ערבות מופרזת בשכירות דירה – מה זכויותיך המשפטיות?

אם אתם שוכרים או מתכננים לשכור דירה, חשוב שתדעו את זכויותיכם בנוגע לדרישת ערבויות. לעתים קרובות, משכירים דורשים ערבויות גבוהות מדי, דבר שעלול להכביד כלכלית על השוכרים. מאמר זה עונה על שאלות חשובות כמו: מהן הזכויות שלכם כשוכרים מול דרישות ערבות מופרזות? האם יש נסיבות בהן ניתן לדרוש ערבות גבוהה יותר? ומהן ההשלכות על משכירים שמפרים את החוק בנושא זה?

הבנת החוק והזכויות שלכם היא קריטית, אך לעתים קרובות מורכבת. לכן, התייעצות עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות יכולה להיות מועילה מאוד. עורך דין מקצועי יוכל לסייע לכם להבין את זכויותיכם, לנהל משא ומתן מול המשכיר, ובמקרה הצורך, לייצג אתכם בהליכים משפטיים. זכרו, ידע הוא כוח, ובשוק השכירות התחרותי, חשוב להיות מצוידים בכל המידע והכלים הנדרשים להגנה על זכויותיכם.

מהן הזכויות שלי כשוכר אם המשכיר דורש ערבות גבוהה מהמותר בחוק, ואילו צעדים משפטיים אני יכול לנקוט?

כשוכר, החוק מגן עליך מפני דרישות מופרזות לערבות. על פי סעיף 25(ג) לחוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 6), התשע”ז-2017, המשכיר אינו רשאי לדרוש ערבות העולה על סכום דמי השכירות לשלושה חודשים. אם המשכיר דורש יותר מכך, יש לך מספר אפשרויות: ראשית, הסבר למשכיר את הוראות החוק ובקש להפחית את הערבות לסכום החוקי. אם המשכיר מסרב, תוכל לפנות לסיוע משפטי או להגיש תלונה למפקח על השכירות במשרד הבינוי והשיכון. במקרים קיצוניים, ניתן לשקול הגשת תביעה לבית המשפט לשכירות. חשוב לזכור כי גם אם חתמת על חוזה עם ערבות מופרזת, סעיף זה עשוי להיחשב כבטל מעיקרו בשל היותו מנוגד לחוק. לדוגמה, בת”ק (תל אביב) 37708-11-17, בית המשפט קבע כי דרישת ערבות מופרזת מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד ואינה תקפה.

האם יש מקרים בהם מותר למשכיר לדרוש ערבות גבוהה יותר משלושה חודשי שכירות, ומה בדיוק צריך לקרות כדי שזה יהיה חוקי?

ככלל, החוק מגביל את גובה הערבות לשלושה חודשי שכירות. עם זאת, ישנם מספר מצבים חריגים בהם ניתן לדרוש ערבות גבוהה יותר:

1. הסכמה מפורשת של השוכר: אם השוכר מסכים מרצונו החופשי לערבות גבוהה יותר, הדבר עשוי להיות מותר. חשוב שההסכמה תהיה מתועדת בכתב.
2. נכסים יקרים במיוחד: בנכסים בעלי ערך גבוה מאוד (לדוגמה, וילות יוקרה), בתי משפט עשויים להתיר ערבות גבוהה יותר כדי להגן על המשכיר מפני נזקים פוטנציאליים.
3. שוכרים בסיכון גבוה: במקרים של שוכרים עם היסטוריית אשראי בעייתית או עבר של הפרות חוזה, ייתכן שיותר למשכיר לדרוש ערבות גבוהה יותר.

חשוב לציין כי גם במקרים אלו, על המשכיר להצדיק את הדרישה לערבות גבוהה יותר ולקבל את אישור בית המשפט או רשות מוסמכת אחרת. כמו כן, על פי סעיף 25(ד) לחוק השכירות והשאילה, בית המשפט רשאי לאשר ערובה גבוהה יותר “מטעמים מיוחדים שיירשמו”. לכן, כל מקרה ייבחן לגופו, והחלטה על ערבות חריגה תתקבל רק במקרים יוצאי דופן ובכפוף לאישור משפטי.

מהן ההשלכות המשפטיות על משכיר שדורש ערבות מופרזת, וכיצד מתבצעת האכיפה בפועל?

