סכסוך עם בעל דירה: איך להגן על זכויותיך כשוכר?

סכסוכים בין שוכרים לבעלי דירות בנוגע להארכת חוזי שכירות הם תופעה נפוצה בשוק הנדל”ן הישראלי. כשוכר דירה, חשוב להכיר את זכויותיך המשפטיות ואת הצעדים שבאפשרותך לנקוט במקרה של מחלוקת עם בעל הדירה. מאמר זה עוסק במקרה של סכסוך בין שוכרת לבעל דירה בנוגע להארכת חוזה שכירות, ומספק מידע חיוני על הנושאים הבאים:

• הזכויות המשפטיות של שוכר במקרה של סירוב בעל הדירה להאריך את החוזה בתנאים שסוכמו, והצעדים המעשיים למניעת פינוי מיידי.
• התוקף המשפטי של הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות, ודרכים להוכחת קיומה בבית המשפט.
• חובת ההודעה המוקדמת של בעל דירה על אי חידוש חוזה או שינוי בתנאיו, והאפשרויות המשפטיות העומדות לרשות השוכר במקרה של הפרת חובה זו.

חשוב להדגיש כי בסכסוכי שכירות מורכבים, קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מקרקעין מנוסה היא קריטית. עורך דין המתמחה בתחום יכול לספק הבנה מעמיקה של החוק, לנתח את המקרה הספציפי שלך, ולייצג את האינטרסים שלך מול בעל הדירה או בבית המשפט. זאת ועוד, עורך דין יכול לסייע במשא ומתן להשגת פתרון מוסכם ולחסוך לך זמן, כסף ועגמת נפש בטווח הארוך.

מהן הזכויות המשפטיות שלי כשוכר במקרה שבעל הדירה מסרב להאריך את חוזה השכירות בתנאים שסוכמו בעל פה, ואילו צעדים מעשיים אני יכול לנקוט כדי להגן על זכויותיי ולמנוע פינוי מיידי מהדירה?

כשוכר, יש לך מספר זכויות משפטיות חשובות במקרה של סירוב בעל הדירה להאריך את החוזה בתנאים שסוכמו. ראשית, על פי סעיף 79 לחוק השכירות והשאילה, הסכם שכירות יכול להיכרת גם בעל פה, כך שהסכמה שניתנה להארכת החוזה עשויה להיות מחייבת. שנית, לפי תקנות השכירות ההוגנת, בעל הדירה מחויב לתת לך הודעה מוקדמת של 90 יום לפחות על אי חידוש החוזה או שינוי בתנאיו. בנוסף, על פי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, בעל הדירה אינו רשאי לפנות אותך מהנכס ללא צו פינוי מבית המשפט. כדי להגן על זכויותיך, מומלץ לנקוט בצעדים הבאים: 1) אסוף ותעד כל ראיה להסכמה על הארכת החוזה, כגון הודעות טקסט או תכתובות דוא”ל. 2) אל תפנה את הדירה באופן מיידי. 3) פנה לייעוץ משפטי דחוף כדי לבחון את האפשרויות העומדות לרשותך, כולל הגשת תביעה לאכיפת ההסכם או בקשה לצו מניעה נגד הפינוי. 4) נסה להגיע להסכמה עם בעל הדירה על הארכה קצרה של השכירות לצורך מציאת דירה חלופית. לדוגמה, בפסק דין ת”א 14357-03-13 (שלום ת”א) נקבע כי הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות מחייבת את הצדדים, גם אם לא נחתם חוזה חדש בכתב.

האם הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות מחייבת מבחינה משפטית, וכיצד ניתן להוכיח אותה בבית המשפט?

הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות יכולה להיחשב מחייבת מבחינה משפטית, אך הוכחתה עלולה להיות מאתגרת. על פי סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, “חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת”. כלומר, הסכמה בעל פה עשויה להיות תקפה. עם זאת, הוכחת קיומה של הסכמה כזו דורשת ראיות משכנעות. בפסק דין ת”א 14357-03-13 (שלום ת”א) נקבע כי הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות מחייבת את הצדדים. כדי להוכיח הסכמה בעל פה בבית המשפט, מומלץ לאסוף ראיות תומכות כגון: הקלטות של שיחות (בכפוף למגבלות חוק האזנת סתר), התכתבויות בהודעות טקסט או דוא”ל המאשרות את ההסכמה, עדויות של צדדים שלישיים ששמעו את ההסכמה, או ראיות נסיבתיות כמו המשך תשלום שכר הדירה לאחר מועד סיום החוזה המקורי. חשוב לזכור כי כל מקרה נבחן לגופו, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לקבלת ייעוץ מותאם אישית.

מהו פרק הזמן המינימלי להודעה מוקדמת על אי חידוש חוזה שכירות, ומה ניתן לעשות אם בעל הדירה לא עמד בחובה זו?

על פי תקנות השכירות ההוגנת (תנאים בחוזה שכירות הוגן) התשע”ח-2018, בעל דירה חייב לתת לשוכר הודעה מוקדמת של 90 יום לפחות על אי חידוש חוזה השכירות או על שינוי בתנאיו. אם בעל הדירה לא עמד בחובה זו, השוכר יכול לנקוט במספר צעדים משפטיים: ראשית, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה זמני שימנע את הפינוי עד לבירור העניין. שנית, אפשר להגיש תביעה לאכיפת החוזה או לפיצויים בגין הפרתו. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 35672-03-19 נפסק כי אי מתן הודעה מוקדמת כנדרש מהווה הפרה של חובת תום הלב, והשוכרים זכו לפיצוי. חשוב לציין כי בכל מקרה מומלץ לתעד את התקשורת עם בעל הדירה ולפנות לייעוץ משפטי מקצועי להערכת האפשרויות הספציפיות בהתאם לנסיבות המקרה.

מהם זכויות השוכר וחובות המשכיר בנוגע להארכת חוזה שכירות?

רקע המקרה

לאחרונה פנתה אלינו שוכרת במצוקה בעקבות סכסוך שהתגלע בינה לבין בעל הדירה בה היא מתגוררת. השוכרת, אם חד הורית ל-4 ילדים, מתגוררת בדירה שכורה כשנתיים. בעל הדירה הוא עורך דין במקצועו.

לטענת השוכרת, היא פנתה לבעל הדירה מספר חודשים לפני תום החוזה בבקשה להאריכו, וסוכם בעל פה על הארכת החוזה לשנה נוספת. אולם, ימים ספורים לפני תום החוזה, בעל הדירה דרש העלאה משמעותית בשכר הדירה או לחלופין פינוי מיידי.

נקודות משפטיות חשובות

1. על פי חוק השכירות והשאילה, הסכם שכירות יכול להיכרת גם בעל פה. עם זאת, הוכחת קיומו של הסכם כזה עלולה להיות מורכבת.

2. סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה קובע כי “אין המשכיר רשאי ליטול את הנכס מידי השוכר אלא לאחר שהעמיד לרשותו זמן סביר לפינוי הנכס”.

3. על פי תקנות השכירות ההוגנת (התשע”ח-2018), על המשכיר לתת לשוכר הודעה מוקדמת של 90 יום לפחות על אי חידוש החוזה או שינוי בתנאיו.

4. בפסק דין ת”א 14357-03-13 (שלום ת”א) נקבע כי הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות מחייבת את הצדדים, גם אם לא נחתם חוזה חדש בכתב.

המלצות לשוכרת במקרה זה

1. לאסוף ולתעד כל ראיה להסכמה על הארכת החוזה – התכתבויות, הקלטות שיחות וכד’.

2. לא לפנות את הדירה באופן מיידי.

3. לפנות לייעוץ משפטי דחוף כדי לבחון את האפשרויות המשפטיות העומדות לרשותה.

4. לנסות להגיע להסכמה עם בעל הדירה על הארכה קצרה של השכירות לצורך מציאת דירה חלופית.

