ערבויות בשכירות דירות: מה החוק מתיר למשכירים?

אם אתם שוכרי דירה או שוקלים לשכור דירה בקרוב, סביר להניח שנתקלתם בדרישות לערבויות מצד בעלי הדירות. נושא הערבויות בשכירות הוא אחד הנושאים המורכבים והמבלבלים ביותר בתחום הנדל”ן, ועלול להשפיע משמעותית על זכויותיכם וחובותיכם כשוכרים.

במאמר זה נתמקד בשאלות הבוערות ביותר בנוגע להגבלות החוקיות על ערבויות בשכירות דירות למגורים:

• מהי התקרה החוקית לסכום הכולל של הערבויות?
• כיצד להתמודד עם דרישות ערבות גבוהות מהמקובל?
• מה ההשלכות המשפטיות של חריגה מהמגבלות על ערבויות?

חשוב להבין את זכויותיכם ואת המגבלות החלות על בעלי הדירות בנושא זה. התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לסייע לכם להבין את המורכבויות המשפטיות, להגן על האינטרסים שלכם ולמנוע בעיות עתידיות. מומחה משפטי יוכל לנתח את המקרה הספציפי שלכם, לייעץ לגבי חוקיות הדרישות ולסייע במשא ומתן מול בעל הדירה במידת הצורך.

מהי התקרה החוקית לסכום הכולל של הערבויות בשכירות דירות למגורים, וכיצד מחשבים אותה?

החוק בישראל מגביל את סכום הערבויות הכרוכות בהוצאה כספית מיידית לשוכר (כגון פיקדון במזומן או ערבות בנקאית) לסכום של עד 3 חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות, הנמוך מביניהם. עם זאת, אין הגבלה חוקית על ערבויות שאינן כרוכות בהוצאה כספית מיידית, כמו שטרי חוב או שיקי ביטחון. לדוגמה, בשכירות של 12 חודשים עם שכר דירה חודשי של 5,000 ש”ח, המשכיר רשאי לדרוש פיקדון של עד 15,000 ש”ח (3 חודשי שכירות), אך יכול לדרוש שטר חוב על סכום גבוה יותר. חשוב לציין כי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, אינו קובע תקרה כוללת לכל סוגי הערבויות יחד. לכן, מומלץ לשוכרים לבחון היטב את תנאי החוזה ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין במקרה של דרישות חריגות או מורכבות.

מה ניתן לעשות כאשר משכיר דורש ערבויות גבוהות מהמקובל או מעבר למגבלות החוקיות?

במקרים בהם משכיר דורש ערבויות גבוהות מהמקובל או מעבר למגבלות החוקיות, ישנן מספר אפשרויות העומדות בפני שוכר פוטנציאלי. ראשית, מומלץ לנסות לנהל משא ומתן ישיר עם המשכיר, תוך הצגת הוראות החוק הרלוונטיות (כגון סעיף 25(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, המגביל את גובה הפיקדון) ונתונים על המקובל בשוק. אם המשכיר מסרב להתגמש, ניתן לפנות לסיוע של עורך דין מקרקעין שיוכל לשלוח מכתב התראה רשמי. במקרים קיצוניים, ניתן לשקול הגשת תביעה לבית המשפט או לממונה על פניות הציבור במשרד המשפטים. לדוגמה, בפס”ד ת”א 35283-09-13 (שלום ת”א) נפסק כי דרישת ערבות מופרזת עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד. חשוב לזכור כי פעולות משפטיות עלולות לפגוע ביחסים עם המשכיר, ולכן יש לשקול היטב את הצעדים הננקטים ולהעדיף פתרון בהסכמה כשניתן.

כיצד משפיעות הגבלות חוקיות על ערבויות בשכירות על זכויות וחובות הצדדים, ומהן ההשלכות של חריגה מהן?

ההגבלות החוקיות על ערבויות בשכירות משפיעות באופן משמעותי על זכויות וחובות הצדדים במקרה של סכסוך. על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, וחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל”ב-1972, קיימת הגבלה על גובה הערבויות הכספיות שמשכיר רשאי לדרוש. חריגה מהגבלות אלו עלולה להשפיע על תוקף החוזה ועל יכולת המשכיר לממש את הערבויות. למשל, אם משכיר דרש ערבות כספית העולה על 3 חודשי שכירות, בית המשפט עשוי לקבוע כי סעיף זה בטל, ולהגביל את מימוש הערבות לסכום המותר בחוק. בפסק דין תא (ת”א) 37534-03-13 נקבע כי דרישת ערבות מופרזת מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד. חשוב לציין כי גם אם נחתם חוזה הכולל ערבויות החורגות מהמותר, השוכר רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה לביטול או תיקון הסעיפים הבעייתיים, מבלי שהדבר יפגע בתוקף שאר סעיפי החוזה. במקרה של סכסוך, בית המשפט יבחן את נסיבות המקרה ואת מידת ההגינות בדרישות הערבות, תוך שמירה על האיזון בין זכויות המשכיר להגנה על רכושו לבין זכויות השוכר להגנה מפני דרישות מופרזות.

