אם אתם משכירים דירות למגורים בישראל, סביר להניח שאתם מתמודדים עם שאלות רבות בנוגע למיסוי ההכנסות שלכם. נושא זה הוא מורכב וחשוב להבין אותו היטב כדי לקבל החלטות מושכלות ולהימנע מטעויות יקרות. מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות כמו:
- כיצד לחשב את המס על הכנסות מהשכרת דירות ואילו שיקולים לקחת בחשבון בבחירת מסלול המיסוי המתאים?
- האם קיימות דרכים חוקיות להפחית את נטל המס ומהן ההשלכות של אסטרטגיות תכנון מס שונות?
- מתי פעילות השכרת דירות עלולה להיחשב כ”עסק” בעיני רשויות המס ומה המשמעות של כך?
התייעצות עם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום יכולה לסייע לכם להבין טוב יותר את זכויותיכם וחובותיכם, לבחור את מסלול המיסוי המיטבי עבורכם, ולהימנע מטעויות שעלולות לעלות לכם ביוקר בעתיד. עורך דין מנוסה יוכל לספק לכם ייעוץ מקצועי מותאם אישית למצבכם הספציפי ולעזור לכם לנווט בביטחון בסבך החוקים והתקנות הרלוונטיים.
כיצד לחשב את סכום המס על הכנסות מהשכרת דירות למגורים ומהם השיקולים בבחירת מסלול המיסוי המתאים ביותר?
חישוב סכום המס על הכנסות מהשכרת דירות למגורים תלוי במסלול המיסוי שנבחר. קיימים שלושה מסלולים עיקריים: 1) פטור ממס עד לתקרה (5,070 ₪ לחודש בשנת 2023 לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה), 2) מס מופחת בשיעור 10% על כל ההכנסה (לפי סעיף 122א לפקודה), 3) מסלול רגיל לפי מדרגות המס. בבחירת המסלול המתאים, יש לשקול את גובה ההכנסה הכולל, היקף ההוצאות הקשורות להשכרה, ומצבו הכלכלי הכללי של המשכיר. למשל, אם ההכנסה החודשית היא 6,000 ₪, ניתן לבחור בפטור חלקי ולשלם מס רק על 930 ₪, או לשלם 10% על כל הסכום. לעומת זאת, אם יש הוצאות גבוהות כמו שיפוצים, ייתכן שכדאי לבחור במסלול הרגיל ולנכות את ההוצאות. מומלץ לערוך סימולציה של תשלום המס בכל אחד מהמסלולים כדי לבחור את האופציה המשתלמת ביותר.
כיצד ניתן להפחית את נטל המס על הכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל בצורה חוקית?
ישנן מספר דרכים חוקיות להפחית את נטל המס על הכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל. ראשית, ניתן לנצל את הפטור ממס הניתן על הכנסות עד לתקרה של 5,070 ₪ בחודש (נכון לשנת 2023) לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. במקרה של הכנסות גבוהות יותר, כדאי לשקול את מסלול המס המופחת של 10% לפי סעיף 122א לפקודה, שעשוי להיות עדיף על מיסוי רגיל במקרים מסוימים. ניתן גם לנכות הוצאות שוטפות כגון תחזוקה, ביטוח ופחת במסלול המיסוי הרגיל. אסטרטגיה נוספת היא פיצול ההכנסות בין בני זוג או בין מספר נכסים כדי להישאר מתחת לתקרת הפטור. חשוב לציין כי תכנון מס אגרסיבי מדי, כמו הקמת חברות להחזקת הנכסים, עלול להיחשב כעסקה מלאכותית ולהוביל לסנקציות מצד רשויות המס. לדוגמה, בפסק דין ע”א 3415/97 פקיד שומה למפעלים גדולים נ’ יואב רובינשטיין ושות’ חברה לבנין פיתוח ומימון בע”מ, קבע בית המשפט העליון כי יש לבחון את המהות הכלכלית האמיתית של העסקה ולא רק את צורתה הפורמלית. לכן, מומלץ להתייעץ עם מומחה מס לפני יישום כל אסטרטגיית תכנון מס.
כיצד אוכל לדעת אם פעילות השכרת הדירות שלי תיחשב כ”עסק” בעיני רשויות המס, ומהן ההשלכות המשפטיות והמיסויות של השכרת מספר רב של דירות למגורים?
השכרת מספר רב של דירות למגורים עלולה להיחשב כפעילות עסקית בעיני רשויות המס, דבר שיכול להשפיע משמעותית על חבות המס שלכם. בעקבות פסיקת בית המשפט העליון בעניין לשם (ע”א 7204/15), קבעה רשות המסים מספר קריטריונים לסיווג הכנסות מהשכרת דירות כהכנסה מעסק:
- השכרת 10 דירות ומעלה תיחשב בדרך כלל כהכנסה מעסק.
- השכרת 5 דירות ומטה לא תיחשב בדרך כלל כהכנסה מעסק.
- השכרת 6-9 דירות תיבחן לפי מכלול נסיבות, כגון: היקף ההכנסות, תדירות העסקאות, בקיאות המשכיר בתחום הנדל”ן, ועוד.