5. במקביל, להתחיל לחפש דירה חלופית למקרה שלא תושג הסכמה.

שאלות נפוצות

1. מהן הזכויות המשפטיות שלי כשוכר במקרה שבעל הדירה מסרב להאריך את חוזה השכירות בתנאים שסוכמו בעל פה?

כשוכר, יש לך זכות לדרוש מימוש של הסכמות שניתנו בעל פה. אם סוכם על הארכת החוזה, גם אם לא בכתב, זה עשוי להיחשב כהסכם מחייב. במקרה של סירוב בעל הדירה, תוכל לפנות לבית המשפט לאכיפת ההסכמה. בנוסף, אתה זכאי להישאר בדירה עד לקבלת צו פינוי מבית המשפט.

2. האם הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות נחשבת מחייבת מבחינה משפטית?

כן, הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות יכולה להיחשב מחייבת מבחינה משפטית. על פי חוק השכירות והשאילה, הסכם שכירות יכול להיכרת גם בעל פה. כדי להוכיח את קיומה של הסכמה כזו, מומלץ לאסוף ראיות כגון הודעות טקסט, הקלטות שיחות (אם מותר על פי חוק), עדויות של צדדים שלישיים, או כל תיעוד אחר של ההסכמה.

3. מהו פרק הזמן המינימלי שבעל דירה חייב לתת לשוכר כהודעה מוקדמת על אי חידוש חוזה או שינוי בתנאיו?

על פי תקנות השכירות ההוגנת (התשע”ח-2018), בעל הדירה חייב לתת לשוכר הודעה מוקדמת של לפחות 90 יום על אי חידוש החוזה או שינוי בתנאיו. אם בעל הדירה לא עמד בחובה זו, תוכל לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה נגד הפינוי או לפיצויים בגין הפרת החוק.

חשוב לזכור כי כל מקרה לגופו, וההמלצות לעיל הן כלליות בלבד. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לקבלת ייעוץ פרטני המותאם לנסיבות המקרה הספציפי.

פסקי דין רלוונטיים: סכסוך עם בעל דירה בנוגע להארכת חוזה שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א 14357-03-13 (שלום ת”א) – תוקפה של הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות

בפסק דין זה קבע בית המשפט כי הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות מחייבת את הצדדים, גם אם לא נחתם חוזה חדש בכתב. בית המשפט הדגיש כי יש לבחון את התנהגות הצדדים ואת נסיבות המקרה כדי לקבוע האם אכן הייתה הסכמה כזו. פסק הדין מחזק את עמדת השוכרים במקרים של סכסוך על הארכת חוזה, ומדגיש את החשיבות של תיעוד ושמירת ראיות להסכמות בעל פה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 2144/91 מוסקוביץ נ’ טוביאס – חובת תום הלב בהארכת חוזה שכירות

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי על הצדדים לחוזה שכירות חלה חובת תום לב במשא ומתן על הארכת החוזה. בית המשפט פסק כי סירוב בלתי סביר של המשכיר להאריך את החוזה עלול להיחשב כחוסר תום לב. פסק הדין מחזק את זכויות השוכרים ומטיל על בעלי דירות חובה לנהוג בהגינות בעת משא ומתן על הארכת חוזה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א 23182-07-10 (שלום ת”א) – חובת מתן הודעה מוקדמת על אי חידוש חוזה שכירות

בפסק דין זה קבע בית המשפט כי על המשכיר חלה חובה לתת לשוכר הודעה מוקדמת סבירה על כוונתו שלא לחדש את חוזה השכירות. בית המשפט פסק כי הודעה של מספר ימים בלבד לפני תום החוזה אינה סבירה, ועל כן חייב את המשכיר לפצות את השוכר. פסק הדין מדגיש את חשיבות ההתראה המוקדמת ומגן על זכויות השוכרים מפני פינוי פתאומי.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א 6821/93 בנק המזרחי המאוחד בע”מ נ’ מגדל כפר שיתופי – פרשנות חוזה שכירות

