מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל’ן?

אם אתם עומדים בפני רכישת דירה מקבלן, חשוב שתבינו את תפקידה החיוני של החברה המשכנת בעסקה. החברה המשכנת היא גורם מפתח שמגן על האינטרסים שלכם ומסייע בהבטחת זכויותיכם לאורך כל התהליך. במאמר זה נסביר את התפקידים המרכזיים של החברה המשכנת, כיצד היא מסייעת בהגנה על השקעתכם, ומדוע חשוב להיות מודעים לשירותים שהיא מספקת.

נענה על שאלות מרכזיות כמו כיצד החברה המשכנת מבטיחה את זכויותיכם מול הקבלן, האם היא מפקחת על התקדמות הבנייה, ואילו שירותים נוספים היא מספקת מלבד רישום הזכויות. נדון גם בהשפעתה על תהליך קבלת המשכנתא, תפקידה בפתרון סכסוכים, והאם היא מספקת ייעוץ משפטי.

הבנת תפקידה של החברה המשכנת היא קריטית להבטחת עסקת נדל”ן מוצלחת ובטוחה. עם זאת, מומלץ תמיד להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום הנדל”ן לליווי מקצועי ומקיף. עורך דין יכול לספק ייעוץ משפטי מותאם אישית, לסייע בניהול משא ומתן מול הקבלן והחברה המשכנת, ולהבטיח שכל זכויותיכם מוגנות לאורך כל שלבי העסקה.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בהבנת תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן?

כעורך דין במשרד טאוב ושות’, אני יכול לסייע לכם להבין את תפקידה החשוב של החברה המשכנת בעסקת נדל”ן. חברה משכנת היא גוף שאחראי על ניהול הרישום של הזכויות בנכס, ותפקידה קריטי בהבטחת העברת הזכויות בצורה חוקית ומסודרת.

הנה כמה נקודות מרכזיות בהן אוכל לסייע לכם:

• הסבר מפורט על תפקידי החברה המשכנת: אסביר לכם בשפה פשוטה וברורה מהם התפקידים העיקריים של החברה המשכנת, כולל רישום הזכויות, ניהול ספר בעלי הדירות, והנפקת אישורים שונים.
• בדיקת מסמכים: אסייע לכם בבדיקת כל המסמכים הקשורים לחברה המשכנת, כולל נסח טאבו, אישורי זכויות ועוד, כדי לוודא שהכל תקין ומעודכן.
• ליווי בתהליך הרישום: אלווה אתכם בכל שלבי הרישום מול החברה המשכנת, החל מהגשת הבקשה לרישום ועד להשלמת התהליך.
• ייעוץ בנוגע לחובות וזכויות: אסביר לכם מהן החובות שלכם כלפי החברה המשכנת ומהן הזכויות שלכם, כולל זכותכם לקבל מידע ואישורים.
• טיפול בבעיות: במקרה של קשיים או עיכובים מול החברה המשכנת, אייצג אתכם ואפעל לפתרון הבעיות בצורה יעילה.

חשוב לציין כי על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, לחברה המשכנת יש תפקיד מוגדר בניהול הרישום של הבתים המשותפים. סעיף 65 לחוק קובע כי “בעלי הדירות בבית משותף רשאים לנהל את ענייניהם בעצמם או למנות נציגות”. במקרים רבים, החברה המשכנת ממלאת תפקיד זה.

בנוסף, בהתאם לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע”ב-2011, החברה המשכנת מחויבת לנהל את ספר הדיירים ולהנפיק אישורים שונים הנדרשים בעת מכירה או העברת זכויות בנכס.

כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין, אנו בטאוב ושות’ מכירים היטב את כל ההיבטים המשפטיים הקשורים לתפקוד החברה המשכנת. נוכל לסייע לכם להבין את זכויותיכם, לוודא שהחברה המשכנת ממלאת את תפקידה כראוי, ולהבטיח שהאינטרסים שלכם מוגנים לאורך כל התהליך.

אל תהססו לפנות אלינו לייעוץ מקיף בנושא זה. אנו כאן כדי לסייע לכם לנווט בבטחה את מורכבויות עסקת הנדל”ן שלכם.

