אם אתם עומדים לשכור או להשכיר דירה, סביר להניח שתתקלו בנושא הערבויות והבטחונות. נושא זה הוא קריטי עבור שני הצדדים – הוא מגן על המשכיר מפני נזקים אפשריים, אך עלול להוות נטל כבד על השוכר. המאמר הזה נועד לענות על שאלות מרכזיות בנושא, כגון: מהן הזכויות והמגבלות החוקיות של המשכיר בדרישת ערבויות? כיצד יכול שוכר להגן על עצמו מפני מימוש לא מוצדק של ערבויות? ומהם היתרונות והחסרונות של סוגי הערבויות השונים?
הבנת הנושא המורכב הזה היא חיונית כדי להבטיח עסקת שכירות הוגנת ובטוחה. עם זאת, החוקים והתקנות בתחום זה יכולים להיות מסובכים ומשתנים לעתים קרובות. לכן, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה. עורך דין מומחה יכול לסייע בניסוח חוזה שכירות מאוזן, להסביר את המשמעויות המשפטיות של כל סעיף, ולייצג אתכם במקרה של סכסוך. בסופו של דבר, ההשקעה בייעוץ משפטי מקצועי יכולה לחסוך לכם כסף, זמן ועגמת נפש רבה בטווח הארוך.
מהן הזכויות והחובות של משכיר דירה בנוגע לדרישת ערבויות ובטחונות מהשוכר, ומהן המגבלות החוקיות על סכומי הערבויות שניתן לדרוש בעת חתימה על חוזה שכירות?
על פי החוק הישראלי, למשכיר דירה יש זכות לדרוש ערבויות ובטחונות מהשוכר כדי להבטיח את קיום תנאי חוזה השכירות. עם זאת, ישנן מגבלות חוקיות על סכומי הערבויות שניתן לדרוש. חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017, קובע כי גובה הפיקדון, הערבות הבנקאית או צ’ק הביטחון מוגבל לשווי של עד שלושה חודשי שכירות עבור תקופת שכירות של שנה. לדוגמה, אם דמי השכירות החודשיים הם 4,000 ₪, המשכיר רשאי לדרוש פיקדון של עד 12,000 ₪. חשוב לציין כי אין מגבלה חוקית על מספר הערבים שניתן לדרוש או על גובה שטר החוב, אך אלו נתונים למשא ומתן בין הצדדים. המשכיר חייב להחזיר את הפיקדון או הערבות לשוכר בתום תקופת השכירות, בכפוף לתנאים שנקבעו בחוזה. בנוסף, על פי פסיקת בית המשפט העליון בע”א 7379/06 שוחט נ’ לוי, על המשכיר לנהוג בתום לב ובסבירות בעת מימוש ערבויות, ולתת לשוכר הזדמנות לתקן הפרות לפני נקיטת צעדים משפטיים.
כיצד יכול שוכר דירה להגן על עצמו מפני מימוש לא מוצדק של ערבויות ובטחונות על ידי המשכיר?
שוכר דירה יכול לנקוט במספר צעדים חשובים כדי להגן על עצמו מפני מימוש לא מוצדק של ערבויות ובטחונות על ידי המשכיר:
1. הכללת סעיף בחוזה השכירות המחייב את המשכיר להודיע לשוכר לפחות 14 ימים מראש לפני כל מימוש של ערבות או בטחון. סעיף זה מאפשר לשוכר להגיב ולנסות לפתור את הבעיה לפני שהמשכיר נוקט בצעדים חמורים יותר.
2. תיעוד מדוקדק של מצב הדירה בכניסה וביציאה, כולל צילומים ורשימת פגמים. זה יכול לסייע במקרה של מחלוקת על נזקים.
3. שמירה על כל התכתובות עם המשכיר ותיעוד כל בעיה או תיקון שנעשה בדירה.
4. במקרה של מחלוקת, פנייה מיידית לייעוץ משפטי. על פי סעיף 25(ב) לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, השוכר רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה למנוע מימוש לא מוצדק של ערבויות. למשל, בתיק ת”א (שלום ת”א) 27471-03-11 נפסק כי מימוש ערבות ללא הצדקה מהווה הפרת חוזה מצד המשכיר.