לדוגמה, אם אתם משכירים 7 דירות, רשויות המס יבחנו גורמים נוספים כמו מעורבותכם בניהול הנכסים, היקף ההכנסות, ומידת הבקיאות שלכם בתחום הנדל”ן. אם פעילות ההשכרה תסווג כעסק, תהיו חייבים בתשלום מס הכנסה רגיל (לפי מדרגות המס) וביטוח לאומי על כל ההכנסות, ולא תוכלו ליהנות מהפטור או מהמס המופחת על הכנסות משכר דירה. מצד שני, תוכלו לנכות הוצאות רבות יותר ולקזז הפסדים. חשוב להתייעץ עם מומחה מס כדי להבין את ההשלכות הספציפיות במקרה שלכם ולתכנן את פעילותכם בהתאם.
מהם מסלולי המיסוי האפשריים להכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל?
מסלול | תיאור | יתרונות | חסרונות |
---|---|---|---|
פטור מלא | פטור ממס עד לתקרה של 5,070 ₪ בחודש (נכון ל-2023) | אין תשלום מס על הכנסות בגבולות התקרה | מוגבל בסכום, לא רלוונטי להכנסות גבוהות |
מס מופחת 10% | תשלום מס בשיעור קבוע של 10% על כל ההכנסה | שיעור מס נמוך, פשטות חישוב | אין אפשרות לנכות הוצאות |
מס רגיל | מיסוי לפי מדרגות המס הרגילות | אפשרות לנכות הוצאות | שיעורי מס גבוהים יותר, מורכבות בחישוב |
פטור חלקי | פטור עד לתקרה, מיסוי רגיל על החלק העודף | משלב בין יתרונות הפטור והמיסוי הרגיל | מורכבות בחישוב, רלוונטי רק להכנסות מעל התקרה |
חשוב לציין כי בחירת מסלול המיסוי המתאים ביותר תלויה בנסיבות הספציפיות של כל משכיר, כגון היקף ההכנסות, מספר הדירות המושכרות, והוצאות הקשורות להשכרה. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך לקבלת ייעוץ מותאם אישית.
בסיס חוקי
סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה קובע כי הכנסה מהשכרת נכס נחשבת להכנסה החייבת במס. עם זאת, המחוקק קבע הקלות מס משמעותיות למשכירי דירות למגורים:
- פטור מלא ממס עד לתקרת הכנסה חודשית מסוימת (סעיף 122 לפקודה).
- מסלול מס מופחת בשיעור 10% (סעיף 122א לפקודה).
פטור ממס עד לתקרה
נכון לשנת 2023, ניתן פטור מלא ממס על הכנסה מהשכרת דירות למגורים עד לסכום של 5,070 ₪ בחודש. חשוב לציין:
- הפטור חל על סך כל ההכנסות מהשכרת דירות, ללא קשר למספר הדירות המושכרות.
- התקרה מתעדכנת מדי שנה בהתאם לעליית המדד.
מסלולי מיסוי להכנסות מעל התקרה
כאשר ההכנסה החודשית מהשכרת דירות עולה על תקרת הפטור, ניתן לבחור באחד משלושה מסלולי מיסוי:
- מסלול פטור חלקי – פטור על החלק שעד לתקרה, ומיסוי רגיל על החלק העודף.
- מסלול מס מופחת בשיעור 10% – תשלום מס בשיעור קבוע של 10% על כל ההכנסה, ללא אפשרות לנכות הוצאות.
- מסלול מס רגיל – מיסוי ההכנסה לפי מדרגות המס הרגילות, עם אפשרות לנכות הוצאות.
השכרת מספר רב של דירות
בעקבות פסיקת בית המשפט העליון (ע”א 7204/15 פקיד שומה רחובות נ’ לשם), קבעה רשות המסים קריטריונים לסיווג הכנסות מהשכרת דירות כהכנסה מעסק:
- השכרת 10 דירות ומעלה תיחשב בדרך כלל כהכנסה מעסק.
- השכרת 5 דירות ומטה לא תיחשב בדרך כלל כהכנסה מעסק.
- השכרת 6-9 דירות תיבחן לפי מכלול נסיבות, כגון: היקף ההכנסות, תדירות העסקאות, בקיאות המשכיר בתחום הנדל”ן, ועוד.
סוגיות נוספות
- חובת דיווח: ככלל, אין חובת דיווח על הכנסות מהשכרת דירות הנמוכות מתקרת הפטור, אלא אם המשכיר הוא עצמאי.
- קיזוז הוצאות שכירות: לא ניתן לקזז הוצאות שכר דירה ששילם המשכיר עבור דירה אחרת מההכנסות החייבות במס.
חשוב להדגיש כי מאמר זה מספק מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי. מומלץ להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון מומחה בתחום לקבלת ייעוץ פרטני המותאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה.
