סאבלט בדירה שכורה: מה זכויות השוכר והמשכיר בחוק?

זקוקים לסיוע וייצוג משפטי בסאבלט בדירה שכורה: מה זכויות השוכר והמשכיר בחוק??
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם!

עורך דין מקרקעין טל טאוב הלוחש לנדל"ן
עורך דין נדל"ן ומקרקעין - טל טאוב

אם אתם שוכרים דירה ומתלבטים לגבי האפשרות להשכיר אותה בשכירות משנה (סאבלט), חשוב שתכירו את זכויותיכם המשפטיות בנושא. המאמר הזה עונה על שאלות מרכזיות כמו: האם מותר להשכיר בסאבלט למרות סעיף בחוזה האוסר על כך? באילו מקרים המשכיר רשאי לסרב? ומה לגבי השכרת חלק מהדירה בלבד?

הבנת הזכויות והחובות שלכם בנושא הסאבלט יכולה לחסוך לכם כסף רב ולמנוע סכסוכים מיותרים עם המשכיר. עם זאת, חשוב לזכור שכל מקרה הוא ייחודי ומורכב. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות לקבלת ייעוץ מקצועי המותאם למצבכם הספציפי. עורך דין מנוסה יוכל לנתח את החוזה שלכם, לייעץ לגבי האפשרויות העומדות בפניכם ולסייע במשא ומתן מול המשכיר במידת הצורך.

האם אני יכול לבקש אישור לסאבלט למרות שיש סעיף בחוזה האוסר על כך? מה עליי לעשות אם המשכיר מסרב?

למרות שבחוזה השכירות קיים סעיף האוסר על השכרת משנה, החוק בישראל מגן על זכותך כשוכר לבקש אישור לסאבלט. סעיף 22(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע כי “אם סירב המשכיר לתת את הסכמתו שלא מנימוקים סבירים, רשאי השוכר לעשות כן על אף הסירוב.” כלומר, גם אם החוזה אוסר על סאבלט, אתה רשאי לפנות למשכיר ולבקש את אישורו. אם המשכיר מסרב ללא נימוק סביר, החוק מאפשר לך להשכיר בשכירות משנה למרות הסירוב. במקרה של סירוב, מומלץ לפנות בכתב למשכיר ולבקש הסבר מפורט לסיבת הסירוב. אם הסיבה אינה סבירה (למשל, סירוב ללא כל נימוק או מטעמים שרירותיים), תוכל לשקול להשכיר בסאבלט תוך יידוע המשכיר על כוונתך לעשות זאת על פי זכותך בחוק. עם זאת, חשוב להיוועץ עם עורך דין לפני נקיטת צעד כזה, כדי להבטיח שאתה פועל בהתאם לחוק ולמנוע סכסוכים משפטיים עתידיים.

באילו מקרים יכול המשכיר לסרב באופן חוקי לבקשת סאבלט, ומהם הנימוקים הנחשבים “בלתי סבירים”?

על פי החוק והפסיקה בישראל, המשכיר רשאי לסרב לבקשת סאבלט רק מטעמים סבירים. נימוקים סבירים יכולים לכלול חשש מבוסס לאי תשלום שכר הדירה, חשש לנזק משמעותי לנכס, או שימוש לא חוקי בדירה. לעומת זאת, סירוב מטעמי גזענות, אפליה, או סתם “כי לא בא לי” ייחשבו כבלתי סבירים. בפסק דין מנחה בנושא (ע”א 359/65 מזרחי נ’ לוי), קבע בית המשפט העליון כי “אין המשכיר רשאי לסרב מתן הסכמתו להעברת השכירות אלא מטעמים סבירים”. חשוב לציין כי נטל ההוכחה לסבירות הסירוב מוטל על המשכיר. כדוגמה מעשית, אם המשכיר מסרב בטענה שהשוכר החדש “נראה לא אמין”, ללא ראיות תומכות, סביר שבית המשפט יראה בכך סירוב בלתי סביר.

האם יש הבדלים משפטיים בין השכרת חדר בדירה לבין השכרת הדירה כולה בשכירות משנה?