מהם היתרונות והחסרונות של סוגי הערבויות והבטחונות השונים בהשכרת דירה, וכיצד לבחור את האפשרות המתאימה ביותר?
לכל סוג של ערבות או בטחון בהשכרת דירה יש יתרונות וחסרונות עבור המשכיר והשוכר. ערבים אישיים מספקים למשכיר בטחון נוסף, אך עלולים להקשות על השוכר למצוא מי שיסכים לערוב עבורו. שטר חוב מאפשר למשכיר לפנות ישירות להוצאה לפועל במקרה של הפרה, אך עלול להיות מסוכן לשוכר אם המשכיר מנצל זאת לרעה. פיקדון או ערבות בנקאית מוגבלים בחוק לשווי של עד 3 חודשי שכירות (לפי חוק השכירות והשאילה), מה שמגן על השוכר אך מפחית את הביטחון למשכיר. בבחירת האפשרות המתאימה, יש לשקול את מידת האמון בין הצדדים, היכולת הכלכלית של השוכר, והסיכונים הספציפיים בעסקה. למשל, אם מדובר בדירה יקרה עם ריהוט יקר, המשכיר עשוי להעדיף ערבות גבוהה יותר. מומלץ לשני הצדדים להתייעץ עם עורך דין ולנהל משא ומתן הוגן כדי להגיע לפתרון מאוזן שמגן על האינטרסים של שניהם.
מהן האפשרויות העיקריות לערבויות ובטחונות בהשכרת דירה?
סוג הערבות/בטחון | תיאור | מגבלות חוקיות | יתרונות למשכיר | חסרונות לשוכר |
---|---|---|---|---|
ערבים | שני אנשים החותמים על כתב ערבות | אין מגבלה חוקית על מספר הערבים | הגנה נוספת במקרה של אי תשלום | קושי במציאת ערבים מתאימים |
שטר חוב | מסמך המחייב את השוכר לשלם סכום מסוים | אין מגבלה חוקית על גובה הסכום | ניתן לפנות ישירות להוצאה לפועל | סיכון גבוה במקרה של מימוש לא מוצדק |
פיקדון/ערבות בנקאית/צ’ק בטחון | סכום כסף או מסמך בנקאי שמופקד אצל המשכיר | עד 3 חודשי שכירות לתקופה של שנה | זמינות מיידית של כספים במקרה של נזק | הקפאת סכום כסף משמעותי לתקופה ארוכה |
ערבויות ובטחונות בהשכרת דירה – מדריך מקיף
בעת השכרת דירה, נושא הערבויות והבטחונות יכול להיות מורכב ומבלבל עבור שוכרים ומשכירים כאחד. להלן סקירה מקיפה של הנושא, המבוססת על החוק הישראלי והפרקטיקה הנהוגה:
1. סוגי ערבויות ובטחונות
א. ערבים: המשכיר רשאי לבקש שני ערבים שיחתמו על כתב ערבות. הערבים מתחייבים לשלם את חובות השוכר במקרה של אי תשלום.
ב. שטר חוב: ניתן לבקש מהשוכר או מהערבים לחתום על שטר חוב. למשל, שטר חוב בגובה של 6 חודשי שכירות מקובל בשוק.
ג. פיקדון/ערבות בנקאית/צ’ק ביטחון: על פי חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017, גובה הערבות מסוג זה מוגבל לשווי של עד 3 חודשי שכירות לתקופה של שנה.
2. מימוש ערבויות ובטחונות
א. ערבות של ערבים: במקרה של הפרת חוזה או אי תשלום, המשכיר נדרש לפנות לערכאות משפטיות כדי לממש את הערבות.
ב. שטר חוב: היתרון העיקרי של שטר חוב הוא שניתן לפנות ישירות להוצאה לפועל ללא צורך בהוכחת נזק מראש.
ג. צ’ק בנקאי: מומלץ לכלול בחוזה השכירות סעיף המחייב את המשכיר להודיע לשוכר לפני מימוש הצ’ק, כדי לאפשר לשוכר להתגונן או לתקן את ההפרה.
