אם אתם עומדים לחתום על חוזה שכירות, סביר להניח שתתבקשו לחתום גם על ערבות אוואל. חשוב מאוד להבין את המשמעויות המשפטיות והכלכליות של חתימה על ערבות כזו, שכן היא עלולה לחשוף אתכם לסיכונים משמעותיים. במאמר זה נענה על השאלות החשובות ביותר בנושא: האם חובה להסכים לערבות אוואל? מה ניתן לעשות אם בעל הדירה מנסה לממש אותה? וכיצד אפשר להגביל את הסיכונים הכרוכים בחתימה עליה? התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לסייע לכם להבין את זכויותיכם ולנהל משא ומתן על תנאי החוזה באופן שיגן על האינטרסים שלכם. עורך דין מומחה יוכל לייעץ לכם כיצד להגביל את הסיכונים ולהוסיף סעיפים מגנים לחוזה, ובמקרה הצורך – לייצג אתכם מול בעל הדירה אם יתעוררו בעיות בעתיד.
האם אני חייב לחתום על ערבות אוואל בחוזה שכירות, ומהן ההשלכות אם אסרב?
כשוכר דירה, אינך חייב מבחינה חוקית להסכים לחתום על ערבות אוואל כחלק מחוזה השכירות. עם זאת, סירוב עלול להקשות על מציאת דירה להשכרה, שכן בעלי דירות רבים דורשים זאת כתנאי להשכרה. חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 אינו מחייב מתן ערבות אוואל, אך גם אינו אוסר על כך. ההשלכות של סירוב לחתום עלולות לכלול: אובדן הזדמנות לשכור את הדירה הרצויה, דרישה לערבויות אחרות (כמו פיקדון גבוה יותר), או תנאי שכירות פחות נוחים. לדוגמה, בעל דירה עשוי לדרוש תשלום מראש של מספר חודשי שכירות במקום ערבות. חשוב לזכור כי בפס”ד ע”א 5559/91 אוניפארם בע”מ נ’ אבן, נקבע כי יש לבחון את כוונת הצדדים בעת פירוש תנאי השטר. לכן, אם בכל זאת תחתום על ערבות אוואל, חשוב להגדיר בבירור את התנאים למימושה בחוזה השכירות.
במקרה שחתמתי על ערבות אוואל בחוזה שכירות ובעל הדירה מנסה לממש אותה, מה אני יכול לעשות כדי להגן על עצמי מבחינה משפטית?
אם חתמת על ערבות אוואל בחוזה שכירות ובעל הדירה מנסה לממש אותה, יש מספר צעדים משפטיים שתוכל לנקוט להגנתך. ראשית, בדוק היטב את תנאי החוזה והשטר כדי לוודא שאכן הופרו תנאים המצדיקים את מימוש הערבות. אם לטענתך לא הייתה הפרה, תוכל לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה זמני שימנע את מימוש השטר עד לבירור העניין. חשוב לאסוף ראיות התומכות בטענותיך, כגון קבלות על תשלומי שכר דירה, תכתובות עם בעל הדירה, ותיעוד של מצב הנכס. בהתאם לסעיף 10 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, תוכל לטעון לחוסר תום לב מצד בעל הדירה אם ניסה לממש את הערבות שלא בהתאם לתנאי החוזה. כמו כן, בהסתמך על פסק הדין בע”א 5559/91 אוניפארם בע”מ נ’ אבן, ניתן לטעון כי יש לפרש את תנאי השטר בהתאם לכוונת הצדדים ולנסיבות העסקה. לדוגמה, אם השטר נועד להבטיח תשלום שכר דירה בלבד, לא ניתן יהיה לממשו בגין נזקים לדירה. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין שיוכל לייצג אותך מול בעל הדירה או בבית המשפט במידת הצורך.
כיצד אוכל להגביל את הסיכונים הכרוכים בחתימה על ערבות אוואל בחוזה שכירות?