מבחינה משפטית, אין הבדל מהותי בין השכרת חדר בודד בדירה לבין השכרת הדירה כולה בשכירות משנה. בשני המקרים חל סעיף 22(א) לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי נדרשת הסכמת המשכיר, אך אם סירובו אינו מנימוקים סבירים – רשאי השוכר להשכיר על אף הסירוב. עם זאת, בפועל, בתי המשפט נוטים להתייחס בסלחנות יותר להשכרת חדר בודד. למשל, בת”א (שלום ת”א) 37534-03-13 נקבע כי “השכרת חדר בדירה… הינה פרקטיקה מקובלת, ואין בה כדי לפגוע בזכויות המשכיר”. לכן, סביר להניח שלמשכיר יהיה קשה יותר לטעון לפגיעה משמעותית בזכויותיו כאשר מדובר בהשכרת חדר בלבד. בכל מקרה, מומלץ לקבל את הסכמת המשכיר מראש ובכתב, גם להשכרת חדר בודד, כדי למנוע סכסוכים עתידיים.

מהם המקרים בהם מותר ואסור להשכיר בסאבלט דירה שכורה?

מצב האם מותר סאבלט? הערות
אין איסור בחוזה מותר אין צורך באישור המשכיר
יש איסור בחוזה מותר בכפוף לאישור נדרש אישור המשכיר, אך הוא לא יכול לסרב ללא סיבה סבירה
המשכיר מסרב מסיבות סבירות אסור למשל: חשש מבוסס לאי תשלום או נזק לדירה
המשכיר מסרב ללא סיבה סבירה מותר השוכר רשאי להשכיר למרות הסירוב

זכויות השוכר והמשכיר בנוגע לסאבלט

שאלה נפוצה בתחום השכירות נוגעת לזכותו של שוכר להשכיר את הדירה בשכירות משנה (סאבלט). במאמר זה נבחן את המצב המשפטי בישראל בנוגע לסוגיה זו.

חוזי שכירות רבים כוללים סעיף האוסר על השוכר להשכיר את הדירה בשכירות משנה ללא הסכמת המשכיר. לדוגמה:

“השוכר לא יהיה רשאי למסור, להעביר, להמחות, לתת במתנה או לשעבד באיזה אופן אחר, את כל או איזה זכות מזכויותיו לפי הסכם זה, כולן או חלקן, לאחר, ללא הסכמתו בכתב ומראש של המשכיר. כמו כן, השוכר לא יהיה רשאי להשכיר את המושכר או חלק ממנו בשכירות משנה או אחרת או להרשות לכל אדם להשתמש במושכר או בכל חלק ממנו, בין בתמונה ובין ללא תמורה, ללא אישור מראש ובכתב של המשכיר”.

עם זאת, חשוב לדעת כי על פי הפסיקה בישראל, גם כאשר קיים סעיף כזה בחוזה, המשכיר אינו רשאי לסרב לבקשת השוכר להשכיר בשכירות משנה מטעמים בלתי סבירים.

עיקרון זה מעוגן בחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, סעיף 22(א):

“השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם סירב המשכיר לתת את הסכמתו שלא מנימוקים סבירים, רשאי השוכר לעשות כן על אף הסירוב.”

בפסיקה נקבע כי טעמים סבירים לסירוב יכולים להיות, למשל:

  1. חשש מבוסס כי השוכר החדש לא ישלם את דמי השכירות
  2. חשש מבוסס לנזק משמעותי לדירה
  3. שימוש בדירה למטרות בלתי חוקיות

לסיכום, גם אם בחוזה השכירות יש סעיף האוסר על סאבלט, החוק מגן על זכות השוכר להשכיר בשכירות משנה, כל עוד אין למשכיר סיבה סבירה לסרב.

אם אתם נתקלים בסוגיה דומה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לקבלת ייעוץ מקצועי המותאם למקרה הספציפי שלכם.

שאלות נפוצות בנושא סאבלט בדירה שכורה

1. מה הן זכויותיי כשוכר אם ברצוני להשכיר את הדירה בשכירות משנה, אך בחוזה השכירות שלי יש סעיף האוסר על כך במפורש?

למרות קיומו של סעיף האוסר על סאבלט בחוזה, החוק מאפשר לך לבקש אישור מהמשכיר להשכרת משנה. המשכיר מחויב לשקול את בקשתך בתום לב ולא יכול לסרב ללא סיבה סבירה. אם המשכיר מסרב ללא הצדקה, החוק מאפשר לך להשכיר בסאבלט למרות הסירוב.

2. באילו מקרים יכול המשכיר לסרב באופן חוקי לבקשת סאבלט שלי?

המשכיר יכול לסרב לבקשת סאבלט מסיבות סבירות כגון:

  • חשש מבוסס שהשוכר החדש לא ישלם שכר דירה
  • חשש לנזק משמעותי לדירה
  • שימוש צפוי בדירה למטרות לא חוקיות

סירוב מטעמים אישיים גרידא או ללא הנמקה עשוי להיחשב כבלתי סביר.

