סעיפים קוגנטיים בחוזה שכירות – איך להגן על זכויותיך?

אם אתם שוכרים או מתכוונים לשכור דירה, חשוב מאוד שתכירו את הסעיפים הקוגנטיים בחוק השכירות והשאילה. סעיפים אלו נועדו להגן על זכויותיכם כשוכרים ולא ניתן להתנות עליהם בחוזה השכירות. מאמר זה יענה על שאלות חשובות כמו: כיצד לזהות סעיפים בחוזה המנוגדים לחוק? מה לעשות אם כבר חתמתם על חוזה בעייתי? ואילו סנקציות צפויות למשכיר שמפר את החוק? הבנת הנושא תאפשר לכם להגן על זכויותיכם ולהימנע מבעיות משפטיות. במקרים מורכבים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות. ייעוץ מקצועי יכול לחסוך לכם כסף רב וטרדות מיותרות בטווח הארוך.

כיצד אוכל לזהות סעיפים בחוזה השכירות המנוגדים לחוק השכירות והשאילה, ומה עליי לעשות אם מצאתי סתירות כאלה?

כדי לזהות סעיפים בחוזה השכירות המנוגדים לחוק השכירות והשאילה, מומלץ להכיר היטב את הסעיפים הקוגנטיים בחוק. למשל, סעיף 25ו לחוק קובע כי המשכיר חייב למסור דירה ראויה למגורים, וסעיף 25ט מפרט את התשלומים השוטפים בהם נושא השוכר. יש לבדוק שהחוזה אינו מטיל על השוכר חובות נוספות או מגביל את זכויותיו מעבר למותר בחוק. דוגמה נפוצה היא סעיף המטיל על השוכר אחריות לתיקונים שהם באחריות המשכיר לפי החוק. אם זיהיתם סתירות, יש לפנות למשכיר ולדרוש תיקון הסעיפים הבעייתיים טרם חתימת החוזה. חשוב לזכור כי לפי פסיקת בית המשפט העליון בע”א 230/80 פנפורד בע”מ נ’ חיים שוורץ, זכותו של השוכר להכניס שוכר חלופי מעוגנת בפסיקה, גם אם לא צוינה במפורש בחוזה. במקרה של ספק או קושי בזיהוי סתירות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין טרם חתימת החוזה.

האם ניתן לשנות או לבטל סעיפים בעייתיים בחוזה שכירות לאחר החתימה?

במקרה שחתמתם על חוזה שכירות הכולל סעיפים המנוגדים לחוק השכירות והשאילה, יש לכם מספר אפשרויות לפעולה. ראשית, מומלץ לפנות למשכיר ולהסביר את הבעיה, תוך הצעה לתקן את החוזה באמצעות נספח מתקן. אם המשכיר מסרב, חשוב לדעת שהסעיפים הקוגנטיים בחוק גוברים על הוראות החוזה, גם אם נחתם. כפי שנקבע בע”א 230/80 פנפורד בע”מ נ’ חיים שוורץ, בית המשפט רשאי לבטל או לשנות סעיפים בחוזה המנוגדים לחוק. במקרה של סכסוך, תוכלו לפנות לבית המשפט או לבית הדין לשכירות ולבקש לאכוף את הוראות החוק. לדוגמה, אם החוזה מטיל עליכם חובת תשלום שאינה מופיעה בסעיף 25ט לחוק, תוכלו לטעון שסעיף זה בטל. חשוב לתעד את כל התקשורת עם המשכיר ולשמור ראיות לגבי הסעיפים הבעייתיים, למקרה שתצטרכו להוכיח את טענותיכם בבית המשפט.

אילו סנקציות או תוצאות משפטיות עלולות לחול על משכיר שמתעקש לכלול בחוזה השכירות סעיפים המנוגדים לחוק השכירות והשאילה, ואיך אני כשוכר יכול להגן על זכויותיי במקרה כזה?