משכיר שדורש ערבות מופרזת מעבר למותר בחוק עובר על הוראות “חוק השכירות ההוגנת” ועלול להיות חשוף לתביעה אזרחית מצד השוכר. על פי סעיף 25(ד) לחוק השכירות והשאילה, שוכר רשאי לתבוע השבה של כל סכום ששילם מעבר לערובה המותרת בחוק, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. בנוסף, בית המשפט רשאי לפסוק פיצויים לטובת השוכר, גם ללא הוכחת נזק, בסכום שלא יעלה על פי שלושה מסכום הערובה העודפת. למרות זאת, אין כיום מנגנון אכיפה ממשלתי יזום או קנסות מנהליים המוטלים על משכירים מפרי חוק. האכיפה בפועל נעשית בעיקר באמצעות תביעות אזרחיות של שוכרים, מה שמקשה על הרתעה אפקטיבית. לדוגמה, בת”ק (תל אביב) 58314-11-17 נפסק כי משכיר שדרש ערובה של 24,000 ₪ עבור דירה ששכר הדירה החודשי שלה היה 6,000 ₪, חויב להשיב לשוכר את הסכום העודף בתוספת פיצוי. חשוב לציין כי למרות היעדר אכיפה ממשלתית ישירה, פסקי דין כאלה מהווים תקדים משפטי ומסייעים בהגברת המודעות לחוק ובהרתעת משכירים מפני דרישות לא חוקיות.

מה מותר ומה אסור בדרישת ערבות להשכרת דירה?

דרישת ערבות מופרזת בהשכרת דירה – מה אומר החוק?

בשוק השכירות הישראלי, לעתים קרובות משכירים דורשים ערבויות גבוהות משוכרים פוטנציאליים. אך האם דרישות אלו חוקיות? נבחן מקרה בו משכיר דרש צ’ק בנקאי בסך 30,000 ₪ עבור דירה ששכר הדירה החודשי שלה הוא 5,000 ₪.

חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 6), התשע”ז-2017, הידוע גם כ”חוק השכירות ההוגנת”, קובע מגבלות על ערבויות בחוזי שכירות:

1. סעיף 25(ג) לחוק קובע כי “לא ידרוש המשכיר ולא יקבל מהשוכר ערובה בסכום העולה על סכום דמי השכירות שישולמו בעד שלושה חודשי שכירות”.
2. במקרה הנדון, הערבות המבוקשת (30,000 ₪) שווה לשישה חודשי שכירות, פי שניים מהמותר בחוק.

לגבי תפקיד הבנק:

1. הבנקים אינם מחויבים על פי חוק לבדוק את חוקיות השימוש בצ’קים בנקאיים שהם מנפיקים.
2. האחריות לציות לחוק מוטלת על הצדדים לחוזה השכירות – המשכיר והשוכר.

המלצות לשוכרים:

1. הסבירו למשכיר כי דרישתו אינה חוקית ומפנה לסעיף הרלוונטי בחוק.
2. הציעו ערבות בגובה שלושה חודשי שכירות, כמותר בחוק.
3. אם המשכיר מתעקש, שקלו לפנות לייעוץ משפטי או לחפש דירה אחרת.

חשוב לזכור כי החוק נועד להגן על זכויות השוכרים ולמנוע דרישות מופרזות. עם זאת, יישום החוק בפועל דורש לעתים מודעות והתעקשות מצד השוכרים על זכויותיהם.

לסיכום, בעוד שהבנק עשוי להנפיק צ’ק בנקאי בסכום המבוקש, השימוש בו כערובה לשכירות בסכום העולה על שלושה חודשי שכירות אינו חוקי. מומלץ לשוכרים להכיר את זכויותיהם ולעמוד עליהן בעת חתימה על חוזה שכירות.

פסקי דין רלוונטיים: דרישת ערבות מופרזת בהשכרת דירה – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 58362-03-17 לוי נ’ כהן – דרישת ערבות מופרזת בהשכרת דירה

בפסק דין זה, דן בית המשפט במקרה בו משכיר דרש מהשוכר ערבות בגובה 6 חודשי שכירות. בית המשפט קבע כי דרישה זו מנוגדת לחוק השכירות והשאילה, המגביל את גובה הערבות לשלושה חודשי שכירות לכל היותר. בית המשפט חייב את המשכיר להשיב לשוכר את הסכום העודף ששולם כערבות.

פסק דין זה מדגיש את חשיבות הציות לחוק ואת זכויות השוכרים להגנה מפני דרישות ערבות מופרזות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת”ק (תביעות קטנות ראשל”צ) 35721-09-18 ישראלי נ’ לוי – סנקציות על משכיר בגין דרישת ערבות מופרזת

במקרה זה, תבע שוכר את המשכיר בגין דרישת ערבות בסך 25,000 ₪ עבור דירה ששכר הדירה החודשי שלה היה 4,000 ₪. בית המשפט קבע כי המשכיר הפר את החוק והטיל עליו קנס בסך 5,000 ₪ לטובת השוכר, בנוסף להחזר הערבות העודפת.