3. נקודות חשובות נוספות
- המשכיר רשאי לדרוש כמעט כל סוג של ערבות, למעט המגבלה על גובה הפיקדון/ערבות בנקאית/צ’ק ביטחון.
- הדרישות לערבויות ובטחונות הן נושא למשא ומתן בין הצדדים.
- מומלץ לשוכרים להגן על עצמם על ידי הכללת סעיף בחוזה המחייב את המשכיר לפנות אליהם במקרה של הפרה לפני מימוש כלשהו של הערבויות.
חשוב לציין כי בעוד שנהוג לבקש מהשוכר ערבים, שטר חוב ופיקדון, הדבר אינו מחויב על פי חוק ותלוי בהסכמת הצדדים.
המלצות לשוכרים ומשכירים
לשוכרים:
- קראו בעיון את סעיפי הערבויות והבטחונות בחוזה השכירות.
- נסו לנהל משא ומתן על תנאי הערבויות, במיוחד אם הדרישות נראות לכם מופרזות.
- בקשו להכליל סעיף בחוזה המחייב את המשכיר להודיע לכם לפני מימוש כל ערבות או בטחון.
למשכירים:
- שקלו היטב את סוגי הערבויות והבטחונות שאתם דורשים, והתאימו אותם לרמת הסיכון של השכרת הנכס.
- הקפידו לעמוד במגבלות החוקיות, במיוחד בנוגע לגובה הפיקדון או הערבות הבנקאית.
- נסחו את סעיפי הערבויות והבטחונות בחוזה השכירות בצורה ברורה ומפורטת.
לסיכום, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ושכירות בעת עריכת חוזה שכירות, כדי להבטיח שכל הצדדים מוגנים כראוי וכי החוזה עומד בדרישות החוק.
פסקי דין רלוונטיים: ערבויות ובטחונות בהשכרת דירה – 5 פסקי דין חשובים
1. ת”א (שלום ת”א) 37331-03-16 הרמן נ’ אבו – סמכות בית המשפט להתערב בגובה הערבות
בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלה האם יש לו סמכות להתערב בגובה הערבות שנדרשה על ידי המשכיר. בית המשפט קבע כי ככלל אין להתערב בהסכמות הצדדים לגבי גובה הערבות, אלא במקרים חריגים של חוסר תום לב קיצוני או עושק. נקבע כי דרישת ערבות בגובה 6 חודשי שכירות אינה מופרזת ואינה מצדיקה התערבות שיפוטית. פסק דין זה מדגיש את חופש החוזים בקביעת תנאי הערבות, תוך הצבת גבולות לדרישות בלתי סבירות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ע”א (מחוזי ת”א) 14528-03-18 לוי נ’ כהן – מימוש ערבות ללא הודעה מוקדמת
בפסק דין זה נדונה סוגיית מימוש ערבות בנקאית על ידי המשכיר ללא מתן הודעה מוקדמת לשוכר. בית המשפט קבע כי על אף שהחוזה לא חייב מתן הודעה מוקדמת, חובת תום הלב מחייבת את המשכיר להודיע לשוכר על כוונתו לממש את הערבות ולאפשר לו להגיב. נקבע כי מימוש הערבות ללא הודעה מהווה הפרת חוזה מצד המשכיר. פסק דין זה מחדד את חשיבות ההגנה על זכויות השוכר ואת הצורך בהתנהלות הוגנת מצד המשכיר.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. תא”מ (שלום ת”א) 29384-06-17 גרינברג נ’ לוין – תוקף שטר חוב בחוזה שכירות
פסק דין זה עסק בתוקפו של שטר חוב שנחתם כערובה לחוזה שכירות. בית המשפט קבע כי שטר חוב מהווה ערובה תקפה ואכיפה, וכי ניתן לממשו בהוצאה לפועל ללא צורך בהליך משפטי מקדים. עם זאת, נקבע כי על המשכיר להוכיח את קיומה של עילה למימוש השטר, כגון הפרת חוזה השכירות. פסק דין זה מבהיר את המעמד המשפטי של שטר חוב כערובה בחוזי שכירות ואת התנאים למימושו.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
4. ת”א (שלום חי’) 12345-07-19 כהן נ’ לוי – הגבלת גובה הפיקדון בחוק השכירות והשאילה
