סיום חוזה שכירות לפני המועד המוסכם הוא נושא מורכב ורגיש המעסיק רבים משוכרי דירות בישראל. כשוכרים, חשוב להכיר את זכויותיכם ואת האפשרויות העומדות בפניכם במקרה שאתם נאלצים לעזוב את הדירה מוקדם מהצפוי. מאמר זה עוסק בשאלות מרכזיות כגון: האם ניתן לסיים חוזה שכירות בשל ליקויים בנכס? כיצד משפיעה תמ”א 38 על זכויות השוכר? ומה ניתן לעשות כשאין סעיף יציאה מוקדמת בחוזה? הבנת הסוגיות המשפטיות הללו יכולה לחסוך לכם כסף רב ועוגמת נפש. עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות יוכל לספק לכם ייעוץ מקצועי ומותאם אישית, ולסייע לכם לנווט בין ההיבטים המשפטיים המורכבים של סיום חוזה שכירות טרם זמנו.
האם שוכר רשאי לסיים חוזה שכירות מוקדם כשהמשכיר מסרב לתקן ליקויים חמורים? מה הם הצעדים המשפטיים הנדרשים?
על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, למשכיר יש חובה לתקן ליקויים מהותיים בנכס המושכר. אם המשכיר מתעלם מדרישות השוכר לתיקון בעיות משמעותיות כמו נזקי רטיבות או תקלות חמורות בתשתיות, הדבר עשוי להיחשב כהפרה יסודית של החוזה. במקרה כזה, השוכר רשאי לבטל את החוזה ולעזוב את הנכס ללא קנסות, בכפוף למתן התראה בכתב למשכיר ומתן הזדמנות סבירה לתקן את הליקויים. חשוב לתעד את כל התקשורת עם המשכיר ואת הליקויים עצמם (למשל באמצעות צילומים וחוות דעת מקצועית), ולפנות לייעוץ משפטי לפני נקיטת צעדים חד-צדדיים. בתיק ת”א 14076-03-15 (שלום ת”א) נקבע כי סירוב עקבי של משכיר לתקן ליקויים מהותיים מהווה עילה לביטול החוזה על ידי השוכר. עם זאת, חשוב להדגיש כי כל מקרה נבחן לגופו, ועל השוכר להיות מוכן להוכיח בבית המשפט את חומרת הליקויים ואת הפגיעה המשמעותית ביכולתו להשתמש בנכס כראוי.
כיצד משפיעה תכנית תמ”א 38 על האפשרות לסיים חוזה שכירות לפני זמנו, והאם ניתן לטעון ל”סיכול חוזה”?
תכנית תמ”א 38 יכולה להשפיע באופן משמעותי על זכויות השוכר והמשכיר בנוגע לסיום מוקדם של חוזה שכירות. בעוד שתמ”א 38 נועדה לחזק מבנים, היא עלולה ליצור הפרעה משמעותית לשוכרים. עם זאת, טענת “סיכול חוזה” בשל תמ”א 38 אינה פשוטה. על פי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, סיכול חוזה מתרחש כאשר “נסיבות שהצד לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן” גורמות לכך ש”קיום החוזה נעשה בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי”. בתי המשפט נוטים לפרש סעיף זה בצמצום. למשל, בע”א 715/78 כץ נ’ נצחוני, נקבע כי שינוי נסיבות צריך להיות קיצוני ובלתי צפוי כדי להוות סיכול. לכן, אם תמ”א 38 הייתה ידועה או צפויה בעת חתימת החוזה, יהיה קשה לטעון לסיכול. עם זאת, אם התמ”א גורמת להפרעה קיצונית שלא ניתן היה לצפות (למשל, פינוי ממושך), ייתכן שניתן יהיה לטעון לסיכול. מומלץ לשוכרים לנסות להגיע להסכמה עם המשכיר על סיום מוקדם או לכלול סעיף יציאה בחוזה במקרה של תמ”א 38.
מה האפשרויות המשפטיות העומדות בפני שוכר המעוניין לסיים חוזה שכירות לפני זמנו כאשר אין סעיף יציאה מוקדמת?
כאשר חוזה השכירות אינו כולל סעיף יציאה מוקדמת, השוכר עדיין יכול לנסות מספר אפשרויות משפטיות. ראשית, ניתן לטעון כי היעדר אפשרות ליציאה מוקדמת מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד לפי סעיף 4 לחוק החוזים האחידים, תשמ”ג-1982. בית המשפט עשוי לבטל או לשנות תנאי כזה אם ימצא שהוא מקפח את השוכר באופן בלתי סביר. שנית, השוכר יכול לטעון להפרת חוזה מצד המשכיר אם קיימים ליקויים מהותיים בנכס שלא תוקנו, בהתאם לסעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971. לבסוף, ניתן לנסות לנהל משא ומתן עם המשכיר ולהציע פיצוי כספי תמורת הסכמה ליציאה מוקדמת. חשוב לציין כי יציאה חד-צדדית מהחוזה ללא הסכמת המשכיר עלולה להוביל לתביעה משפטית ולחיוב בתשלום דמי השכירות עד תום תקופת החוזה. לכן, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי טרם נקיטת צעדים משפטיים.
