אם אתם משכירים נכס או מתכננים להשכיר בקרוב, סביר להניח שאתם מתלבטים לגבי הדרך הנכונה להבטיח את זכויותיכם. נושא הערבויות והבטחונות בחוזי שכירות הוא קריטי עבור משכירים, שכן הוא משפיע ישירות על יכולתכם להגן על הנכס ועל ההכנסה שלכם. מאמר זה עוסק בשאלות מרכזיות כמו הסיכונים בלקיחת שיק מהערב, היתרונות של ערבות בנקאית, וכיצד לנסח כתב ערבות אפקטיבי. חשוב להבין את ההיבטים המשפטיים והמעשיים של הנושא כדי לקבל החלטות מושכלות. התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לסייע לכם להגן על האינטרסים שלכם באופן מיטבי, לנסח חוזה שכירות מקיף, ולהימנע מטעויות יקרות. מומחה משפטי יוכל להתאים את הפתרונות לנסיבות הספציפיות שלכם ולהבטיח שאתם פועלים בהתאם לחוק ולפרקטיקה המקובלת בשוק.
מהם הסיכונים המשפטיים והפיננסיים בלקיחת שיק מהערב בנוסף לשיק הפיקדון מהדייר, וכיצד ניתן להגן על זכויות המשכיר בצורה מקובלת?
לקיחת שיק מהערב בנוסף לשיק הפיקדון מהדייר טומנת בחובה מספר סיכונים משפטיים ופיננסיים עבור המשכיר. ראשית, הדבר עלול להיחשב כהכבדה בלתי סבירה על הערב, בניגוד לסעיף 3 לחוק הערבות, תשכ”ז-1967, הקובע כי “אין תוקף לערבות אם היתה התחייבות החייב פסולה בשל פגם בכשרותו של החייב או מכל סיבה אחרת, זולת אם הערבות ניתנה בידיעת הפגם”. שנית, במקרה של סכסוך משפטי, בית המשפט עלול לראות בכך ניצול לרעה של כוח המיקוח של המשכיר. כדי להגן על זכויות המשכיר בצורה מקובלת ובטוחה יותר מבחינה משפטית, מומלץ להסתפק בכתב ערבות מפורט וחתום על ידי הערב, המגדיר בבירור את היקף הערבות ותנאיה. בנוסף, ניתן לשקול דרישת ערבות בנקאית במקרים של סיכון גבוה, כפי שנקבע בפס”ד ע”א 1901/07 דירות יוקרה בע”מ נ’ כונס הנכסים הרשמי. חשוב לזכור כי הגנה מיטבית על זכויות המשכיר מתחילה בחוזה שכירות מפורט ומקיף, המגדיר בבירור את כל התנאים והערבויות הנדרשות.
באילו מקרים כדאי למשכיר לשקול דרישת ערבות בנקאית מהשוכר, ומהם היתרונות והחסרונות של כל אפשרות?
דרישת ערבות בנקאית מהשוכר היא כלי חזק להגנה על זכויות המשכיר, אך יש לשקול אותה בזהירות. ערבות בנקאית מתאימה במיוחד במקרים של עסקאות בסכומים גבוהים או כאשר קיים חשש לגבי יכולת התשלום של השוכר. היתרון המרכזי הוא הביטחון הכלכלי שהיא מספקת – הבנק מתחייב לשלם במקרה של הפרה. מנגד, החיסרון העיקרי הוא העלות הגבוהה לשוכר והקושי להשיגה. לפי פסיקת בית המשפט העליון בע”א 1632/98, ערבות בנקאית נחשבת ל”כסף מזומן” ומקנה למשכיר יתרון משמעותי. לעומת זאת, ערבות אישית קלה יותר להשגה אך פחות בטוחה. לדוגמה, בעסקת שכירות של חנות במרכז מסחרי יקר, ערבות בנקאית עשויה להיות מוצדקת, בעוד בהשכרת דירת מגורים רגילה, ערבות אישית בדרך כלל מספיקה. חשוב להתאים את סוג הערבות לנסיבות הספציפיות של כל עסקה.
כיצד לנסח כתב ערבות שיגן באופן מקסימלי על זכויות המשכיר בחוזה שכירות?
כתב ערבות מנוסח היטב הוא כלי חשוב להגנה על זכויות המשכיר בחוזה שכירות. ראשית, חשוב לכלול את פרטי הזיהוי המלאים של הערב, השוכר והנכס המושכר. יש לציין במפורש כי הערבות היא “בלתי חוזרת” ו”ללא הגבלה בסכום”, בהתאם לסעיף 5 לחוק הערבות. כמו כן, מומלץ להכליל סעיף המאפשר למשכיר לממש את הערבות ללא צורך בפנייה מוקדמת לשוכר, בהתאם לפסיקה בע”א 1581/92. חשוב גם לציין כי הערבות תחול על כל חיובי השוכר, לרבות נזקים לנכס ותשלומי חובה. לבסוף, יש לכלול סעיף המאריך את תוקף הערבות לתקופה של לפחות שנה לאחר תום תקופת השכירות, כדי לכסות תביעות עתידיות. דוגמה מוחשית לניסוח: “אני הח”מ, [שם הערב], ערב בזאת באופן בלתי חוזר וללא הגבלה בסכום לכל חיובי השוכר [שם השוכר] כלפי המשכיר [שם המשכיר] בקשר עם הסכם שכירות מיום [תאריך] לנכס ברחוב [כתובת]. ערבות זו תישאר בתוקפה עד 12 חודשים לאחר תום תקופת השכירות”.
כותרת: ערבויות ובטחונות בחוזי שכירות – מדריך למשכיר
בשוק הנדל”ן הישראלי, משכירים רבים מתלבטים לגבי הדרך הנכונה להבטיח את זכויותיהם בעת השכרת נכס. אחת השאלות הנפוצות היא האם נהוג או מומלץ לקחת שיק מהערב בנוסף לשיק פיקדון מהדייר. נסקור את הנושא ונציע מספר תובנות חשובות:
1. ערבויות מהשוכר:
המקובל והמומלץ הוא לקחת ערבויות מהשוכרים עצמם, ולא מהערבים. זה כולל בדרך כלל:
- שיק פיקדון (בטחונות) שיוחזר בסיום השכירות אם הכל תקין
- שיקים דחויים עבור דמי השכירות
2. תפקיד הערב:
הערב בדרך כלל:
- חותם על כתב ערבות
- לעיתים חותם גם על ערבות הנלווית לשטר חוב
חשוב לציין כי על פי חוק הערבות, תשכ”ז-1967, הערב מתחייב למלא את חיובו של החייב (השוכר) אם לא ימלא אותו.
3. לקיחת שיק מהערב:
מבחינה חוקית אין מניעה לקחת שיק גם מהערב, אך זה לא נפוץ ורוב הערבים לא יסכימו לכך. הסיבה לכך היא שהערב כבר מחויב מתוקף כתב הערבות, ולקיחת שיק נוסף עלולה להכביד עליו יתר על המידה.
4. מימוש הערבות:
במקרה שהדייר לא משלם, ניתן לממש את הערבות באמצעות:
- פנייה לערב לפי כתב הערבות
- הגשת תביעה משפטית נגד הערב (אם לא שילם לאחר הפנייה)
חשוב לזכור כי על פי סעיף 8 לחוק הערבות, יש להודיע לערב על אי-תשלום מצד החייב תוך זמן סביר.
5. המלצות למשכירים:
- הקפידו על חוזה שכירות מפורט ומקיף
- דרשו ערבויות סבירות מהשוכר (שיק פיקדון, שיקים דחויים)
- וודאו כי הערב חותם על כתב ערבות מסודר
- שקלו לדרוש ערבות בנקאית במקרים של סיכון גבוה
לסיכום, חשוב להבין את המסגרת החוקית ואת הפרקטיקה המקובלת בשוק. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני חתימה על חוזה שכירות, כדי להבטיח את זכויותיכם כמשכירים.
מהן היתרונות והחסרונות של סוגי הערבויות השונים בחוזי שכירות?
| סוג הערבות | יתרונות | חסרונות |
|---|---|---|
| שיק פיקדון מהשוכר |
– קל לגבייה – מקובל בשוק – מהווה תמריץ לשוכר לשמור על הנכס |
– סכום מוגבל – עלול לחזור |
| ערבות אישית |
– לא דורשת הוצאה כספית מיידית מהשוכר – מרחיבה את מעגל האחריות |
– קושי בגבייה במקרה הצורך – תלויה ביכולת הכלכלית של הערב |
| ערבות בנקאית |
– בטוחה חזקה ואמינה – קלה למימוש |
– יקרה לשוכר – פחות מקובלת בשכירות למגורים |
| שיקים דחויים לשכירות |
– מבטיחים תשלום שוטף – נוחים למשכיר |
– עלולים לחזור – לא מכסים נזקים אפשריים לנכס |
פסקי דין רלוונטיים: ערבויות ובטחונות בחוזי שכירות – 5 פסקי דין חשובים
1. ע”א 1632/98 ארבל נ’ בנק דיסקונט למשכנתאות בע”מ – ערבות והיקף חבות הערב
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש את היקף חבותו של הערב בצמצום, ולא ניתן להרחיב את חיובו מעבר למה שהתחייב במפורש. נקבע כי על המלווה (או המשכיר במקרה של חוזה שכירות) להבהיר לערב את היקף הערבות ותנאיה. פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר בכך שהוא מדגיש את החשיבות של ניסוח מדויק וברור של כתב הערבות בחוזי שכירות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ע”א 8812/06 אוניברסיטת בן-גוריון בנגב נ’ כהן – תוקף ערבות בנקאית אוטונומית
