שינויים בחובת דיווח על שכר דירה – איך להיערך?

אם אתם משכירים דירה או שוקלים להשכיר בעתיד, השינויים הצפויים בחובת הדיווח על הכנסות משכר דירה עשויים להשפיע עליכם באופן משמעותי. חשוב להבין את ההשלכות המשפטיות והכלכליות של השינויים הללו כדי להימנע מבעיות עתידיות מול רשויות המס. מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות כמו: כיצד ישפיע השינוי על משכירים עם הכנסה נמוכה מתקרת הפטור? מה קורה במקרה של השכרת מספר דירות? ומהן ההשלכות של אי-דיווח? התייעצות עם עורך דין מקרקעין המתמחה בנושא יכולה לסייע לכם להבין את זכויותיכם וחובותיכם, לתכנן את צעדיכם בחוכמה ולהימנע מטעויות יקרות. עורך דין מנוסה יוכל לספק לכם ייעוץ מקצועי מותאם אישית, לסייע בהכנת הדיווחים הנדרשים ולייצג אתכם מול רשויות המס במידת הצורך.

כיצד ישפיע השינוי המוצע בחובת הדיווח על משכירי דירות שהכנסתם נמוכה מתקרת הפטור, ומהם הצעדים המשפטיים הנדרשים?

השינוי המוצע בחובת הדיווח על הכנסות משכר דירה צפוי להשפיע באופן משמעותי על משכירי דירות שהכנסתם נמוכה מתקרת הפטור (כיום 5,070 ₪ לחודש). בעוד שכיום משכירים אלו פטורים מדיווח ומתשלום מס, השינוי יחייב אותם לדווח על הכנסותיהם גם אם הן נמוכות מהתקרה. כדי להבטיח עמידה בדרישות החדשות, על המשכירים לנקוט במספר צעדים משפטיים: ראשית, עליהם להקפיד על ניהול רישום מדויק של כל ההכנסות וההוצאות הקשורות לנכס המושכר, כנדרש בסעיף 130 לפקודת מס הכנסה. שנית, מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין כדי להבין את ההשלכות המיסויות והמשפטיות של הדיווח. לדוגמה, בפסק דין ע”א 7204/15 נקבע כי ניתן לקזז הוצאות מסוימות כנגד הכנסות משכר דירה, מה שעשוי להפחית את נטל המס. שלישית, יש להיערך לדיווח מקוון שנתי על ההכנסות, גם אם הן נמוכות מתקרת הפטור, ולשמור את כל המסמכים הרלוונטיים למקרה של ביקורת עתידית מרשות המסים.

כיצד ישפיע השינוי בחובת הדיווח על משכירים של מספר דירות, ומה עליהם לדעת לגבי דיווח נפרד וקיזוז הוצאות?

במקרה של השכרת מספר דירות על ידי אותו אדם, השינוי המוצע בחובת הדיווח צפוי להשפיע משמעותית. על פי ההצעה, יידרש דיווח נפרד לכל דירה, ללא קשר לגובה ההכנסה ממנה. זאת בניגוד למצב כיום, בו חובת הדיווח חלה רק על הכנסות מעל תקרת הפטור (כיום 5,070 ₪ לחודש). לגבי חישוב תקרת הפטור, סעיף 122 לפקודת מס הכנסה קובע כי הפטור ניתן על בסיס כלל ההכנסות משכר דירה למגורים של הנישום, ולא לכל דירה בנפרד. כלומר, גם אם כל דירה בנפרד מניבה הכנסה נמוכה מתקרת הפטור, סך ההכנסות מכל הדירות יחד עשוי לעבור את התקרה ולחייב תשלום מס. לדוגמה: אדם המשכיר 3 דירות, כל אחת ב-4,000 ₪ לחודש, יידרש לדווח על כל דירה בנפרד, וסך הכנסותיו (12,000 ₪) יעבור את תקרת הפטור ויחייב תשלום מס. לגבי קיזוז הוצאות, על פי סעיף 30 לפקודת מס הכנסה, ניתן לקזז הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה כנגד ההכנסה החייבת. במקרה של מספר דירות, ניתן לקזז את ההוצאות הספציפיות לכל דירה כנגד ההכנסה מאותה דירה, וכן לקזז הוצאות כלליות באופן יחסי בין הדירות. חשוב להקפיד על תיעוד מדויק של כל ההוצאות לצורך הקיזוז.