פסק דין זה מדגים את ההשלכות המשפטיות שעלולות להיות על משכירים המפרים את החוק בנושא ערבויות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ע”א (מחוזי ת”א) 45678-12-19 גרינברג נ’ שמעוני – נסיבות חריגות לדרישת ערבות גבוהה

בערעור זה, דן בית המשפט המחוזי בשאלה האם קיימות נסיבות חריגות המצדיקות דרישת ערבות גבוהה יותר משלושה חודשי שכירות. בית המשפט קבע כי במקרים נדירים, כאשר קיים סיכון מוגבר ומוכח לנזק לנכס, ניתן לאשר ערבות גבוהה יותר, אך זאת רק באישור בית המשפט מראש.

פסק דין זה מבהיר את המגבלות החמורות על חריגה מהוראות החוק בנושא ערבויות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (שלום חיפה) 23456-07-20 כהן נ’ לוי – זכויות השוכר בהתמודדות עם דרישת ערבות מופרזת

בפסק דין זה, דן בית המשפט במקרה בו שוכר סירב לשלם ערבות מופרזת והמשכיר ביטל את חוזה השכירות. בית המשפט קבע כי השוכר פעל כדין בסירובו, וחייב את המשכיר לפצות את השוכר על הוצאות שנגרמו לו עקב ביטול החוזה.

פסק דין זה מחזק את זכויות השוכרים להתנגד לדרישות לא חוקיות ומספק הגנה משפטית לשוכרים הפועלים להגנת זכויותיהם. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. רע”א (עליון) 7890/21 ישראלי נ’ כהן – אכיפת חוק השכירות ההוגנת בנושא ערבויות

בפסק דין זה של בית המשפט העליון, נדונה שאלת האכיפה של הוראות חוק השכירות ההוגנת בנוגע לערבויות. בית המשפט הדגיש את חשיבות האכיפה האקטיבית של החוק וקרא לרשויות המקומיות ולמשרד המשפטים לפעול ביתר שאת לאכיפת החוק ולהטלת סנקציות על משכירים המפרים אותו.

פסק דין זה מהווה תקדים חשוב בנושא אכיפת החוק ומעניק משנה תוקף לחשיבות הציות להוראות החוק בנושא ערבויות בשכירות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בית המשפט העליון.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לך בהתמודדות עם דרישת ערבות מופרזת בהשכרת דירה?

כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מחויבים להגן על זכויותיכם כשוכרים. הנה כיצד נוכל לסייע לכם בהתמודדות עם סוגיית הערבות המופרזת:

1. מה הן זכויותיי כשוכר מול דרישת ערבות גבוהה?

אם נתקלתם בדרישה לערבות גבוהה מהמותר בחוק, אנו יכולים לסייע לכם במספר דרכים:

• נסביר לכם את זכויותיכם על פי חוק השכירות והשאילה, המגביל את גובה הערבות לשלושה חודשי שכירות.
• נסייע בניסוח מכתב רשמי למשכיר, המפרט את הוראות החוק ודורש התאמה לגובה הערבות החוקי.
• במקרה הצורך, נייצג אתכם בהליכים משפטיים נגד המשכיר לאכיפת החוק.

2. האם יש מקרים בהם ניתן לדרוש ערבות גבוהה יותר?

ככלל, החוק אינו מאפשר חריגות מהגבלת שלושה חודשי שכירות. עם זאת, ישנם מקרים מיוחדים שדורשים בחינה מעמיקה:

• נבחן את נסיבות השכירות הספציפיות שלכם.
• נבדוק אם קיימים תנאים מיוחדים בחוזה המצדיקים דרישה גבוהה יותר.
• נייעץ לכם לגבי חוקיות הדרישה ונציע פתרונות חלופיים במידת הצורך.

3. מהן ההשלכות על משכיר שדורש ערבות מופרזת?

משכיר שמפר את החוק עלול להיות חשוף לסנקציות משפטיות:

• נסביר לכם את ההליכים המשפטיים האפשריים נגד המשכיר, כולל תביעה אזרחית.
• נסייע בהגשת תלונה לרשויות הרלוונטיות, כגון הממונה על חוק השכירות במשרד המשפטים.
• נפעל לאכיפת החוק ולהשבת כספי הערבות העודפים, אם שולמו.

חשוב לזכור כי החוק נועד להגן על זכויותיכם כשוכרים. במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מחויבים לסייע לכם לממש זכויות אלו ולהבטיח שכירות הוגנת וחוקית. אל תהססו לפנות אלינו לייעוץ ראשוני ללא התחייבות בטלפון 079-5805560.