פסקי דין רלוונטיים למיסוי הכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל – 5 פסקי דין חשובים
1. ע”א 7204/15 פקיד שומה רחובות נ’ לשם – השכרת דירות כפעילות עסקית
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון קריטריונים לסיווג הכנסות מהשכרת דירות כהכנסה מעסק. נקבע כי השכרת 10 דירות ומעלה תיחשב בדרך כלל כהכנסה מעסק, בעוד השכרת 5 דירות ומטה לא תיחשב ככזו. לגבי השכרת 6-9 דירות, יש לבחון את מכלול הנסיבות. פסק דין זה משמעותי לנושא המאמר שכן הוא מגדיר את הגבול בין השכרה פסיבית לבין פעילות עסקית, דבר המשפיע על אופן המיסוי.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.
2. ע”א 8236/16 דן ברוך נ’ פקיד שומה גוש דן – פטור ממס על הכנסות משכר דירה למגורים
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בפרשנות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הקובע פטור ממס על הכנסות משכר דירה למגורים עד לתקרה מסוימת. בית המשפט קבע כי הפטור חל על סך כל ההכנסות מהשכרת דירות, ללא קשר למספר הדירות המושכרות. פסק דין זה חשוב להבנת היקף הפטור ממס על הכנסות משכר דירה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.
3. ע”א 1038/17 פקיד שומה ירושלים נ’ יגאל צבי הורוביץ – מסלול מס מופחת בשיעור 10%
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון במסלול המס המופחת בשיעור 10% על הכנסות משכר דירה למגורים. נקבע כי בחירה במסלול זה שוללת את האפשרות לנכות הוצאות או לקבל פטורים אחרים. פסק הדין מבהיר את המשמעויות של בחירה במסלול זה ומדגיש את חשיבות ההחלטה בין מסלולי המיסוי השונים.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.
4. ע”א 7204/13 פקיד שומה תל אביב 4 נ’ לילי שמשון – קיזוז הוצאות שכר דירה
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי לא ניתן לקזז הוצאות שכר דירה ששילם המשכיר עבור דירה אחרת מההכנסות החייבות במס מהשכרת דירות. פסק דין זה חשוב להבנת מגבלות קיזוז ההוצאות במסגרת מיסוי הכנסות מהשכרת דירות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.
5. ע”א 1821/16 פקיד שומה חיפה נ’ רות גבריאלי – חובת דיווח על הכנסות משכר דירה
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בחובת הדיווח על הכנסות משכר דירה. נקבע כי ככלל, אין חובת דיווח על הכנסות מהשכרת דירות הנמוכות מתקרת הפטור, אלא אם המשכיר הוא עצמאי. פסק דין זה מבהיר את חובות הדיווח החלות על משכירי דירות ומסייע בהבנת ההיבטים הפרוצדורליים של מיסוי הכנסות מהשכרת דירות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בהבנת מיסוי הכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל?
כמשרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו יכולים לסייע לכם בהבנת הסוגיות המשפטיות הקשורות למיסוי הכנסות מהשכרת דירות למגורים בישראל. הנה כמה מהדרכים בהן נוכל לעזור:
1. חישוב וייעוץ לגבי חבות המס
נוכל לסייע לכם בחישוב סכום המס שתצטרכו לשלם על הכנסותיכם מהשכרת דירות למגורים. נבחן יחד את כל השיקולים הרלוונטיים לבחירת מסלול המיסוי המתאים ביותר עבורכם, תוך התחשבות בגובה ההכנסות, מספר הדירות המושכרות, והוצאות נלוות.
נסביר לכם את ההבדלים בין המסלולים השונים הקיימים בחוק, כגון:
- הפטור ממס עד לתקרה מסוימת (לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה)
- מסלול מס מופחת בשיעור 10% (לפי סעיף 122א לפקודה)
- מסלול מיסוי רגיל לפי מדרגות המס
2. אסטרטגיות להפחתת נטל המס
נייעץ לכם לגבי דרכים חוקיות להפחית את נטל המס על הכנסותיכם מהשכרת דירות. נסביר את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של שימוש באסטרטגיות תכנון מס שונות, כגון:
- פיצול הכנסות בין בני זוג
- ניצול נכון של הוצאות מוכרות
- תזמון נכון של קבלת ההכנסות
חשוב לזכור כי כל פעולה של תכנון מס צריכה להיעשות בזהירות ובהתאם לחוק, כדי להימנע מעבירות מס.
3. ייעוץ לגבי השכרת מספר רב של דירות
נסביר לכם את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של השכרת מספר רב של דירות למגורים. נעזור לכם להבין מתי פעילות ההשכרה שלכם עלולה להיחשב כ”עסק” בעיני רשויות המס, בהתאם לפסיקה העדכנית (כגון ע”א 7204/15 פקיד שומה רחובות נ’ לשם).
נסביר את הקריטריונים שקבעה רשות המסים בנושא זה:
- השכרת 10 דירות ומעלה נחשבת בדרך כלל כהכנסה מעסק
- השכרת 5 דירות ומטה לא נחשבת בדרך כלל כהכנסה מעסק
- השכרת 6-9 דירות תיבחן לפי מכלול נסיבות
נסייע לכם להבין את ההשלכות של סיווג ההכנסה כעסקית או פאסיבית, ונייעץ לכם כיצד לפעול בהתאם.
חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום לקבלת ייעוץ פרטני המותאם לנסיבות הספציפיות שלכם.