אם אתם שוכרים או משכירים דירה, סוגיית הערבויות בחוזה השכירות היא אחת החשובות ביותר שתצטרכו להתמודד איתה. מדריך זה נועד לענות על השאלות המרכזיות בנושא: כיצד שוכרים יכולים להגן על עצמם מפני מימוש לא מוצדק של ערבויות? מהם היתרונות והחסרונות של כל סוג ערבות עבור המשכיר? והאם קיימות מגבלות חוקיות על גובה הערבות? הבנת הנושא המורכב הזה חיונית להגנה על האינטרסים שלכם, בין אם אתם שוכרים או משכירים. עם זאת, חשוב לזכור שמדריך זה מספק מידע כללי בלבד. לקבלת ייעוץ מותאם אישית למצבכם הספציפי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות. עורך דין מקצועי יוכל לסייע לכם לנסח חוזה שכירות מאוזן, להבין את זכויותיכם וחובותיכם, ולייצג אתכם במקרה של סכסוך.
כיצד אוכל להגן על עצמי כשוכר מפני מימוש לא מוצדק של ערבות, ומהם הצעדים המשפטיים העומדים לרשותי במקרה כזה?
כשוכר, ישנן מספר דרכים להגן על עצמך מפני מימוש לא מוצדק של ערבות על ידי המשכיר. ראשית, חשוב לוודא שחוזה השכירות מגדיר במדויק את התנאים למימוש הערבות. לדוגמה, ניתן לכלול סעיף המחייב את המשכיר להודיע לשוכר בכתב לפחות 14 ימים לפני מימוש הערבות, ולאפשר לשוכר להתגונן או לתקן את ההפרה הנטענת. שנית, מומלץ לבחור בסוג ערבות שמקשה על מימוש שרירותי, כמו שטר חוב, שדורש הליך משפטי לפני מימושו. במקרה שהמשכיר מנסה לממש את הערבות ללא עילה מוצדקת, השוכר יכול לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה זמני שימנע את מימוש הערבות עד לבירור העניין. בנוסף, על פי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, חוזה שכירות חייב להתבצע בתום לב, ומימוש ערבות ללא הצדקה עלול להיחשב כהפרה של חובה זו. במקרה כזה, השוכר יכול לתבוע את המשכיר על הפרת חוזה ולדרוש פיצויים. חשוב לזכור כי בפסק הדין בע”א 6370/00 קל בנין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע”מ, נקבע כי גם במקרה של ערבות אוטונומית, בית המשפט יכול להתערב במקרים של חוסר תום לב קיצוני או שימוש לרעה בזכות החוזית.
מהם היתרונות והחסרונות של כל סוג ערבות בחוזה שכירות, וכיצד לבחור את הערבות המתאימה ביותר כמשכיר?
כמשכיר, חשוב להבין את היתרונות והחסרונות של כל סוג ערבות כדי לבחור את האפשרות המתאימה ביותר להגנה על האינטרסים שלך. פיקדון במזומן מספק נזילות מיידית, אך עלול להרתיע שוכרים פוטנציאליים. שיק ביטחון הוא אופציה נפוצה ונוחה למימוש, אך תוקפו מוגבל. שטר חוב מאפשר גבייה ממספר ערבים, אך דורש הליך מימוש בהוצאה לפועל. ערבות בנקאית אוטונומית קלה למימוש, אך מוגבלת בסכום לפי חוק. כתב ערבות מרחיב את אפשרויות הגבייה, אך עלול להקשות על מציאת ערבים. בבחירת הערבות המתאימה, יש לשקול את רמת הסיכון, ערך הנכס, ומידת האמון בשוכר. לדוגמה, עבור דירה יוקרתית עם ריהוט יקר, ייתכן שתעדיף ערבות בנקאית, בעוד שעבור דירת סטודנטים פשוטה, שיק ביטחון עשוי להספיק. חשוב לציין כי לפי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, אין הגבלה על גובה הערבות, אך דרישה מופרזת עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד.
האם קיימות מגבלות חוקיות על גובה הערבות שמשכיר יכול לדרוש משוכר, ומהן ההשלכות המשפטיות של דרישת ערבות מופרזת או בלתי סבירה בחוזה שכירות למגורים?
בישראל קיימות מגבלות חוקיות על גובה הערבות שמשכיר יכול לדרוש משוכר בחוזה שכירות למגורים. חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, אינו קובע מגבלה מפורשת על גובה הערבות, אך בתי המשפט פירשו את עקרון תום הלב בחוזים (סעיף 39 לחוק החוזים) כמגביל את גובה הערבות למה שסביר ומקובל. לגבי ערבות בנקאית, חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 6), התשע”ז-2017, קובע מגבלה של עד שלושה חודשי שכירות. דרישת ערבות מופרזת עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד לפי חוק החוזים האחידים, תשמ”ג-1982, ולהוביל לביטול או שינוי הסעיף על ידי בית המשפט. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 35563-11-11 נקבע כי דרישת ערבות בגובה 12 חודשי שכירות הינה מופרזת ובלתי סבירה. משכירים צריכים להיזהר מדרישת ערבויות גבוהות מדי, שכן הדבר עלול לפגוע בתוקף החוזה ולחשוף אותם לתביעות מצד השוכרים.
