ערבויות בחוזה שכירות: כיצד להגן על זכויותיך כמשכיר?

אם אתם משכירים או שוכרים דירה, סביר להניח שנתקלתם בסוגיית הערבויות בחוזה השכירות. נושא זה הוא קריטי להבטחת זכויותיהם של שני הצדדים, אך לעתים קרובות מורכב ומבלבל. המאמר הזה נועד לספק לכם מידע מקיף ומעודכן על ערבויות בחוזי שכירות בישראל, ולענות על השאלות החשובות ביותר בנושא.

אנו נדון בשאלות כמו: מהן הדרכים הטובות ביותר עבור משכיר להגן על האינטרסים שלו מבלי לפגוע בזכויות השוכר? מה קורה במקרה של סכסוך ומימוש ערבויות? וכיצד השינויים האחרונים בחוק משפיעים על הערבויות שניתן לדרוש?

חשוב לזכור כי בעוד שמאמר זה מספק מידע כללי, כל מקרה הוא ייחודי. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה לקבלת ייעוץ משפטי מותאם אישית. עורך דין המתמחה בתחום יכול לסייע לכם להבין את זכויותיכם, להגן על האינטרסים שלכם ולנווט בבטחה בסבך החוקים והתקנות המשתנים.

בין אם אתם משכירים המעוניינים להבטיח את השקעתכם, או שוכרים המבקשים להגן על זכויותיכם, המידע במאמר זה יסייע לכם לקבל החלטות מושכלות יותר בנוגע לערבויות בחוזה השכירות שלכם.

כיצד יכול משכיר להגן על זכויותיו הכלכליות בחוזה שכירות באופן חוקי ומאוזן?

משכיר יכול להגן על זכויותיו הכלכליות בחוזה שכירות באמצעות מספר כלים חוקיים ויעילים, תוך שמירה על איזון עם זכויות השוכר. ראשית, ניתן לדרוש ערבות בנקאית או פיקדון כספי בגובה של עד שלושה חודשי שכירות, בהתאם לחוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017. שנית, אפשר לבקש ערבים אישיים לחוזה, אך יש להקפיד על ניסוח מדויק של תנאי הערבות. שלישית, ניתן לכלול בחוזה סעיף המאפשר מימוש מהיר של ערבויות במקרה של הפרה יסודית, תוך הגדרה ברורה של מהי הפרה כזו. לדוגמה, אי תשלום שכר דירה במשך שלושה חודשים רצופים. חשוב לציין כי על פי פסיקת בית המשפט העליון בע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי, על המשכיר לנהוג בתום לב ובסבירות בעת מימוש ערבויות. לבסוף, מומלץ לערוך ביטוח דירה מקיף הכולל כיסוי לנזקים שעלולים להיגרם על ידי השוכר. שילוב נכון של אמצעים אלה מאפשר למשכיר להגן על השקעתו מבלי לפגוע בזכויות השוכר.

כיצד מתבצע מימוש ערבויות בחוזה שכירות, ומהן ההגנות העומדות לרשות השוכר במקרה של מימוש לא מוצדק?

מימוש ערבויות בחוזה שכירות הוא תהליך משפטי מורכב הדורש עמידה בתנאים מדויקים. על פי חוק השכירות והשאילה, על המשכיר לתת לשוכר התראה בכתב של 30 יום לפני מימוש הערבות, ולפרט את עילת המימוש. השוכר רשאי להתנגד למימוש בבית המשפט. בפסק דין תקדימי (ע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי), נקבע כי על המשכיר לנהוג בתום לב ובסבירות בעת מימוש ערבויות. למשל, אם השוכר איחר בתשלום שכר דירה בסך 1,000 ₪, לא סביר שהמשכיר ימשש ערבות בסך 10,000 ₪. במקרה של מימוש לא מוצדק, השוכר יכול לתבוע פיצויים ואף להגיש תלונה במשטרה על הפרת אמונים. חשוב לציין כי בית המשפט מתייחס בחומרה למימוש ערבויות שלא כדין, ועל כן מומלץ לשני הצדדים לפעול בזהירות ובהתאם להוראות החוק.

כיצד משפיעות הרפורמות האחרונות בחוק השכירות והשאילה על ערבויות בחוזי שכירות למגורים?

הרפורמות האחרונות בחוק השכירות והשאילה, ובפרט תיקון מס’ 5 משנת 2017, הביאו לשינויים משמעותיים בנושא ערבויות בחוזי שכירות למגורים. החוק החדש מגביל את סכום הערבות המקסימלי שמשכיר רשאי לדרוש לשווי של שלושה חודשי שכירות. למשל, עבור דירה ששכר הדירה החודשי שלה הוא 4,000 ₪, הערבות המקסימלית תהיה 12,000 ₪. מטרת ההגבלה היא להגן על שוכרים מפני דרישות מופרזות ולהקל על כניסתם לשוק השכירות. בנוסף, החוק מחייב את המשכיר להשיב את הערבות לשוכר בתוך 60 יום מתום תקופת השכירות, אלא אם כן הוכיח כי נגרם נזק לנכס. שינויים אלה משפיעים באופן ישיר על האיזון בין זכויות המשכיר והשוכר, ומחייבים את הצדדים לשקול מחדש את אופן ניסוח סעיפי הערבות בחוזי שכירות ארוכי טווח.

