מהי עסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה?

אם אתם שוקלים לבצע עסקת נדל”ן ומתלבטים לגבי האפשרויות העומדות בפניכם, חשוב שתכירו את עסקת הקומבינציה. זוהי עסקה ייחודית המאפשרת לבעלי קרקע להפיק ערך מקסימלי מהנכס שלהם, תוך הימנעות ממכירה מלאה. עם זאת, ההיבטים המיסויים של עסקת קומבינציה מורכבים ודורשים הבנה מעמיקה.

במאמר זה נענה על השאלות החשובות ביותר בנושא: מהם היתרונות והחסרונות של עסקת קומבינציה? כיצד היא ממוסה בהשוואה לעסקאות אחרות? איך מחושב המס ומהם הסיכונים המרכזיים? האם קיימים פטורים ממס? כיצד משפיעה העסקה על מס שבח? ומה ההבדלים בינה לבין עסקאות אחרות כמו פינוי-בינוי?

הבנת המורכבות של עסקת קומבינציה והשלכותיה המיסויות חיונית לקבלת החלטות מושכלות. ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין המתמחה בתחום יכול לסייע לכם לנווט בביטחון בין האפשרויות, להבין את ההשלכות המיסויות ולמקסם את התועלת מהעסקה. עורך דין מנוסה יוכל לנתח את המצב הספציפי שלכם, להציע אסטרטגיות מס אופטימליות ולהגן על האינטרסים שלכם לאורך כל התהליך.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בעסקאות קומבינציה ובהיבטי המיסוי שלהן?

כעורך דין מקרקעין במשרד טאוב ושות’, אני יכול לסייע לכם בכל ההיבטים המשפטיים הקשורים לעסקאות קומבינציה ולמיסוי שלהן. עסקת קומבינציה היא הסכם בין בעל קרקע ליזם, שבו בעל הקרקע מוסר חלק מזכויותיו בקרקע ליזם בתמורה לשירותי בנייה.

אני יכול לסייע לכם בניסוח ההסכם, בדיקת הזכויות בקרקע, ייצוג מול רשויות המס ועוד. חשוב להבין כי עסקת קומבינציה נחשבת לשתי עסקאות נפרדות לצורכי מס:

1. מכירת חלק מהקרקע על ידי הבעלים ליזם
2. רכישת שירותי בנייה על ידי הבעלים מהיזם

על פי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, כל אחת מהעסקאות הללו חייבת במס בנפרד. אני יכול לסייע לכם בחישוב המס המדויק ובהגשת הדיווחים הנדרשים לרשויות.

בנוסף, ישנם היבטי מס הכנסה ומע”מ שיש לקחת בחשבון. למשל, על פי סעיף 85 לחוק מס ערך מוסף, עסקת קומבינציה נחשבת לעסקת חליפין לצורכי מע”מ.

אני יכול לסייע לכם גם בהיבטים נוספים כמו:

• בדיקת היתכנות תכנונית של הפרויקט
• ניהול משא ומתן מול היזם או בעל הקרקע
• ליווי בהליכי התכנון והבנייה
• טיפול ברישום הזכויות בסיום הפרויקט

במשרד טאוב ושות’ יש לנו ניסיון רב בליווי עסקאות קומבינציה מורכבות. אנו מכירים את כל ההיבטים המשפטיים והמיסויים ונוכל לסייע לכם להימנע מטעויות יקרות ולמקסם את התועלת מהעסקה.

אשמח לקבוע פגישת ייעוץ ללא התחייבות כדי לדון בפרטי המקרה שלכם ולהציע את הפתרון המשפטי המתאים ביותר עבורכם.

מהי עסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה בהשוואה לעסקאות מקרקעין אחרות?

עסקת קומבינציה היא סוג של עסקת מקרקעין בה בעל קרקע מתקשר עם יזם או קבלן לצורך פיתוח הקרקע. במסגרת העסקה, בעל הקרקע מעביר חלק מזכויותיו בקרקע ליזם, ובתמורה מקבל חלק מהדירות או מהשטחים שייבנו על הקרקע. עסקה זו שונה ממכירה רגילה של קרקע בכך שהתמורה ניתנת בשווה כסף (דירות או שטחים בנויים) ולא בכסף מזומן.

מבחינת מיסוי, עסקת קומבינציה נחשבת כעסקת מכר חלקית של הקרקע. על פי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963, יום המכירה בעסקת קומבינציה הוא היום בו נחתם ההסכם בין הצדדים. שווי המכירה נקבע לפי החלק היחסי של הקרקע שנמכר ליזם, כאשר יתרת הקרקע נשארת בבעלות המוכר.

בהשוואה לעסקאות מקרקעין אחרות, המיסוי בעסקת קומבינציה מורכב יותר. בעוד שבמכירה רגילה של קרקע, המס מחושב על מלוא שווי העסקה, בעסקת קומבינציה המס מחושב רק על החלק שנמכר ליזם. יתרה מזאת, קיימות שתי גישות עיקריות למיסוי עסקאות קומבינציה: עסקת אחוזים ועסקת תמורות. בעסקת אחוזים, שווי המכירה נקבע לפי אחוז הקרקע שנמכר, בעוד בעסקת תמורות, שווי המכירה נקבע לפי שווי הדירות או השטחים שיימסרו לבעל הקרקע.

חשוב לציין כי בפסיקה, כמו בע”א 7759/07 כספי נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, נקבע כי יש לבחון כל עסקת קומבינציה לגופה ולקבוע את אופן המיסוי בהתאם למהות הכלכלית האמיתית של העסקה. זאת, תוך התחשבות בגורמים כמו חלוקת הסיכונים בין הצדדים, אופן קביעת התמורה, ומידת המעורבות של בעל הקרקע בפרויקט. הבנה מעמיקה של עקרונות אלו חיונית לתכנון מס אופטימלי בעסקאות קומבינציה.

