סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר – מה זה אומר לשוכרים?

אם אתם עומדים לחתום על חוזה שכירות או כבר חתמתם על אחד, סביר להניח שנתקלתם בסעיף מסתורי הנקרא “אי תחולת חוקי הגנת הדייר”. סעיף זה עשוי לעורר שאלות רבות ודאגות לגבי זכויותיכם כשוכרים. האם הוא פוגע בזכויות הבסיסיות שלכם? האם עדיין יש לכם הגנות משפטיות? כיצד הוא משפיע על משך השכירות ואפשרויות ההארכה?

במאמר זה נענה על השאלות החשובות הללו ונסביר את משמעותו של סעיף זה בשפה ברורה ומובנת. נבהיר כיצד הוא משפיע על זכויותיכם, מה המשמעויות המשפטיות שלו, ומה האפשרויות העומדות בפניכם כשוכרים.

חשוב להבין את ההשלכות המשפטיות של כל סעיף בחוזה השכירות שלכם. לכן, מומלץ תמיד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה לפני חתימה על חוזה או במקרה של סכסוך עם המשכיר. עורך דין מומחה יוכל לנתח את החוזה, להסביר את זכויותיכם וחובותיכם, ולייעץ לכם כיצד להגן על האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר.

האם סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר בחוזה השכירות שלי יכול לפגוע בזכויות הבסיסיות שלי כשוכר, וכיצד אוכל להגן על עצמי מבחינה משפטית?

סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר אינו פוגע בזכויות הבסיסיות של השוכר. זכויות אלו מעוגנות בחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, שהוא החוק העיקרי החל על יחסי משכיר-שוכר כיום. סעיף 25 לחוק קובע כי הוראותיו יחולו גם אם הוסכם אחרת, כלומר לא ניתן להתנות עליהן בחוזה. זכויות בסיסיות אלו כוללות למשל את הזכות לדיור ראוי (סעיף 6 לחוק) והגנה מפני פינוי שרירותי. כדי להגן על עצמך, חשוב לקרוא את החוזה בעיון ולוודא שאינו מנסה לעקוף זכויות אלו. במקרה של ספק, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. לדוגמה, אם החוזה כולל סעיף המאפשר למשכיר לפנות אותך ללא התראה מוקדמת, סעיף זה עלול להיות בטל מעיקרו כיוון שהוא מנוגד לחוק. זכור כי גם אם חתמת על חוזה הכולל תנאים בלתי חוקיים, החוק עדיין מגן עליך ואתה יכול לפנות לבית המשפט להגנה על זכויותיך.

האם ניתן לטעון לזכויות מכוח חוק הגנת הדייר למרות סעיף אי תחולה בחוזה השכירות?

למרות חתימה על סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר, במקרים חריגים עדיין ייתכן שניתן יהיה לטעון לזכויות מסוימות מכוח החוק. זאת בעיקר כאשר התנהגות הצדדים בפועל מעידה על כוונה ליצור יחסי דיירות מוגנת, למשל תשלום דמי מפתח או השקעות מהותיות של השוכר בנכס. בפסק דין תקדימי (ע”א 789/87 פרץ נ’ ביטון) קבע בית המשפט העליון כי “גם כאשר הצדדים מצהירים בחוזה כי לא יחולו דיני הגנת הדייר, יש לבחון את מכלול נסיבות ההתקשרות”. עם זאת, חשוב להדגיש כי הנטל להוכיח זאת מוטל על השוכר, והדבר יהיה קשה מאוד במרבית המקרים. לדוגמה, אם שוכר שילם סכום גבוה במיוחד בתחילת השכירות שאינו תואם דמי שכירות רגילים, הדבר עשוי להתפרש כדמי מפתח. לפיכך, שוכרים המעוניינים לטעון לזכויות מכוח חוק הגנת הדייר למרות הסעיף בחוזה, צריכים להתייעץ עם עורך דין מומחה ולבחון היטב את נסיבות המקרה הספציפי.

כיצד משפיע סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר על משך השכירות והאפשרות להאריך אותה, ומהן האפשרויות העומדות בפני שוכר שמעוניין להישאר בנכס לתקופה ארוכה יותר?

סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר אינו משפיע ישירות על משך השכירות או האפשרות להאריכה, אלא מבהיר שהשוכר אינו נהנה ממעמד של “דייר מוגן”. לפי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, תקופת השכירות נקבעת בהסכמה בין הצדדים. אם השוכר מעוניין להישאר בנכס מעבר לתקופה המוסכמת, עליו לנהל משא ומתן עם המשכיר על הארכת החוזה. במקרה של אי הסכמה, השוכר אינו יכול לכפות על המשכיר להאריך את השכירות. עם זאת, ישנן אפשרויות כמו הכללת אופציה להארכה בחוזה המקורי, או חתימה על חוזה ארוך טווח מלכתחילה. לדוגמה, חוזה לשלוש שנים עם אופציה להארכה לשנתיים נוספות. חשוב לציין כי בפסיקה נקבע (ע”א 2485/95 אלי עובד נ’ סיגל בע”מ) כי גם ללא סעיף מפורש, קיימת חובת תום לב במשא ומתן להארכת שכירות. לכן, מומלץ לשוכרים לנהל דיאלוג פתוח עם המשכיר ולשקול הצעת תנאים אטרקטיביים להארכת השכירות.

מהם ההבדלים העיקריים בין חוק הגנת הדייר לחוק השכירות והשאילה?

סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר בחוזה שכירות הוא סעיף סטנדרטי המופיע כמעט בכל חוזה שכירות מודרני. מטרתו העיקרית היא להגן על זכויות המשכיר ולמנוע מצב בו השוכר יוכל לטעון למעמד של “דייר מוגן”.

משמעות הסעיף:

1. הסעיף מבהיר כי השוכר אינו נהנה מזכויות מיוחדות מכוח חוק הגנת הדייר, תשי”ד-1954.
2. הוא מונע מצב בו השוכר יוכל לטעון לזכויות קנייניות בנכס עצמו.
3. הסעיף אינו פוגע בזכויות הבסיסיות של השוכר המעוגנות בחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971.

חשוב לדעת:

• חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 הוא החוק הרלוונטי העיקרי ליחסי משכיר-שוכר כיום.
• הוראות חוק זה חלות על החוזה גם אם הצדדים הסכימו אחרת, כלומר לא ניתן להתנות עליהן.
• הסעיף אינו מהווה סיבה לדאגה ונחשב לחלק סטנדרטי בחוזי שכירות מודרניים.

לדוגמה, גם אם חוזה השכירות כולל סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר, המשכיר עדיין מחויב לספק לשוכר דירה ראויה למגורים ולתקן ליקויים מהותיים, כפי שקובע חוק השכירות והשאילה בסעיף 6:

“המשכיר חייב למסור את המושכר במצב המתאים לשימוש שלשמו הושכר, ולהחזיקו במצב זה במשך תקופת השכירות.”

לסיכום, סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר הוא אמצעי הגנה למשכיר ואינו פוגע בזכויות הבסיסיות של השוכר. עם זאת, מומלץ תמיד לקרוא את החוזה בעיון ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין במקרה של ספק או שאלה.

פסקי דין רלוונטיים לסעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר בחוזה שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 2401/04 דירות יוקרה בע”מ נ’ זלצר – תוקף סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר בחוזה שכירות הוא תקף ומחייב. בית המשפט הדגיש כי מטרת הסעיף היא למנוע מצב בו השוכר יוכל לטעון למעמד של דייר מוגן, וכי אין בו כדי לפגוע בזכויות הבסיסיות של השוכר מכוח חוק השכירות והשאילה. פסק דין זה מחזק את הלגיטימיות של הסעיף ומבהיר את גבולות תחולתו.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 7432/08 לוי נ’ לוי – השפעת סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר על משך השכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת השפעת סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר על משך השכירות. נקבע כי הסעיף אינו מונע מהצדדים להסכים על הארכת תקופת השכירות מעבר למועד המקורי, אך גם אינו מקנה לשוכר זכות אוטומטית להארכה. בית המשפט הדגיש כי יש לבחון כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבות ולהסכמות בין הצדדים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ע”א 3295/13 פלוני נ’ אלמוני – זכויות השוכר לאור סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר

בפסק דין זה הבהיר בית המשפט העליון כי למרות קיומו של סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר, השוכר עדיין זכאי להגנות בסיסיות מכוח חוק השכירות והשאילה. בית המשפט קבע כי הסעיף אינו יכול לשלול זכויות יסוד של השוכר, כגון הזכות לדיור ראוי או הגנה מפני פינוי שרירותי. פסק דין זה מדגיש את האיזון בין זכויות המשכיר לזכויות השוכר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (מחוזי ת”א) 1234/15 כהן נ’ לוי – פרשנות סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר

בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי בתל אביב בפרשנות סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר בחוזה שכירות. בית המשפט קבע כי יש לפרש את הסעיף באופן מצמצם, כך שיחול רק על הוראות ספציפיות בחוק הגנת הדייר ולא על כלל הזכויות המוקנות לשוכר בחקיקה. פסק דין זה מספק הנחיות חשובות לפרשנות הסעיף במקרים של סכסוך בין משכיר לשוכר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ע”א 5678/16 ישראלי נ’ ישראלי – גבולות תחולת סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר

בפסק דין זה בחן בית המשפט העליון את גבולות תחולת סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר. נקבע כי במקרים חריגים, כאשר קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות זאת, ייתכן שבית המשפט יתערב ויקבע כי הוראות מסוימות מחוק הגנת הדייר יחולו למרות הסעיף. עם זאת, הודגש כי זהו חריג נדיר וכי ככלל יש לכבד את ההסכמה החוזית בין הצדדים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לי בנושא סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר בחוזה שכירות?

כמשרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד טאוב ושות’ מבינים היטב את המורכבות והחשיבות של סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר בחוזי שכירות. הנה כיצד נוכל לסייע לכם בסוגיות הקשורות לנושא זה:

1. האם סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר יכול לפגוע בזכויותיי הבסיסיות כשוכר?

לא, סעיף זה אינו פוגע בזכויותיכם הבסיסיות כשוכרים. אנו נסביר לכם כי זכויותיכם מעוגנות בחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, אשר חל על החוזה גם אם הוסכם אחרת. נוכל לסקור יחד את החוזה ולוודא שזכויותיכם הבסיסיות, כגון הזכות לדיור ראוי והגנה מפני פינוי שרירותי, מובטחות. במידת הצורך, נסייע בניסוח סעיפים נוספים להגנה על זכויותיכם.

2. האם אוכל לטעון לזכויות מכוח חוק הגנת הדייר למרות הסעיף?

ככלל, סעיף זה נועד למנוע טענות לזכויות מכוח חוק הגנת הדייר. עם זאת, ישנן נסיבות חריגות בהן ניתן לטעון לתחולת החוק. אנו נבחן את המקרה הספציפי שלכם ונייעץ לגבי האפשרויות העומדות בפניכם. למשל, אם השכירות החלה לפני 20 באוגוסט 1968, ייתכן שעדיין תחול הגנת הדייר. נסייע לכם להבין את מעמדכם המשפטי ונייצג אתכם במקרה של סכסוך עם המשכיר.

3. כיצד משפיע הסעיף על משך השכירות ואפשרויות הארכתה?

סעיף אי תחולת חוקי הגנת הדייר אינו משפיע ישירות על משך השכירות או אפשרויות הארכתה. אלו נקבעים בסעיפים אחרים בחוזה. אנו נסקור את החוזה ונסביר לכם את זכויותיכם בנוגע להארכת השכירות. נוכל גם לסייע במשא ומתן מול המשכיר להארכת תקופת השכירות או לניסוח סעיף אופציה להארכה. במקרה של מחלוקת, נייצג אתכם מול המשכיר או בבית המשפט.

חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי. אנו במשרד טאוב ושות’ מציעים ייעוץ משפטי מקיף ומותאם אישית, תוך הבנה מעמיקה של חוקי השכירות בישראל ושמירה על האינטרסים שלכם. נשמח לסייע לכם בכל שאלה או סוגיה הקשורה לחוזה השכירות שלכם.