מתווך נדל”ן להשכרת דירה: מה חשוב לדעת משפטית?

אם אתם בעלי דירה להשכרה או שוקלים להשכיר נכס, סביר להניח שתתקלו במתווכי נדל”ן במהלך התהליך. התקשרות עם מתווך עשויה להיות מורכבת מבחינה משפטית, ולכן חשוב להכיר את זכויותיכם וחובותיכם. מאמר זה עונה על שאלות נפוצות כגון: האם אתם חייבים לשלם דמי תיווך ללא הסכם מראש? מהן ההשלכות של חתימה על הסכם בלעדיות? ומתי יכול מתווך לדרוש הסרת מודעות עצמאיות שלכם?

הבנת הסוגיות המשפטיות הללו יכולה לחסוך לכם כסף, זמן ועוגמת נפש. עם זאת, מערכת היחסים עם מתווכי נדל”ן עלולה להיות מסובכת, ולעתים קרובות כדאי להיוועץ בעורך דין מקרקעין מנוסה. עורך דין מומחה יכול לסייע לכם להבין את זכויותיכם, לנסח הסכמים מתאימים ולהגן על האינטרסים שלכם מול מתווכים ושוכרים פוטנציאליים. בסופו של דבר, ייעוץ משפטי מקצועי עשוי לחסוך לכם הרבה כאב ראש ולהבטיח עסקה הוגנת ומשתלמת עבורכם.

האם אני חייב לשלם דמי תיווך למתווך נדל”ן שמצא שוכר לדירה שלי, גם ללא הסכם תיווך חתום?

על פי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, אין חובה לשלם דמי תיווך למתווך נדל”ן ללא הסכם תיווך בכתב. סעיף 9 לחוק קובע במפורש כי “לא יהא המתווך במקרקעין זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין”. כלומר, אם לא חתמתם על הסכם תיווך מראש ולא סיכמתם על תשלום, אינכם מחויבים לשלם דמי תיווך. עם זאת, חשוב לציין כי במקרים מסוימים בתי המשפט הכירו בזכאות לדמי תיווך גם ללא הסכם בכתב, למשל כאשר הוכח כי התקיימה הסכמה בעל פה ברורה לתשלום. לכן, מומלץ להימנע ממצבים עמומים ולהקפיד על הסכמים ברורים בכתב. לדוגמה, אם מתווך הציג לכם שוכר פוטנציאלי ללא הסכם קודם, כדאי להבהיר מראש ובכתב (למשל בהודעת דוא”ל) כי אינכם מתחייבים לתשלום דמי תיווך.

מהן ההשלכות המשפטיות של חתימה על הסכם בלעדיות עם מתווך נדל”ן להשכרת דירה, ואילו זכויות וחובות יש לבעל הנכס במקרה כזה?

חתימה על הסכם בלעדיות עם מתווך נדל”ן להשכרת דירה מחייבת את בעל הנכס מבחינה משפטית. על פי סעיף 9א לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, הסכם בלעדיות חייב להיות בכתב ולכלול פרטים מסוימים כגון תקופת הבלעדיות (מוגבלת ל-6 חודשים לכל היותר). בעל הנכס מתחייב לא לפרסם או למכור את הנכס בעצמו או באמצעות מתווכים אחרים במהלך תקופה זו. מנגד, המתווך מחויב לפעול באופן אקטיבי לשיווק הנכס. אם בעל הנכס מפר את ההסכם ומוכר בעצמו, הוא עלול להיות חייב בתשלום דמי תיווך למרות שלא נעשתה עסקה באמצעות המתווך. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 37534-03-13 נפסק כי בעל נכס שמכר דירה בעצמו תוך הפרת הסכם בלעדיות חויב בתשלום דמי תיווך. חשוב לשקול היטב את היתרונות והחסרונות של הסכם בלעדיות לפני החתימה, ולהבין את המשמעויות המשפטיות הנגזרות ממנו.