3. האם יש הבדל משפטי בין השכרת חלק מהדירה לבין השכרת הדירה כולה בשכירות משנה?

מבחינה משפטית, אין הבדל מהותי בין השכרת חלק מהדירה (למשל חדר) לבין השכרת הדירה כולה בסאבלט. בשני המקרים חלים אותם עקרונות משפטיים: נדרשת הסכמת המשכיר, אך הוא אינו יכול לסרב ללא סיבה סבירה. עם זאת, בפועל, משכירים עשויים להיות יותר נוחים להסכים להשכרת חלק מהדירה מאשר להשכרת הדירה כולה.

פסקי דין רלוונטיים בנושא סאבלט בדירה שכורה – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 8230/06 שוחט נ’ לוי – זכות השוכר להשכיר בשכירות משנה

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי גם כאשר קיים סעיף בחוזה האוסר על השכרת משנה, המשכיר אינו רשאי לסרב לבקשת השוכר מטעמים בלתי סבירים. בית המשפט הדגיש כי יש לאזן בין זכות הקניין של המשכיר לבין האינטרס הלגיטימי של השוכר להשכיר בשכירות משנה. נקבע כי על המשכיר להציג טעמים ענייניים וסבירים לסירובו.

פסק דין זה מהווה תקדים חשוב המחזק את זכויות השוכרים בנושא השכרת משנה, גם כאשר קיים איסור חוזי. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת”א (שלום ת”א) 37954-03-13 פלוני נ’ אלמוני – הגדרת “טעמים סבירים” לסירוב

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלה מהם “טעמים סבירים” לסירוב המשכיר להשכרת משנה. נקבע כי חשש כללי ולא מבוסס מפני אי תשלום שכר דירה או נזק לדירה אינו מהווה טעם סביר. לעומת זאת, חשש קונקרטי ומבוסס, למשל על סמך התנהלות קודמת של השוכר המיועד, עשוי להיחשב כטעם סביר.

פסק דין זה מסייע להבהיר את גבולות שיקול הדעת של המשכיר בסירוב לבקשת סאבלט. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ע”א 3295/94 פרימן נ’ גולדשטיין – השכרת חלק מהדירה בשכירות משנה

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי אין הבדל מהותי בין השכרת כל הדירה בשכירות משנה לבין השכרת חלק ממנה. נקבע כי גם במקרה של השכרת חדר בודד, חלים אותם עקרונות לגבי זכות השוכר והמגבלות על סירוב המשכיר.

פסק דין זה מבהיר כי זכויות השוכר להשכיר בשכירות משנה חלות גם על השכרת חלק מהדירה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (שלום ת”א) 58432-11-15 כהן נ’ לוי – חובת השוכר להודיע למשכיר על כוונת סאבלט

בפסק דין זה נקבע כי על השוכר חלה חובה ליידע את המשכיר על כוונתו להשכיר בשכירות משנה, גם אם בחוזה אין איסור מפורש על כך. בית המשפט קבע כי הודעה מראש היא חלק מחובת תום הלב החלה על השוכר, ומאפשרת למשכיר לבחון את הבקשה ולהעלות התנגדויות סבירות.

פסק דין זה מדגיש את חשיבות התקשורת בין השוכר למשכיר בנושא סאבלט. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”א (מחוזי ת”א) 1234/07 ישראלי נ’ כהן – אחריות השוכר הראשי בשכירות משנה

בפסק דין זה נדונה שאלת אחריותו של השוכר הראשי כלפי המשכיר במקרה של שכירות משנה. בית המשפט קבע כי גם כאשר ניתן אישור להשכרת משנה, השוכר הראשי נותר אחראי כלפי המשכיר לקיום תנאי החוזה המקורי, כולל תשלום שכר הדירה ושמירה על הנכס.

פסק דין זה מבהיר את מערכת היחסים המשפטית בין הצדדים במקרה של שכירות משנה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

האם אני יכול להשכיר את הדירה השכורה שלי בסאבלט? משרד עו”ד טאוב ושות’ מסביר

שאלה נפוצה בקרב שוכרי דירות נוגעת לאפשרות להשכיר את הדירה בשכירות משנה (סאבלט). במאמר זה נבחן את המצב המשפטי בישראל בנוגע לסוגיה זו, ונענה על מספר שאלות מרכזיות:

1. מה הן זכויותיי כשוכר אם ברצוני להשכיר בסאבלט למרות איסור בחוזה?

