מה ההבדל בין תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2?
כשמדובר בחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, התוכניות הארציות של ישראל, תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2, משמשות כעמודי התווך של החוסן העירוני. תוכניות אלה, שיזמו כדי לענות על הצורך הדחוף בבטיחות מבנית ובמודרניזציה, מציעות שתי גישות נפרדות. תמ”א 38/1 מתמקדת בחיזוק מבנים קיימים, ומאפשרת להם לעמוד באירועי רעידת אדמה, עם היתרון הנוסף של היתר לבניית קומות נוספות. לעומת זאת, תמ”א 38/2 לוקחת את הקונספט צעד קדימה וממליצה על הריסת מבנים ישנים כדי לפנות מקום למבנים חדשים לחלוטין עם תשתיות מעודכנות וזכויות בנייה מוגדלות. מאמר זה נועד לנתח את ההבדלים המורכבים בין שתי התוכניות, ולספק תובנות ברורות לגבי היעדים שלהן, ההיבטים הטכניים שלהן וההשלכות על בעלי נכסים ותושבים. על ידי הבנת ההיבטים העיקריים של תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2, בעלי העניין יכולים לקבל החלטות מושכלות שתואמות את החששות שלהם בנוגע לבטיחות ואת מטרות הפיתוח שלהם.
מהו תמ”א 38/1 ומהם יעדיו?
תמ”א 38/1, חלק מתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, נוצרה במטרה העיקרית להגן על חיים ורכוש. היא מאפשרת חיזוק מבנים שנבנו לפני יישום תקני בנייה מסוימים לעמידות ברעידות אדמה, תוך התמקדות במיוחד במבנים שנבנו לפני 1980. היעדים העיקריים של התוכנית סובבים סביב שיפור שלמות המבנית של מבנים ישנים כדי שיעמדו ברעידות אדמה, ובכך יפחיתו את הנפגעים הפוטנציאליים ואת ההפסדים הכלכליים במהלך אירועים כאלה.
התוכנית לא רק מתמקדת בחיזוק המבנה הקיים, אלא גם מאפשרת הוספת קומות חדשות מעל המבנה המחוזק. זה משרת מטרה כפולה: הבטחת בטיחות ויצירת דיור נוסף באזורים עירוניים צפופים. בכך, תמ”א 38/1 גם מספקת תמריץ כלכלי לבעלי נכסים לבצע שדרוגים חיוניים אלה, מכיוון שמכירת או השכרת דירות חדשות יכולה לקזז את עלויות הבנייה. למעשה, תמ”א 38/1 היא יוזמה אסטרטגית המשלבת בטיחות הציבור עם פיתוח עירוני, המשקפת גישה יזומה לניהול אסונות ומדיניות דיור.
מה כולל תמ”א 38/2 ומדוע היא נחקקה?
תמ”א 38/2, שהוצגה כשדרוג לקודמתה, מציעה גישה מקיפה יותר להתחדשות עירונית ולמוכנות סיסמית. בעוד שתמ”א 38/1 עוסקת בחיזוק ובהוספה למבנים קיימים, תמ”א 38/2 הולכת צעד אחד קדימה וקוראת להריסה מוחלטת של מבנים ישנים. ההיגיון מאחורי תוכנית זו הוא להחליף את התשתית המיושנת במבנים חדשים ומודרניים שתוכננו לעמוד בתקני הסיסמיקה הנוכחיים ולאכלס יותר דיירים.
תמ”א 38/2 הוצגה בתגובה למגבלות של תמ”א 38/1, במיוחד במקרים שבהם מצב המבנה הקיים לא איפשר חיזוק בטוח ומשתלם. על ידי הקמת מבנים חדשים, תמ”א 38/2 מטפלת במגרעות אלה ומספקת פתרון בר-קיימא יותר לאתגרים שמציבים מבנים ישנים. המבנים החדשים אינם רק יציבים מבחינה מבנית כדי לעמוד ברעידות אדמה, אלא גם מציעים רמת חיים משופרת, יעילות אנרגטית ואמצעים מודרניים.