משכיר שמתעקש לכלול בחוזה השכירות סעיפים המנוגדים לחוק השכירות והשאילה עלול להיתקל במספר סנקציות ותוצאות משפטיות. ראשית, על פי סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, תנאי בחוזה שמנוגד לחוק קוגנטי בטל מעיקרו. כלומר, בית המשפט יתעלם מהסעיפים הבעייתיים ויחיל את הוראות החוק הקוגנטיות. בנוסף, המשכיר עלול להיתבע בגין הפרת חובת תום הלב במשא ומתן (סעיף 12 לחוק החוזים). במקרים קיצוניים, הדבר עלול אף להוות עילה לביטול החוזה כולו. כשוכר, תוכל להגן על זכויותיך על ידי פנייה לבית המשפט או לממונה על פניות דיירים במשרד הבינוי והשיכון. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 37506-03-13 לוי נ’ בן חיים, קבע בית המשפט כי סעיף בחוזה שמנע מהשוכר להחליף מנעול בטל, והטיל על המשכיר הוצאות משפט. חשוב לזכור כי ניתן גם לנהל משא ומתן עם המשכיר ולהסביר לו את המצב המשפטי, ובמקרים רבים הדבר יוביל לתיקון החוזה ללא צורך בהליכים משפטיים.

סעיפים קוגנטיים בחוק השכירות והשאילה – מדריך מקיף

חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 (להלן: “החוק”) כולל מספר סעיפים קוגנטיים, שלא ניתן להתנות עליהם אלא לטובת השוכר. סעיפים אלו נועדו להגן על זכויות השוכרים ולהבטיח תנאי שכירות הוגנים. להלן סקירה של הסעיפים העיקריים:

1. סעיף 25ו – דירה ראויה למגורים:
   המשכיר מחויב למסור לשוכר דירה ראויה למגורים בהתאם לתוספת הראשונה לחוק. אי עמידה בתנאי זה מהווה הפרת חוזה.
2. סעיף 25ח(א)(1) – תיקון פגמים וליקויים:
   המשכיר חייב לתקן ליקויים מהותיים בדירה שלא נגרמו עקב שימוש בלתי סביר של השוכר. החוק מגדיר לוחות זמנים לתיקונים ומפנה לסעדים אפשריים לשוכר בהתאם לסעיף 9 לחוק.
3. סעיף 25ט – תשלומים שוטפים:
   מפרט רשימה סגורה של תשלומים בהם נושא השוכר. לא ניתן לחייב את השוכר בתשלומים נוספים.
4. סעיף 25י – ערובה:
   מגביל את סוג וגובה הערבויות שהמשכיר רשאי לדרוש, ומסדיר את אופן מימושן והשבתן.
5. סעיף 25יג – תניה לביטול ללא עילה:
   קובע כי תניית ביטול חוזה חייבת להיות הדדית, ומגדיר תקופות הודעה מוקדמת לביטול (90 יום למשכיר, 60 יום לשוכר).

חשוב לציין כי נושא שוכר משנה אינו מעוגן בחוק באופן מפורש, אלא תלוי בהסכמות בין הצדדים בחוזה השכירות. לעומת זאת, זכותו של השוכר להכניס שוכר חלופי מעוגנת בפסיקה, כפי שנקבע בע”א 230/80 פנפורד בע”מ נ’ חיים שוורץ.

מה לעשות כאשר טיוטת החוזה מנוגדת לסעיפים הקוגנטיים?

1. לפני חתימה: יש להפנות את תשומת לב המשכיר לסעיפים הבעייתיים ולדרוש את תיקונם.
2. לאחר חתימה: ניתן לפנות למשכיר ולבקש עדכון החוזה באמצעות נספח. במקרה של סכסוך משפטי, הסעיפים הקוגנטיים יגברו על הוראות החוזה.

חשוב להדגיש כי מידע זה אינו מהווה ייעוץ משפטי, ובכל מקרה של ספק או שאלה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

מהם הסעיפים הקוגנטיים העיקריים בחוק השכירות והשאילה וכיצד הם משפיעים על זכויות השוכר?

פסקי דין רלוונטיים לסעיפים קוגנטיים בחוק השכירות והשאילה – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 230/80 פנפורד בע”מ נ’ חיים שוורץ – זכות השוכר להכניס שוכר חלופי

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי לשוכר יש זכות להכניס שוכר חלופי לדירה, גם אם הדבר לא צוין במפורש בחוזה השכירות. בית המשפט קבע כי זכות זו נובעת מעקרון תום הלב ומהאינטרס הכלכלי הלגיטימי של השוכר. פסק הדין מחזק את זכויות השוכרים ומגביל את יכולתו של המשכיר למנוע החלפת שוכרים ללא סיבה מוצדקת.

פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

2. ע”א 8144/14 עודד גץ נ’ ערמון נילי – תקפות סעיפים קוגנטיים בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בתוקפם של סעיפים בחוזה שכירות המנוגדים לסעיפים הקוגנטיים בחוק השכירות והשאילה. בית המשפט קבע כי הסעיפים הקוגנטיים גוברים על הוראות חוזיות סותרות, וכי לא ניתן להתנות עליהם אלא לטובת השוכר. פסק הדין מדגיש את חשיבות ההגנה על זכויות השוכרים ואת מעמדם המיוחד של הסעיפים הקוגנטיים בחוק.

פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

3. ת”א (שלום ת”א) 35839-11-16 פלוני נ’ אלמוני – חובת המשכיר לתקן ליקויים מהותיים

בפסק דין זה דן בית משפט השלום בתל אביב בחובתו של המשכיר לתקן ליקויים מהותיים בדירה המושכרת, בהתאם לסעיף 25ח(א)(1) לחוק השכירות והשאילה. בית המשפט קבע כי המשכיר הפר את חובתו החוקית כאשר לא תיקן ליקויים משמעותיים בדירה, וחייב אותו בפיצויים לשוכר. פסק הדין מדגים את יישום הסעיפים הקוגנטיים בפועל ואת ההגנה שהם מעניקים לשוכרים.

פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

4. ת”ק (תביעות קטנות ת”א) 58632-01-19 רועי כהן נ’ דוד לוי – הגבלת גובה הערבות

בפסק דין זה דן בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב בסוגיית הגבלת גובה הערבות שמשכיר רשאי לדרוש משוכר, בהתאם לסעיף 25י לחוק השכירות והשאילה. בית המשפט קבע כי דרישת המשכיר לערבות החורגת מהמגבלות הקבועות בחוק אינה חוקית, וחייב את המשכיר להשיב לשוכר את הסכום העודף. פסק הדין מדגיש את חשיבות ההגנה על השוכרים מפני דרישות ערבות מופרזות.

פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

5. ע”א 3295/17 פלוני נ’ אלמוני – תניית ביטול חוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בתוקפה של תניית ביטול חד צדדית בחוזה שכירות, בהתאם לסעיף 25יג לחוק השכירות והשאילה. בית המשפט קבע כי תניית ביטול חייבת להיות הדדית ולעמוד בתנאים הקבועים בחוק, וכי תניה המאפשרת ביטול חד צדדי ללא עילה אינה תקפה. פסק הדין מחזק את ההגנה על השוכרים מפני ביטול שרירותי של חוזה השכירות.

פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בהבנת הסעיפים הקוגנטיים בחוק השכירות והשאילה?

חוק השכירות והשאילה כולל מספר סעיפים קוגנטיים חשובים שנועדו להגן על זכויות השוכרים. כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ יכולים לסייע לכם בהבנת הסעיפים הללו ובהגנה על זכויותיכם. הנה כמה שאלות נפוצות בנושא זה והדרכים בהן נוכל לעזור:

1. כיצד לזהות סעיפים בעייתיים בחוזה השכירות?

אנו יכולים לסקור את טיוטת חוזה השכירות שלכם ולזהות סעיפים שעלולים להיות מנוגדים לחוק. נסביר לכם בשפה פשוטה וברורה אילו סעיפים בעייתיים ומדוע, ונציע דרכים לתקן אותם. למשל, נבדוק האם החוזה עומד בדרישות סעיף 25ו לחוק, הקובע כי הדירה חייבת להיות ראויה למגורים.

2. מה ניתן לעשות לאחר חתימה על חוזה בעייתי?

גם אם כבר חתמתם על חוזה הכולל סעיפים בעייתיים, עדיין יש אפשרויות לפעולה. נוכל לסייע לכם בניסוח פנייה למשכיר לתיקון החוזה, או לייעץ לכם לגבי זכויותיכם במקרה של סכסוך. חשוב לזכור כי על פי החוק, הסעיפים הקוגנטיים גוברים על הוראות החוזה.

3. כיצד להתמודד עם משכיר המתעקש על סעיפים לא חוקיים?

אם המשכיר מתעקש לכלול סעיפים המנוגדים לחוק, נוכל לייצג אתכם בהליכים משפטיים אם יידרשו. נסביר לכם את הסנקציות האפשריות נגד המשכיר, כגון ביטול החוזה או פיצויים. למשל, על פי סעיף 25ח(א)(1) לחוק, אי-תיקון ליקויים מהותיים בדירה מהווה הפרת חוזה מצד המשכיר.

בכל מקרה, אנו ממליצים להתייעץ איתנו לפני חתימה על חוזה שכירות. נוכל לסייע לכם להבטיח שזכויותיכם מוגנות ושהחוזה עומד בדרישות החוק. צרו איתנו קשר בטלפון 079-5805560 לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות.