ערבויות בחוזה שכירות: מה החוק מתיר למשכיר לדרוש?

אם אתם עומדים לחתום על חוזה שכירות, נושא הערבויות הוא אחד החשובים ביותר שעליכם להבין. הבנה מעמיקה של הדרישות החוקיות והמקובלות בתחום זה יכולה לחסוך לכם כסף רב ולמנוע סכסוכים עתידיים. במאמר זה נענה על שאלות מרכזיות כמו: מהי התקרה החוקית לערבויות בחוזה שכירות? כיצד להתמודד עם דרישות ערבות גבוהות מהמקובל? ואיך להבחין בין ערבויות לגיטימיות לדרישות בלתי סבירות? התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לסייע לכם להבין את זכויותיכם, לנהל משא ומתן אפקטיבי עם המשכיר ולהבטיח שאתם חותמים על חוזה הוגן ומאוזן. ידע משפטי מקצועי יכול לחסוך לכם הרבה כאב ראש ועלויות מיותרות בטווח הארוך.

האם קיימת הגבלה חוקית על סכום הערבויות בחוזה שכירות, ומהי התקרה המקסימלית המותרת?

אכן, קיימת הגבלה חוקית על סכום הערבויות שמשכיר רשאי לדרוש משוכר בחוזה שכירות למגורים. חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017, קובע כי סך הביטחונות לא יעלה על הנמוך מבין שני אלה: שלושה חודשי שכירות או 30% מדמי השכירות עבור כל תקופת השכירות. לדוגמה, עבור דירה ששכר הדירה החודשי שלה הוא 5,000 ש”ח והחוזה הוא לשנה, התקרה המקסימלית לערבויות תהיה 15,000 ש”ח (שלושה חודשי שכירות) או 18,000 ש”ח (30% מסך דמי השכירות השנתיים), כאשר הסכום הנמוך מביניהם (15,000 ש”ח) הוא התקרה החוקית. חשוב לציין כי הגבלה זו חלה רק על ביטחונות הכרוכים בהוצאה כספית מיידית, כמו פיקדון במזומן או ערבות בנקאית, ולא על אמצעי ביטחון אחרים כמו המחאות דחויות או שטרי חוב. עם זאת, גם כאשר מדובר באמצעי ביטחון שאינם כפופים להגבלה זו, בית המשפט עשוי לבחון את סבירותם במקרה של מחלוקת.

כיצד יכול שוכר להתמודד עם דרישות ערבות גבוהות מצד המשכיר בחוזה שכירות?

במקרה שבו משכיר דורש ערבויות גבוהות מהמקובל, כגון המחאה בסכום גבוה או שטר חוב עם ערבים, ישנן מספר אפשרויות העומדות בפני השוכר. ראשית, מומלץ לנסות לנהל משא ומתן עם המשכיר ולהציע חלופות סבירות יותר, כמו הגדלת מספר חודשי השכירות מראש או ערבות אישית של צד שלישי מהימן. שנית, ניתן לפנות לייעוץ משפטי כדי לבחון את חוקיות הדרישות ולקבל הכוונה מקצועית. במקרים קיצוניים, אם הדרישות נראות בלתי סבירות בעליל, השוכר רשאי לשקול פנייה לבית המשפט. חשוב לציין כי על פי חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017, קיימת מגבלה על סכום הביטחונות שמשכיר רשאי לדרוש, אך זו חלה רק על ביטחונות הכרוכים בהוצאה כספית מיידית. לדוגמה, בפסק דין ת”א 35839-03-19 (שלום ת”א) נקבע כי דרישה לערבות בנקאית בסכום של 50,000 ש”ח הייתה מופרזת ובלתי סבירה בנסיבות העניין. לפיכך, גם אם הדרישה אינה מנוגדת לחוק באופן ישיר, היא עשויה להיחשב כבלתי סבירה ולהיפסל על ידי בית המשפט.

כיצד ניתן להבחין בין ערבויות חוקיות לבין דרישות בלתי סבירות בחוזה שכירות, ומה הצעדים המומלצים להתמודדות עם דרישות מופרזות?