באילו מקרים יכול מתווך נדל”ן לדרוש ממני להסיר מודעות פרסום עצמאיות שלי להשכרת הדירה, ומה אני יכול לעשות אם אני מרגיש שהמתווך מגביל את זכותי לשווק את הנכס שלי באופן עצמאי?

מתווך נדל”ן אינו יכול לדרוש מבעל נכס להסיר מודעות פרסום עצמאיות, אלא אם כן נחתם הסכם בלעדיות מפורש בכתב. על פי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, בעל הנכס רשאי לשווק את נכסו באופן עצמאי במקביל לעבודת המתווך, אלא אם הסכים אחרת בכתב. לדוגמה, אם חתמתם על הסכם תיווך רגיל ללא סעיף בלעדיות, המתווך אינו יכול למנוע מכם לפרסם את הנכס בעצמכם. אם אתם מרגישים שהמתווך מגביל את זכויותיכם שלא כדין, מומלץ לפנות אליו בכתב ולהבהיר את זכויותיכם על פי החוק. במקרה של מחלוקת מתמשכת, ניתן לפנות לרשם המתווכים במשרד המשפטים או להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין. חשוב לזכור כי גם אם חתמתם על הסכם בלעדיות, זכותכם לבטלו בכל עת בהודעה בכתב למתווך, בכפוף לתנאי ההסכם.

מה הן הזכויות והחובות העיקריות של בעל נכס ומתווך נדל”ן בהשכרת דירה?

חשוב לציין כי הזכויות והחובות המפורטות בטבלה זו מבוססות על חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, ועל הפרקטיקה המקובלת בענף. עם זאת, הסכמים ספציפיים בין הצדדים עשויים לשנות חלק מהתנאים, כל עוד אינם סותרים את הוראות החוק.

לדוגמה, סעיף 9 לחוק המתווכים קובע כי “לא יהא תוקף להזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין או להתחייבות לתשלום דמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין”. זוהי דוגמה לחובה חוקית המגינה על זכויות הלקוח (בעל הנכס במקרה זה) ומחייבת את המתווך לפעול בשקיפות ובהגינות.

בעלי נכסים המתלבטים לגבי זכויותיהם וחובותיהם בהתקשרות עם מתווך נדל”ן מוזמנים לפנות לייעוץ משפטי מקצועי כדי לקבל מענה מפורט ומותאם למצבם הספציפי.

פסקי דין רלוונטיים: סוגיות משפטיות בהתקשרות עם מתווך נדל”ן להשכרת דירה – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א 17756-07-18 ארז ברלב נ’ אשר דמרי – חיוב בדמי תיווך ללא הסכם בכתב

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלה האם ניתן לחייב בעל נכס בתשלום דמי תיווך למתווך שמצא שוכר לדירתו, למרות שלא נחתם הסכם תיווך בכתב. בית המשפט קבע כי בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, לא ניתן לחייב בדמי תיווך ללא הסכם בכתב. עם זאת, בנסיבות מסוימות ניתן לחייב בתשלום מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מדגיש את החשיבות של הסכם תיווך בכתב ואת ההגנה שמעניק החוק לבעלי נכסים מפני חיוב בדמי תיווך ללא הסכמה מפורשת.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 8791/00 פרץ שלום נ’ רוזנברג – בלעדיות בשיווק נכס להשכרה

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסוגיית הבלעדיות בשיווק נכס להשכרה. נקבע כי הסכם בלעדיות עם מתווך חייב להיות מפורש וברור, וכי יש לפרש הסכמים כאלה באופן מצמצם. בית המשפט הדגיש כי בעל הנכס רשאי לשווק את נכסו באופן עצמאי, אלא אם כן הוסכם אחרת במפורש.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מבהיר את זכויותיו של בעל הנכס בנוגע לשיווק עצמאי של הנכס, גם כאשר קיים הסכם עם מתווך.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (ת”א) 37452-03-16 יהודה פרידמן נ’ רם כהן – זכויות וחובות המתווך בשיווק נכס