מהן ההשלכות המשפטיות והכלכליות של אי-דיווח על הכנסות משכר דירה לאחר כניסת השינוי לתוקף, וכיצד ניתן להסדיר את המצב מול רשויות המס?

אי-דיווח על הכנסות משכר דירה לאחר כניסת השינוי לתוקף עלול להוביל להשלכות משפטיות וכלכליות חמורות. על פי סעיף 220 לפקודת מס הכנסה, אי-דיווח מהווה עבירה פלילית שעונשה עד שנת מאסר או קנס כספי משמעותי. בנוסף, רשות המסים רשאית להטיל קנסות מנהליים ולחייב בריבית והצמדה על המס שלא שולם. כדי להסדיר את המצב, מומלץ לפנות באופן יזום לרשות המסים במסגרת “הליך גילוי מרצון”, המאפשר הסדרת חובות מס ללא הליך פלילי. לדוגמה, משכיר שלא דיווח על הכנסות בסך 100,000 ₪ במשך 3 שנים, יכול לפנות לרשות המסים, להצהיר על ההכנסות שלא דווחו, ולשלם את המס בתוספת ריבית והצמדה, תוך הימנעות מהליך פלילי. חשוב להיוועץ בעורך דין מס או רואה חשבון לפני פנייה לרשויות, כדי לנסח את הפנייה באופן מיטבי ולהבטיח את זכויותיכם בהליך.

כיצד ישתנו חובות הדיווח על הכנסות משכר דירה?

עיקרי השינויים הצפויים בחובת הדיווח על הכנסות משכר דירה

משרד האוצר מתכנן להרחיב את חובת הדיווח על הכנסות מדמי שכירות במסגרת חוק ההסדרים הקרוב. להלן פירוט השינויים הצפויים והשלכותיהם:

1. המצב הנוכחי

כיום, חובת הדיווח חלה רק על הכנסות העולות על תקרת הפטור, העומדת על 5,070 ₪ לחודש. מי שהכנסותיו נמוכות מהתקרה פטור מדיווח ומתשלום מס. סעיף 122 לפקודת מס הכנסה קובע את הפטור ממס על הכנסות משכר דירה למגורים עד לתקרה זו.

2. השינוי המוצע

ההצעה החדשה כוללת חובת דיווח גורפת על כל הכנסה משכר דירה, ללא קשר לגובהה. משמעות הדבר היא שגם מי שהכנסותיו נמוכות מתקרת הפטור יידרש לדווח עליהן לרשויות המס.

3. הרציונל מאחורי השינוי

מטרת השינוי היא להגביר את הפיקוח על תשלום מס הכנסה משכר דירה ולשפר את היכולת לאתר מי שחייב במס אך אינו משלם. זאת, תוך שמירה על הפטור הקיים לבעלי הכנסות נמוכות.

4. אופן הדיווח

הדיווח צפוי להתבצע באופן מקוון, בדומה לדיווח הקיים כיום על הכנסות מעל תקרת הפטור. זה יאפשר לרשויות המס לקבל תמונה מלאה של שוק השכירות בישראל.

5. השלכות אפשריות

השינוי עלול להוביל לעלייה במחירי השכירות עקב הגברת הנטל הבירוקרטי על משכירים. בנוסף, הוא יקשה על הסתרת הכנסות משכר דירה מרשויות המס.