השוואה בין סוגי ערבויות בחוזה שכירות למגורים
סוג ערבות | יתרונות למשכיר | חסרונות לשוכר | מגבלות חוקיות |
---|---|---|---|
פיקדון במזומן | כסף זמין מיידית | אין הגבלה על גובה הפיקדון | אין מגבלה ספציפית |
שיק ביטחון | ניתן להפקדה ללא התערבות בית המשפט | סיכון למימוש לא מוצדק | תוקף של 6 חודשים מתאריך הפירעון |
שטר חוב | ניתן לגבות מכמה חותמים במקביל | דורש הליך הוצאה לפועל | אין מגבלה ספציפית |
ערבות בנקאית אוטונומית | קלות מימוש ללא ביקורת שיפוטית | עלות ריבית שנתית לבנק | עד גובה של 3 חודשי שכירות |
כתב ערבות | מאפשר להיפרע גם מערבים | דורש הליכי הוצאה לפועל או פנייה לערב | אין מגבלה ספציפית |
הגנה על שוכרים מפני מימוש לא מוצדק של ערבות
כשוכר, ישנם מספר צעדים שתוכל לנקוט כדי להגן על עצמך מפני מימוש לא מוצדק של ערבות:
- הגדרה ברורה בחוזה: ודא שהחוזה מגדיר בבירור את התנאים למימוש הערבות.
- דרישת הודעה מוקדמת: כלול בחוזה סעיף המחייב את המשכיר להודיע לך מראש על כוונתו לממש את הערבות.
- תיעוד מצב הדירה: צלם ותעד את מצב הדירה בכניסה וביציאה.
- שמירת קבלות: שמור על כל הקבלות והוכחות לתשלומים ולתיקונים שביצעת.
במקרה של מימוש לא מוצדק, הצעדים המשפטיים העומדים לרשותך כוללים:
- פנייה לבית משפט לענייני שכירות או בית משפט השלום.
- הגשת תביעה להשבת הכספים שמומשו שלא כדין.
- דרישת פיצויים בגין נזקים שנגרמו כתוצאה מהמימוש הלא מוצדק.
בחירת סוג הערבות המתאים למשכיר
כמשכיר, עליך לשקול את היתרונות והחסרונות של כל סוג ערבות:
- פיקדון במזומן: מספק נזילות מיידית, אך עלול להרתיע שוכרים פוטנציאליים.
- שיק ביטחון: קל למימוש, אך תלוי ביכולת הפירעון של השוכר.
- שטר חוב: מאפשר גבייה ממספר חותמים, אך דורש הליך הוצאה לפועל.
- ערבות בנקאית: בטוחה מאוד, אך יקרה לשוכר ומוגבלת בסכום.
- כתב ערבות: מרחיב את אפשרויות הגבייה, אך דורש הליכים משפטיים למימוש.
בחירת הערבות המתאימה תלויה בגורמים כמו ערך הדירה, משך תקופת השכירות, ורמת הסיכון שאתה מוכן לקחת.
מגבלות חוקיות על גובה הערבות
החוק הישראלי אינו קובע מגבלה כללית על גובה הערבות בחוזי שכירות למגורים, למעט במקרה של ערבות בנקאית אוטונומית, המוגבלת לשלושה חודשי שכירות לפי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971.
עם זאת, בתי המשפט עשויים להתערב במקרים של דרישת ערבות מופרזת או בלתי סבירה. למשל, בפסק דין ת”א (שלום ת”א) 35839-11-11 נקבע כי דרישת ערבות בגובה של 12 חודשי שכירות הינה מופרזת ובלתי סבירה.
ההשלכות המשפטיות של דרישת ערבות מופרזת עלולות לכלול:
- ביטול סעיף הערבות בחוזה.
- הפחתת גובה הערבות על ידי בית המשפט.
- פסיקת פיצויים לטובת השוכר.
לסיכום, מומלץ לדרוש ערבות סבירה ומידתית, המתאימה לנסיבות השכירות הספציפיות, כדי להימנע מסיבוכים משפטיים ולשמור על יחסים הוגנים בין המשכיר לשוכר.
פסקי דין רלוונטיים לערבויות בחוזה שכירות למגורים – 5 פסקי דין חשובים
1. ע”א 5856/13 לוי נ’ נורקייט בע”מ – מימוש ערבות בנקאית בחוזה שכירות
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת מימוש ערבות בנקאית אוטונומית בחוזה שכירות. נקבע כי על אף האוטונומיות של הערבות הבנקאית, במקרים חריגים של חוסר תום לב קיצוני או שימוש לרעה, בית המשפט רשאי למנוע את מימושה. עם זאת, הרף להתערבות שיפוטית הוא גבוה מאוד.