כיצד חברה משכנת מגנה על זכויות הרוכשים מול הקבלן בעסקת נדל”ן?

חברה משכנת ממלאת תפקיד מרכזי בהגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות מקבלנים. תפקידה העיקרי הוא לשמש כגורם מתווך ומפקח בין הקבלן לרוכשים, ולהבטיח שהעסקה תתבצע בהתאם לחוק ולהסכמים שנחתמו בין הצדדים.

אחד ההיבטים החשובים ביותר בתפקיד החברה המשכנת הוא הבטחת הכספים של הרוכשים. על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974, הקבלן מחויב להעניק לרוכשים בטוחות להבטחת כספם. החברה המשכנת אחראית לוודא שהקבלן אכן מספק בטוחות אלו, כגון ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, ושהן תקפות לאורך כל תקופת הבנייה עד למסירת הדירה.

בנוסף, החברה המשכנת מפקחת על התקדמות הבנייה ועמידה בלוחות הזמנים שהוגדרו בחוזה. במקרה של עיכובים או בעיות בבנייה, החברה המשכנת יכולה לפעול מול הקבלן בשם הרוכשים ולדרוש תיקונים או פיצויים בהתאם להסכם. לדוגמה, אם הקבלן מתעכב במסירת הדירה מעבר למועד שנקבע בחוזה, החברה המשכנת יכולה לסייע לרוכשים לדרוש פיצוי כספי על פי חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973.

חשוב לציין כי החברה המשכנת גם אחראית על רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים בטאבו לאחר השלמת הבנייה. היא מוודאת שכל המסמכים הנדרשים מוכנים ומוגשים כראוי, ומטפלת בכל הבירוקרטיה הכרוכה בתהליך. זוהי הגנה חשובה נוספת על זכויות הרוכשים, שכן היא מבטיחה שבסופו של דבר הם יהיו הבעלים הרשומים של הדירה.

כיצד מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן בהבטחת זכויות הרוכשים מול הקבלן?

האם תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן כולל פיקוח על התקדמות הבנייה ועמידה בלוחות זמנים?

חברה משכנת ממלאת תפקיד חשוב בעסקאות נדל”ן, במיוחד ברכישת דירה מקבלן. אחד ההיבטים המרכזיים בתפקידה הוא הפיקוח על התקדמות הבנייה ועמידה בלוחות הזמנים. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974, מסדיר את חובות הקבלן כלפי הרוכשים ומעניק לחברה המשכנת סמכויות פיקוח מסוימות.

במסגרת תפקידה, החברה המשכנת מבצעת ביקורים תקופתיים באתר הבנייה כדי לוודא שהעבודות מתקדמות בהתאם ללוח הזמנים שנקבע בחוזה. היא בודקת את איכות הבנייה, עמידה במפרט הטכני, ומתעדת את התקדמות העבודות. במקרה של עיכובים או חריגות, החברה המשכנת מדווחת לרוכשים ולקבלן ומנסה לתווך ביניהם כדי למצוא פתרונות.

חשוב לציין כי תפקיד הפיקוח של החברה המשכנת אינו מחליף את הצורך במפקח בנייה מקצועי מטעם הרוכשים. בפס”ד ע”א 1932/90 חברה קבלנית בע”מ נ’ עיריית נתניה, נקבע כי “אין להטיל על החברה המשכנת אחריות מקצועית לטיב הבנייה”. עם זאת, החברה המשכנת יכולה לשמש כגורם מתווך ומפקח על התקדמות הפרויקט באופן כללי.

לדוגמה, אם הקבלן מתעכב בהשלמת שלב מסוים בבנייה, החברה המשכנת יכולה לעדכן את הרוכשים ולדרוש מהקבלן הסברים והתחייבות לעמידה בלוחות הזמנים. במקרים קיצוניים, היא אף יכולה להמליץ על עיכוב תשלומים או נקיטת צעדים משפטיים. חשוב להדגיש כי סמכויות אלו מוגבלות ותלויות בהסכם הספציפי בין הצדדים ובהוראות החוק.

האם מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן כולל פיקוח על התקדמות הבנייה ועמידה בלוחות זמנים?

מהם השירותים הנוספים שחברה משכנת יכולה לספק בעסקת נדל”ן מלבד רישום הזכויות?

חברה משכנת ממלאת תפקיד חשוב בעסקאות נדל”ן, במיוחד ברכישת דירה מקבלן. מעבר לרישום הזכויות, שהוא התפקיד המרכזי והמוכר ביותר, חברות משכנות מציעות מגוון שירותים נוספים שיכולים לסייע רבות לרוכשים במהלך העסקה ולאחריה.

אחד השירותים החשובים הוא ליווי משפטי לאורך כל תהליך הרכישה. החברה המשכנת יכולה לספק ייעוץ משפטי מקיף, לבדוק את החוזים ולוודא שזכויות הרוכשים מוגנות כראוי. זה כולל בדיקת הערבויות הבנקאיות שהקבלן מחויב לספק לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974, וכן בדיקת היתרי הבנייה והתאמתם לתוכניות שהוצגו לרוכשים.

שירות נוסף הוא פיקוח על התקדמות הבנייה ועמידה בלוחות הזמנים. החברה המשכנת יכולה לשלוח מפקחים מטעמה לאתר הבנייה ולדווח לרוכשים על ההתקדמות. במקרה של עיכובים או בעיות, החברה יכולה לפעול מול הקבלן בשם הרוכשים ולדרוש פתרונות. זה מסייע להבטיח שהפרויקט יושלם בזמן ובאיכות הנדרשת.

חברה משכנת יכולה גם לסייע בתיאום מול הבנק המלווה והבנקים למשכנתאות. היא יכולה לטפל ברישום המשכנתא, לוודא שכל המסמכים הנדרשים מועברים בזמן, ולסייע בפתרון בעיות שעלולות לעכב את קבלת המשכנתא. בנוסף, החברה יכולה לסייע בתיאום מועדי התשלומים לקבלן בהתאם להתקדמות הבנייה ולתנאי החוזה, מה שמגן על האינטרסים הכספיים של הרוכשים.

לבסוף, חברה משכנת יכולה לסייע בטיפול בליקויים ובתיקונים לאחר מסירת הדירה. היא יכולה לתווך בין הרוכשים לקבלן, לעקוב אחר ביצוע התיקונים ולוודא שהם נעשים בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל”ג-1973, המגדיר את אחריות הקבלן לתיקון ליקויים. שירות זה יכול להיות חשוב במיוחד בשנה הראשונה לאחר המסירה, כאשר מתגלים לרוב רוב הליקויים.

מהם השירותים הנוספים שמהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן יכול לכלול מלבד רישום הזכויות?

מהם התפקידים העיקריים של חברה משכנת בעסקת נדל”ן?

תפקיד	תיאור	דוגמה
רישום זכויות	רישום הזכויות בנכס על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין	רישום הדירה על שם הקונה בטאבו
ניהול חשבון הפרויקט	ניהול חשבון נאמנות לכספי הרוכשים והעברתם לקבלן בהתאם להתקדמות הבנייה	העברת תשלום לקבלן לאחר סיום שלב השלד
הנפקת בטוחות	הנפקת ערבויות בנקאיות או פוליסות ביטוח לרוכשים בהתאם לחוק המכר	הנפקת ערבות בנקאית לרוכש בגובה התשלומים ששילם
פיקוח על התקדמות הבנייה	מעקב אחר התקדמות הבנייה ואישור שחרור כספים לקבלן בהתאם	אישור תשלום לקבלן לאחר בדיקת מפקח באתר
טיפול ברישום המשכנתא	רישום המשכנתא לטובת הבנק המלווה של הרוכש	רישום משכנתא בטאבו לטובת הבנק שמימן את רכישת הדירה

חברה משכנת ממלאת תפקיד חשוב בעסקאות נדל”ן, במיוחד ברכישת דירה מקבלן. תפקידה העיקרי הוא להגן על זכויות הרוכשים ולוודא שהעסקה מתבצעת בהתאם לחוק ולהסכם המכר.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974, מחייב את הקבלן להבטיח את כספי הרוכשים באמצעות אחת מהבטוחות המנויות בחוק, כגון ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. החברה המשכנת אחראית על הנפקת בטוחות אלו.

בנוסף, החברה המשכנת מנהלת את חשבון הליווי של הפרויקט, דרכו מועברים כל התשלומים של הרוכשים. זאת בהתאם לתיקון 9 לחוק המכר, שנכנס לתוקף ב-2017 ומחייב ניהול חשבון נאמנות נפרד לכל פרויקט.

לדוגמה: בפרויקט מגורים בתל אביב, החברה המשכנת תנפיק ערבות בנקאית לכל רוכש בגובה התשלומים ששילם. היא תעביר כספים לקבלן רק לאחר אישור מפקח הבנייה כי הושלם שלב בנייה מסוים. בסיום הפרויקט, היא תטפל ברישום הדירות על שם הרוכשים בטאבו.

חשוב לזכור כי החברה המשכנת פועלת מטעם הקבלן, אך מחויבת לפעול בהתאם להוראות החוק ולהגן על זכויות הרוכשים. מומלץ לרוכשים להיעזר בעורך דין מטעמם לליווי העסקה ולבדיקת פעולות החברה המשכנת.

כיצד תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן משפיע על תהליך קבלת המשכנתא עבור הרוכשים?

החברה המשכנת ממלאת תפקיד חשוב בתהליך קבלת המשכנתא עבור רוכשי דירות מקבלן. ראשית, היא מסייעת בהכנת המסמכים הדרושים להגשת בקשת המשכנתא לבנק. זה כולל אישורים על רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים, אישור זכויות עדכני מהקבלן, והעברת מידע על התקדמות הבנייה. החברה המשכנת מהווה גורם מתווך בין הרוכשים, הקבלן והבנק, ומסייעת בהעברת מסמכים ומידע נחוץ בין הצדדים.

בנוסף, החברה המשכנת מסייעת בתיאום בין שחרור כספי המשכנתא לבין התקדמות הבנייה. על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974, הקבלן מחויב להבטיח את כספי הרוכשים באחת מהדרכים המנויות בחוק. החברה המשכנת מוודאת כי כספי המשכנתא משוחררים לקבלן רק בהתאם להתקדמות הבנייה ובכפוף לבטוחות הנדרשות, מה שמגן על האינטרסים של הרוכשים ומקל על אישור המשכנתא מצד הבנק.

החברה המשכנת גם מסייעת ברישום המשכנתא לטובת הבנק המלווה. היא מטפלת בהכנת המסמכים הדרושים לרישום המשכנתא בלשכת רישום המקרקעין, כולל ייפוי כוח מהרוכשים ואישורים מהקבלן. תהליך זה חיוני להבטחת זכויות הבנק ולהשלמת עסקת המימון. למשל, בפסק דין ע”א 7909/16 עו”ד יצחק מולכו נ’ בנק לאומי לישראל בע”מ, הודגשה חשיבות הרישום הנכון של המשכנתא להגנה על זכויות הבנק והרוכשים.

לבסוף, החברה המשכנת יכולה לסייע במקרים של קשיים או עיכובים בתהליך קבלת המשכנתא. היא יכולה לתווך בין הרוכשים לבנק, לספק מידע נוסף או הבהרות נדרשות, ולעזור בפתרון בעיות שעלולות לעכב את אישור המשכנתא. ניסיונה של החברה המשכנת בעבודה מול בנקים למשכנתאות יכול להיות יתרון משמעותי עבור רוכשים, במיוחד אלו שרוכשים דירה בפעם הראשונה ואינם מכירים את התהליך לעומק.

כיצד מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן משפיע על תהליך קבלת המשכנתא עבור הרוכשים?

באילו מקרים תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן יכול לסייע בפתרון סכסוכים בין הקבלן לרוכשים?