בפסק דין זה דן בית המשפט בזכויות וחובות של מתווך נדל”ן בשיווק נכס להשכרה. נקבע כי למתווך אין זכות אוטומטית לצלם את הנכס או לדרוש הסרת מודעות של הבעלים, אלא אם כן הוסכם על כך במפורש. בית המשפט הדגיש את חשיבות ההסכמה המפורשת של בעל הנכס לפעולות המתווך.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מבהיר את גבולות הסמכות של המתווך ואת זכויות בעל הנכס בנוגע לשיווק הנכס.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. רע”א 2144/91 מוסקוביץ נ’ ביר – חובת תשלום דמי תיווך

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי חובת תשלום דמי התיווך חלה על מי שהתקשר עם המתווך בהסכם, ולא בהכרח על מי שנהנה מפעולת התיווך. נקבע כי אם בעל הנכס לא התקשר עם המתווך בהסכם, הוא לא יחויב בדמי תיווך גם אם נהנה מפעולת התיווך.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מבהיר את העיקרון הבסיסי של חובת תשלום דמי תיווך ומגן על בעלי נכסים מפני חיוב בלתי צפוי.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”א (ת”א) 29134-09-17 דוד לוי נ’ שמעון כהן – הסרת מודעות פרסום עצמאיות

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלה האם מתווך רשאי לדרוש מבעל נכס להסיר מודעות פרסום עצמאיות. נקבע כי ללא הסכם בלעדיות מפורש, אין למתווך זכות לדרוש הסרת מודעות של בעל הנכס. בית המשפט הדגיש את זכותו של בעל הנכס לשווק את נכסו באופן עצמאי.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מבהיר את זכויות בעל הנכס בנוגע לשיווק עצמאי ואת המגבלות על דרישות המתווך.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות משפטיות בהתקשרות עם מתווך נדל”ן להשכרת דירה?

אני, עו”ד טל טאוב ממשרד עורכי דין טאוב ושות’, מתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן ויכול לסייע לכם בנושאים הבאים הקשורים להתקשרות עם מתווך נדל”ן להשכרת דירה:

1. תשלום דמי תיווך

לא תמיד חייבים לשלם דמי תיווך למתווך שמצא שוכר לדירתכם. על פי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, תשלום דמי תיווך מחייב הסכם בכתב. אם לא חתמתם על הסכם כזה, אינכם מחויבים לשלם. אוכל לבחון את המקרה הספציפי שלכם ולייעץ לכם כיצד לפעול.

2. הסכמי בלעדיות

חתימה על הסכם בלעדיות עם מתווך מגבילה את זכותכם לשווק את הנכס באופן עצמאי. אסביר לכם את ההשלכות המשפטיות של הסכם כזה, ואעזור לכם להבין את זכויותיכם וחובותיכם. במידת הצורך, אוכל לסייע במשא ומתן מול המתווך או בניסוח הסכם שישמור על האינטרסים שלכם.

3. הגבלות על פרסום עצמאי

מתווך אינו יכול לדרוש מכם להסיר מודעות פרסום עצמאיות, אלא אם כן הסכמתם לכך במפורש בהסכם בלעדיות. אם אתם מרגישים שהמתווך מגביל את זכותכם לשווק את הנכס, אוכל לייעץ לכם כיצד להגן על זכויותיכם ולפעול בהתאם לחוק.

במשרדנו, אנו מספקים ייעוץ משפטי מקיף בכל הנוגע להתקשרויות עם מתווכי נדל”ן, כולל בחינת הסכמים, ניהול משא ומתן, וייצוג בסכסוכים במידת הצורך. אנו מתחייבים לספק לכם שירות מקצועי, אמין ומותאם אישית לצרכיכם.

לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות, אתם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו בטלפון 079-5805560.