מהן המגבלות החוקיות על ערבויות בשכירות דירות למגורים בישראל?

חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017, קובע הגבלות על ערבויות בשכירות דירות למגורים. להלן הנקודות העיקריות:

מגבלות על ערבויות הכרוכות בהוצאה כספית

החוק מגביל את סכום הערבויות שכרוכות בהוצאה כספית מיידית לשוכר, כגון פיקדון במזומן או ערבות בנקאית. הסכום המרבי המותר הוא הנמוך מבין:

• שלושה חודשי שכירות
• שליש מתקופת השכירות

לדוגמה: עבור שכירות של 7,200 ש”ח לחודש, הסכום המרבי המותר לערבויות מסוג זה הוא 21,600 ש”ח.

ערבויות ללא הוצאה כספית מיידית

אין הגבלה חוקית על ערבויות שאינן כרוכות בהוצאה כספית מיידית, כגון שטרי חוב או שיקים דחויים. המשכיר רשאי לדרוש סכומים גבוהים יותר בערבויות מסוג זה.

שיקולים לשוכרים פוטנציאליים

למרות שדרישות מסוימות עשויות להיות חוקיות, הן עלולות להיתפס כמופרזות. שוכרים צריכים לשקול:

1. בדיקה מדוקדקת של תנאי החוזה
2. הערכת מידת האמון והיחסים עם בעל הדירה
3. השוואה לתנאים מקובלים בשוק השכירות באזור

חשיבות הייעוץ המשפטי

מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני חתימה על חוזה שכירות, במיוחד כאשר מדובר בדרישות חריגות או מורכבות. עורך דין יכול לסייע ב:

• בחינת חוקיות הדרישות
• ניהול משא ומתן על תנאי החוזה
• הבנת הזכויות והחובות של כל צד

הערה: מידע זה אינו מהווה ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ מקצועי, יש לפנות לעורך דין מוסמך.

פסקי דין רלוונטיים: הגבלות על ערבויות בשכירות דירות למגורים – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 58362-03-17 לוי נ’ כהן – הגבלת גובה ערבויות בשכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת חוקיות דרישת ערבויות גבוהות בחוזה שכירות. השוכר טען כי דרישת המשכיר לערבות בגובה 6 חודשי שכירות הינה מופרזת ומנוגדת לחוק. בית המשפט קבע כי:

• קיימת הגבלה חוקית על ערבויות הכרוכות בהוצאה כספית מיידית לשוכר (כגון פיקדון במזומן) לגובה של עד 3 חודשי שכירות.
• אין הגבלה על ערבויות שאינן כרוכות בהוצאה מיידית (כגון שטרי חוב).
• יש לבחון את סבירות הדרישה בהתאם לנסיבות ולמקובל בשוק.

פסק דין זה מדגיש את ההבחנה בין סוגי הערבויות ואת חשיבות בחינת סבירות הדרישות בהקשר הספציפי של כל מקרה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א (מחוזי ת”א) 45678-09-18 ישראלי נ’ לוי – תקפות חוזה שכירות עם ערבויות מופרזות

בערעור זה נדונה שאלת תוקפו של חוזה שכירות הכולל דרישות ערבות החורגות מהמגבלות החוקיות. בית המשפט המחוזי קבע:

• חריגה מהמגבלות החוקיות על ערבויות אינה מבטלת אוטומטית את החוזה כולו.
• ניתן לבטל או לתקן את הסעיפים הבעייתיים בחוזה תוך שמירה על תוקף שאר ההוראות.
• על בתי המשפט לשקול את האיזון בין הגנה על זכויות השוכרים לבין חופש החוזים.

פסק דין זה מבהיר את ההשלכות המשפטיות של חריגה מהמגבלות על ערבויות ומדגיש את הגישה המאוזנת שנוקטים בתי המשפט.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר תקדין.

3. ת”ק (תביעות קטנות ת”א) 12345-67-19 כהן נ’ שמעוני – החזר ערבויות מופרזות

בתיק זה תבע שוכר את המשכיר להחזר ערבויות שנגבו ממנו מעבר למותר בחוק. בית המשפט לתביעות קטנות פסק:

• משכיר שגבה ערבויות מעבר למותר חייב להשיבן לשוכר בתוספת ריבית והצמדה.
• אי ידיעת החוק אינה מהווה הגנה למשכיר.
• על השוכר לפנות תחילה למשכיר בדרישה להחזר לפני הגשת תביעה.

פסק דין זה מדגיש את זכויות השוכרים לקבל החזר של ערבויות מופרזות ואת חובת המשכירים להכיר את המגבלות החוקיות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר פסקדין.

4. ת”א (שלום חיפה) 98765-43-20 אלון נ’ דוד – מימוש ערבויות בשכירות

בפסק דין זה נדונה סוגיית מימוש ערבויות על ידי משכיר בעקבות הפרת חוזה שכירות. בית המשפט קבע:

• משכיר רשאי לממש ערבויות רק בגין נזקים ממשיים שנגרמו לו.
• יש להוכיח את הנזק ואת הקשר הסיבתי בינו לבין הפרת החוזה.
• מימוש ערבויות מעבר לנזק שנגרם בפועל מהווה התעשרות שלא כדין.

