סתירות בחוזה שכירות – איך לפרש ומה עושים כשוכר?

אם אתם שוכרים או משכירים נכס, סביר להניח שנתקלתם בחוזה שכירות מורכב עם סעיפים רבים. אך מה קורה כאשר יש סתירה בין סעיפים שונים בחוזה? נושא זה חשוב במיוחד עבור שוכרים ומשכירים, שכן פרשנות לא נכונה של החוזה עלולה להוביל לסכסוכים משפטיים יקרים. במאמר זה נענה על שאלות מרכזיות כמו: איזה סעיף גובר במקרה של סתירה? כיצד בתי המשפט מפרשים סתירות בחוזי שכירות? וכיצד ניתן למנוע בעיות פרשנות מראש? חשוב לזכור כי התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לחסוך לכם כסף וטרחה רבה בטווח הארוך. עורך דין מומחה יוכל לסייע בניסוח החוזה, לזהות סתירות אפשריות ולהגן על האינטרסים שלכם באופן מיטבי.

כיצד בתי המשפט מכריעים במקרה של סתירה בין סעיף מורכב לסעיף פשוט בחוזה שכירות?

במקרה של סתירה בין סעיף מורכב ומפורט לבין סעיף פשוט וברור בחוזה שכירות, אין עדיפות אוטומטית לאחד מהם מבחינה משפטית. בתי המשפט בישראל יפעלו לפי העיקרון המנחה בחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, סעיף 25(א), הקובע כי “חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין”. כלומר, השופטים ינסו להבין את הכוונה המקורית של הצדדים בעת חתימת החוזה. הגורמים המשפיעים על ההכרעה כוללים את ההקשר הכולל של החוזה, נסיבות החתימה, התנהגות הצדדים לאחר החתימה, ומידת הבהירות של כל סעיף. לדוגמה, אם סעיף פשוט קובע “אסור להחזיק חיות מחמד”, אך סעיף מורכב מפרט תנאים להחזקת חיות מחמד קטנות, בית המשפט עשוי להעדיף את הסעיף המפורט יותר כמשקף את כוונת הצדדים. עם זאת, אם הסעיף הפשוט ברור וחד-משמעי, והסעיף המורכב מבלבל או סותר את עצמו, ייתכן שהשופט יעדיף את הסעיף הפשוט. בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בדיני מקרקעין כדי להבין את ההשלכות המשפטיות הספציפיות בכל מקרה לגופו.

כיצד מתייחסים בתי המשפט בישראל לסתירות בחוזי שכירות, ומהם העקרונות המנחים לפרשנות כוונת הצדדים במקרים אלה?

בתי המשפט בישראל מתייחסים לסתירות בחוזי שכירות בגישה פרשנית המבוססת על “אומד דעת הצדדים”. העיקרון המנחה הוא לנסות להבין את הכוונה האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה. בית המשפט העליון קבע בפסק דין תקדימי (ע”א 4628/93 מדינת ישראל נ’ אפרופים) כי יש לפרש את החוזה באופן תכליתי, תוך התחשבות בנסיבות החיצוניות ובהתנהגות הצדדים. למשל, אם קיימת סתירה בין סעיף מודפס לבין תוספת בכתב יד, בית המשפט עשוי להעדיף את התוספת בכתב היד כמשקפת את כוונת הצדדים העדכנית יותר. חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 קובע בסעיף 25(ב) כי “חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל”. כלומר, בתי המשפט ישאפו לפרש את החוזה באופן שיקיים אותו ולא יבטל אותו. בנוסף, עקרון תום הלב (סעיף 39 לחוק החוזים) מנחה את בתי המשפט לפרש את החוזה באופן הוגן ומאוזן, תוך התחשבות באינטרסים של שני הצדדים.

כיצד ניתן למנוע סתירות בחוזה שכירות וכיצד להגן על האינטרסים של הצדדים בעת ניסוח החוזה?

