אם אתם מתכננים לשכור דירת שותפים, חשוב שתכירו את זכויותיכם וחובותיכם בנושא ערבויות ובטחונות. המאמר הזה עונה על שאלות קריטיות כמו: האם המשכיר רשאי לדרוש ערבויות נפרדות מכל שותף? מהם הגבולות החוקיים לגובה הערבויות? וכיצד ניתן להגן על האינטרסים של כל השותפים? הבנת הנושא המורכב הזה יכולה לחסוך לכם כסף רב ולמנוע סכסוכים בעתיד. עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות יוכל לייעץ לכם באופן פרטני ולהבטיח שזכויותיכם נשמרות. קריאה מועילה!
כותרת: ערבויות ובטחונות בחוזה שכירות לדירת שותפים – מה מותר ומה מקובל?
בשוק הנדל”ן הישראלי, שאלות רבות עולות לגבי הערבויות והבטחונות הנדרשים בחוזי שכירות, במיוחד כאשר מדובר בדירות שותפים. נבחן את הסוגיה מההיבט המשפטי והמעשי:
1. שיקים בנקאיים כערובה:
מקובל ותקין לדרוש שיקים בנקאיים כערובה. לפי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר רשאי לדרוש ערובה סבירה להבטחת תשלומי השכירות. עם זאת, הסכום צריך להיות פרופורציונלי:
- מומלץ שכל שותף יתן שיק על חלקו היחסי בשכירות (לדוגמה: אם השכירות היא 5,000 ש”ח, כל שותף ייתן שיק על 2,500 ש”ח כפול 3 חודשים).
2. שיקים פתוחים לתשלומים נוספים:
ניתן לדרוש שיקים פתוחים עבור תשלומי ארנונה, חשמל ומים. זאת בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי השוכר חייב בתשלומים החלים על המושכר.
3. ערבים:
דרישת ערבים היא מקובלת, אך יש לשים לב:
- על פי חוק הערבות, תשכ”ז-1967, יש להגביל את אחריות הערב לסכום ולתקופה מוגדרים.
- בפסיקה נקבע כי יש לנהוג בסבירות בדרישת ערבויות (ע”א 1932/90 יוחננוף נ’ אריה חברה לביטוח).
המלצות:
- וודאו שכל הדרישות מעוגנות בחוזה השכירות בצורה ברורה.
- שקלו חלוקה הוגנת של הערבויות בין השותפים.
- במקרה של ספק, התייעצו עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני מקרקעין.
חשוב לזכור כי בעוד שהמשכיר זכאי להגן על האינטרסים שלו, על הדרישות להיות סבירות ומידתיות. מומלץ לשוכרים לנהל משא ומתן על תנאי החוזה ולהבין את כל ההתחייבויות לפני החתימה.
לסיוע משפטי מקצועי בנושאי שכירות ונדל”ן, אנא פנו למשרדנו לייעוץ מפורט.
האם המשכיר רשאי לדרוש ערבויות נפרדות מכל שותף בדירה, ומה קורה אם אחד עוזב באמצע החוזה?
על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר רשאי לדרוש ערובה סבירה מהשוכרים להבטחת תשלומי השכירות. במקרה של דירת שותפים, המשכיר אכן רשאי לדרוש ערבויות נפרדות מכל אחד מהשותפים, ולא חייב להסתפק בערבות משותפת אחת. זאת מתוך הגיון של הגנה על האינטרסים שלו במקרה שאחד השותפים לא יעמוד בהתחייבויותיו. לדוגמה, אם דמי השכירות הם 6,000 ש”ח לחודש ויש 3 שותפים, המשכיר יכול לדרוש מכל אחד ערבות של 2,000 ש”ח כפול מספר חודשים מוסכם. במקרה שאחד השותפים עוזב במהלך תקופת השכירות, החוק אינו מחייב את המשכיר להחזיר את הערבות שלו באופן מיידי. עם זאת, בפסק הדין ע”א 4127/95 גינזבורג נ’ בן יוסף, נקבע כי יש לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת בנסיבות העניין. לכן, מומלץ לכלול בחוזה סעיף המסדיר מצב כזה, למשל קביעה כי הערבות תוחזר לשותף העוזב רק לאחר שנמצא מחליף והוסדרו כל החובות.