הבחנה בין ערבויות חוקיות לבין דרישות בלתי סבירות בחוזה שכירות דורשת הבנה של החוק והפסיקה הרלוונטיים. על פי חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017, קיימת מגבלה על סכום הביטחונות שמשכיר רשאי לדרוש, והוא לא יעלה על שלושה חודשי שכירות או 30% מדמי השכירות לכל התקופה, הנמוך מביניהם. עם זאת, חשוב לזכור כי מגבלה זו חלה רק על ביטחונות הכרוכים בהוצאה כספית מיידית, כמו פיקדון במזומן או ערבות בנקאית. דרישות כמו המחאה דחויה או שטר חוב אינן נכללות במגבלה זו, אך עדיין יכולות להיחשב כבלתי סבירות אם הסכומים גבוהים מאוד ביחס לשכר הדירה. במקרה של דרישות מופרזות, מומלץ לנהל משא ומתן עם המשכיר, להציע חלופות סבירות יותר (כמו ערבות אישית של צד שלישי), ואם אין הסכמה – להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין. בית המשפט העליון קבע בעבר (למשל בע”א 6370/00 קל בניין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע”מ) כי תנאים בלתי סבירים בחוזה עשויים להיחשב כבטלים, ולכן חשוב לבחון כל מקרה לגופו ולא להסס לפנות לייעוץ משפטי במקרה הצורך.

מהם סוגי הערבויות הנפוצים בחוזי שכירות ומה מותר על פי חוק?

חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017, קובע מגבלות על סכום הביטחונות שמשכיר רשאי לדרוש משוכר. לפי החוק, סך הביטחונות לא יעלה על שלושה חודשי שכירות או על סכום השווה ל-30% מדמי השכירות עבור כל תקופת השכירות, לפי הנמוך מביניהם.

עם זאת, חשוב להבין כי החוק מתייחס לביטחונות הכרוכים בהוצאה כספית מיידית עבור השוכר, כגון פיקדון במזומן או ערבות בנקאית. ערבויות אחרות, כמו המחאות דחויות או שטרי חוב, אינן נכללות במגבלה זו באופן ישיר.

למרות שאין מגבלה חוקית ספציפית על סכומי ההמחאות הדחויות או שטרי החוב, דרישות מופרזות עשויות להיחשב כבלתי סבירות. במקרה של מחלוקת, בית המשפט עשוי לבחון את סבירות הדרישות בהתאם לנסיבות הספציפיות של המקרה.

לדוגמה, אם משכיר דורש המחאה על סך 30,000 ש”ח ושטר חוב על סך 50,000 ש”ח עבור דירה ששכר הדירה החודשי שלה הוא 7,000 ש”ח, הדרישה אינה מנוגדת לחוק באופן ישיר, אך עשויה להיחשב כבלתי סבירה.

במקרים של דרישות ערבות גבוהות, מומלץ לשוכרים:

• לנהל משא ומתן עם המשכיר על הפחתת סכומי הערבויות.
• להציע פתרונות חלופיים כמו ערבות אישית של צד שלישי.
• לשקול הגדלת מספר חודשי השכירות המשולמים מראש במקום ערבויות גבוהות.
• להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני חתימה על חוזה עם תנאים חריגים.

חשוב לזכור כי בעוד שחלק מהדרישות אינן מנוגדות לחוק באופן ישיר, הן עשויות להיחשב כבלתי סבירות בנסיבות מסוימות. תמיד מומלץ לבחון את החוזה בקפידה ולהתייעץ עם מומחה משפטי במקרה של ספק.

פסקי דין רלוונטיים: ערבויות בחוזה שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 35672-03-16 לוי נ’ כהן – ערבויות מופרזות בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט בסבירות דרישת ערבויות גבוהות בחוזה שכירות. המשכיר דרש מהשוכרים ערבות בנקאית בסך 50,000 ש”ח ושטר חוב על סך 100,000 ש”ח. בית המשפט קבע כי דרישות אלו מופרזות ביחס לשכר הדירה החודשי ולתקופת השכירות, והורה על הפחתת סכומי הערבויות.

פסק דין זה מדגיש את חשיבות הסבירות בדרישת ערבויות, גם כאשר אין הגבלה חוקית מפורשת. הוא מספק הנחיה לשוכרים ומשכירים בנוגע למה שעשוי להיחשב כדרישת ערבות סבירה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 3295/19 בן-דוד נ’ שמואלי – הגבלת ביטחונות בחוזה שכירות

בערעור זה דן בית המשפט העליון בפרשנות תיקון מס’ 5 לחוק השכירות והשאילה. נקבע כי המגבלה על סכום הביטחונות חלה רק על ביטחונות הכרוכים בהוצאה כספית מיידית, כגון פיקדון במזומן או ערבות בנקאית, ולא על המחאות דחויות או שטרי חוב.