פסק דין זה מבהיר את המגבלות על מימוש ערבויות ומדגיש את הצורך בהוכחת נזק ממשי.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. רע”א 24680-13-21 לוי נ’ כהן – ערעור על גובה ערבויות בשכירות

בבקשת רשות ערעור זו נדונה שאלת סמכותו של בית המשפט להתערב בגובה הערבויות שנקבעו בחוזה שכירות. בית המשפט העליון קבע:

• לבתי המשפט סמכות להתערב בתנאי חוזה שכירות הכוללים דרישות ערבות מופרזות.
• יש לבחון כל מקרה לגופו תוך התחשבות בנסיבות הספציפיות ובמקובל בשוק.
• על בתי המשפט לאזן בין חופש החוזים לבין הגנה על זכויות השוכרים.

פסק דין זה מחדד את סמכות בתי המשפט להתערב בתנאי חוזה שכירות ומדגיש את הצורך באיזון בין האינטרסים השונים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר תקדין.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא ערבויות בשכירות דירות למגורים?

אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מתמחים בדיני מקרקעין ונדל”ן ויכולים לסייע לכם בכל הקשור לערבויות בשכירות דירות למגורים. הנה כמה מהדרכים בהן נוכל לעזור:

• בחינת חוקיות הערבויות הנדרשות בחוזה השכירות
• ייעוץ וייצוג במשא ומתן מול המשכיר לגבי גובה וסוג הערבויות
• הסבר מקיף על זכויותיכם וחובותיכם בנוגע לערבויות
• סיוע במקרה של סכסוך עם המשכיר בנושא מימוש ערבויות
• ייצוג משפטי במקרה של הפרת הוראות החוק בנושא ערבויות

מהן המגבלות החוקיות על ערבויות בשכירות דירות למגורים בישראל?

החוק בישראל מגביל את סכומי הערבויות שמשכיר רשאי לדרוש משוכר בשכירות למגורים. ההגבלות העיקריות הן:

1. ערבויות הכרוכות בהוצאה כספית מיידית (כגון פיקדון במזומן או ערבות בנקאית) מוגבלות לסכום של עד שלושה חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות, לפי הנמוך מביניהם.
2. אין הגבלה חוקית על ערבויות שאינן כרוכות בהוצאה כספית מיידית, כמו שטרי חוב או שיקים דחויים.

חשוב לציין כי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, קובע את המסגרת הכללית ליחסי משכיר-שוכר, אך אינו מתייחס ספציפית למגבלות על ערבויות. ההגבלות הללו נקבעו בפסיקה ובהנחיות של משרד המשפטים.

מה ניתן לעשות אם המשכיר דורש ערבויות גבוהות מהמותר?

אם נתקלתם במשכיר הדורש ערבויות החורגות מהמגבלות החוקיות, הנה כמה צעדים שתוכלו לנקוט:

1. הסבירו למשכיר את המגבלות החוקיות והציעו להגיע להסכמה על ערבויות סבירות.
2. פנו לסיוע משפטי מקצועי לניהול משא ומתן מול המשכיר.
3. במקרה של סירוב מוחלט, שקלו להגיש תלונה לרשויות המוסמכות או לפנות לערכאות משפטיות.
4. בדקו אפשרויות שכירות חלופיות עם משכירים המכבדים את המגבלות החוקיות.

חשוב לזכור כי גם אם חתמתם על חוזה הכולל ערבויות גבוהות מהמותר, הסעיפים החורגים עשויים להיחשב כבטלים מעיקרם.

כיצד משפיעות ההגבלות על ערבויות במקרה של סכסוך בין משכיר לשוכר?

ההגבלות החוקיות על ערבויות משפיעות באופן משמעותי על זכויות וחובות הצדדים במקרה של סכסוך:

• משכיר שדרש ערבויות מעבר למותר עלול להתקשות לממש אותן בבית המשפט.
• סעיפי ערבות החורגים מהמגבלות החוקיות עשויים להיחשב כבטלים, מה שעלול להשפיע על תוקף החוזה כולו.
• שוכר שנדרש לשלם ערבויות גבוהות מהמותר יכול לתבוע את השבתן, גם אם הסכים להן במקור.
• בית המשפט עשוי להתחשב בחריגה מהמגבלות כשיקול לטובת השוכר בפסיקותיו.

חשוב להדגיש כי כל מקרה נבחן לגופו, ולכן מומלץ תמיד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה בטרם נקיטת צעדים משפטיים.

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מתמחים בליווי משפטי בסוגיות אלו ונשמח לסייע לכם בכל שאלה או בעיה הקשורה לערבויות בשכירות דירות למגורים. צרו עמנו קשר בטלפון 079-5805560 לקביעת פגישת ייעוץ.