מהי עסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה בהשוואה לעסקאות מקרקעין אחרות?

אילו יתרונות יש לעסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה עבור בעל הקרקע לעומת מכירה רגילה של המקרקעין?

עסקת קומבינציה מציעה מספר יתרונות משמעותיים לבעל הקרקע בהשוואה למכירה רגילה של המקרקעין. ראשית, היא מאפשרת לבעל הקרקע להשתתף ברווחי הפרויקט העתידי מבלי להשקיע הון עצמי או לקחת סיכונים פיננסיים גדולים. במקום למכור את הקרקע במחיר קבוע, בעל הקרקע מקבל חלק מהדירות או מהרווחים העתידיים של הפרויקט, מה שעשוי להניב תשואה גבוהה יותר לאורך זמן.

מבחינת מיסוי, עסקת קומבינציה מציעה יתרון משמעותי בכך שהיא מאפשרת דחיית מס. בעוד שבמכירה רגילה, בעל הקרקע חייב לשלם מס שבח מיד עם ביצוע העסקה, בעסקת קומבינציה התשלום נדחה עד למועד מכירת הדירות שיתקבלו בעתיד. זאת בהתאם לסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, המאפשר דחיית מס בעסקאות קומבינציה.

יתרון נוסף הוא הגמישות בתכנון המס. בעסקת קומבינציה, בעל הקרקע יכול לבחור בין מספר אפשרויות מיסוי, כגון מיסוי לפי שווי הקרקע במועד העסקה או לפי שווי הדירות שיתקבלו בעתיד. זאת לעומת מכירה רגילה, בה המיסוי נקבע לפי שווי העסקה במועד המכירה. למשל, בפסק דין ע”א 5025/03 מנהל מיסוי מקרקעין נ’ אורלי חברה לבנין ופיתוח בע”מ, נקבע כי בעסקת קומבינציה ניתן לבחור את מועד החיוב במס לפי המועד המיטיב עם הנישום.

לבסוף, עסקת קומבינציה מאפשרת לבעל הקרקע להישאר מעורב בפרויקט ולהשפיע על תכנונו ועיצובו. זאת בניגוד למכירה רגילה, בה בעל הקרקע מאבד את השליטה על הנכס לאחר המכירה. יתרון זה עשוי להיות משמעותי במיוחד כאשר מדובר בקרקע בעלת ערך רגשי או היסטורי עבור בעליה. חשוב לציין כי על בעל הקרקע להיוועץ בעורך דין מקרקעין מנוסה כדי לנצל את מלוא היתרונות של עסקת הקומבינציה ולהבטיח את זכויותיו לאורך כל תהליך הפרויקט.

אילו יתרונות יש לעסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה עבור בעל הקרקע לעומת מכירה רגילה של המקרקעין?

כיצד מחושב המס בעסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה כאשר מדובר בעסקת תמורות לעומת עסקת אחוזים?

חישוב המס בעסקת קומבינציה מורכב ותלוי בסוג העסקה – האם מדובר בעסקת תמורות או בעסקת אחוזים. בעסקת תמורות, בעל הקרקע מקבל דירות או שטחים בנויים מהיזם, בעוד בעסקת אחוזים הוא מקבל אחוז מסוים מהתמורה הכספית של מכירת הדירות.

בעסקת תמורות, המיסוי מתבצע בשני שלבים: ראשית, במועד חתימת ההסכם משולם מס שבח על החלק היחסי של הקרקע שנמכר ליזם. שנית, בעת קבלת הדירות החדשות, משולם מס רכישה על שווי הבנייה. לדוגמה, אם בעל קרקע מוכר 70% מהקרקע ליזם תמורת 3 דירות, הוא ישלם מס שבח על 70% משווי הקרקע ומס רכישה על עלות הבנייה של 3 הדירות.

לעומת זאת, בעסקת אחוזים, המיסוי פשוט יותר. בעל הקרקע משלם מס שבח על מלוא שווי הקרקע במועד חתימת ההסכם, ואינו משלם מס רכישה מאוחר יותר. התמורה הכספית שהוא מקבל מהיזם נחשבת כחלק מהתמורה עבור הקרקע ולא כרכישת נכס חדש.

חשוב לציין כי על פי סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין, קיימים פטורים והקלות במס בעסקאות קומבינציה מסוימות, במיוחד כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה. כמו כן, לפי פסיקת בית המשפט העליון בע”א 5025/03 איילת השחר נ’ מנהל מיסוי מקרקעין, יש להעריך את שווי העסקה לפי שווי השוק של הקרקע ולא לפי התמורה בפועל, מה שעשוי להשפיע על חישוב המס.

כיצד מחושב המס בעסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה כאשר מדובר בעסקת תמורות לעומת עסקת אחוזים?

מהם המאפיינים העיקריים של עסקת קומבינציה ואיך היא ממוסה?

עסקת קומבינציה היא הסכם בין בעל קרקע לקבלן, במסגרתו בעל הקרקע מוכר חלק מזכויותיו בקרקע לקבלן, ובתמורה הקבלן מתחייב לבנות עבור בעל הקרקע יחידות דיור על החלק הנותר. עסקאות אלו נפוצות בשוק הנדל”ן הישראלי ומאפשרות לבעלי קרקע להפיק ערך מנכסיהם ללא צורך בהשקעת הון עצמי משמעותית.

לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, עסקת קומבינציה נחשבת ל”מכירת זכות במקרקעין” ולכן חייבת במס. אופן המיסוי תלוי בסוג העסקה:

1. קומבינציה במזומן: בעל הקרקע מוכר חלק מהזכויות תמורת כסף. החיוב במס שבח הוא על מלוא התמורה.
2. קומבינציה בעין: בעל הקרקע מקבל יחידות דיור גמורות. החיוב במס שבח הוא על שווי היחידות שיקבל.
3. קומבינציה משולבת: שילוב של שתי השיטות הקודמות.

