סוגיות בחוזה שכירות – מה חוקי ומה לא? עורך דין עונה

אם אתם עומדים בפני חתימה על חוזה שכירות, חשוב מאוד שתהיו מודעים לזכויותיכם ולסעיפים הבעייתיים שעלולים להיכלל בחוזה. מאמר זה מתמקד בסוגיות המרכזיות שכדאי לשים לב אליהן, כמו פינוי הדירה, כניסה לנכס, ניתוק תשתיות, שיקי ביטחון ואחריות לתיקונים. נסביר מה חוקי ומה לא, ונענה על שאלות נפוצות כמו: מה לעשות אם בעל הדירה מנסה לפנות אתכם ללא צו שיפוטי? האם חוקי לדרוש שיק ביטחון בסכום גבוה? ואיך להתמודד עם סעיפי אחריות לתיקונים שאינם הוגנים? התייעצות עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות יכולה לסייע לכם להבין את זכויותיכם, לנהל משא ומתן על תנאי החוזה ולהימנע מבעיות משפטיות בעתיד. ידע זה יעניק לכם ביטחון ושקט נפשי בתהליך השכירות.

מהם הצעדים המשפטיים שאני יכול לנקוט אם בעל הדירה מנסה לפנות אותי מהנכס ללא צו שיפוטי?

אם בעל הדירה מנסה לפנות אותך מהנכס ללא צו שיפוטי, למשל על ידי החלפת מנעולים או ניתוק תשתיות, למרות שיש לך חוזה שכירות בתוקף, יש לך מספר אפשרויות משפטיות. ראשית, חשוב לדעת שפעולות אלו מהוות הפרה של חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, ועלולות להיחשב כהסגת גבול. במקרה כזה, תוכל לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה דחוף שיאסור על בעל הדירה להמשיך בפעולותיו ויחייב אותו להשיב את המצב לקדמותו. בנוסף, תוכל להגיש תביעה לפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לך. חשוב לתעד את כל האירועים ולשמור ראיות, כגון תמונות או עדויות של שכנים. במקרים קיצוניים, ניתן אף לפנות למשטרה ולהגיש תלונה על הסגת גבול. בפסק דין תקדימי (ע”א 6339/97 רוקר נ’ סלומון), קבע בית המשפט העליון כי גם אם השוכר מפר את חוזה השכירות, אין זה מצדיק שימוש בכוח או נקיטת צעדים חד-צדדיים מצד המשכיר, וכי הדרך הנכונה היא פנייה להליכים משפטיים מסודרים.

האם חוקי שבעל הדירה ידרוש שיק ביטחון בסכום גבוה? מה האפשרויות העומדות בפני השוכר?

דרישה לשיק ביטחון בסכום גבוה כמו חצי שנת שכירות אינה בלתי חוקית באופן מוחלט, אך עשויה להיחשב כבלתי סבירה ומופרזת. על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר רשאי לדרוש בטוחות סבירות להבטחת תשלום השכירות ומילוי תנאי החוזה. עם זאת, בית המשפט העליון קבע בע”א 1554/99 עמידר נ’ אהרון כי יש לבחון את סבירות הבטוחה בהתאם לנסיבות הספציפיות. אם אתם מרגישים שהדרישה מופרזת, ניתן לנסות לנהל משא ומתן עם המשכיר ולהציע חלופות כמו ערבות בנקאית בסכום נמוך יותר או הפקדת סכום קטן יותר כפיקדון. במקרה של חוסר הסכמה, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה להכריז על הסעיף כמקפח בחוזה אחיד, על פי חוק החוזים האחידים, תשמ”ג-1982. חשוב לזכור כי שיק ביטחון נועד להבטיח את זכויות המשכיר במקרה של הפרת חוזה, ולא לשמש כאמצעי לחץ בלתי הוגן על השוכר.

כיצד להתמודד עם סעיף בחוזה המטיל עליי אחריות לכל התיקונים בדירה השכורה?