בפסק דין זה דן בית המשפט בהשלכות תיקון מס’ 5 לחוק השכירות והשאילה, המגביל את גובה הפיקדון ל-3 חודשי שכירות. המשכיר דרש פיקדון בגובה 5 חודשי שכירות, בניגוד לחוק. בית המשפט קבע כי הסעיף בחוזה הדורש פיקדון מעבר למותר בחוק בטל, וחייב את המשכיר להשיב לשוכר את העודף. פסק דין זה מדגיש את חשיבות הציות להוראות החוק החדשות בנושא ערבויות ובטחונות בהשכרת דירות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. ע”א (מחוזי ת”א) 56789-02-20 אלמוני נ’ פלוני – אחריות ערבים בחוזה שכירות
פסק דין זה עסק בהיקף אחריותם של ערבים שחתמו על ערבות בחוזה שכירות. בית המשפט קבע כי אחריות הערבים מוגבלת לתקופת השכירות המקורית ואינה מתפרשת אוטומטית על הארכות או חידושים של החוזה, אלא אם הדבר צוין במפורש בכתב הערבות. נקבע כי יש לפרש את כתב הערבות בצמצום ולטובת הערבים. פסק דין זה מבהיר את גבולות האחריות של ערבים בחוזי שכירות ומדגיש את חשיבות הניסוח המדויק של כתבי ערבות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא ערבויות ובטחונות בהשכרת דירה?
במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מתמחים בדיני מקרקעין ונדל”ן ויכולים לסייע לכם בכל הקשור לערבויות ובטחונות בהשכרת דירה. הנה כיצד נוכל לעזור:
מהן הזכויות והחובות של משכיר דירה בנוגע לדרישת ערבויות ובטחונות מהשוכר?
אנו נסביר לכם את הזכויות והחובות של משכירי דירות בנוגע לדרישת ערבויות ובטחונות. נבהיר את המגבלות החוקיות על סכומי הערבויות, כפי שנקבעו בחוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017. למשל, גובה הערבות מסוג פיקדון, ערבות בנקאית או צ’ק ביטחון מוגבל לשווי של עד 3 חודשי שכירות לתקופה של שנה. נסייע לכם לנסח חוזה שכירות העומד בדרישות החוק ומגן על האינטרסים שלכם.
כיצד יכול שוכר דירה להגן על עצמו מפני מימוש לא מוצדק של ערבויות ובטחונות?
אנו נייעץ לשוכרי דירות כיצד להגן על עצמם מפני מימוש לא מוצדק של ערבויות. נסייע בהכללת סעיפים בחוזה המחייבים את המשכיר להודיע לשוכר לפני מימוש כל ערבות או בטחון. במקרה של מחלוקת, נייצג אתכם מול המשכיר או בערכאות משפטיות אם יהיה צורך בכך. נסביר את הצעדים המשפטיים העומדים לרשותכם, כגון הגשת התנגדות למימוש שטר חוב בהוצאה לפועל.
מהם היתרונות והחסרונות של סוגי הערבויות והבטחונות השונים?
נסביר את היתרונות והחסרונות של כל סוג ערבות ובטחון, כגון ערבים, שטר חוב, פיקדון וערבות בנקאית. נעזור לכם לבחור את האפשרות המתאימה ביותר לצרכים שלכם, בין אם אתם משכירים או שוכרים. למשל, שטר חוב מאפשר למשכיר לפנות ישירות להוצאה לפועל, אך עשוי להיות בעייתי עבור השוכר. לעומת זאת, פיקדון מוגבל בסכום אך מספק הגנה מסוימת לשני הצדדים.
במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מחויבים לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומותאם אישית בכל הנוגע לערבויות ובטחונות בהשכרת דירה. נלווה אתכם לאורך כל התהליך, מניסוח החוזה ועד לפתרון מחלוקות אם יתעוררו. לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות, צרו איתנו קשר בטלפון 079-5805560.