הצגת תמ”א 38/2 משקפת מעבר לאסטרטגיה אגרסיבית יותר של התחדשות עירונית, תוך הכרה בכך שחלק מהמבנים אינם ניתנים לחיזוק בלבד ודורשים פיתוח מחדש מלא כדי להבטיח את בטיחות הציבור ולשפר את איכות החיים העירונית.
מה ההבדל בין ההיבטים הטכניים של תמ”א 38/1 לתמ”א 38/2?
השוואת ההיבטים הטכניים של תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2 היא קריטית להבנת הגישות השונות שלהן לבטיחות מבנים והתחדשות עירונית. תמ”א 38/1 מתמקדת בחיזוק מבנים קיימים. זה כולל הערכת מצב המבנה הנוכחי, חיזוק יסודותיו ואלמנטים נושאי העומס שלו, ובניית קומות נוספות. האתגר הטכני טמון בשילוב אלמנטים מבניים חדשים עם הישנים, תוך הבטחה שכל המבנה עומד בתקני בטיחות סיסמיים מבלי להתפשר על שטחי מחיה קיימים או על שלמות אדריכלית.
מצד שני, תמ”א 38/2 כרוכה בגישה רדיקלית יותר. היא דורשת הריסה של המבנה הקיים ובנייה של מבנה חדש מאפס, העומד בתקנות הבנייה ותקנות הבטיחות העדכניות ביותר. זה מאפשר לאדריכלים ומהנדסים להעסיק עיצוב וחומרים עכשוויים, מה שמוביל למבנה שהוא לא רק עמיד בפני רעידות אדמה אלא גם מתאים יותר לצרכים המודרניים מבחינת שטח, נגישות ויעילות אנרגטית.
שתי התוכניות דורשות תכנון וביצוע זהירים, כאשר תמ”א 38/2 בדרך כלל דורשת מאמץ טכני ולוגיסטי נרחב יותר, בהתחשב בהיקף ההריסה והבנייה החדשה. עם זאת, התוצאה הסופית היא מבנה שהוא עמיד יותר באופן מהותי ומותאם לתקנים העירוניים הנוכחיים.
מהם היתרונות התשתיתיים של תמ”א 38/2 על פני תמ”א 38/1?
היתרונות התשתיתיים של תמ”א 38/2 על פני תמ”א 38/1 הינם משמעותיים ונובעים מהאפשרות לתכנן בניינים חדשים על פי סטנדרטים מודרניים. הגישה של תמ”א 38/2 מאפשרת לשלב את החידושים האחרונים בחומרי בנייה ובטכניקות בנייה, וכתוצאה מכך מתקבלים בניינים שהם לא רק בטוחים יותר אלא גם יעילים ובר קיימא יותר. ניתן לשלב בצורה חלקה בבנייה חדשה תשתיות מודרניות כגון מערכות חשמל ואינסטלציה משופרות, בידוד טוב יותר ויכולות תקשורת מתקדמות.
יתר על כן, תמ”א 38/2 מאפשרת יישום של עיצובים אדריכליים עכשוויים הממטבים את ניצול השטח, התאורה הטבעית והאוורור, ובכך תורמים לאיכות חיים גבוהה יותר עבור הדיירים. בניינים חדשים אלה מתוכננים גם עם מתקנים שעשויים שלא להיות ישימים להוספה למבנים קיימים במסגרת תמ”א 38/1, כגון חניה תת קרקעית, שטחים ירוקים ואמצעי נגישות לאנשים עם מוגבלויות.