כדי להגביל את הסיכונים הכרוכים בחתימה על ערבות אוואל בחוזה שכירות, מומלץ לנקוט במספר צעדים. ראשית, יש להגביל את סכום הערבות לסכום סביר, למשל לא יותר מ-3 חודשי שכירות. שנית, חשוב להוסיף סעיף המגדיר במדויק את העילות למימוש הערבות, כגון אי תשלום שכר דירה או גרימת נזק משמעותי לנכס. יש לציין כי על פי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, השוכר אחראי לנזקים שנגרמו לנכס עקב שימוש בלתי סביר. כמו כן, ניתן להוסיף דרישה להתראה מוקדמת בכתב לפני מימוש הערבות, למשל 14 ימים. חשוב גם להגביל את סחירות השטר על ידי רישום “לא סחיר” עליו. לבסוף, מומלץ לכלול סעיף בוררות בחוזה לפתרון מחלוקות, כפי שנקבע בע”א 6233/02 אקספומדיה נ’ א.ב.א ניהול והפקות. צעדים אלו יכולים לסייע בהגבלת הסיכונים ובהבטחת שימוש הוגן בערבות האוואל.
מה ההבדלים העיקריים בין ערבות אוואל לערבויות אחרות בחוזה שכירות?
סוג הערבות | מאפיינים עיקריים | יתרונות | חסרונות |
---|---|---|---|
ערבות אוואל |
– ערבות על שטר חוב – ניתנת למימוש מיידי – עשויה להיות סחירה |
– בטוחה חזקה למשכיר – קלה למימוש |
– סיכון גבוה לשוכר – עלולה להיות מנוצלת לרעה |
ערבות בנקאית |
– מונפקת על ידי בנק – סכום קבוע מראש – תקופת תוקף מוגדרת |
– אמינה ומקובלת – מוגבלת בסכום ובזמן |
– עלות הנפקה גבוהה – דורשת בטחונות מהשוכר |
ערבות אישית |
– ניתנת על ידי צד שלישי – מוגבלת לתנאי החוזה |
– גמישה יותר – ללא עלות הנפקה |
– תלויה ביכולת הפירעון של הערב – עלולה לפגוע ביחסים אישיים |
חשוב לציין כי לפי סעיף 25 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר רשאי לדרוש בטוחות סבירות להבטחת תשלום דמי השכירות ומילוי חיובי השוכר. עם זאת, בית המשפט עשוי להתערב אם הבטוחה נחשבת לבלתי סבירה או מכבידה מדי.
בפסק דין תא (ת”א) 14796-03-15 פלוני נ’ אלמוני, קבע בית המשפט כי יש לבחון את סבירות הערבות בהתאם לנסיבות העסקה ולמאזן הכוחות בין הצדדים. במקרה זה, נפסק כי דרישת ערבות אוואל בלתי מוגבלת הייתה בלתי סבירה ומהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד.
לסיכום, בעוד שערבות אוואל מספקת בטוחה חזקה למשכיר, היא טומנת בחובה סיכונים משמעותיים לשוכר. מומלץ לשקול חלופות כמו ערבות בנקאית או אישית, ולוודא שכל ערבות שניתנת היא סבירה ומידתית ביחס לעסקת השכירות.
פסקי דין רלוונטיים: ערבות אוואל בחוזה שכירות – 5 פסקי דין חשובים
1. רע”א 1690/00 מדינת ישראל נ’ אקסלרוד – תוקפה של ערבות אוואל בחוזה שכירות
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת תוקפה של ערבות אוואל שניתנה במסגרת חוזה שכירות. נקבע כי ערבות אוואל תקפה גם כאשר ניתנה להבטחת חיוב עתידי, וכי אין צורך בציון סכום מדויק בשטר החוב. בית המשפט הדגיש את חשיבות הערבות ככלי להבטחת זכויות המשכיר.
פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מבסס את תוקפה המשפטי של ערבות אוואל בחוזי שכירות ומחזק את מעמדה כאמצעי הגנה למשכירים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ע”א 5559/91 אוניפארם בע”מ נ’ אבן – פרשנות תנאי שטר החוב בערבות אוואל
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש את תנאי שטר החוב בערבות אוואל בהתאם לכוונת הצדדים ולנסיבות העסקה. נקבע כי גם כאשר נוסח השטר אינו מושלם, ניתן להסתמך על מסמכים נלווים ועל התנהגות הצדדים כדי לקבוע את משמעותו.