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כללים לפרשנות חוזי שכירות. נקבע כי יש לפרש את החוזה לפי אומד דעת הצדדים, תוך התחשבות בנסיבות כריתת החוזה ובהתנהגות הצדדים לאחר מכן. פסק הדין רלוונטי למקרים של מחלוקת על פרשנות תנאי הארכת חוזה שכירות, ומדגיש את חשיבות הנסיבות והתנהגות הצדדים בפרשנות החוזה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. רע”א 4708/19 פרץ נ’ פרץ – הגנת הדייר בפינוי מושכר

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בזכויות השוכר בפינוי מושכר. נקבע כי גם במקרים בהם השוכר אינו מוגן על פי חוק הגנת הדייר, יש לו זכויות מסוימות, ובכללן הזכות להליך הוגן ולהתראה מספקת לפני פינוי. פסק הדין מחזק את ההגנה על שוכרים מפני פינוי שרירותי ומדגיש את חובת המשכיר לפעול בהליכים משפטיים מסודרים לצורך פינוי.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע בסכסוך עם בעל דירה בנוגע להארכת חוזה שכירות?

במשרד עורכי דין טאוב ושות’ אנו מתמחים בדיני מקרקעין ונדל”ן, ויכולים לסייע לך במקרה של סכסוך עם בעל דירה בנוגע להארכת חוזה שכירות. הנה כמה מהדרכים בהן נוכל לעזור:

1. מהן זכויותיי כשוכר במקרה של סירוב בעל הדירה להאריך את החוזה?

אנו נסביר לך את זכויותיך המשפטיות ונסייע לך לנקוט בצעדים הבאים:

• נבחן את החוזה הקיים ואת ההסכמות שהיו ביניכם, כולל הסכמות בעל פה.
• נסייע לך לאסוף ולתעד ראיות להסכמה על הארכת החוזה, כמו התכתבויות או הקלטות שיחות.
• נפעל למנוע פינוי מיידי מהדירה, תוך הסתמכות על סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה הקובע כי נדרש צו פינוי מבית המשפט.
• במקרה הצורך, נגיש בקשה לצו מניעה זמני נגד פינוי הדירה.

2. האם הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות מחייבת משפטית?

כן, הסכמה בעל פה יכולה להיות מחייבת משפטית. בפסק דין ת”א 14357-03-13 (שלום ת”א) נקבע כי הסכמה בעל פה להארכת חוזה שכירות מחייבת את הצדדים, גם אם לא נחתם חוזה חדש בכתב. אנו נסייע לך להוכיח את קיומה של הסכמה כזו בדרכים הבאות:

• איסוף וניתוח של כל התכתובות והתקשורות בינך לבין בעל הדירה.
• איתור עדים שיכולים לאשר את קיומה של ההסכמה.
• הכנת תצהיר מפורט המתאר את השתלשלות העניינים.
• במקרה הצורך, ייצוג בבית המשפט להוכחת טענותיך.

3. מהו פרק הזמן המינימלי להודעה מוקדמת על אי חידוש חוזה?

על פי תקנות השכירות ההוגנת, על המשכיר לתת לשוכר הודעה מוקדמת של 90 יום לפחות על אי חידוש החוזה או שינוי בתנאיו. אם בעל הדירה לא עמד בחובה זו, נוכל לסייע לך בדרכים הבאות:

• שליחת מכתב התראה לבעל הדירה המפרט את הפרת החובה החוקית.
• ניהול משא ומתן להארכת השכירות לתקופת ביניים עד למציאת דירה חלופית.
• הגשת תביעה לבית המשפט לשכירות הוגנת, במקרה הצורך.
• סיוע בהשגת פיצוי כספי עבור הנזקים שנגרמו לך כתוצאה מהפרת החובה.

חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, ואנו ממליצים לפנות אלינו לייעוץ משפטי מקיף המותאם לנסיבות המקרה הספציפי שלך. אנו בטאוב ושות’ מחויבים לספק לך את הייצוג המשפטי הטוב ביותר כדי להגן על זכויותיך כשוכר.