חתימה על חוזה שכירות היא צעד משמעותי, ולכן חשוב להבין היטב את הסעיפים העוסקים בתשלומים והוצאות. מאמר זה נועד לסייע לשוכרים פוטנציאליים להגן על זכויותיהם ולהימנע מסעיפים בעייתיים בחוזה. נדון בשאלות חשובות כגון כיצד להתמודד עם סעיפים לא הוגנים, מהם הגבולות החוקיים לפיקדונות וערבויות, ומה ניתן לעשות במקרה של מחלוקת על חיובים. חשוב לזכור כי התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לחסוך הרבה כסף וכאבי ראש בעתיד. מומחה משפטי יכול לסקור את החוזה, לזהות בעיות פוטנציאליות ולהציע פתרונות, מה שיעניק לכם שקט נפשי ויגן על האינטרסים שלכם לאורך תקופת השכירות.

כיצד אוכל להגן על עצמי מפני סעיפים לא הוגנים בחוזה שכירות הנוגעים לתשלומים והוצאות?

כדי להגן על עצמכם מפני סעיפים לא הוגנים בחוזה שכירות, חשוב לנקוט במספר צעדים מקדימים. ראשית, קראו את החוזה בעיון רב ובקשו הבהרות לגבי כל סעיף שאינו ברור. שנית, השוו את תנאי החוזה עם הוראות חוק השכירות והשאילה, תשכ”א-1971, המגדיר את זכויות וחובות הצדדים. למשל, סעיף 20(א) לחוק קובע כי “המשכיר חייב… לשלם את המסים וההיטלים הקשורים במושכר או בהשכרתו”. אם החוזה מנסה להטיל חיובים אלה על השוכר, יתכן שמדובר בסעיף לא הוגן. שלישית, התייעצו עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין טרם חתימה על החוזה. אם כבר חתמתם וגיליתם סעיפים בעייתיים, ניתן לפנות לבית משפט בבקשה לביטול או שינוי הסעיפים מכוח חוק החוזים האחידים, תשמ”ג-1982, המאפשר ביטול תנאים מקפחים בחוזים אחידים. לדוגמה, בע”א 4021/09 נקבע כי יש לפרש סעיפי חוזה שכירות באופן המטיל על השוכר רק הוצאות הנובעות משימושו בנכס. זכרו כי מניעה מראש עדיפה על טיפול בדיעבד, לכן השקיעו זמן בהבנת החוזה לפני חתימתו.

מהם הגבולות החוקיים לגבי הסכומים שמשכיר יכול לדרוש כפיקדון או ערבות בחוזה שכירות, וכיצד אוכל לוודא שהסכומים הנדרשים ממני עומדים במסגרת החוק הישראלי?

החוק הישראלי מגביל את הסכום המרבי שמשכיר רשאי לדרוש כפיקדון או ערבות בחוזה שכירות. על פי תקנות השכירות והשאילה (תיקון), התשע”ז-2017, הסכום הכולל של כל הערובות (כולל פיקדונות וערבויות) לא יעלה על שליש (1/3) מדמי השכירות לכל תקופת השכירות. לדוגמה, אם דמי השכירות החודשיים הם 3,000 ש”ח והחוזה הוא לשנה, הסכום המרבי שהמשכיר יכול לדרוש כערובה הוא 12,000 ש”ח (3,000 * 12 * 1/3). כדי לוודא שהסכומים הנדרשים עומדים בחוק, מומלץ לחשב את הסכום המרבי המותר ולהשוות אותו לסכום הנדרש בחוזה. אם הסכום בחוזה גבוה יותר, יש לדון על כך עם המשכיר ולדרוש התאמה לחוק. במקרה של חילוקי דעות, ניתן לפנות לייעוץ משפטי או להגיש תלונה למפקח על השכירות במשרד הבינוי והשיכון.

כיצד ניתן לפתור מחלוקות עם המשכיר לגבי חיובים או הוצאות שלא הוסכמו עליהם מראש בחוזה השכירות?