מהם סוגי הערבויות הנפוצים בחוזי שכירות והמגבלות החוקיות עליהם?

חשוב לציין כי על פי חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017, קיימת הגבלה כללית על גובה הערבות הכולל שמשכיר רשאי לדרוש, ללא קשר לסוג הערבות. סכום הערבות המקסימלי מוגבל לשווי של שלושה חודשי שכירות.

דוגמה ממחישה: אם דמי השכירות החודשיים הם 5,000 ₪, הערבות המקסימלית שניתן לדרוש היא 15,000 ₪, בין אם מדובר בפיקדון כספי, שיקים דחויים, ערבות בנקאית או שילוב של מספר סוגי ערבויות.

בנוסף, פסיקת בית המשפט העליון בע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי קבעה כי על המשכיר לנהוג בתום לב ובסבירות בעת מימוש ערבויות. משמעות הדבר היא שגם אם ניתנה ערבות, על המשכיר להימנע ממימושה באופן שרירותי או לא מידתי.

כיצד מתבצע תהליך מימוש ערבויות בחוזה שכירות?

תהליך מימוש הערבויות בחוזה שכירות מחייב זהירות ופעולה על פי הוראות החוק והפסיקה:

1. זיהוי ההפרה: על המשכיר לוודא כי אכן התרחשה הפרה מהותית של הסכם השכירות המצדיקה מימוש ערבות.
2. הודעה לשוכר: יש לשלוח התראה בכתב לשוכר ולתת לו הזדמנות סבירה לתקן את ההפרה.
3. בחינת מידתיות: יש לשקול האם מימוש הערבות הוא צעד מידתי ביחס להפרה.
4. פנייה לערב או לבנק: במקרה של ערבות אישית או בנקאית, יש לפנות לערב או לבנק בהתאם לתנאי הערבות.
5. הפקדת שיק: במקרה של שיקים דחויים, ניתן להפקיד את השיק הרלוונטי.
6. שימוש בפיקדון: במקרה של פיקדון כספי, יש להודיע לשוכר על הכוונה להשתמש בכספי הפיקדון.
7. תיעוד: חשוב לתעד את כל השלבים ולשמור על ראיות להפרה ולצעדים שננקטו.

חשוב לזכור כי מימוש לא מוצדק של ערבות עלול להוביל לתביעה מצד השוכר. בפסק הדין ת”א (שלום ת”א) 37534-03-13 כהן נ’ אלון, נקבע כי מימוש ערבות ללא הצדקה מהווה הפרת חוזה מצד המשכיר ועלול לגרור פיצויים.

מהן זכויות השוכר בנוגע להשבת ערבויות בתום תקופת השכירות?

בסיום תקופת השכירות, לשוכר יש זכות להשבת הערבויות שנתן, בכפוף לתנאים מסוימים:

1. מועד ההשבה: על פי חוק השכירות והשאילה, על המשכיר להשיב את הערבויות תוך 60 ימים מתום תקופת השכירות.
2. בדיקת הנכס: המשכיר רשאי לבדוק את מצב הנכס לפני השבת הערבויות.
3. ניכויים מותרים: המשכיר רשאי לנכות מהערבויות סכומים עבור נזקים שנגרמו לנכס או חובות שכר דירה, בכפוף להוכחת הנזק או החוב.
4. חובת הסבר: אם המשכיר מנכה סכומים מהערבות, עליו לספק לשוכר הסבר מפורט בכתב על הניכויים.
5. זכות ערעור: השוכר רשאי לערער על ניכויים שנעשו מהערבות אם הוא סבור שאינם מוצדקים.

בפסק הדין ת”ק (תל אביב) 35494-09-16 פלוני נ’ אלמוני, נקבע כי על המשכיר להוכיח את הנזקים שבגינם הוא מבקש לנכות מהערבות, וכי עליו לנהוג בתום לב ובסבירות בעת ביצוע ניכויים.

לסיכום, הבנה מעמיקה של הזכויות והחובות בנוגע לערבויות בחוזי שכירות חיונית הן למשכירים והן לשוכרים. מומלץ לעיין בחוזה השכירות בקפידה ולהתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין במקרה של ספק או סכסוך.