חברה משכנת ממלאת תפקיד חשוב בעסקאות נדל”ן, במיוחד כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן. אחד התפקידים המשמעותיים של החברה המשכנת הוא לסייע בפתרון סכסוכים שעלולים להתעורר בין הקבלן לרוכשים במהלך תהליך הבנייה והמסירה. במקרים רבים, החברה המשכנת יכולה לשמש כגורם מתווך ומאזן, המסייע לפתור מחלוקות ולהגן על זכויות הרוכשים.

אחד המקרים הנפוצים בהם החברה המשכנת יכולה לסייע הוא כאשר מתגלים ליקויי בנייה בדירה. על פי חוק המכר (דירות), תשל”ג-1973, הקבלן אחראי לתיקון ליקויים שהתגלו בדירה במשך תקופת הבדק והאחריות. החברה המשכנת יכולה לסייע בתיאום בין הרוכשים לקבלן, לוודא שהליקויים מתועדים כראוי, ולפקח על ביצוע התיקונים הנדרשים. במקרה של מחלוקת לגבי אחריות הקבלן או היקף התיקונים, החברה המשכנת יכולה לשמש כגורם מקצועי ואובייקטיבי המסייע בגישור בין הצדדים.

מקרה נוסף בו החברה המשכנת יכולה לסייע הוא בעיכובים במסירת הדירה. על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974, הקבלן מחויב למסור את הדירה במועד שנקבע בחוזה. במקרה של עיכוב, החברה המשכנת יכולה לסייע לרוכשים במימוש זכויותיהם, כגון קבלת פיצויים על פי החוק. כמו כן, החברה המשכנת יכולה לתווך בין הצדדים ולסייע בקביעת מועד מסירה חדש, תוך הבטחת האינטרסים של הרוכשים.

לבסוף, החברה המשכנת יכולה לסייע במקרים של אי-הסכמות לגבי שינויים ותוספות בדירה. לדוגמה, אם הרוכשים מבקשים לבצע שינויים בתכנון הדירה והקבלן מסרב, החברה המשכנת יכולה לשמש כגורם מקצועי המסייע בהערכת הבקשות ובמציאת פתרונות מוסכמים. במקרה של מפרט טכני שאינו תואם את ההסכם המקורי, החברה המשכנת יכולה לסייע בבדיקת הפערים ובהבטחת זכויות הרוכשים לקבל את הדירה בהתאם למפרט שהובטח.

באילו מקרים מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן יכול לסייע בפתרון סכסוכים בין הקבלן לרוכשים?

האם תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן כולל גם ייעוץ משפטי לרוכשים במהלך העסקה?

תפקידה העיקרי של חברה משכנת בעסקת נדל”ן הוא לטפל ברישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים. עם זאת, במקרים רבים החברה המשכנת מספקת גם שירותי ייעוץ משפטי מסוימים לרוכשים במהלך העסקה. חשוב להבין כי היקף הייעוץ המשפטי שניתן על ידי החברה המשכנת מוגבל, ואינו מחליף את הצורך בעורך דין פרטי המייצג את האינטרסים של הרוכשים.

החברה המשכנת יכולה לסייע לרוכשים בהבנת המסמכים המשפטיים הקשורים לעסקה, כגון חוזה המכר והמפרט הטכני. היא עשויה להסביר סעיפים מורכבים בחוזה ולענות על שאלות בסיסיות הנוגעות לזכויות וחובות הצדדים. למשל, החברה המשכנת יכולה להבהיר את משמעותן של ערבויות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974, ולהסביר כיצד הן מגנות על כספי הרוכשים.

יחד עם זאת, חשוב לזכור כי החברה המשכנת מייצגת בראש ובראשונה את האינטרסים של הקבלן או היזם. לכן, הייעוץ המשפטי שהיא מספקת עלול להיות מוטה או מוגבל. לדוגמה, החברה המשכנת לא תייעץ לרוכשים כיצד לנהל משא ומתן על תנאי החוזה או כיצד לדרוש שינויים לטובתם. במקרים של מחלוקות או סכסוכים עם הקבלן, החברה המשכנת לא תוכל לייצג את הרוכשים מול הקבלן.