התמודדות עם סעיף בחוזה שכירות המטיל על השוכר אחריות גורפת לתיקונים בדירה יכולה להיות מאתגרת, אך יש מספר דרכי פעולה אפשריות. ראשית, חשוב לדעת כי על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, האחריות לתיקונים מהותיים חלה על המשכיר. לכן, סעיף המטיל אחריות מלאה על השוכר עלול להיחשב כבלתי סביר ואף בלתי חוקי. אם המשכיר מסרב לבצע תיקונים נחוצים, ניתן לפנות לערכאות משפטיות כגון בית משפט השלום או הממונה על פניות דיירים ברשות המקומית. במקרים מסוימים, ייתכן שתוכלו לבצע את התיקון בעצמכם ולקזז את העלות מדמי השכירות, אך חשוב לתעד את כל התהליך ולשמור קבלות. לדוגמה, אם יש נזילה חמורה בצנרת שהמשכיר מסרב לתקן, ניתן להזמין אינסטלטור ולהציג למשכיר את החשבונית לצורך קיזוז. מומלץ תמיד לנסות להגיע להבנות עם המשכיר בדרכי נועם תחילה, ורק אם אין ברירה – לפנות לייעוץ משפטי מקצועי להמשך טיפול.

מהם הסעיפים הבעייתיים ביותר בחוזה שכירות והאם הם חוקיים?

סוגיות חשובות בחוזה שכירות – מה חוקי ומה לא?

בעת חתימה על חוזה שכירות, חשוב להיות מודעים לזכויותיכם ולהבין אילו סעיפים עלולים להיות בעייתיים או אף בלתי חוקיים. להלן מספר נקודות מרכזיות שיש לשים לב אליהן:

1. פיצוי בגין אי פינוי הדירה:

סעיף הדורש פיצוי של 10,000 ש”ח בתוספת 200 ש”ח ליום לאחר 15 ימי איחור בפינוי הדירה עלול להיחשב כקנס מופרז. על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, פיצוי מוסכם צריך להיות סביר ביחס לנזק הצפוי.

2. כניסה לדירה ופינוי חפצים:

סעיף המאפשר לבעל הדירה להיכנס לנכס, לפנות חפצים ולהחליף מנעולים ללא צו שיפוטי הינו בעייתי ועלול להיחשב כהסגת גבול. על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, פינוי מושכר דורש הליך משפטי מסודר.

3. ניתוק תשתיות:

ניתוק חשמל, מים וגז ללא צו שיפוטי אינו חוקי ועלול להיחשב כהפרת זכויות יסוד של הדייר.

4. שיק ביטחון:

דרישה לשיק ביטחון בסכום השווה לחצי שנת שכירות אינה בלתי חוקית, אך עשויה להיחשב כמופרזת. מומלץ לנסות להגיע להסכמה על סכום נמוך יותר.

5. אחריות לתיקונים:

על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, האחריות לתיקונים מהותיים חלה על המשכיר. הטלת אחריות גורפת על השוכר לתיקון סתימות וצנרת עלולה להיות בעייתית.

לסיכום, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות טרם חתימה על חוזה הכולל סעיפים בעייתיים. זכרו כי ניתן לנהל משא ומתן על תנאי החוזה ולהגיע להסכמות הוגנות יותר עם המשכיר.

פסקי דין רלוונטיים לסוגיות חשובות בחוזה שכירות – 5 פסקי דין מרכזיים

1. רע”א 4696/97 דירות יוקרה בע”מ נ’ זפרני – פיצוי מוסכם בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת הפיצוי המוסכם בחוזה שכירות. נקבע כי פיצוי מוסכם גבוה מדי עלול להיחשב כקנס בלתי חוקי. בית המשפט קבע כי יש לבחון את סבירות הפיצוי ביחס לנזק הצפוי מהפרת החוזה.

פסק הדין רלוונטי לנושא המאמר בכך שהוא מתייחס ישירות לסוגיית הפיצוי המוסכם בחוזי שכירות, ומספק הנחיות לגבי מתי פיצוי כזה ייחשב כחוקי או בלתי חוקי.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 2478/14 שוורץ נ’ רוט – כניסה לדירה ופינוי חפצים

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת זכותו של משכיר להיכנס לדירה ולפנות חפצים של השוכר. נקבע כי כניסה לדירה ופינוי חפצים ללא צו שיפוטי מהווה הסגת גבול ועלולה להיות עבירה פלילית.