כדי למנוע סתירות בחוזה שכירות ולהגן על האינטרסים של הצדדים, מומלץ לנקוט במספר צעדים חשובים. ראשית, חשוב להשתמש בשפה ברורה ופשוטה ככל האפשר בניסוח החוזה, תוך הימנעות מניסוחים עמומים או מסורבלים. שנית, יש לוודא שכל סעיפי החוזה עקביים זה עם זה ואינם סותרים זה את זה. במיוחד חשוב לשים לב לסעיפים הנוגעים לתשלומי השכירות, תקופת השכירות, אחריות לתיקונים ותנאי סיום החוזה. כדאי גם לכלול סעיף המגדיר את סדר העדיפויות בין הסעיפים השונים למקרה של סתירה. לדוגמה, ניתן לקבוע כי “במקרה של סתירה בין הוראות החוזה, יגבר הסעיף המיטיב עם השוכר”. בנוסף, מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני חתימה על החוזה. חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע בסעיף 25 כי “הוראות חוזה שכירות יפורשו על פי אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין”, ולכן חשוב להבהיר היטב את כוונות הצדדים בכל סעיף בחוזה.

סתירות בחוזה שכירות – איזה סעיף גובר?

שאלה מעניינת עלתה לאחרונה בנוגע לפרשנות חוזי שכירות: מה קורה כאשר יש סתירה בין סעיף שנוסח בשפה משפטית מורכבת לבין סעיף שנכתב בשפה פשוטה וברורה?

נקודות מרכזיות לדיון:

1. חשיבות ניסוח מדויק: חוזה שכירות הוא מסמך משפטי מחייב, ולכן חשוב שיהיה מנוסח בצורה ברורה ומדויקת.
2. פרשנות החוזה: במקרה של סתירה בין סעיפים, בתי המשפט ינסו לפרש את החוזה לפי כוונת הצדדים בעת החתימה.
3. יתרון לשפה פשוטה: סעיף שמנוסח בשפה פשוטה וברורה עשוי להיות קל יותר לפרשנות ולהבנת כוונת הצדדים.
4. חשיבות ההקשר: פרשנות הסעיפים תלויה גם בהקשר הכולל של החוזה ובנסיבות החתימה עליו.
5. ייעוץ משפטי: מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בדיני מקרקעין לפני הוספת סעיפים או שינויים בחוזה שכירות.

חוק רלוונטי:
חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 קובע בסעיף 25(א): “חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין”.

לסיכום, במקרה של סתירה בין סעיפים בחוזה שכירות, אין תשובה חד משמעית לגבי איזה סעיף יגבר. הפרשנות תלויה בכוונת הצדדים, בנסיבות החתימה ובהקשר הכולל של החוזה. מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה לדיני מקרקעין בכל מקרה של ספק או סתירה בחוזה שכירות.

כיצד מתמודדים בתי המשפט עם סתירות בחוזי שכירות?

פסקי דין רלוונטיים בנושא סתירות בחוזה שכירות – איזה סעיף גובר? (5 פסקי דין)

1. ע”א 4628/93 מדינת ישראל נ’ אפרופים שיכון וייזום (1991) בע”מ – פרשנות חוזה לפי אומד דעת הצדדים

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש חוזה על פי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין. נקבע כי אין להסתפק בלשון החוזה בלבד, אלא יש לבחון גם את הנסיבות החיצוניות והתכלית שביסוד ההתקשרות. פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מנחה כיצד יש לפרש חוזים, כולל חוזי שכירות, במקרה של סתירות או אי-בהירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 8239/06 אברהם חכם נ’ אור-זך נכסים והשקעות בע”מ – עדיפות לשון החוזה על פני כוונת הצדדים

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי במקרה של סתירה בין לשון החוזה לבין כוונת הצדדים, יש לתת עדיפות ללשון החוזה. נקבע כי רק כאשר לשון החוזה אינה ברורה או כאשר היא מובילה לתוצאה אבסורדית, יש לפנות לבחינת אומד דעת הצדדים. פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מדגיש את חשיבות הניסוח המדויק בחוזי שכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ע”א 5856/06 לוי נ’ נורקייט בע”מ – פרשנות חוזה לפי תום לב ומניעת תוצאות בלתי סבירות

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש חוזה באופן שיגשים את תכליתו ויביא לתוצאה סבירה והוגנת. נקבע כי יש להעדיף פרשנות המקיימת את החוזה על פני פרשנות המבטלת אותו. פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מנחה כיצד לפרש סתירות בחוזי שכירות באופן שישמור על האינטרסים של שני הצדדים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א 3894/11 דלק – חברת הדלק הישראלית בע”מ נ’ בן שלום – פרשנות חוזה אחיד

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי בפרשנות חוזה אחיד, יש לתת משקל רב יותר לאינטרס של הצד החלש (הלקוח) ולפרש סתירות או אי-בהירויות לטובתו. נקבע כי יש להעדיף פרשנות המיטיבה עם הלקוח על פני פרשנות המיטיבה עם הספק. פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן חוזי שכירות רבים הם חוזים אחידים, ויש להתחשב בעיקרון זה בפרשנותם.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ע”א 7649/18 עמותת במות נ’ עיריית תל אביב-יפו – פרשנות חוזה לפי התנהגות הצדדים

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי בפרשנות חוזה יש להתחשב גם בהתנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה. נקבע כי התנהגות הצדדים יכולה ללמד על כוונתם המקורית ועל האופן שבו הם הבינו את החוזה. פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מרחיב את המבט מעבר ללשון החוזה גרידא ומאפשר לבחון גורמים נוספים בפרשנות סתירות בחוזי שכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע בפתרון סתירות בחוזי שכירות?

כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד טאוב ושות’ מסייעים ללקוחותינו בפתרון סתירות ובעיות פרשנות בחוזי שכירות. הניסיון הרב שצברנו בתחום מאפשר לנו לתת מענה מקצועי ומקיף לשאלות מורכבות בנושא:

1. כיצד מכריעים במקרה של סתירה בין סעיפים בחוזה שכירות?

במקרה של סתירה בין סעיף מורכב לסעיף פשוט בחוזה שכירות, אין עדיפות אוטומטית לאחד מהם. הפרשנות תלויה במספר גורמים:

• כוונת הצדדים בעת החתימה על החוזה
• ההקשר הכולל של החוזה
• נסיבות העסקה
• עקרון תום הלב

חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 קובע בסעיף 25(א): “חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין”. אנו מסייעים ללקוחותינו בניתוח מעמיק של החוזה והנסיבות כדי להגיע לפרשנות המיטבית.

2. מהי גישת בתי המשפט לסתירות בחוזי שכירות?

בתי המשפט בישראל נוטים לפרש חוזי שכירות לפי העקרונות הבאים:

• בחינת אומד דעת הצדדים
• פרשנות תכליתית של החוזה
• העדפת פרשנות המקיימת את החוזה על פני זו המבטלת אותו
• התחשבות בהתנהגות הצדדים לאחר כריתת החוזה

פסק דין חשוב בנושא הוא ע”א 4628/93 מדינת ישראל נ’ אפרופים שיכון וייזום, שקבע כי יש לפרש חוזים לפי תכליתם ולא רק לפי לשונם. אנו מכירים היטב את הפסיקה הרלוונטית ומשתמשים בה לטובת לקוחותינו.

3. כיצד ניתן למנוע סתירות בחוזה שכירות מראש?

כדי למנוע סתירות וקשיי פרשנות בחוזי שכירות, אנו ממליצים ללקוחותינו:

• לנסח את החוזה בשפה ברורה ופשוטה ככל האפשר
• להגדיר מונחים מרכזיים בצורה מדויקת
• לכלול סעיף המגדיר סדר עדיפויות בין חלקי החוזה
• לבחון את החוזה בקפידה לפני החתימה ולוודא שאין סתירות פנימיות

אנו מקפידים לשים דגש מיוחד על סעיפים כמו תקופת השכירות, תנאי התשלום, אחריות לתחזוקה ותנאים לסיום החוזה, כדי למנוע אי-הבנות בעתיד.

במשרד טאוב ושות’, אנו מלווים את לקוחותינו לאורך כל התהליך – מניסוח החוזה ועד לפתרון סכסוכים במקרה הצורך. הניסיון והמומחיות שלנו בתחום דיני המקרקעין מאפשרים לנו להעניק ייעוץ משפטי מקיף ומקצועי, תוך שמירה על האינטרסים של לקוחותינו.

לייעוץ מקצועי בנושא חוזי שכירות, אנא צרו קשר עם משרדנו בטלפון 079-5805560.