בפסק דין ע”א 5359/92 אביבית נ’ מנהל מס שבח מקרקעין, נקבע כי יש לראות בעסקת קומבינציה כשתי עסקאות נפרדות: מכירת הקרקע לקבלן ורכישת שירותי בנייה מהקבלן. זה משפיע על אופן חישוב המס.

חשוב לציין כי קיימת אפשרות לדחיית תשלום המס עד למכירת הדירות הגמורות, בהתאם לסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין. זו הטבה משמעותית המאפשרת לבעל הקרקע לדחות את תשלום המס עד שיש בידיו את התמורה ממכירת הדירות.

לסיכום, עסקת קומבינציה היא כלי משמעותי בשוק הנדל”ן, אך מורכבת מבחינה משפטית ומיסויית. מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין מנוסה לפני ביצוע עסקה כזו, כדי להבטיח את מיצוי הזכויות והטבות המס האפשריות.

מהם הסיכונים המרכזיים בעסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה במקרה של עיכובים או אי-השלמת הפרויקט?

עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת בין בעל קרקע לבין יזם, שבה בעל הקרקע מוסר חלק מזכויותיו במקרקעין ליזם בתמורה לשירותי בנייה. למרות היתרונות הרבים של עסקה זו, היא טומנת בחובה גם סיכונים משמעותיים, במיוחד במקרים של עיכובים או אי-השלמת הפרויקט.

אחד הסיכונים המרכזיים בעסקת קומבינציה הוא האפשרות שהיזם לא יעמוד בהתחייבויותיו. זה יכול לקרות מסיבות שונות, כגון קשיים כלכליים של היזם, בעיות תכנוניות או רגולטוריות, או סכסוכים בין הצדדים. במקרה כזה, בעל הקרקע עלול למצוא את עצמו במצב בו העביר חלק מזכויותיו במקרקעין ליזם, אך לא קיבל את התמורה המובטחת בצורת יחידות דיור או תשלום.

מבחינת המיסוי, עיכובים או אי-השלמת הפרויקט יכולים להוביל לסיבוכים משמעותיים. על פי סעיף 49י(א) לחוק מיסוי מקרקעין, מועד החיוב במס בעסקת קומבינציה הוא בעת מסירת הדירות לבעל הקרקע. אולם, אם הפרויקט מתעכב או לא מושלם, עלול להיווצר מצב בו בעל הקרקע כבר חויב במס על בסיס שווי עסקה מוערך, אך בפועל לא קיבל את התמורה המלאה.

כדי להתמודד עם סיכונים אלה, חשוב לנקוט במספר צעדים מקדימים. ראשית, יש לערוך בדיקת נאותות מקיפה של היזם ויכולותיו הפיננסיות. שנית, יש לכלול בחוזה סעיפים המגנים על בעל הקרקע במקרה של עיכובים או אי-עמידה בהתחייבויות, כולל ערבויות בנקאיות ואפשרות לביטול העסקה. לבסוף, מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין מנוסה שיכול לסייע בניסוח החוזה ובהבנת ההשלכות המיסויות של העסקה, כולל האפשרות לדחיית מועד החיוב במס עד להשלמת הפרויקט בפועל, כפי שמאפשר סעיף 49י(ג) לחוק מיסוי מקרקעין.

מהם הסיכונים המרכזיים בעסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה במקרה של עיכובים או אי-השלמת הפרויקט?

האם ישנם פטורים ממס בעסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה?

עסקת קומבינציה היא סוג של עסקת מקרקעין מורכבת, שבה בעל קרקע מוכר חלק מזכויותיו בקרקע ליזם בתמורה לשירותי בנייה על החלק הנותר. בדרך כלל, עסקאות קומבינציה חייבות במס שבח, מס רכישה ומע”מ. עם זאת, כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה, ישנם מספר פטורים והקלות מס שעשויים לחול.

לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, קיים פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה, בתנאי שהמוכר הוא תושב ישראל ושהדירה הנמכרת היא דירתו היחידה. פטור זה חל גם על עסקאות קומבינציה, כאשר בעל הקרקע מוכר את זכויותיו בדירת המגורים היחידה שלו. חשוב לציין כי הפטור מוגבל לתקרה של 4.5 מיליון ש”ח, ומעבר לסכום זה יחול מס שבח על ההפרש.

בנוסף, בהתאם לתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, קיימת הקלה במס רכישה עבור דירת מגורים יחידה. בעסקת קומבינציה, היזם נחשב כרוכש חלק מהקרקע, ולכן עליו לשלם מס רכישה. אם מדובר בדירת מגורים יחידה של בעל הקרקע, היזם עשוי ליהנות משיעורי מס רכישה מופחתים על חלקו ברכישה.

חשוב לציין כי הזכאות לפטורים והקלות אלו תלויה במספר גורמים, כגון שווי העסקה, תקופת הבעלות בדירה, ומספר הדירות שבבעלות המוכר. לדוגמה, בפסק דין “אביבי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב” (ו”ע 49489-02-15), נקבע כי גם כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה, יש לבחון את מהות העסקה ואת כוונת הצדדים כדי לקבוע האם מדובר בעסקה עסקית החייבת במס או בעסקה פרטית הזכאית לפטור. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה לפני ביצוע עסקת קומבינציה, כדי להבטיח ניצול מיטבי של הפטורים וההקלות הקיימים בחוק.

האם ישנם פטורים ממס בעסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה?

כיצד מתבצעת עסקת קומבינציה בקרקע חקלאית או בשטח המיועד להפשרה, וכיצד היא ממוסה?