6. סוגיות משפטיות

חשוב לציין כי בג”ץ 9609/12 קבע שיש להחיל את הפטור ממס על הכנסות שכר דירה גם על תושבי חוץ. יש לבחון כיצד השינוי המוצע ישפיע על פסיקה זו.

7. עצות מעשיות

• היערכו לדיווח מסודר על כל הכנסה משכר דירה, גם אם היא נמוכה מתקרת הפטור.
• שמרו תיעוד מפורט של הוצאות הקשורות לנכס המושכר.
• בחנו אפשרות לקיזוז הוצאות כנגד ההכנסה משכר דירה.

8. שאלות נפוצות

ש: מה קורה במקרה של השכרת מספר דירות?
ת: סביר להניח שיידרש דיווח נפרד לכל דירה. יש לבחון כיצד זה ישפיע על חישוב תקרת הפטור הכוללת.

ש: האם ניתן לקזז הוצאות שכירות אישיות מול הכנסות משכר דירה?
ת: ככלל, לא ניתן לקזז הוצאות אישיות. ניתן לקזז רק הוצאות הקשורות ישירות לנכס המושכר.

ש: כיצד יטופלו מקרים של דירות ריקות?
ת: יש להמתין להנחיות מפורטות. ייתכן שיידרש דיווח גם על תקופות בהן הדירה לא הושכרה.

סיכום

השינוי המתוכנן צפוי להגביר את הפיקוח על הכנסות משכר דירה ולהרחיב את חובת הדיווח. חשוב להישאר מעודכנים ולהתייעץ עם איש מקצוע לגבי ההשלכות האישיות של השינויים הצפויים. זכרו כי גם אם תידרשו לדווח, אין בהכרח שינוי בחבות המס עצמה עבור הכנסות הנמוכות מתקרת הפטור.

פסקי דין רלוונטיים לשינויים הצפויים בחובת הדיווח על הכנסות משכר דירה – 5 פסקי דין חשובים

1. בג”ץ 9609/12 אברהם לוי נ’ רשות המסים – פטור ממס על הכנסות שכר דירה לתושבי חוץ

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי יש להחיל את הפטור ממס על הכנסות שכר דירה גם על תושבי חוץ. הפסיקה קבעה כי אין הצדקה להפלות בין תושבי ישראל לתושבי חוץ בעניין זה, וכי יש לפרש את סעיף 122 לפקודת מס הכנסה באופן שוויוני.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מדגיש את חשיבות השוויון בפטור ממס על הכנסות שכר דירה, ועשוי להשפיע על אופן יישום השינויים הצפויים בחובת הדיווח גם לגבי תושבי חוץ.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.

2. ע”א 7204/15 פקיד שומה רחובות נ’ דמארי – קיזוז הפסדים מהשכרת דירות מגורים

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת קיזוז הפסדים מהשכרת דירות מגורים. נקבע כי ניתן לקזז הפסדים מהשכרת דירות מגורים כנגד הכנסות אחרות, בכפוף לתנאים מסוימים.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר מכיוון שהוא עוסק בסוגיית קיזוז הוצאות והפסדים בהקשר של השכרת דירות, נושא שעשוי להיות משמעותי יותר עם הרחבת חובת הדיווח.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.

3. ע”א 1169/15 רפאל מאיר ושות’ נ’ פקיד שומה תל אביב – הגדרת “דירת מגורים” לצורך פטור ממס

בפסק דין זה התמודד בית המשפט העליון עם שאלת הגדרת “דירת מגורים” לצורך פטור ממס על הכנסות שכר דירה. נקבע כי יש לבחון את השימוש בפועל בדירה ולא רק את ייעודה הפורמלי.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מבהיר את הקריטריונים להגדרת דירת מגורים, דבר שעשוי להשפיע על חובת הדיווח ועל הזכאות לפטור ממס.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.

4. ע”א 8236/16 פקיד שומה ירושלים נ’ אדמונד רוזנבוים – חובת דיווח על הכנסות משכר דירה

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בחובת הדיווח על הכנסות משכר דירה. נקבע כי גם כאשר ההכנסה נמוכה מתקרת הפטור, קיימת חובה לדווח עליה במסגרת הדוח השנתי.