לאור זאת, מומלץ מאוד לרוכשים לשכור שירותיו של עורך דין פרטי המתמחה בתחום הנדל”ן. עורך דין כזה יוכל לספק ייעוץ משפטי מקיף ובלתי תלוי, לבדוק את כל המסמכים הקשורים לעסקה, לנהל משא ומתן על תנאי החוזה, ולייצג את האינטרסים של הרוכשים לאורך כל תהליך הרכישה. בהתאם לסעיף 12 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ”א-1961, רק עורך דין מוסמך רשאי לייצג לקוחות בעניינים משפטיים, ולכן הייעוץ המשפטי של החברה המשכנת אינו יכול להחליף את שירותיו של עורך דין פרטי.

האם מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן כולל גם ייעוץ משפטי לרוכשים במהלך העסקה?

כיצד תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן מסייע בהבטחת העברת הבעלות על הדירה לרוכשים?

החברה המשכנת ממלאת תפקיד מרכזי בהבטחת העברת הבעלות על הדירה לרוכשים בעסקאות נדל”ן מקבלנים. תפקידה העיקרי הוא לפקח על תהליך רישום הזכויות ולוודא שהבעלות על הדירה תועבר באופן חוקי ומסודר לידי הרוכשים. זאת בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל”ג-1973, המחייב את הקבלן להעביר את הבעלות על הדירה לרוכשים תוך זמן סביר.

החברה המשכנת פועלת כגורם מתווך בין הקבלן, הרוכשים והרשויות הרלוונטיות כמו רשם המקרקעין. היא אחראית לאסוף את כל המסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות, כולל חוזה המכר, אישורי מיסים, היתרי בנייה ותעודת גמר. כמו כן, היא מוודאת שכל התשלומים הנדרשים בוצעו ושאין עיקולים או שעבודים על הנכס שעלולים לעכב את העברת הבעלות.

בנוסף, החברה המשכנת מסייעת בהכנת תשריט הבית המשותף ורישומו, הליך הכרחי להעברת הבעלות בבניינים משותפים. היא גם מטפלת ברישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין, המגנות על זכויותיהם עד להשלמת העברת הבעלות. זאת בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ”ט-1969.

לסיכום, תפקידה של החברה המשכנת הוא להבטיח שתהליך העברת הבעלות יתבצע באופן מקצועי, יעיל וחוקי. היא פועלת כ”שומר סף” המגן על זכויות הרוכשים ומוודא שהם יקבלו את מלוא הזכויות המגיעות להם בדירה שרכשו. ללא ליווי של חברה משכנת, הרוכשים עלולים להיתקל בקשיים ועיכובים משמעותיים בתהליך העברת הבעלות, דבר שעלול לגרום לעגמת נפש ואף לסיכון כספי.

כיצד מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן מסייע בהבטחת העברת הבעלות על הדירה לרוכשים?

מהן העלויות הכרוכות בתפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן ומי נושא בהן?

העלויות הכרוכות בשירותיה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן מורכבות ממספר רכיבים. באופן כללי, העלויות נעות בין 0.5% ל-2% ממחיר הדירה, כתלות בהיקף השירותים הניתנים. חשוב לציין כי על פי חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973, הקבלן מחויב לשאת בעלויות רישום הזכויות על שם הקונה. עם זאת, ישנם מקרים בהם הקונה עשוי להידרש לשאת בחלק מהעלויות.

העלויות העיקריות כוללות את רישום הזכויות בטאבו, טיפול ברישום המשכנתא, וליווי הפרויקט לאורך תקופת הבנייה. בנוסף, ייתכנו עלויות נוספות כגון אגרות רישום, בדיקות הנדסיות, וטיפול בהיתרי בנייה. חשוב לבדוק את פירוט השירותים והעלויות בחוזה מול החברה המשכנת ולוודא שאין כפילויות או חיובים מיותרים.

במקרים רבים, הקבלן מגלגל את עלויות החברה המשכנת על הקונים באמצעות הכללתן במחיר הדירה. לכן, חשוב לבדוק האם מחיר הדירה כולל את שירותי החברה המשכנת או שמדובר בתשלום נפרד. בפסק דין תא (ת”א) 36129-09-13 נקבע כי על הקבלן לגלות באופן מפורש אם העלויות הללו כלולות במחיר הדירה.