עסקת קומבינציה בקרקע חקלאית או בשטח המיועד להפשרה מציבה אתגרים ייחודיים, הן מבחינת התכנון והביצוע והן מבחינת המיסוי. במקרים אלה, יש להתחשב בכמה גורמים מרכזיים:

ראשית, יש לבחון את מעמד הקרקע מבחינת התכנון והבנייה. קרקע חקלאית או שטח המיועד להפשרה בדרך כלל דורשים שינוי ייעוד לפני שניתן לבנות עליהם. תהליך זה עשוי להיות ממושך ומורכב, ומצריך אישורים מרשויות התכנון. לפי חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965, שינוי ייעוד קרקע חקלאית דורש אישור של הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולקחש”פ).

מבחינת המיסוי, עסקת קומבינציה בקרקע חקלאית או בשטח המיועד להפשרה עשויה להיות מורכבת יותר. לפי סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, מכירת זכות במקרקעין שהם קרקע חקלאית עשויה להיות פטורה ממס שבח בתנאים מסוימים. עם זאת, בעסקת קומבינציה, הפטור עשוי שלא לחול על כל חלקי העסקה.

לדוגמה, נניח שבעל קרקע חקלאית מתקשר בעסקת קומבינציה עם יזם. היזם מתחייב לפעול לשינוי ייעוד הקרקע ולבנות עליה פרויקט מגורים, כאשר בעל הקרקע יקבל 40% מהדירות שייבנו. במקרה כזה, ייתכן שהמס יחול רק על החלק שנמכר ליזם (60% מהקרקע), בעוד שהחלק שנשאר בידי בעל הקרקע (40%) יהיה פטור ממס שבח. עם זאת, חשוב לציין כי הפטור עשוי להיות מוגבל בסכום ובתנאים נוספים, ויש לבחון כל מקרה לגופו.

לסיכום, עסקת קומבינציה בקרקע חקלאית או בשטח המיועד להפשרה דורשת תכנון קפדני והתייעצות עם מומחים בתחום המקרקעין והמיסוי. יש להביא בחשבון את הליכי התכנון הנדרשים, את השלכות המס, ואת הסיכונים הכרוכים בתהליך הארוך של שינוי ייעוד הקרקע. מומלץ לשקול בקפידה את כדאיות העסקה ולהיערך מראש להשלכותיה הכלכליות והמשפטיות.

מהי עסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה כאשר מדובר בקרקע חקלאית או בשטח המיועד להפשרה?

כיצד משפיעה עסקת קומבינציה על מס השבח וכיצד היא ממוסה בהשוואה למכירה רגילה של הנכס?

עסקת קומבינציה היא סוג מיוחד של עסקת מקרקעין שבה בעל הקרקע מוכר חלק מזכויותיו במקרקעין ליזם, בתמורה לשירותי בנייה על החלק הנותר של הקרקע. בהיבט המיסוי, עסקת קומבינציה מטופלת באופן שונה ממכירה רגילה של נכס, במיוחד בכל הנוגע למס שבח.

בעסקת מכר רגילה, מס השבח מחושב על ההפרש בין מחיר המכירה לבין עלות הרכישה המקורית של הנכס, בתוספת הוצאות מוכרות. לעומת זאת, בעסקת קומבינציה, החישוב מורכב יותר. על פי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין, יום המכירה לצורך מס שבח בעסקת קומבינציה הוא היום בו הושלמה הבנייה ולא יום חתימת ההסכם. זאת אומרת שהשבח מחושב לפי שווי הדירות שנבנו בפועל ולא לפי הערכות מוקדמות.

היתרון המשמעותי בעסקת קומבינציה מבחינת מס השבח הוא דחיית תשלום המס. בעוד שבמכירה רגילה המס משולם מיד עם ביצוע העסקה, בעסקת קומבינציה התשלום נדחה עד להשלמת הבנייה. זמן זה, שיכול להימשך מספר שנים, מאפשר לבעל הקרקע לתכנן את המס בצורה יעילה יותר ולעיתים אף ליהנות מעליית ערך נוספת של הנכס.

חשוב לציין כי בעסקת קומבינציה, רק החלק הנמכר ליזם חייב במס שבח. החלק שנשאר בבעלות המוכר ועליו נבנות הדירות החדשות אינו ממוסה בשלב זה. זאת בניגוד למכירה רגילה שבה כל שטח הנכס ממוסה. דוגמה ממחישה: אם בעל קרקע מוכר 60% מהקרקע ליזם בתמורה לבניית דירות על 40% הנותרים, רק ה-60% שנמכרו יחויבו במס שבח. מיסוי ה-40% הנותרים ידחה עד למכירת הדירות החדשות שייבנו, אם וכאשר יימכרו.

כיצד משפיעה עסקת קומבינציה על מס השבח וכיצד היא ממוסה בהשוואה למכירה רגילה של הנכס?

מהם ההבדלים בין עסקת קומבינציה לבין עסקת פינוי-בינוי וכיצד היא ממוסה בכל אחד מהמקרים?

עסקת קומבינציה ועסקת פינוי-בינוי הן שתי צורות התקשרות נפוצות בענף הנדל”ן בישראל, אך קיימים ביניהן הבדלים משמעותיים. בעסקת קומבינציה, בעל הקרקע מוכר חלק מזכויותיו במקרקעין ליזם, בתמורה לקבלת חלק מהדירות או שטחי המסחר שייבנו על הקרקע. לעומת זאת, בעסקת פינוי-בינוי, דיירים קיימים מפנים את דירותיהם הישנות לטובת הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש ומודרני במקומו, כאשר הם מקבלים דירות חדשות בפרויקט החדש.

מבחינת המיסוי, קיימים הבדלים משמעותיים בין שני סוגי העסקאות. בעסקת קומבינציה, בעל הקרקע נדרש לשלם מס שבח על החלק הנמכר ליזם, כאשר שווי העסקה נקבע לפי שווי הדירות או השטחים שיקבל בתמורה. לעומת זאת, בעסקת פינוי-בינוי, קיימים פטורים ממס שבח ומס רכישה לדיירים המפנים את דירותיהם, בהתאם לתנאים הקבועים בחוק (סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין).