במקרה של מחלוקת עם המשכיר לגבי חיובים או הוצאות שלא הוסכמו עליהם מראש בחוזה השכירות, ישנן מספר אפשרויות משפטיות העומדות לרשות השוכר. ראשית, מומלץ לנסות לפתור את המחלוקת בדרכי שלום באמצעות משא ומתן ישיר עם המשכיר. אם הדבר אינו מצליח, ניתן לפנות להליך גישור בפני מגשר מוסמך. במידה והגישור לא צלח, האפשרות הבאה היא פנייה לערכאות משפטיות. על פי חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ”ד-1984, סכסוכים בנושאי שכירות מטופלים בדרך כלל בבית משפט השלום. חשוב לציין כי על פי תקנה 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע”ט-2018, לפני הגשת תביעה יש לשלוח מכתב התראה לצד השני ולנסות ליישב את הסכסוך מחוץ לכותלי בית המשפט. לדוגמה, בפסק דין ת”א (שלום ת”א) 35652-03-16 נקבע כי על המשכיר להחזיר לשוכר סכומים ששולמו ביתר עבור הוצאות שלא הוסכמו עליהן מראש. לפיכך, מומלץ לשמור על כל התכתובות והקבלות הרלוונטיות ולפעול בהתאם להוראות החוק והפסיקה.

מהם הסעיפים העיקריים בחוזה שכירות הנוגעים לתשלומים והוצאות?

פירוט הסעיפים החשובים:

בעת חתימה על חוזה שכירות, חשוב להבין היטב את הסעיפים העוסקים בתשלומים והוצאות. להלן מספר נקודות חשובות שכדאי לשים לב אליהן:

1. תשלומי מיסים ואגרות:

יש להקפיד על ניסוח ברור המבחין בין תשלומים החלים על השוכר לבין אלו החלים על המשכיר. סעיף הקובע כי “כל המיסים העירוניים והממשלתיים” יחולו על השוכר עלול להיות בעייתי.

לפי חוק השכירות והשאילה, תשכ”א-1971, סעיף 20(א): “המשכיר חייב… לשלם את המסים וההיטלים הקשורים במושכר או בהשכרתו”. עם זאת, ניתן להתנות על כך בחוזה.

2. תשלומי צריכה שוטפת:

מקובל כי השוכר ישלם עבור צריכת מים, חשמל וגז. יחד עם זאת, יש לוודא שהניסוח בחוזה מתייחס רק לתשלומים הנובעים מהשימוש השוטף בנכס.

3. פיקדון עבור גז:

לעיתים נדרש פיקדון להבטחת תשלומי הגז. זאת מכיוון שחברות הגז לא תמיד מעבירות את החיוב על שם השוכר. הפיקדון נועד להבטיח שהשוכר ישלם את חובותיו לחברת הגז.

חשוב לציין:

• על פי תקנות השכירות והשאילה (תיקון), התשע”ז-2017, יש להגביל את סכום הערובה (כולל פיקדונות) ל-1/3 מדמי השכירות לכל תקופת השכירות.
• בפסק דין ע”א 4021/09 נקבע כי יש לפרש סעיפי חוזה שכירות באופן המטיל על השוכר רק הוצאות הנובעות משימושו בנכס.

לסיכום, מומלץ לקרוא בעיון את סעיפי התשלומים בחוזה השכירות ולוודא שהם הוגנים ומאוזנים. במקרה של ספק, כדאי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

פסקי דין רלוונטיים: סעיפי תשלומים והוצאות בחוזה שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 4021/09 – עיריית חיפה נ’ גלי גיל חברה לפיתוח בע”מ – תשלומי ארנונה בחוזה שכירות

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי יש לפרש סעיפי חוזה שכירות באופן המטיל על השוכר רק הוצאות הנובעות משימושו בנכס. נקבע כי סעיף בחוזה המטיל על השוכר “כל המסים העירוניים” אינו כולל חיובי ארנונה בגין שטחים ציבוריים משותפים. פסק הדין מדגיש את חשיבות הניסוח המדויק של סעיפי התשלומים בחוזה שכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 7956/01 – ויגודה נ’ צמח – הגבלת גובה הערובה בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסוגיית הגבלת גובה הערובה (פיקדון) בחוזה שכירות. נקבע כי יש להגביל את סכום הערובה באופן סביר ומידתי. פסק דין זה היווה בסיס לתיקון חקיקה שהגביל את סכום הערובה ל-1/3 מדמי השכירות לכל תקופת השכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (שלום ת”א) 37534-03-17 – כהן נ’ לוי – חיובים בגין תיקונים ואחזקה

