedIn
Print
Email

קבלת ייעוץ משפטי ללא התחייבות בנושא שכירות ארוכת טווח: מה החוק אומר ומה חשוב לדעת?

זקוקים לסיוע משפטי בשכירות ארוכת טווח: מה החוק אומר ומה חשוב לדעת?? התקשרו עכשיו או השאירו פרטים

מאמרים מקצועיים בנושא שכירות ארוכת טווח: מה החוק אומר ומה חשוב לדעת?

מחפש מידע נוסף על שכירות ארוכת טווח: מה החוק אומר ומה חשוב לדעת??