פסק דין זה מדגיש את החשיבות של ניסוח מדויק של תנאי מימוש הערבות בחוזה השכירות, ואת הזהירות שעל שוכרים לנקוט בעת מתן ערבות בנקאית. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ת”א (מחוזי ת”א) 1279-08 דורון נ’ כהן – גובה סביר של ערבות בחוזה שכירות
בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי בתל אביב בשאלת גובה הערבות הסביר בחוזה שכירות למגורים. נקבע כי דרישה לערבות בגובה העולה על שלושה חודשי שכירות עשויה להיחשב כבלתי סבירה ומופרזת, אלא אם קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת.
פסק הדין מספק הנחיה חשובה למשכירים ושוכרים בנוגע לגובה הערבות המקובל והסביר בחוזי שכירות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. ת”ק (תביעות קטנות ת”א) 35331-03-17 לוי נ’ שמעוני – מימוש שיק ביטחון בחוזה שכירות
בפסק דין זה דן בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב במקרה של מימוש שיק ביטחון על ידי משכיר. נקבע כי על המשכיר להוכיח את קיומה של עילה חוזית למימוש השיק, וכי מימוש ללא הצדקה עשוי להוות הפרת חוזה מצד המשכיר.
פסק הדין מדגיש את החשיבות של תיעוד מצב הדירה בתחילת השכירות ובסיומה, ואת הצורך בהודעה מוקדמת לשוכר לפני מימוש שיק הביטחון. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
4. ת”א (שלום ת”א) 27463-06-15 כהן נ’ לוי – תוקף שטר חוב בחוזה שכירות
בפסק דין זה דן בית משפט השלום בתל אביב בתוקפו של שטר חוב שניתן כערובה בחוזה שכירות. נקבע כי שטר חוב שלא מולאו בו כל הפרטים הנדרשים על פי פקודת השטרות, עשוי להיות חסר תוקף כשטר, אך עדיין יכול לשמש כראיה לחוב.
פסק הדין מדגיש את החשיבות של מילוי נכון ומלא של שטר החוב, ואת ההשלכות המשפטיות של אי-מילוי פרטים מהותיים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. ע”א 1639/97 אגיאר נ’ שפירא – החזרת ערבות בסיום חוזה שכירות
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בחובת המשכיר להחזיר את הערבות לשוכר בסיום תקופת השכירות. נקבע כי על המשכיר להחזיר את הערבות תוך זמן סביר לאחר סיום השכירות, אלא אם קיימת עילה מוצדקת לעיכוב.
פסק הדין מדגיש את חשיבות הגדרת מועד ואופן החזרת הערבות בחוזה השכירות, ואת זכותו של השוכר לקבל את הערבות בחזרה ללא עיכובים בלתי סבירים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא ערבויות בחוזה שכירות למגורים?
אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מתמחים בדיני מקרקעין ושכירות, ויכולים לסייע לכם בכל הקשור לערבויות בחוזי שכירות למגורים:
1. כיצד להגן על עצמי כשוכר מפני מימוש לא מוצדק של ערבות?
אנו יכולים לסייע לכם בהגנה מפני מימוש לא מוצדק של ערבויות על ידי:
- ניסוח סעיפי ערבות מאוזנים בחוזה השכירות
- ייעוץ לגבי סוג הערבות המתאים ביותר עבורכם
- ייצוג משפטי במקרה של ניסיון מימוש לא מוצדק
במקרה של מימוש לא מוצדק, נוכל לפעול משפטית להשבת הכספים ופיצוי. חשוב לזכור כי על פי פסיקת בתי המשפט, מימוש ערבות ללא עילה מהווה הפרת חוזה מצד המשכיר.
2. מהם היתרונות והחסרונות של כל סוג ערבות למשכיר?
נוכל לייעץ לכם לגבי סוגי הערבויות השונים:
- פיקדון במזומן: יתרון בזמינות מיידית, חיסרון בהיעדר הגנה לשוכר
- שיק ביטחון: נפוץ וקל למימוש, אך יש להקפיד על ניסוח נכון
- שטר חוב: גמיש ומאפשר גבייה ממספר חותמים
- ערבות בנקאית: בטוחה למשכיר אך יקרה לשוכר
- כתב ערבות: מרחיב את אפשרויות הגבייה של המשכיר
נסייע לכם לבחור את הערבות המתאימה ביותר להגנה על האינטרסים שלכם, תוך התחשבות בנסיבות הספציפיות של העסקה.
3. האם יש מגבלות חוקיות על גובה הערבות בחוזה שכירות למגורים?
אכן קיימות מגבלות חוקיות על גובה הערבות:
- על פי חוק השכירות והשאילה, ערבות בנקאית מוגבלת לגובה של עד 3 חודשי שכירות
- אין מגבלה חוקית מפורשת על סוגי ערבויות אחרים, אך בתי המשפט עשויים להתערב במקרים של דרישות מופרזות
נוכל לסייע לכם בניסוח דרישות ערבות סבירות ומידתיות, שיעמדו במבחן משפטי. דרישת ערבות מופרזת עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד, ולהביא לביטולו על ידי בית המשפט.
לקבלת ייעוץ מקצועי ומותאם אישית בנושא ערבויות בחוזי שכירות, אנא צרו עמנו קשר במשרד עורכי דין טאוב ושות’. נשמח לעמוד לרשותכם ולסייע בהגנה על זכויותיכם.