יתרון משמעותי נוסף הוא החיסכון בעלויות התחזוקה והתפעול לטווח הארוך הקשורות לבנייה חדשה. בניינים חדשים הם בדרך כלל פחות יקרים לתחזוקה מאשר בניינים ישנים שעברו שיפוץ, מכיוון שהם בנויים מחומרים ומערכות הדורשים תיקונים ועדכונים פחות תכופים. הדבר הופך את תמ”א 38/2 לאפשרות אטרקטיבית יותר מבחינה כלכלית עבור בעלי נכסים ויזמים בטווח הארוך.
מהם האתגרים הרגולטוריים העומדים בפני תמ”א 38/2?
למרות היתרונות התשתיתיים הברורים של תמ”א 38/2, היא ניצבת בפני מספר אתגרים רגולטוריים שעלולים לסבך את תהליך הפינוי בינוי. אחד המכשולים העיקריים הוא קבלת האישורים וההיתרים הנדרשים מוועדות התכנון המקומיות. גופים אלה אמונים על כך שפרויקטי בנייה חדשים יתאימו ליעדי התכנון העירוני ולסטנדרטים הקהילתיים, מה שעלול להיות תהליך ארוך ומורכב.
אתגר רגולטורי נוסף הוא הדרישה להסכמה בין בעלי הדירות. בניגוד לתמ”א 38/1, שכוללת לרוב תוספת לבניין הקיים ויכולה לצאת לפועל בהסכמה של רוב, תמ”א 38/2 מחייבת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות להריסת הבניין ובנייתו מחדש. הסכמה זו לעיתים קשה להשגה, במיוחד בבניינים שבהם מספר רב של דיירים בעלי אינטרסים מגוונים.
בנוסף, פרויקטים של תמ”א 38/2 עלולים להיתקל בהתנגדות מצד התושבים והקהילות המקומיות בשל היקף הבנייה והפגיעה הפוטנציאלית בשכונה, לרבות רעש, אבק ופקקי תנועה במהלך שלבי ההריסה והבנייה. גורמים אלה עלולים להוביל לעיכובים ולהגדלת עלויות הפרויקט, ולהפוך את תמ”א 38/2 למסלול מאתגר יותר מבחינה רגולטורית בהשוואה לתמ”א 38/1.
מה ההבדל בין תמ”א 38/1 לתמ”א 38/2 בפרויקטי חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה?
לסיכום, בעלי נכסים ובעלי עניין חייבים לשקול את היתרונות והאתגרים של תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2 כאשר הם מחליטים על הגישה המתאימה ביותר לחיזוק בניינים ופיתוח מחדש. תמ”א 38/1 מציעה שיטה פחות פולשנית המחזקת מבנים קיימים ומספקת שטח מגורים נוסף, בדרך כלל עם תהליך רגולטורי פשוט יותר וזמן ביצוע מהיר יותר. זוהי אפשרות אטרקטיבית לבניינים שהם מועמדים מתאימים לשיפוץ ולבעלים המעוניינים בשדרוג פחות משבש.
לעומת זאת, תמ”א 38/2, למרות המורכבות הרגולטורית שלה והצורך בהסכמה פה אחד של הבעלים, מציגה פתרון מתקדם המוביל לבניינים חדשים ומודרניים עם שיפורים תשתיתיים מקיפים. זה אידיאלי לנכסים שבהם לא ניתן לשפץ את המבנה הקיים בצורה מעשית או כלכלית, ולבעלים שנותנים עדיפות ליתרונות לטווח ארוך על פני אי הנוחות לטווח הקצר של הבנייה.
במילים אחרות, הבחירה בין תמ”א 38/1 לתמ”א 38/2 כרוכה בשיקול זהיר של היתכנות טכנית, השלכות פיננסיות, דרישות רגולטוריות והחזון לטווח הארוך לנכס. על ידי הבנת המאפיינים וההשלכות הייחודיות של כל תוכנית, בעלי העניין יכולים לקבל החלטות מושכלות שתואמות בצורה הטובה ביותר את יעדיהם ומבטיחות את בטיחותם ורווחתם של התושבים.