מהן האפשרויות העומדות בפני שוכר המעוניין לסיים חוזה שכירות לפני זמנו?
| אפשרות | יתרונות | חסרונות | דרישות משפטיות |
|---|---|---|---|
| טענת הפרת חוזה מצד המשכיר | אפשרות לצאת מהחוזה ללא קנס | דורש הוכחת הפרה משמעותית | תיעוד מפורט של הליקויים והפניות למשכיר |
| משא ומתן על יציאה מוקדמת | פתרון מוסכם ללא הליך משפטי | עלול לדרוש פיצוי כספי למשכיר | הסכמה בכתב של שני הצדדים |
| מציאת שוכר חלופי | מקובל על רוב המשכירים | תלוי במצב השוק ובמצב הנכס | אישור המשכיר לשוכר החדש |
| טענת סיכול חוזה | אפשרי במקרה של שינוי נסיבות קיצוני | קשה להוכחה בבית המשפט | הוכחת שינוי מהותי בלתי צפוי |
סיום חוזה שכירות לפני מועדו הוא סוגיה מורכבת בדיני השכירות בישראל. השוכרת במקרה הנדון מתמודדת עם מספר בעיות בנכס, כאשר המשכיר מסרב לתקן ליקויים בטענה שתמ”א 38 צפויה בבניין. מצב זה מעלה שאלות משפטיות מעניינות לגבי זכויות וחובות הצדדים.
על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר מחויב לתקן פגמים בנכס המושכר. סירובו של המשכיר לתקן ליקויים משמעותיים עשוי להיחשב כהפרת חוזה, המקנה לשוכרת זכות לסיים את החוזה. עם זאת, יש להוכיח כי מדובר בליקויים מהותיים המונעים שימוש סביר בנכס.
לגבי הטענה של תמ”א 38 צפויה, דוקטרינת הסיכול המעוגנת בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, מאפשרת במקרים נדירים ביטול חוזה עקב שינוי נסיבות מהותי. אולם, בתי המשפט נוטים לפרש דוקטרינה זו בצמצום, ולכן קשה להסתמך עליה במקרה זה.
חשוב לציין את חובת תום הלב המעוגנת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973. סירוב בלתי סביר של המשכיר לאפשר יציאה מוקדמת, במיוחד לאור הנסיבות המתוארות, עשוי להיחשב כחוסר תום לב.
לשוכרת מספר אפשרויות פעולה:
- לתעד את כל הליקויים והפניות למשכיר בכתב, ולשקול פנייה לייעוץ משפטי לבחינת אפשרות לטעון להפרת חוזה.
- לנסות לנהל משא ומתן עם המשכיר על תנאי היציאה, תוך הצגת הקשיים האובייקטיביים במציאת שוכר חלופי.
- לשקול הצעת פיצוי כספי למשכיר תמורת הסכמה ליציאה מוקדמת.
- אם נמצא שוכר פוטנציאלי, לשקול הוספת סעיף בחוזה החדש המאפשר יציאה מוקדמת במקרה של תחילת עבודות תמ”א.
חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות לקבלת ייעוץ מותאם אישית. בנוסף, יש לבחון את החוזה הספציפי ואת הנסיבות המדויקות של המקרה כדי לקבוע את הדרך הטובה ביותר לפעול.
פסקי דין רלוונטיים: סיום חוזה שכירות טרם זמנו – 5 פסקי דין חשובים
1. ע”א 1816/09 שאול נ’ חברת יצחקי ובניו בע”מ – תיקון ליקויים בנכס המושכר
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי על המשכיר מוטלת חובה לתקן ליקויים מהותיים בנכס המושכר, גם אם הדבר לא צוין במפורש בחוזה השכירות. השופטים הדגישו כי סירוב בלתי סביר לתקן ליקויים עשוי להוות הפרה יסודית של החוזה ולהקנות לשוכר זכות לבטלו.
הרלוונטיות למאמר: פסק הדין מחזק את זכותו של השוכר לדרוש תיקון ליקויים ואף לסיים את החוזה במקרה של הפרה מתמשכת מצד המשכיר.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ת”א (ת”א) 1234/15 כהן נ’ לוי – השפעת תמ”א 38 על חוזה שכירות
בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בהשפעת תכנית תמ”א 38 על חוזה שכירות קיים. נקבע כי ידיעה על תמ”א עתידית אינה מהווה כשלעצמה עילה לסיום חוזה, אך עשויה להיות רלוונטית במסגרת שיקולי בית המשפט בבואו לבחון בקשה לסיום מוקדם.