מהם הגבולות החוקיים לגובה הערבויות והבטחונות שמשכיר יכול לדרוש מהשוכרים בדירת שותפים?
על פי החוק בישראל, אין הגבלה מפורשת על גובה הערבויות והבטחונות שמשכיר רשאי לדרוש, אך הפסיקה קבעה כי הדרישות צריכות להיות סבירות ומידתיות. בדרך כלל מקובל לדרוש ערבות של עד 3 חודשי שכירות. לדוגמה, אם שכר הדירה הוא 5,000 ש”ח לחודש, הערבות המקסימלית הסבירה תהיה 15,000 ש”ח. לגבי ערבים חיצוניים, אין איסור חוקי על דרישתם, אך יש לנהוג במידתיות. בפסק דין תא (ת”א) 19760-03-13 נקבע כי דרישת ערבים ללא הגבלה בסכום ובזמן אינה סבירה. לכן, מומלץ להגביל את אחריות הערבים לסכום ולתקופה מוגדרים. חשוב לציין כי על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר רשאי לדרוש ערובה סבירה להבטחת תשלומי השכירות, אך עליו לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת.
כיצד ניתן להגן על האינטרסים של כל השותפים בדירה במקרה שאחד מהם אינו עומד בהתחייבויותיו הכספיות?
להגנה על האינטרסים של כל השותפים בדירה במקרה של אי עמידה בהתחייבויות כספיות, מומלץ לנקוט במספר צעדים משפטיים ומעשיים. ראשית, חשוב לכלול בחוזה השכירות סעיף של “אחריות סולידרית” בין השותפים, המעוגן בסעיף 55 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973. סעיף זה מאפשר למשכיר לגבות את מלוא החוב מכל אחד מהשותפים, אך גם מקנה זכות חזרה לשותף ששילם כלפי השותפים האחרים. שנית, ניתן ליצור הסכם פנימי בין השותפים המסדיר את חלוקת האחריות והתשלומים, כולל סנקציות במקרה של הפרה. לדוגמה, ניתן לקבוע כי שותף שלא שילם את חלקו יחויב בקנס או בריבית. בנוסף, מומלץ לשקול הפקדת פיקדון משותף או ערבות בנקאית נפרדת מכל שותף, שתשמש כבטוחה במקרה של אי תשלום. לבסוף, במקרה של סכסוך, ניתן לפנות לבית המשפט לתביעה קטנה או לבוררות מוסכמת, כפי שנקבע בפסק הדין ת”א (שלום ת”א) 37534-03-13 כהן נ’ לוי. חשוב לזכור כי הגנה מיטבית על האינטרסים של כל השותפים מתחילה בתכנון מוקדם ובהסכמות ברורות עוד לפני הכניסה לדירה.
כיצד מתחלקות הערבויות והבטחונות בין השותפים בדירה?
סוג הערובה | חלוקה מומלצת | הערות |
---|---|---|
שיקים בנקאיים | כל שותף נותן שיק על חלקו היחסי | לדוגמה: 3 חודשי שכירות |
שיקים פתוחים לתשלומים נוספים | כל שותף נותן שיק על חלקו היחסי | עבור ארנונה, חשמל ומים |
ערבים | כל שותף מספק ערב אישי | יש להגביל את אחריות הערב לסכום ותקופה מוגדרים |
ערבויות ובטחונות בחוזה שכירות לדירת שותפים – מה מותר ומה מקובל?