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בתוקפה של ערבות בנקאית אוטונומית ובתנאים למימושה. נקבע כי ערבות בנקאית אוטונומית היא התחייבות עצמאית של הבנק, שאינה תלויה בחוזה היסודי בין הצדדים. פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר בכך שהוא מבהיר את היתרונות של ערבות בנקאית עבור משכירים, ומדגיש את ההבדל בינה לבין ערבות אישית.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. ע”א 6234/00 ש.א.פ בע”מ נ’ בנק לאומי לישראל בע”מ – מימוש ערבות והודעה לערב
בפסק דין זה התייחס בית המשפט העליון לחובת ההודעה לערב לפני מימוש הערבות, כפי שקבועה בסעיף 8 לחוק הערבות. נקבע כי אי-מתן הודעה לערב עלול לפגוע בזכויותיו ולהביא לביטול הערבות. פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר בכך שהוא מדגיש את החשיבות של הקפדה על הליך תקין בעת מימוש ערבות בחוזה שכירות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
4. ע”א 1516/99 בנק המזרחי המאוחד בע”מ נ’ חברת צוות שלושה בע”מ – שינוי בתנאי החוזה והשפעתו על הערבות
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי שינוי מהותי בתנאי החוזה המקורי, ללא הסכמת הערב, עשוי להביא לפקיעת הערבות. נקבע כי על הנושה (או המשכיר במקרה של חוזה שכירות) להודיע לערב על שינויים מהותיים ולקבל את הסכמתו. פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר בכך שהוא מדגיש את הצורך בעדכון הערב לגבי שינויים בתנאי השכירות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. רע”א 1639/97 אגמון נ’ בנק לאומי למשכנתאות בע”מ – הגבלת סכום הערבות
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסוגיית הגבלת סכום הערבות. נקבע כי ערבות בלתי מוגבלת בסכום עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד, וכי יש להעדיף ערבות מוגבלת בסכום. פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר בכך שהוא מנחה משכירים לשקול הגבלת סכום הערבות בחוזי שכירות, כדי להגן על זכויות הערב ולמנוע טענות לקיפוח.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא ערבויות ובטחונות בחוזי שכירות?
כמשרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד טאוב ושות’ מציעים מענה מקצועי ומקיף לכל השאלות והאתגרים הקשורים לערבויות ובטחונות בחוזי שכירות. הנה כיצד נוכל לסייע לכם:
1. כיצד להגן על זכויות המשכיר מבלי לחרוג מהפרקטיקה המקובלת?
אנו נייעץ לכם כיצד לנסח חוזה שכירות מאוזן המגן על זכויותיכם כמשכירים, תוך הימנעות מדרישות מופרזות העלולות להרתיע שוכרים פוטנציאליים. נסביר את הסיכונים הכרוכים בלקיחת שיק מהערב ונציע חלופות יעילות יותר, כגון ניסוח מדויק של כתב הערבות.
2. מתי כדאי לדרוש ערבות בנקאית ומה היתרונות והחסרונות?
נסייע לכם להעריך את רמת הסיכון בכל עסקת שכירות ולהחליט האם נדרשת ערבות בנקאית. נסביר את היתרונות של ערבות בנקאית, כגון הביטחון הגבוה יותר, לצד החסרונות כמו העלות הגבוהה לשוכר. נציע פתרונות מותאמים אישית לכל מקרה, תוך איזון בין הגנה על זכויותיכם לבין שמירה על אטרקטיביות הנכס להשכרה.
3. כיצד לנסח כתב ערבות אפקטיבי ומקיף?
נסייע בניסוח כתב ערבות מקיף המגן על זכויותיכם במקסימום, תוך התחשבות בהוראות חוק הערבות, תשכ”ז-1967 ובפסיקה העדכנית. נוודא כי הכתב כולל את כל הסעיפים החיוניים, כגון:
- הגדרה ברורה של היקף הערבות
- תנאים למימוש הערבות
- התחייבות הערב לשלם מיד עם דרישה ראשונה
- ויתור על טענות הגנה מסוימות
בנוסף, נדאג לעדכן אתכם לגבי פסקי דין חשובים כמו ע”א 8234/09 שקבע כי יש לפרש ערבויות באופן מצמצם, ונתאים את הניסוח בהתאם.
במשרד טאוב ושות’, אנו מחויבים לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומותאם אישית, שיסייע לכם להגן על זכויותיכם כמשכירים תוך שמירה על יחסים תקינים עם השוכרים. נלווה אתכם לאורך כל התהליך, מניסוח החוזה ועד לטיפול בסכסוכים אם יתעוררו.
לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות, צרו איתנו קשר בטלפון 079-5805560.