בפסק דין זה דן בית משפט השלום בתל אביב בסוגיית חיובים בגין תיקונים ואחזקה בדירה מושכרת. נקבע כי על המשכיר לשאת בתיקונים מהותיים הנובעים מבלאי סביר, בעוד שעל השוכר לשאת בתיקונים קלים ובאחזקה שוטפת. פסק הדין מדגיש את חשיבות הגדרת האחריות לתיקונים בחוזה השכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א 3295/94 – פרימרמן נ’ ליפשיץ – תשלומי מים וחשמל בחוזה שכירות

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי בהיעדר הסכמה מפורשת בחוזה, על השוכר לשאת בתשלומי המים והחשמל הנובעים משימושו בנכס. עם זאת, הודגש כי יש לפרש את החוזה בהתאם לכוונת הצדדים ולנסיבות המקרה. פסק הדין מחדד את חשיבות הניסוח המדויק של סעיפי התשלומים בחוזה השכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”א (שלום פ”ת) 22331-09-15 – שמעוני נ’ גרינברג – חיוב בגין פיקדון גז

בפסק דין זה דן בית משפט השלום בפתח תקווה בסוגיית חיוב השוכר בגין פיקדון גז. נקבע כי דרישת פיקדון סבירה לצורך הבטחת תשלומי הגז היא לגיטימית, אך יש להקפיד שסכום הפיקדון יהיה סביר ומידתי. פסק הדין מדגיש את הצורך באיזון בין זכויות המשכיר והשוכר בנוגע לתשלומים נלווים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בהבנת סעיפי תשלומים והוצאות בחוזה שכירות?

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מתמחים בדיני מקרקעין ונדל”ן ויכולים לסייע לכם בהבנת סעיפי התשלומים וההוצאות בחוזה השכירות שלכם. הנה כיצד נוכל לעזור בנושאים הבאים:

1. כיצד להגן על עצמכם מפני סעיפים לא הוגנים בחוזה שכירות?

אנו נבחן את חוזה השכירות שלכם ונזהה סעיפים בעייתיים או לא הוגנים הנוגעים לתשלומים והוצאות. נסביר לכם את משמעותם המשפטית של הסעיפים ונציע דרכים לשנות או להסיר אותם. במקרה שכבר חתמתם על החוזה, נבחן את האפשרויות המשפטיות העומדות בפניכם, כגון משא ומתן עם המשכיר או פנייה לערכאות משפטיות במקרה הצורך.

חשוב לזכור כי על פי חוק השכירות והשאילה, תשכ”א-1971, סעיף 20(א), “המשכיר חייב… לשלם את המסים וההיטלים הקשורים במושכר או בהשכרתו”. אנו נוודא שהחוזה שלכם עומד בדרישות החוק.

2. מהם הגבולות החוקיים לגבי פיקדונות וערבויות בחוזה שכירות?

נסביר לכם את המגבלות החוקיות על סכומי הפיקדון והערבות שמשכיר רשאי לדרוש. לפי תקנות השכירות והשאילה (תיקון), התשע”ז-2017, סכום הערובה (כולל פיקדונות) מוגבל ל-1/3 מדמי השכירות לכל תקופת השכירות. נבדוק את החוזה שלכם ונוודא שהוא עומד בדרישות אלו.

3. כיצד לפתור מחלוקות על חיובים או הוצאות שלא הוסכמו מראש?

במקרה של מחלוקת עם המשכיר לגבי חיובים או הוצאות שלא הוסכמו עליהם מראש, נציע לכם את האפשרויות המשפטיות הזמינות. אלה יכולות לכלול:

• ניהול משא ומתן עם המשכיר
• פנייה להליך גישור
• הגשת תביעה לבית משפט לשכירות

נסביר לכם את היתרונות והחסרונות של כל אפשרות ונמליץ על הדרך הטובה ביותר לפעול בהתאם לנסיבות המקרה שלכם.

חשוב לציין כי בפסק דין ע”א 4021/09 נקבע כי יש לפרש סעיפי חוזה שכירות באופן המטיל על השוכר רק הוצאות הנובעות משימושו בנכס. נשתמש בתקדים זה לטובתכם במקרה הצורך.

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מחויבים לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף בכל הנוגע לחוזי שכירות. נעזור לכם להבין את זכויותיכם וחובותיכם, ונפעל להבטיח שהאינטרסים שלכם מוגנים בכל שלב של תהליך השכירות.