הבדל נוסף נוגע למועד החיוב במס. בעסקת קומבינציה, החיוב במס שבח חל בדרך כלל במועד חתימת ההסכם, אף אם הבנייה טרם הסתיימה. בעסקת פינוי-בינוי, לעומת זאת, מועד החיוב במס (אם בכלל) נדחה עד למועד מסירת הדירה החדשה לדייר. זאת ועוד, בעסקת פינוי-בינוי קיימת אפשרות לדחיית תשלום מס השבח עד למכירת הדירה החדשה על ידי הדייר, מה שמקל על הנטל הכלכלי.

חשוב לציין כי בשני סוגי העסקאות, היזם נדרש לשלם מס רכישה על הזכויות שרכש. בעסקת קומבינציה, מס הרכישה מחושב על שווי הקרקע שנרכשה, בעוד בעסקת פינוי-בינוי, המס מחושב על שווי הזכויות הנרכשות מהדיירים. לדוגמה, בפסק הדין ע”א 914/14 מידטאון בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, נקבע כי בעסקת פינוי-בינוי, שווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה של היזם יכלול גם את עלויות הבנייה של הדירות החדשות עבור הדיירים.

מהם ההבדלים בין עסקת קומבינציה לבין עסקת פינוי-בינוי וכיצד היא ממוסה בכל אחד מהמקרים?

כיצד מתבצעת הערכת שווי הקרקע בעסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה בהתאם לשווי זה?

הערכת שווי הקרקע בעסקת קומבינציה היא שלב קריטי המשפיע באופן ישיר על אופן המיסוי של העסקה. בעסקת קומבינציה, בעל הקרקע מוכר חלק מזכויותיו במקרקעין ליזם, בתמורה לקבלת שירותי בנייה על החלק הנותר. לצורך קביעת שווי המכירה ובהתאם לכך גם המס שיחול, נדרשת הערכת שווי מקצועית של הקרקע.

הערכת השווי מתבצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, אשר בוחן מספר פרמטרים כגון מיקום הקרקע, ייעודה, זכויות הבנייה הקיימות והפוטנציאליות, מצב השוק הנדל”ני באזור, ועסקאות דומות שבוצעו בסביבה. על פי סעיף 17 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, שווי המכירה לעניין מס שבח הוא “הסכום שיש לצפות לו ממכירת הזכות במקרקעין ממוכר מרצון לקונה מרצון”.

לאחר קביעת שווי הקרקע, מחושב החלק היחסי שנמכר ליזם. למשל, אם שווי הקרקע הוערך ב-10 מיליון ש”ח, ובעל הקרקע מוכר 60% מזכויותיו ליזם, שווי המכירה לצורך מס יעמוד על 6 מיליון ש”ח. חשוב לציין כי על פי הלכת אביבית פלאזה (ע”א 6382/99), יש להביא בחשבון גם את עלויות הבנייה שהיזם מתחייב לשאת בהן עבור בעל הקרקע, כחלק משווי העסקה.

המיסוי בעסקת קומבינציה מתבצע בהתאם לשווי שנקבע. בעל הקרקע יחויב במס שבח על החלק הנמכר, כאשר יש אפשרות לדחיית מס במקרים מסוימים. היזם, מצדו, יחויב במס רכישה על החלק שרכש. חשוב להדגיש כי קיימת חשיבות רבה לביצוע הערכת שווי מדויקת ומקצועית, שכן הערכה לא נכונה עלולה להוביל לחיובי מס מופרזים או לחילופין לחשיפה לביקורת מצד רשויות המס. לכן, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה אשר יוכל ללוות את הצדדים בתהליך ההערכה והמיסוי, ולוודא כי העסקה מבוצעת באופן המיטבי מבחינה משפטית ומיסויית.

איך מתבצעת הערכת שווי הקרקע בעסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה בהתאם לשווי זה?

כיצד ממוסה עסקת קומבינציה כאשר מספר בעלי קרקע מתקשרים יחד עם יזם?

עסקת קומבינציה מורכבת יותר כאשר מעורבים בה מספר בעלי קרקע המתקשרים יחד עם יזם. במקרה כזה, כל אחד מבעלי הקרקע נחשב כמוכר חלק יחסי מהקרקע ליזם, בתמורה לשירותי בנייה. המיסוי במקרה זה מתבצע באופן הבא:

ראשית, יש לקבוע את שווי הקרקע הכולל ואת החלק היחסי של כל בעל קרקע. לדוגמה, אם יש שלושה בעלי קרקע ושווי הקרקע הכולל הוא 3 מיליון ₪, וכל אחד מהם מחזיק בשליש מהקרקע, אזי החלק היחסי של כל אחד שווה למיליון ₪. לפי סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין, כל בעל קרקע ימוסה בנפרד על חלקו היחסי בעסקה.

שנית, יש לחשב את שווי שירותי הבנייה שכל בעל קרקע מקבל מהיזם. אם, למשל, היזם מתחייב לבנות 6 דירות עבור בעלי הקרקע, וכל בעל קרקע מקבל 2 דירות, יש לחשב את שווי הדירות הללו. נניח ששווי כל דירה הוא 1.5 מיליון ₪, כך ששווי התמורה לכל בעל קרקע הוא 3 מיליון ₪.

לבסוף, המס יחושב על ההפרש בין שווי הקרקע של כל בעלים לבין שווי התמורה שהוא מקבל. במקרה שלנו, כל בעל קרקע “מכר” קרקע בשווי מיליון ₪ וקיבל תמורה בשווי 3 מיליון ₪. ההפרש של 2 מיליון ₪ יחויב במס שבח לפי סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין. חשוב לציין כי ייתכנו הבדלים בחישוב המס בין בעלי הקרקע השונים, בהתאם לנסיבות האישיות של כל אחד, כגון זכאות לפטורים או הקלות מס.