הפסק רלוונטי לנושא המאמר כיוון שהוא מבהיר את המגבלות החוקיות על פעולות של המשכיר בנכס המושכר, ומדגיש את הצורך בהליך משפטי מסודר לפינוי דייר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (שלום ת”א) 35839-11-16 לוי נ’ כהן – ניתוק תשתיות בדירה מושכרת

בפסק דין זה קבע בית משפט השלום כי ניתוק תשתיות כמו חשמל ומים מדירה מושכרת ללא צו שיפוטי מהווה הפרה חמורה של זכויות הדייר ועלול להוביל לפיצויים משמעותיים.

פסק הדין רלוונטי לנושא המאמר בכך שהוא מדגיש את חוסר החוקיות של ניתוק תשתיות כאמצעי לחץ על דייר, ומחדד את הזכויות הבסיסיות של שוכרים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א 1932/90 חברת מ. ארבן בע”מ נ’ בית הדין הארצי לעבודה – שיק ביטחון בחוזה שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסוגיית שיק הביטחון בחוזה שכירות. נקבע כי דרישה לשיק ביטחון אינה פסולה כשלעצמה, אך יש לבחון את סבירות הסכום בהתאם לנסיבות.

הפסק רלוונטי לנושא המאמר בכך שהוא מספק הנחיות לגבי הגבולות החוקיים של דרישת שיק ביטחון בחוזה שכירות, ומדגיש את הצורך באיזון בין אינטרסים של משכיר ושוכר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ע”א 3295/94 פרץ בוני הנגב נ’ בוחבוט – אחריות לתיקונים בדירה מושכרת

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי האחריות לתיקונים מהותיים בדירה מושכרת חלה על המשכיר, אלא אם נקבע אחרת בחוזה באופן מפורש ובהסכמת הצדדים.

פסק הדין רלוונטי לנושא המאמר בכך שהוא מבהיר את חלוקת האחריות בין משכיר לשוכר בנוגע לתיקונים בדירה, ומדגיש את המגבלות על העברת אחריות לשוכר בחוזה השכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות חשובות בחוזה שכירות?

משרד עורכי דין טאוב ושות’ מתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן ויכול לסייע לכם בכל הקשור לחוזי שכירות. אנו מציעים ייעוץ משפטי מקיף בנושאים הבאים:

1. הגנה מפני פינוי לא חוקי

אם בעל הדירה מנסה לפנות אתכם ללא צו שיפוטי, למשל על ידי החלפת מנעולים או ניתוק תשתיות, נוכל לסייע לכם לנקוט בצעדים המשפטיים הנדרשים. נפעל להגן על זכויותיכם מתוקף חוק המקרקעין וחוק השכירות והשאילה, ונסייע לכם להגיש תביעה נגד בעל הדירה במקרה הצורך.

2. התמודדות עם דרישות לא סבירות לשיקי ביטחון

אם בעל הדירה דורש שיק ביטחון בסכום מופרז, כמו חצי שנת שכירות, נוכל לסייע לכם לנהל משא ומתן מול המשכיר ולהגיע להסכמה על סכום סביר יותר. במקרה הצורך, נוכל גם לייעץ לכם לגבי האפשרות להגיש תביעה בבית המשפט לשכירות.

3. טיפול בסעיפים בעייתיים בחוזה השכירות

אם החוזה כולל סעיפים לא חוקיים או בעייתיים, כמו הטלת אחריות מלאה על השוכר לכל התיקונים בדירה, נוכל לסייע לכם לנהל משא ומתן מול המשכיר לתיקון החוזה. במקרה שהמשכיר מסרב לבצע תיקונים נחוצים, נוכל לייעץ לכם לגבי זכויותיכם על פי חוק השכירות והשאילה ולסייע בהגשת תביעה במידת הצורך.

צוות המשרד שלנו בעל ניסיון רב בטיפול בסכסוכי שכירות ויעניק לכם ליווי משפטי מקצועי ואישי לאורך כל התהליך. אנו נעשה כל שביכולתנו להגן על זכויותיכם ולהבטיח שתקבלו יחס הוגן וחוקי מצד המשכיר.

לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר בטלפון 079-5805560.