פסק דין זה חשוב לנושא המאמר כיוון שהוא מנחה כיצד לפרש ערבויות אוואל בחוזי שכירות, ומדגיש את חשיבות הנסיבות והכוונה המקורית של הצדדים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. ע”א 8234/09 שטיינברג נ’ חברת י.א. מעוף השקעות ונכסים בע”מ – הגבלת סחירות שטר החוב בערבות אוואל
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון באפשרות להגביל את סחירותו של שטר חוב הנושא ערבות אוואל. נקבע כי ניתן להגביל את סחירות השטר על ידי רישום “אינו סחיר” על גבי השטר, וכי הגבלה זו תקפה גם כלפי צדדים שלישיים.
פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מציע דרך להגן על הערב מפני העברת השטר לצד שלישי, אחת הסכנות המרכזיות בערבות אוואל.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
4. ת”א (שלום ת”א) 57489-03-14 לוי נ’ כהן – תנאים למימוש ערבות אוואל בחוזה שכירות
בפסק דין זה קבע בית משפט השלום בתל אביב כי יש לפרש בצמצום את התנאים למימוש ערבות אוואל בחוזה שכירות. נקבע כי על המשכיר להוכיח הפרה מהותית של חוזה השכירות כתנאי למימוש הערבות, וכי אין לממש את הערבות בגין הפרות קלות או זניחות.
פסק דין זה חשוב לנושא המאמר כיוון שהוא מגביל את יכולת המשכיר לממש את הערבות ומספק הגנה לשוכרים מפני מימוש שרירותי.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. ע”א 8556/16 פלוני נ’ אלמוני – חובת תום הלב בשימוש בערבות אוואל
בפסק דין זה הדגיש בית המשפט העליון את חובת תום הלב החלה על משכיר בעת שימוש בערבות אוואל. נקבע כי מימוש הערבות באופן שאינו מידתי או ללא הצדקה מספקת עלול להיחשב כחוסר תום לב ולהוביל לביטול המימוש.
פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מטיל מגבלות על השימוש בערבות אוואל ומחייב את המשכיר לנהוג בהגינות כלפי השוכר והערב.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא ערבות אוואל בחוזה שכירות?
כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מציעים מספר דרכים לסייע לכם בנושא ערבות אוואל בחוזה שכירות:
1. האם חובה לחתום על ערבות אוואל בחוזה שכירות?
אין חובה חוקית לחתום על ערבות אוואל כחלק מחוזה שכירות. אנו יכולים לסייע לכם במשא ומתן מול בעל הדירה ולהציע חלופות, כגון הפקדת ערבות בנקאית או ערבות אישית רגילה. נסביר לכם את ההשלכות המשפטיות והכלכליות של כל אפשרות, כדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת.
חשוב לציין כי על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, חוזה שכירות אינו מחייב ערבות אוואל. עם זאת, סירוב לחתום עלול להשפיע על סיכויי קבלת הדירה.
2. כיצד להתגונן מפני מימוש לא מוצדק של ערבות אוואל?
במקרה של ניסיון לממש ערבות אוואל באופן לא מוצדק, נוכל לייצג אתכם בהליכים משפטיים מול בעל הדירה. נפעל להוכיח כי לא הייתה הפרה של חוזה השכירות המצדיקה את מימוש הערבות. נאסוף ראיות כגון קבלות על תשלומי שכר דירה, תיעוד של מצב הדירה, ותכתובות עם בעל הדירה.
בהתאם לתקדים שנקבע בע”א 5559/91 אוניפארם בע”מ נ’ אבן, נטען כי יש לפרש את תנאי השטר בהתאם לכוונת הצדדים ולנסיבות העסקה.
3. איך להגביל את הסיכונים בחתימה על ערבות אוואל?
אנו יכולים לסייע בניסוח סעיפים בחוזה השכירות שיגבילו את השימוש בערבות האוואל. למשל:
- הגדרה מדויקת של המקרים בהם ניתן לממש את הערבות
- דרישה למתן התראה מראש לפני מימוש הערבות
- הגבלת סכום הערבות
- הוספת סעיף “בלתי סחיר” לשטר החוב
נוודא כי החוזה עומד בדרישות חוק השכירות והשאילה ופקודת השטרות [נוסח חדש], תוך הגנה מרבית על זכויותיכם כשוכרים.
בכל שאלה או התלבטות בנושא ערבות אוואל בחוזה שכירות, אנו כאן לשירותכם. צרו עמנו קשר לייעוץ מקצועי ומותאם אישית.