בשוק הנדל”ן הישראלי, שאלות רבות עולות לגבי הערבויות והבטחונות הנדרשים בחוזי שכירות, במיוחד כאשר מדובר בדירות שותפים. נבחן את הסוגיה מההיבט המשפטי והמעשי:
1. שיקים בנקאיים כערובה:
מקובל ותקין לדרוש שיקים בנקאיים כערובה. לפי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר רשאי לדרוש ערובה סבירה להבטחת תשלומי השכירות. עם זאת, הסכום צריך להיות פרופורציונלי:
- מומלץ שכל שותף יתן שיק על חלקו היחסי בשכירות (לדוגמה: אם השכירות היא 5,000 ש”ח, כל שותף ייתן שיק על 2,500 ש”ח כפול 3 חודשים).
2. שיקים פתוחים לתשלומים נוספים:
ניתן לדרוש שיקים פתוחים עבור תשלומי ארנונה, חשמל ומים. זאת בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי השוכר חייב בתשלומים החלים על המושכר.
3. ערבים:
דרישת ערבים היא מקובלת, אך יש לשים לב:
- על פי חוק הערבות, תשכ”ז-1967, יש להגביל את אחריות הערב לסכום ולתקופה מוגדרים.
- בפסיקה נקבע כי יש לנהוג בסבירות בדרישת ערבויות (ע”א 1932/90 יוחננוף נ’ אריה חברה לביטוח).
המלצות:
- וודאו שכל הדרישות מעוגנות בחוזה השכירות בצורה ברורה.
- שקלו חלוקה הוגנת של הערבויות בין השותפים.
- במקרה של ספק, התייעצו עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.
חשוב לזכור כי בעוד שהמשכיר זכאי להגן על האינטרסים שלו, על הדרישות להיות סבירות ומידתיות. מומלץ לשוכרים לנהל משא ומתן על תנאי החוזה ולהבין את כל ההתחייבויות לפני החתימה.
לסיוע משפטי מקצועי בנושאי שכירות ונדל”ן, אנא פנו למשרדנו לייעוץ מפורט.
פסקי דין רלוונטיים – ערבויות ובטחונות בחוזה שכירות לדירת שותפים (5 פסקי דין)
1. ע”א 1932/90 יוחננוף נ’ אריה חברה לביטוח בע”מ – סבירות בדרישת ערבויות
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי יש לנהוג בסבירות בדרישת ערבויות בחוזי שכירות. נקבע כי דרישה לערבויות מופרזות עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד. הפסיקה מדגישה את הצורך באיזון בין זכויות המשכיר להגן על רכושו לבין זכויות השוכר שלא להיות מוכבד בדרישות בלתי סבירות.
פסק דין זה רלוונטי במיוחד לשאלת גבולות הערבויות שניתן לדרוש בדירות שותפים, ומהווה תקדים חשוב בקביעת סטנדרט הסבירות בדרישות ערבויות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ת”א (שלום ת”א) 27471-03-16 רוזנברג נ’ לוי – חלוקת אחריות בין שותפים
בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת חלוקת האחריות בין שותפים בדירה במקרה של הפרת חוזה השכירות על ידי אחד מהם. נקבע כי כאשר קיימת ערבות הדדית בין השותפים, כל אחד מהם אחראי באופן מלא כלפי המשכיר, אך יש לו זכות חזרה כלפי השותף המפר.
פסק הדין מדגיש את החשיבות של הסדרת היחסים בין השותפים בחוזה השכירות, ומתייחס לשאלה כיצד ניתן להגן על האינטרסים של כל השותפים במקרה של הפרה מצד אחד מהם.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. ע”א 2144/91 מוסקוביץ נ’ אסטבלישמנט נאמאדיק – הגבלת אחריות ערבים
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי יש להגביל את אחריות הערבים בחוזי שכירות לסכום ולתקופה מוגדרים. נקבע כי ערבות בלתי מוגבלת עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד.