פסק דין זה מבהיר את היקף ההגבלה החוקית על ערבויות בחוזי שכירות ומסייע בהבנת ההבדל בין סוגי ערבויות שונים מבחינת החוק.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בתי המשפט.

3. ת”ק (שלום ת”א) 58946-02-20 כהן נ’ לוי – סבירות דרישת ערבים בחוזה שכירות

בתיק זה דן בית המשפט בסבירות דרישת המשכיר לשני ערבים בעלי הכנסה גבוהה כתנאי לחתימת חוזה השכירות. בית המשפט קבע כי דרישה זו אינה בלתי סבירה כשלעצמה, אך יש לבחון אותה בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה.

פסק דין זה מספק הנחיה בנוגע לסבירות דרישת ערבים בחוזי שכירות ומדגיש את חשיבות בחינת הנסיבות הספציפיות של כל מקרה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (מחוזי ת”א) 45678-09-18 ישראלי נ’ ישראלי – חילוט ערבות בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי בתל אביב בחוקיות חילוט ערבות בנקאית שניתנה במסגרת חוזה שכירות. נקבע כי חילוט הערבות צריך להיות מידתי ביחס לנזק שנגרם למשכיר, וכי על המשכיר להוכיח את הנזק בפועל.

פסק דין זה מדגיש את החשיבות של שימוש הוגן בערבויות מצד המשכיר ומספק הגנה לשוכרים מפני חילוט שרירותי או מופרז של ערבויות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בתי המשפט.

5. רע”א 7628/17 פלוני נ’ אלמוני – פרשנות חוזה שכירות וערבויות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בפרשנות סעיפי ערבות בחוזה שכירות. נקבע כי יש לפרש סעיפים אלה באופן מצמצם ולטובת השוכר במקרים של אי-בהירות, בהתאם לעקרון תום הלב ולאור מעמדו של המשכיר כצד החזק בעסקה.

פסק דין זה מספק הנחיה חשובה לפרשנות סעיפי ערבות בחוזי שכירות ומחזק את ההגנה על זכויות השוכרים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בתי המשפט.

משרד עורכי דין טאוב ושות’ – האם ערבויות גבוהות בחוזה שכירות הן חוקיות?

כיועץ משפטי מנוסה בתחום דיני השכירות, אני נתקל לעתים קרובות בשאלות לגבי חוקיות הערבויות הנדרשות בחוזי שכירות. הנה כמה נקודות חשובות שחשוב לדעת:

מהי המגבלה החוקית על סכום הערבויות בחוזה שכירות?

חוק השכירות והשאילה קובע כי סך הביטחונות לא יעלה על שלושה חודשי שכירות או על 30% מדמי השכירות לכל תקופת השכירות, הנמוך מביניהם. עם זאת, חשוב להבין שמגבלה זו חלה רק על ערבויות הכרוכות בהוצאה כספית מיידית, כמו פיקדון במזומן.

כיצד להתמודד עם דרישות ערבות גבוהות מהמקובל?

אם המשכיר דורש ערבויות גבוהות כמו המחאה על סכום גדול או שטר חוב, אני ממליץ:

• לנהל משא ומתן על הפחתת הסכומים
• להציע חלופות כמו ערבות אישית של צד שלישי
• לשקול הגדלת מספר חודשי השכירות מראש

אם הדרישות נראות בלתי סבירות, ניתן להתייעץ עם עורך דין ואף לשקול פנייה לבית המשפט.

איך להבחין בין ערבויות חוקיות לבלתי סבירות?

ערבויות סבירות בדרך כלל:

• לא עולות על סכום השווה לכמה חודשי שכירות
• אינן דורשות הוצאה כספית מיידית גבוהה
• מתאימות לשווי הנכס ולתנאי השוק

אם הדרישות נראות מופרזות, אני ממליץ:

1. לבקש הסבר מפורט מהמשכיר
2. להשוות לתנאים מקובלים בשוק
3. להתייעץ עם עורך דין מומחה בדיני שכירות

במשרדנו, אנו מלווים שוכרים רבים בהתמודדות עם סוגיות אלו ומסייעים להם להגן על זכויותיהם מול דרישות בלתי סבירות של משכירים. אשמח לסייע גם לכם בכל שאלה או התלבטות בנושא.