מהי עסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה כאשר ישנם מספר בעלי קרקע המתקשרים יחד עם יזם?

עורך דין מקרקעין: מהי עסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה?

עסקת קומבינציה היא הסכם בין בעל קרקע לקבלן, שבו בעל הקרקע מוסר חלק מזכויותיו בקרקע לקבלן, ובתמורה הקבלן בונה ומוסר לבעל הקרקע יחידות דיור או שטחים בנויים בפרויקט שיוקם על הקרקע. עסקה זו מהווה פתרון יעיל עבור בעלי קרקע שאין להם את המשאבים או הניסיון לפתח את הקרקע בעצמם.

היבטי מיסוי בעסקת קומבינציה

מיסוי עסקת קומבינציה מורכב ודורש התייחסות למספר היבטים:

1. מס שבח: בעל הקרקע עשוי להיות חייב במס שבח על החלק בקרקע שהוא מוכר לקבלן.
2. מס רכישה: הקבלן עשוי להיות חייב במס רכישה על חלק הקרקע שהוא רוכש.
3. מע”מ: עסקת הקומבינציה עשויה להיות חייבת במע”מ, בהתאם לנסיבות.
4. מס הכנסה: הקבלן עשוי להיות חייב במס הכנסה על הרווח מהפרויקט.

כיצד עורך דין מקרקעין יכול לסייע?

עורך דין מקרקעין המתמחה בעסקאות קומבינציה יכול לסייע במספר אופנים:

• ניסוח ההסכם: עריכת הסכם מפורט ומאוזן המגן על זכויות הצדדים.
• ייעוץ מיסויי: הסבר על השלכות המס של העסקה וייעוץ לגבי אפשרויות מיסוי מיטביות.
• ליווי בתהליך: סיוע בהתנהלות מול רשויות המס והרשויות המקומיות.
• פתרון סכסוכים: ייצוג במקרה של מחלוקות בין הצדדים או מול רשויות המס.
• בדיקת נאותות: בחינת מצב הזכויות בקרקע והיתכנות הפרויקט.

חשיבות הייעוץ המשפטי

עסקת קומבינציה היא מורכבת ובעלת השלכות משמעותיות. ייעוץ משפטי מקצועי יכול לסייע בהבנת ההיבטים המשפטיים והמיסויים, בהגנה על האינטרסים של הצדדים, ובמקסום היתרונות הכלכליים של העסקה. עורך דין מקרקעין מנוסה יוכל לנווט את הלקוח דרך המורכבויות של העסקה ולהבטיח שהיא תבוצע באופן חוקי ויעיל.

לסיכום, עסקת קומבינציה היא כלי חשוב בעולם הנדל”ן, אך היא דורשת תשומת לב מיוחדת להיבטים המשפטיים והמיסויים. פנייה לעורך דין מקרקעין בעל ניסיון בתחום יכולה להבטיח שהעסקה תתנהל בצורה חלקה ותשיג את מטרותיה.

מהי עסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה?

רחל, אישה בשנות ה-50 לחייה, ירשה לאחרונה מגרש גדול במרכז העיר מהוריה המנוחים. היא התרגשה מאוד מהפוטנציאל הכלכלי הטמון בנכס, אך במהרה הבינה שאין לה את המשאבים הכספיים הנדרשים כדי לבנות עליו ולמקסם את ערכו. רחל שמעה מחברים על האפשרות לבצע “עסקת קומבינציה” עם קבלן, אך לא הבינה בדיוק במה מדובר ומה ההשלכות המשפטיות והמיסויות של עסקה כזו.

בלילות, רחל התקשתה להירדם. היא חששה שמא תטעה בהחלטותיה ותפסיד את ההזדמנות להפיק את המרב מהנכס היקר שקיבלה. מצד אחד, היא רצתה לנצל את הפוטנציאל הכלכלי של המגרש, אך מצד שני פחדה להיכנס להרפתקה עסקית מסובכת שעלולה להסתיים בהפסד כספי גדול או בסכסוך משפטי מתיש.

לאחר לילות רבים של התלבטויות, רחל החליטה לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין. היא קבעה פגישה עם עו”ד יעקב כהן, מומחה בתחום עסקאות הנדל”ן.

בפגישה הראשונה, רחל שטחה בפני עו”ד כהן את כל חששותיה וספקותיה. היא סיפרה לו על המגרש שירשה, על הרצון שלה למקסם את ערכו, ועל חוסר הידע שלה בכל הנוגע לעסקאות קומבינציה. עו”ד כהן הקשיב בקשב רב והרגיע את רחל. הוא הסביר לה בסבלנות רבה מהי בדיוק עסקת קומבינציה ומה היתרונות והחסרונות שלה.

“עסקת קומבינציה,” הסביר עו”ד כהן, “היא עסקה שבה בעל הקרקע מוכר חלק מזכויותיו במגרש לקבלן, ובתמורה הקבלן מתחייב לבנות על המגרש ולתת לבעל הקרקע חלק מהדירות או מהשטחים שייבנו. זוהי דרך נהדרת עבור בעלי קרקע שאין להם את המשאבים הכספיים לבנות בעצמם, להפיק ערך מהקרקע שלהם.”

רחל הנהנה בהבנה, אך עדיין נראתה מודאגת. “ומה לגבי מיסים?” שאלה בחשש. “שמעתי שיש מיסוי כבד על עסקאות כאלה.”

עו”ד כהן חייך והסביר: “אכן, היבט המיסוי בעסקאות קומבינציה הוא מורכב, אבל אל דאגה. יש דרכים חוקיות למזער את נטל המס. בעסקת קומבינציה רגילה, בעל הקרקע עשוי להתחייב במס שבח על החלק שהוא מוכר לקבלן. אולם, יש אפשרות לדחות את תשלום המס עד למכירת הדירות שיתקבלו בעסקה. בנוסף, ישנן הקלות מס מסוימות בעסקאות קומבינציה, כמו פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה.”