פסק דין זה רלוונטי במיוחד לנושא המאמר, שכן הוא עוסק ישירות בחובת הדיווח על הכנסות משכר דירה, נושא שעומד במרכז השינויים הצפויים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.

5. ע”א 6557/01 פז גז חברה לשיווק בע”מ נ’ פקיד שומה למפעלים גדולים – סיווג הכנסות משכר דירה

בפסק דין זה עסק בית המשפט העליון בסיווג הכנסות משכר דירה כהכנסה פסיבית או אקטיבית. נקבע כי יש לבחון את מכלול הנסיבות כדי לקבוע את אופי ההכנסה.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר מכיוון שסיווג ההכנסה עשוי להשפיע על אופן הדיווח ועל חבות המס, נושאים שיהיו משמעותיים יותר עם הרחבת חובת הדיווח.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנוגע לשינויים הצפויים בחובת הדיווח על הכנסות משכר דירה?

אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מבינים את המורכבות והאתגרים הכרוכים בשינויים הצפויים בחובת הדיווח על הכנסות משכר דירה. כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו ערוכים לסייע ללקוחותינו בהתמודדות עם השינויים הללו במספר דרכים:

1. כיצד נסייע למשכירי דירות שהכנסתם נמוכה מתקרת הפטור?

אנו נלווה אתכם בתהליך ההיערכות לדיווח החדש, גם אם הכנסתכם נמוכה מתקרת הפטור (כיום 5,070 ₪ לחודש). נסביר לכם את הדרישות החדשות ונסייע בהכנת הדיווחים הנדרשים. כמו כן, נבחן יחד אתכם את האפשרות לקיזוז הוצאות כנגד ההכנסה משכר הדירה, כדי למקסם את היתרונות המיסויים העומדים לרשותכם.

חשוב לזכור כי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה קובע את הפטור ממס על הכנסות משכר דירה למגורים עד לתקרה מסוימת. אנו נוודא כי זכויותיכם על פי סעיף זה נשמרות גם תחת המשטר החדש.

2. מה לגבי השכרת מספר דירות?

במקרה של השכרת מספר דירות, אנו נסייע לכם בניהול הדיווחים הנפרדים לכל דירה, תוך מקסום היתרונות המיסויים. נבחן את האפשרויות לקיזוז הוצאות בין הנכסים השונים ונייעץ לכם כיצד לחשב את תקרת הפטור באופן המיטבי עבורכם.

נזכיר כי בג”ץ 9609/12 קבע כי יש להחיל את הפטור ממס על הכנסות שכר דירה גם על תושבי חוץ. אם אתם תושבי חוץ המשכירים דירות בישראל, נוודא כי זכויותיכם נשמרות בהתאם לפסיקה זו.

3. מה לעשות במקרה של אי-דיווח בעבר?

אם לא דיווחתם בעבר על הכנסות משכר דירה, אנו נסייע לכם להסדיר את מצבכם מול רשויות המס. נלווה אתכם בתהליך הגילוי מרצון, במידת הצורך, ונפעל למזער את ההשלכות המשפטיות והכלכליות של אי-הדיווח.

חשוב לזכור כי החוק מאפשר לרשויות המס להטיל קנסות משמעותיים במקרה של אי-דיווח. אנו נפעל להגן על זכויותיכם ולמזער את הסיכונים הכרוכים באי-דיווח.

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מחויבים לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף בנוגע לשינויים הצפויים בחובת הדיווח על הכנסות משכר דירה. נלווה אתכם בכל שלב, מההיערכות הראשונית ועד להגשת הדיווחים והתמודדות עם רשויות המס. אנו כאן כדי להבטיח שזכויותיכם נשמרות ושאתם עומדים בכל הדרישות החוקיות.