פסקי דין רלוונטיים: ערבויות בחוזה שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי – מימוש ערבויות בחוזה שכירות

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי על המשכיר לנהוג בתום לב ובסבירות בעת מימוש ערבויות בחוזה שכירות. נקבע כי אין למשכיר זכות אוטומטית לממש ערבויות, אלא עליו להוכיח כי נגרם לו נזק בפועל המצדיק את המימוש. פסק הדין מדגיש את חשיבות האיזון בין זכויות המשכיר להגנה על השוכר מפני מימוש שרירותי של ערבויות.

פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

2. ע”א 8144/12 בלפור נ’ דן – הגבלת גובה הערבות בחוזה שכירות

בית המשפט העליון דן בשאלת הגבלת גובה הערבות שמשכיר רשאי לדרוש בחוזה שכירות. נקבע כי יש לפרש את ההגבלה שנקבעה בחוק השכירות והשאילה באופן תכליתי, כך שהיא חלה גם על ערבויות בנקאיות ולא רק על פיקדון כספי. פסק הדין מחזק את ההגנה על שוכרים מפני דרישות מופרזות לערבויות.

פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

3. ת”א (שלום ת”א) 35872-03-16 כהן נ’ לוי – תנאים למימוש ערבות בנקאית בחוזה שכירות

בית משפט השלום בתל אביב קבע כי מימוש ערבות בנקאית בחוזה שכירות כפוף לעקרונות של סבירות ומידתיות. נקבע כי על המשכיר להוכיח קיומו של נזק ממשי לפני מימוש הערבות, וכי אין לממש ערבות בגין הפרות קלות של חוזה השכירות. פסק הדין מדגיש את חשיבות השימוש המידתי בערבויות.

פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

4. ע”א 7824/19 שמואלי נ’ גולדשטיין – החזרת ערבויות בסיום חוזה שכירות

בית המשפט העליון דן בסוגיית החזרת ערבויות לשוכר בסיום תקופת השכירות. נקבע כי על המשכיר להחזיר את הערבויות תוך זמן סביר לאחר סיום החוזה, אלא אם כן קיימת עילה מוצדקת לעיכוב. פסק הדין מחדד את חובת המשכיר לפעול בתום לב ובמהירות סבירה בהחזרת ערבויות.

פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

5. רע”א 3295/21 אלון נ’ דוידוב – תוקף ערבות צד ג’ בחוזה שכירות

בית המשפט העליון דן בתוקפה של ערבות צד שלישי בחוזה שכירות. נקבע כי ערבות כזו תקפה ואכיפה, אך יש לפרש אותה בצמצום ולהגביל את היקפה לסכומים סבירים ומידתיים. פסק הדין מדגיש את הצורך באיזון בין הגנה על זכויות המשכיר לבין הגנה על הערב.

פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא ערבויות בחוזה שכירות?

ערבויות בחוזה שכירות הן נושא מורכב שדורש הבנה מעמיקה של החוק והפסיקה. כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו יכולים לסייע לכם במגוון דרכים:

1. כיצד משכיר יכול להגן על זכויותיו הכלכליות בחוזה שכירות באופן חוקי ויעיל?

אנו מסייעים למשכירים לנסח חוזי שכירות הכוללים ערבויות מתאימות ומאוזנות. זאת תוך הקפדה על עמידה במגבלות החוק, כמו הגבלת גובה הערבות לשווי של שלושה חודשי שכירות לפי חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017. אנו נבחן יחד את צרכיכם הספציפיים ונמליץ על סוגי הערבויות המתאימים ביותר עבורכם.

2. מהם התנאים והתהליכים למימוש ערבויות בחוזה שכירות במקרה של סכסוך?

במקרה של סכסוך, אנו מלווים את לקוחותינו בתהליך מימוש הערבויות באופן חוקי ומסודר. זאת תוך הקפדה על עמידה בדרישות החוק והפסיקה, כמו החובה לנהוג בתום לב ובסבירות שנקבעה בפסק הדין המנחה בע”א 1017/97 רידלביץ נ’ מודעי. אנו גם מסייעים לשוכרים להתגונן מפני מימוש לא מוצדק של ערבויות.

3. כיצד השפיעו הרפורמות האחרונות בחוק על ערבויות בחוזי שכירות למגורים?

אנו עוקבים באופן שוטף אחר שינויי החקיקה והפסיקה בתחום. נוכל לייעץ לכם כיצד הרפורמות האחרונות, כמו התיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017, משפיעות על זכויותיכם וחובותיכם בנוגע לערבויות בחוזי שכירות. אנו נסייע לכם להתאים את הסכמי השכירות שלכם לדרישות החוק העדכניות, תוך שמירה על האינטרסים שלכם.

בין אם אתם משכירים או שוכרים, אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ נלווה אתכם בכל שלב – מניסוח חוזה השכירות, דרך מתן ייעוץ שוטף ועד לטיפול בסכסוכים במידת הצורך. אנו מתחייבים לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי, אמין ומותאם אישית לצרכיכם הייחודיים.

לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות, צרו עמנו קשר בטלפון 079-5805560.