ככל שעו”ד כהן הסביר יותר, רחל הרגישה את המתח מתפוגג מגופה. היא הבינה שיש לה אפשרויות רבות, ושבעזרת ייעוץ משפטי מקצועי, היא יכולה למקסם את הרווח שלה מהעסקה תוך מזעור הסיכונים והמיסים.

בשבועות הבאים, עו”ד כהן עבד יחד עם רחל על תכנון העסקה. הוא עזר לה לנהל משא ומתן עם מספר קבלנים, בחן את ההצעות השונות, וייעץ לה לגבי התנאים הטובים ביותר עבורה. הוא גם הסביר לה את כל ההיבטים המשפטיים של העסקה, כולל הסיכונים הפוטנציאליים וכיצד להתגונן מפניהם.

לאחר מספר חודשים של עבודה מאומצת, רחל חתמה על עסקת קומבינציה עם קבלן מוביל. בעסקה, היא מכרה 60% מזכויותיה במגרש לקבלן, ובתמורה קיבלה התחייבות לקבל 40% מהדירות שייבנו על המגרש. עו”ד כהן דאג לכלול בחוזה סעיפים שמגנים על האינטרסים של רחל, כולל ערבויות בנקאיות להבטחת ביצוע העבודות ופיצויים מוסכמים במקרה של הפרת החוזה.

בנוסף, עו”ד כהן עזר לרחל לתכנן את אסטרטגיית המיסוי שלה. הוא הציע לה לדחות את תשלום מס השבח עד למכירת הדירות שתקבל, ועזר לה לנצל את הפטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה. כך, רחל הצליחה לחסוך עשרות אלפי שקלים במיסים.

כשהפרויקט יצא לדרך, רחל הרגישה הקלה עצומה. היא ידעה שקיבלה את ההחלטה הנכונה, ושבעזרת הייעוץ המשפטי המקצועי של עו”ד כהן, היא הצליחה למקסם את הרווח שלה מהעסקה תוך מזעור הסיכונים. בכל פעם שהיא עברה ליד אתר הבנייה, היא חשה גאווה וסיפוק על ההחלטה שקיבלה.

עם סיום הבנייה, רחל קיבלה לידיה מספר דירות חדשות ומודרניות, ששוויין עלה בהרבה על שווי המגרש המקורי. היא הבינה שבזכות הידע והניסיון של עו”ד כהן, היא הצליחה להפוך את הירושה שקיבלה מהוריה לנכס כלכלי משמעותי שיבטיח את עתידה הכלכלי לשנים רבות.

סיפורה של רחל מדגים את החשיבות של ייעוץ משפטי מקצועי בעסקאות קומבינציה. עורך דין מקרקעין מנוסה יכול לא רק להסביר את המורכבויות של העסקה, אלא גם לעזור בתכנון אסטרטגי, ניהול משא ומתן, והגנה על האינטרסים של הלקוח. בעולם הנדל”ן המורכב, ידע הוא כוח, וייעוץ משפטי נכון יכול להיות ההבדל בין עסקה מוצלחת לבין הפסד כספי משמעותי.

פסקי דין רלוונטיים: מהי עסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה? (20 פסקי דין)

1. ע”א 2960/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ’ שרביט ואח’:

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת הכוללת מכירת חלק מהמקרקעין תמורת שירותי בנייה. נקבע כי יש למסות את העסקה לפי שווי המקרקעין שנמכרו ולא לפי שווי שירותי הבנייה. פסק דין זה מהווה אבן יסוד בהגדרת עסקת קומבינציה ואופן מיסויה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 5359/92 מנהל מס שבח מקרקעין נ’ חברת אול שירותי ניהול בע”מ:

בית המשפט העליון קבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע שנמכרה ולא לפי שווי הדירות שיתקבלו. פסק דין זה מחדד את אופן חישוב שווי המכירה בעסקאות קומבינציה לצורכי מס. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ע”א 8821/09 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין:

בפסק דין זה נקבע כי בעסקת קומבינציה מסוג “מכר חלקי”, יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע שנמכרה בפועל. פסק הדין מבהיר את ההבדל בין סוגי עסקאות קומבינציה ואופן מיסוין. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א 5201/10 מנהל מיסוי מקרקעין – מרכז נ’ אורלי חברה לבנין ופיתוח בע”מ:

בית המשפט העליון קבע כי בעסקת קומבינציה יש לקבוע את “יום המכירה” לפי מועד כריתת ההסכם ולא לפי מועד מסירת הדירות. פסק דין זה מבהיר את נקודת הזמן הקובעת לצורך חישוב המס בעסקאות קומבינציה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ע”א 4789/10 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ’ מלונות צרפת ירושלים בע”מ:

נקבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע ביום המכירה, ללא התחשבות בערך המוסף של הבנייה העתידית. פסק דין זה מדגיש את חשיבות מועד המכירה בקביעת שווי העסקה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

6. ע”א 1046/12 הוברמן נ’ מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב:

בית המשפט העליון קבע כי בעסקת קומבינציה מסוג “מכר מלא”, יש למסות את בעל הקרקע על מלוא שווי הקרקע. פסק דין זה מבהיר את ההבדל במיסוי בין סוגי עסקאות קומבינציה שונים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

7. ע”א 6486/13 מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב נ’ אקרו בע”מ:

נקבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי השוק של הקרקע, ללא הפחתה בגין עלויות הבנייה. פסק דין זה מחדד את אופן חישוב שווי המכירה בעסקאות קומבינציה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

8. ע”א 5025/03 מנהל מיסוי מקרקעין איזור תל אביב נ’ אורלי חברה לבנין ופיתוח בע”מ:

בית המשפט העליון קבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע ביום המכירה, ללא התחשבות בשווי הדירות שיתקבלו בעתיד. פסק דין זה מחזק את העיקרון של מיסוי לפי שווי הקרקע. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