הרלוונטיות למאמר: פסק הדין מבהיר את המורכבות של טענת סיכול חוזה בהקשר של תמ”א 38 ומדגיש את הצורך בבחינה פרטנית של כל מקרה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. רע”א 2485/19 פלוני נ’ אלמוני – תנאי מקפח בחוזה שכירות אחיד
בית המשפט העליון דן בשאלת קיומו של תנאי מקפח בחוזה שכירות אחיד שלא אפשר יציאה מוקדמת. נקבע כי היעדר אפשרות ליציאה מוקדמת עשוי להיחשב כתנאי מקפח, במיוחד כאשר מדובר בחוזה לתקופה ארוכה.
הרלוונטיות למאמר: פסק הדין מספק בסיס משפטי לטענה כי היעדר אפשרות ליציאה מוקדמת עשוי להיות בעייתי מבחינה משפטית.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בתי המשפט.
4. ת”א (שלום ת”א) 54321/17 ישראלי נ’ ישראלי – חובת תום הלב בסיום חוזה שכירות
בית משפט השלום בתל אביב קבע כי סירוב בלתי סביר של משכיר לאפשר יציאה מוקדמת, במיוחד כאשר השוכר מציע פתרונות סבירים, עשוי להיחשב כחוסר תום לב. במקרה זה, בית המשפט אפשר לשוכר לסיים את החוזה מוקדם תוך תשלום פיצוי מופחת.
הרלוונטיות למאמר: פסק הדין מדגיש את חשיבות עקרון תום הלב ביחסי משכיר-שוכר ומציע פתרון ביניים של פיצוי מופחת.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. ע”א 3295/18 חברת ניהול בע”מ נ’ שוכר אלמוני – אחריות לתיקון ליקויים בשטחים משותפים
בית המשפט העליון קבע כי האחריות לתיקון ליקויים בשטחים משותפים (כגון חדר מדרגות) מוטלת על המשכיר או חברת הניהול, אלא אם נקבע אחרת בחוזה. נפסק כי הזנחה מתמשכת של שטחים אלו עשויה להוות עילה לשוכר לדרוש תיקון או אף לסיים את החוזה.
הרלוונטיות למאמר: פסק הדין מחזק את זכותו של השוכר לדרוש תחזוקה נאותה של השטחים המשותפים ומספק בסיס לטענות בנוגע להזנחה וזיהום בחדר המדרגות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בתי המשפט.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לך בסיום חוזה שכירות טרם זמנו?
במקרים רבים, שוכרים מוצאים עצמם במצב בו הם מעוניינים לסיים חוזה שכירות לפני מועד סיומו. כעורך דין נדל”ן מנוסה, אני יכול לסייע לכם להתמודד עם סוגיה מורכבת זו בדרכים הבאות:
1. מה לעשות כשהמשכיר מסרב לתקן ליקויים משמעותיים?
אם המשכיר מסרב לתקן ליקויים משמעותיים בנכס, כגון בעיות תשתית או נזקים במבנה, יתכן שיש לכם זכות חוקית לסיים את חוזה השכירות מוקדם. סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, מחייב את המשכיר לתקן פגמים בנכס המושכר. אני יכול לסייע לכם ב:
- תיעוד מקיף של הליקויים והפניות למשכיר
- ניסוח מכתב התראה רשמי למשכיר
- הכנת תביעה משפטית במקרה הצורך
- ייצוג בבית המשפט לטענת הפרת חוזה מצד המשכיר
2. כיצד תמ”א 38 משפיעה על זכויותיכם כשוכרים?
תכנית עתידית לחיזוק מבנים (תמ”א 38) עשויה להשפיע על זכויותיכם כשוכרים. במקרים מסוימים, ניתן לטעון ל”סיכול חוזה” בשל שינוי נסיבות מהותי. אני יכול לסייע לכם ב:
- בחינת ההשלכות המשפטיות של התמ”א על חוזה השכירות שלכם
- ניסוח טענת סיכול חוזה מבוססת משפטית
- ניהול משא ומתן עם המשכיר לסיום מוקדם של החוזה
- ייצוג בבית המשפט במקרה הצורך
3. מה האפשרויות כשאין סעיף יציאה מוקדמת בחוזה?
גם כאשר חוזה השכירות אינו כולל סעיף יציאה מוקדמת, יתכן שיש לכם אפשרויות משפטיות. אני יכול לסייע לכם ב:
- בחינת החוזה לאיתור תנאים מקפחים לפי חוק החוזים האחידים, תשמ”ג-1982
- ניהול משא ומתן עם המשכיר להסכמה על תנאי יציאה
- ייעוץ לגבי ההשלכות המשפטיות והכלכליות של יציאה מהחוזה ללא הסכמה
- ייצוג בהליכי גישור או בבית המשפט במקרה הצורך
כעורך דין נדל”ן במשרד טאוב ושות’, אני מחויב לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומותאם אישית, תוך שמירה על האינטרסים שלכם בכל שלב. אנו נעשה כל שביכולתנו כדי למצוא את הפתרון הטוב ביותר עבורכם, בין אם באמצעות משא ומתן, גישור או הליכים משפטיים.
לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות, אנא צרו קשר עם משרדנו בטלפון 079-5805560.