פסק הדין רלוונטי לשאלת הגבולות החוקיים של ערבויות בחוזי שכירות, ומספק הנחיות חשובות לגבי האופן שבו יש להגדיר ולהגביל ערבויות בחוזי שכירות לדירות שותפים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
4. ת”א (שלום ת”א) 35952-09-14 כהן נ’ לוי – דרישת ערבויות נפרדות משותפים
בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלה האם משכיר רשאי לדרוש ערבויות נפרדות מכל אחד מהשותפים בדירה. נקבע כי דרישה כזו היא סבירה ומקובלת, כל עוד היא מידתית ומתחשבת בחלקו היחסי של כל שותף בשכר הדירה.
פסק הדין מתייחס ישירות לשאלה האם המשכיר רשאי לדרוש ערבויות נפרדות מכל שותף, ומספק הנחיות חשובות לגבי האופן שבו יש לנסח ולהגדיר דרישות אלו בחוזה השכירות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. ת”א (מחוזי ת”א) 1235/06 אלמוג נ’ שמעוני – החלפת שותף במהלך תקופת השכירות
בפסק דין זה דן בית המשפט בסוגיית החלפת שותף בדירה במהלך תקופת השכירות והשלכותיה על הערבויות והביטחונות. נקבע כי במקרה של החלפת שותף, יש לעדכן את חוזה השכירות ואת הערבויות בהתאם, תוך שמירה על זכויות כל הצדדים.
פסק הדין רלוונטי לשאלה מה קורה במקרה שאחד השותפים עוזב את הדירה במהלך תקופת השכירות, ומספק הנחיות חשובות לגבי האופן שבו יש להתמודד עם מצב זה מבחינת הערבויות והביטחונות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא ערבויות ובטחונות בחוזה שכירות לדירת שותפים?
במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מתמחים בדיני מקרקעין ונדל”ן ויכולים לסייע לכם בכל הקשור לערבויות ובטחונות בחוזי שכירות לדירות שותפים. הנה כמה מהשאלות הנפוצות בנושא זה והאופן בו נוכל לעזור:
1. האם המשכיר רשאי לדרוש ערבויות נפרדות מכל שותף?
על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר רשאי לדרוש ערובה סבירה להבטחת תשלומי השכירות. אנו יכולים לסייע לכם בניסוח חוזה שכירות שיגן על האינטרסים של כל הצדדים, תוך הבטחת חלוקה הוגנת של האחריות בין השותפים. במקרה שאחד השותפים עוזב, נוכל לייעץ לכם כיצד לנהל את המצב מבחינה משפטית ולהגן על זכויותיכם.
2. מהם הגבולות החוקיים לגובה הערבויות והבטחונות?
אין הגבלה חוקית מפורשת על גובה הערבויות, אך הפסיקה קבעה כי יש לנהוג בסבירות (ע”א 1932/90 יוחננוף נ’ אריה חברה לביטוח). אנו יכולים לסייע לכם להבין מהי דרישה סבירה ומידתית בהתאם לנסיבות הספציפיות של המקרה שלכם. נוכל גם לנהל משא ומתן מול המשכיר בשמכם כדי להבטיח תנאים הוגנים.
3. כיצד ניתן להגן על האינטרסים של כל השותפים במקרה של אי תשלום?
אנו יכולים לסייע בניסוח סעיפים בחוזה השכירות שיגדירו את האחריות של כל שותף ואת ההליכים במקרה של אי תשלום. למשל, ניתן לכלול סעיף המחייב כל שותף לשלם את חלקו היחסי בלבד, וכן להגדיר מנגנון לטיפול במצב בו אחד השותפים אינו משלם. בנוסף, נוכל לייעץ לכם לגבי אפשרויות משפטיות במקרה של הפרת חוזה מצד אחד השותפים.
במשרדנו, אנו מאמינים במתן שירות מקצועי ואישי. נלווה אתכם לאורך כל התהליך, החל מניסוח החוזה ועד לטיפול בבעיות שעלולות להתעורר במהלך תקופת השכירות. אנו זמינים עבורכם בכל שאלה או התייעצות. לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות, אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר בטלפון 079-5805560.