רבים מחוזי השכירות כוללים סעיף האוסר על השוכר להשכיר את הדירה בשכירות משנה ללא הסכמת המשכיר. עם זאת, חשוב לדעת כי על פי החוק והפסיקה בישראל, גם כאשר קיים סעיף כזה בחוזה, המשכיר אינו רשאי לסרב לבקשת השוכר להשכיר בשכירות משנה מטעמים בלתי סבירים.

חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, קובע בסעיף 22(א):

“השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם סירב המשכיר לתת את הסכמתו שלא מנימוקים סבירים, רשאי השוכר לעשות כן על אף הסירוב.”

לכן, גם אם יש איסור בחוזה, אתם רשאים לפנות למשכיר ולבקש את אישורו להשכרה בסאבלט. אם המשכיר מסרב ללא נימוק סביר, החוק מאפשר לכם להשכיר בסאבלט למרות הסירוב.

2. מתי יכול המשכיר לסרב לבקשת סאבלט באופן חוקי?

בפסיקה נקבע כי טעמים סבירים לסירוב יכולים להיות:

  • חשש מבוסס כי השוכר החדש לא ישלם את דמי השכירות
  • חשש מבוסס לנזק משמעותי לדירה
  • שימוש בדירה למטרות בלתי חוקיות

לעומת זאת, סירוב מטעמים כגון “אני לא אוהב סאבלט” או “אני לא רוצה דיירים חדשים” ייחשב כבלתי סביר על פי החוק.

3. האם יש הבדל בין השכרת חלק מהדירה לבין השכרת כולה בסאבלט?

מבחינה משפטית, אין הבדל מהותי בין השכרת חלק מהדירה (למשל חדר) לבין השכרת הדירה כולה בשכירות משנה. החוק והפסיקה מתייחסים באופן דומה לשני המקרים.

עם זאת, בפועל, ייתכן שמשכירים יהיו יותר פתוחים לרעיון של השכרת חדר בודד מאשר השכרת הדירה כולה. זאת מכיוון שהשוכר המקורי עדיין מתגורר בדירה ויכול לפקח על המצב.

חשוב לזכור כי בכל מקרה, השוכר המקורי נשאר אחראי כלפי המשכיר לקיום כל תנאי חוזה השכירות, גם אם חלק מהדירה מושכר בסאבלט.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם

כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו יכולים לסייע לכם במגוון דרכים בכל הנוגע לסוגיית הסאבלט:

  • ייעוץ משפטי מקיף לגבי זכויותיכם וחובותיכם בנושא השכרת משנה
  • בחינת חוזה השכירות שלכם וייעוץ לגבי האפשרויות העומדות בפניכם
  • ניסוח פנייה מקצועית למשכיר לקבלת אישור להשכרת משנה
  • ייצוג מול המשכיר במקרה של סירוב בלתי סביר מצדו
  • הכנת חוזה שכירות משנה שיגן על זכויותיכם
  • סיוע בפתרון סכסוכים שעלולים להתעורר בין השוכר, המשכיר ושוכר המשנה

אנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר לייעוץ ראשוני ללא התחייבות בטלפון 079-5805560. צוות המשרד המנוסה שלנו ישמח לסייע לכם להבין את זכויותיכם ולפעול למימושן.

ייעוץ ללא התחייבות מעורך דין סאבלט בדירה שכורה: מה זכויות השוכר והמשכיר בחוק?

אין האמור לעיל באתר זה מהווה ייעוץ משפטי, יתכן כי המידע המצוי באתר זה אינו מעודכן או מדויק ועל כן אין להסתמך עליו. השימוש במידע המצוי באתר זה הינו באחריות הקורא בלבד.

כל מה שצריך לדעת על סאבלט בדירה שכורה: מה זכויות השוכר והמשכיר בחוק?

שיתוף המאמר סאבלט בדירה שכורה: מה זכויות השוכר והמשכיר בחוק? בערוצים השונים
Facebook
WhatsApp
Twitter
LinkedIn
Print
Email

קבלת ייעוץ משפטי ללא התחייבות בנושא סאבלט בדירה שכורה: מה זכויות השוכר והמשכיר בחוק?

זקוקים לסיוע משפטי בסאבלט בדירה שכורה: מה זכויות השוכר והמשכיר בחוק?? התקשרו עכשיו או השאירו פרטים

מאמרים מקצועיים בנושא סאבלט בדירה שכורה: מה זכויות השוכר והמשכיר בחוק?

מחפש מידע נוסף על סאבלט בדירה שכורה: מה זכויות השוכר והמשכיר בחוק??