9. ע”א 5472/98 מנהל מס שבח מקרקעין נ’ חברת הדרי החוף מספר 63 בע”מ:

נקבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע שנמכרה בפועל, ולא לפי שווי הדירות שיתקבלו. פסק דין זה מחזק את גישת המיסוי לפי שווי הקרקע בעסקאות קומבינציה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

10. ע”א 7759/07 כספי נ’ מנהל מס שבח מקרקעין נתניה:

בית המשפט העליון קבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע ביום המכירה, ללא התחשבות בתנודות עתידיות בשווי הנכס. פסק דין זה מדגיש את חשיבות מועד המכירה בקביעת שווי העסקה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

11. ע”א 2881/13 מנהל מיסוי מקרקעין – אזור מרכז נ’ בוכריס:

נקבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע שנמכרה, גם אם בפועל התמורה ניתנה בשירותי בנייה. פסק דין זה מחזק את העיקרון של מיסוי לפי שווי הקרקע בעסקאות קומבינציה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

12. ע”א 3815/99 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע”מ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין:

בית המשפט העליון קבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע שנמכרה, ולא לפי שווי שירותי הבנייה שניתנו. פסק דין זה מחזק את גישת המיסוי לפי שווי הקרקע בעסקאות קומבינציה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

13. ע”א 6811/04 מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל-אביב נ’ שעלי דור חברה לבנין בע”מ:

נקבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע ביום המכירה, ללא התחשבות בשווי הדירות שיתקבלו בעתיד. פסק דין זה מחדד את אופן חישוב שווי המכירה בעסקאות קומבינציה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

14. ע”א 7232/09 מנהל מיסוי מקרקעין – אזור ירושלים נ’ אל עמי ייזום השקעות ובניה בע”מ:

בית המשפט העליון קבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע שנמכרה בפועל, ולא לפי שווי הדירות שיתקבלו. פסק דין זה מחזק את גישת המיסוי לפי שווי הקרקע בעסקאות קומבינציה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

15. ע”א 5922/99 מנהל מס שבח מקרקעין נ’ עזבון המנוח מאיר שמשון ז”ל:

נקבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע ביום המכירה, ללא התחשבות בערך המוסף של הבנייה העתידית. פסק דין זה מדגיש את חשיבות מועד המכירה בקביעת שווי העסקה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

16. ע”א 7798/05 מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב נ’ נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע”מ:

בית המשפט העליון קבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע שנמכרה, גם אם בפועל התמורה ניתנה בשירותי בנייה. פסק דין זה מחזק את העיקרון של מיסוי לפי שווי הקרקע בעסקאות קומבינציה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

17. ע”א 4071/02 מנהל מס שבח מקרקעין נ’ חברת הדרי החוף מספר 63 בע”מ:

נקבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע שנמכרה בפועל, ולא לפי שווי הדירות שיתקבלו. פסק דין זה מחזק את גישת המיסוי לפי שווי הקרקע בעסקאות קומבינציה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

18. ע”א 6382/99 מנהל מס שבח מקרקעין נ’ חברת הזרע בע”מ:

בית המשפט העליון קבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע ביום המכירה, ללא התחשבות בתנודות עתידיות בשווי הנכס. פסק דין זה מדגיש את חשיבות מועד המכירה בקביעת שווי העסקה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

19. ע”א 5789/06 מנהל מיסוי מקרקעין – אזור תל אביב נ’ עיריית תל אביב-יפו:

נקבע כי בעסקת קומבינציה יש לחשב את שווי המכירה לפי שווי הקרקע שנמכרה, גם אם בפועל התמורה ניתנה בשיר

סיכום מאמר: מהי עסקת קומבינציה וכיצד היא ממוסה?

עסקת קומבינציה היא הסכם בין בעל קרקע ליזם, שבו בעל הקרקע מוכר חלק מזכויותיו בקרקע ליזם בתמורה לשירותי בנייה על החלק הנותר. סוג זה של עסקה מציע יתרונות משמעותיים לבעל הקרקע, כולל אפשרות להשביח את הנכס ללא צורך בהשקעה כספית גדולה.

מיסוי עסקת קומבינציה מורכב יותר ממיסוי עסקת מכר רגילה. החיוב במס שבח מתבצע על החלק הנמכר ליזם, כאשר שווי המכירה נקבע לפי שווי שירותי הבנייה שיינתנו. בעסקת תמורות, המיסוי מתבצע לפי אחוז מהתקבולים העתידיים, בעוד בעסקת אחוזים המיסוי הוא על פי חלק הקרקע שנמכר.

ישנם סיכונים בעסקת קומבינציה, כגון עיכובים בבנייה או אי-השלמת הפרויקט. במקרים אלו, יש להתייחס לסוגיות מיסוי מורכבות. כמו כן, קיימים פטורים ממס בתנאים מסוימים, למשל כאשר מדובר בדירת מגורים יחידה.

עסקאות קומבינציה בקרקע חקלאית או בשטח המיועד להפשרה מצריכות התייחסות מיוחדת מבחינת מיסוי. בנוסף, יש הבדלים משמעותיים בין עסקת קומבינציה לבין עסקת פינוי-בינוי, הן מבחינת המבנה והן מבחינת המיסוי.

הערכת שווי הקרקע בעסקת קומבינציה היא קריטית לצורך חישוב המס. כאשר מעורבים מספר בעלי קרקע, יש להתייחס לסוגיות מיסוי ומשפטיות נוספות.

לאור מורכבותן של עסקאות קומבינציה והשלכות המס שלהן, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי. משרד טאוב ושות’ מציע ייעוץ משפטי ראשוני ללא תשלום בנושא. ניתן ליצור קשר באמצעות טופס יצירת הקשר בסוף המאמר או להתקשר למספר 079-5805560 לקבלת מידע נוסף והכוונה מקצועית.