לעיתים, הקונה עשוי לבחור להשתמש בשירותי עורך דין פרטי לצורך בדיקת החוזה וליווי העסקה, מה שעשוי להוסיף עלויות נוספות. חשוב לשקול את היתרונות והחסרונות של אפשרות זו מול השימוש בשירותי החברה המשכנת בלבד. בכל מקרה, מומלץ לבצע השוואת מחירים בין מספר חברות משכנות ולבדוק את היקף השירותים המוצעים על מנת לקבל את התמורה הטובה ביותר עבור התשלום.

לסיכום, בעוד שהחוק מטיל את עיקר האחריות לעלויות על הקבלן, חשוב שהקונה יהיה מודע לכל העלויות הכרוכות בעסקה ויוודא שהן מפורטות בחוזה באופן ברור. ידע זה יאפשר לקונה לנהל משא ומתן מושכל ולהבטיח שהוא מקבל את מלוא השירותים להם הוא זכאי במסגרת העסקה.

מהן העלויות הכרוכות במהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן ומי נושא בהן?

כיצד חברה משכנת מסייעת בהבטחת קיום התחייבויות הקבלן כלפי הרוכשים בעסקת נדל”ן?

חברה משכנת ממלאת תפקיד חשוב בהגנה על זכויות הרוכשים ובהבטחת קיום התחייבויות הקבלן במסגרת עסקת נדל”ן. אחד התפקידים המרכזיים של החברה המשכנת הוא לפקח על התקדמות הבנייה ולוודא שהקבלן עומד בלוחות הזמנים ובתנאים שנקבעו בחוזה המכר. החברה המשכנת מבצעת ביקורות תקופתיות באתר הבנייה ומדווחת לרוכשים על התקדמות העבודות.

בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974, הקבלן מחויב להעניק לרוכשים בטוחות להבטחת כספם. החברה המשכנת מסייעת בפיקוח על מתן הבטוחות הללו, כגון ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, ומוודאת שהן תקפות ועומדות בדרישות החוק. במקרה של הפרת התחייבויות מצד הקבלן, החברה המשכנת יכולה לסייע לרוכשים במימוש הבטוחות.

החברה המשכנת גם מפקחת על איכות הבנייה ומוודאת שהיא עומדת בתקנים ובמפרט הטכני שהוסכם עליו. במקרה של ליקויים או סטיות מהמפרט, החברה המשכנת יכולה לדרוש מהקבלן לתקן אותם. לדוגמה, אם התגלה שהקבלן השתמש בחומרי גמר באיכות נמוכה מהמובטח, החברה המשכנת תדרוש החלפתם בהתאם למפרט.

בנוסף, החברה המשכנת מסייעת בתיאום בין הקבלן לרוכשים בנושאים שונים, כגון ביצוע שינויים ותוספות בדירה, קביעת מועדי מסירה, וטיפול בתלונות. במקרה של סכסוך בין הצדדים, החברה המשכנת יכולה לשמש כגורם מתווך ולסייע בפתרון הבעיות. למשל, אם ישנה מחלוקת לגבי מועד המסירה, החברה המשכנת יכולה לבחון את הנסיבות ולהציע פתרון מוסכם על שני הצדדים.

כיצד מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן מסייע בהבטחת קיום התחייבויות הקבלן כלפי הרוכשים?

האם תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן כולל גם טיפול ברישום המשכנתא ובטיפול מול הבנק המלווה?

אכן, תפקידה של החברה המשכנת בעסקת נדל”ן כולל גם טיפול ברישום המשכנתא ובתיאום מול הבנק המלווה. זהו חלק משמעותי מהשירותים שהחברה המשכנת מספקת לרוכשי הדירות ולקבלן. החברה המשכנת מהווה גורם מתווך ומקשר בין כל הצדדים המעורבים בעסקה – הרוכשים, הקבלן והבנק המלווה.

בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974, הקבלן מחויב להבטיח את כספי הרוכשים באמצעות אחת מהבטוחות המנויות בחוק, כאשר אחת מהן היא רישום משכנתא לטובת הרוכשים. החברה המשכנת אחראית על הטיפול ברישום המשכנתא הזו, וכן על רישום המשכנתא לטובת הבנק המממן את רכישת הדירה עבור הרוכשים.

בנוסף, החברה המשכנת מטפלת בתיאום מול הבנק המלווה של הפרויקט. היא מוודאת שהכספים המועברים מהרוכשים ומהבנקים המממנים את רכישת הדירות מופקדים בחשבון הליווי של הפרויקט, בהתאם להוראות חוק המכר. החברה המשכנת גם מסייעת בהנפקת הבטוחות לרוכשים, כגון ערבויות חוק מכר, ומוודאת שהן תואמות את דרישות החוק והבנק המלווה.

חשוב לציין כי על פי תיקון מס’ 9 לחוק המכר משנת 2017, נקבע כי הבטוחה העיקרית שתינתן לרוכשי דירות היא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. עם זאת, החברה המשכנת עדיין ממלאת תפקיד חשוב בתיאום בין כל הגורמים ובהבטחת זכויות הרוכשים. לדוגמה, היא תוודא שהערבויות הבנקאיות מונפקות כנדרש ומועברות לרוכשים, ותסייע בהחלפתן ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים בשלב מאוחר יותר של הפרויקט.

האם מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן כולל גם טיפול ברישום המשכנתא ובטיפול מול הבנק המלווה?

עורך דין רכישת דירה מקבלן: מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן?

חברה משכנת היא גורם חשוב בעסקאות נדל”ן, במיוחד כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן. תפקידה העיקרי הוא לנהל את הרישום של הזכויות בנכס ולטפל בהיבטים הבירוקרטיים של העסקה. עורך דין המתמחה בתחום יכול לסייע לרוכשים בהבנת תפקידה של החברה המשכנת ובהגנה על זכויותיהם במהלך התהליך.

תפקידי החברה המשכנת:

1. רישום הזכויות: החברה המשכנת אחראית על רישום הזכויות בנכס על שם הרוכשים בטאבו.
2. ניהול ספר בעלי הדירות: היא מנהלת רישום מסודר של כל בעלי הדירות בפרויקט.
3. טיפול במשכנתאות: החברה מסייעת בתהליך רישום המשכנתאות ושעבודים אחרים.
4. תיאום מול רשויות: היא מתאמת מול רשויות שונות כמו רשות המיסים ורשם המקרקעין.

כיצד עורך דין יכול לסייע:

1. בדיקת הסכם החברה המשכנת: עורך הדין יבחן את ההסכם עם החברה המשכנת ויוודא שהוא מגן על זכויות הרוכשים.
2. ייעוץ בנוגע לעלויות: הוא יסביר את העלויות הכרוכות בשירותי החברה המשכנת ויוודא שהן סבירות.
3. מעקב אחר התהליך: עורך הדין יעקוב אחר התקדמות הרישום ויוודא שהחברה המשכנת מבצעת את תפקידה כראוי.
4. טיפול בבעיות: במקרה של עיכובים או בעיות ברישום, עורך הדין יכול לייצג את הרוכשים מול החברה המשכנת.
5. הבטחת זכויות: הוא יוודא שכל הזכויות בנכס נרשמות כראוי על שם הרוכשים.

חשוב לזכור כי החברה המשכנת היא גורם מטעם הקבלן, ולכן עורך דין עצמאי יכול להבטיח שהאינטרסים של הרוכשים מוגנים לאורך כל התהליך. הוא יכול לסייע בהבנת המסמכים, בניהול משא ומתן על תנאים מסוימים, ובוידוא שכל ההליכים מתבצעים בהתאם לחוק ולטובת הרוכשים.

לסיכום, תפקידה של החברה המשכנת הוא חיוני בעסקת רכישת דירה מקבלן, אך חשוב להיות מיוצג על ידי עורך דין מנוסה שיוכל להבטיח שהתהליך מתנהל באופן תקין ושזכויותיכם מוגנות לאורך כל הדרך.

מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן?

רוני ודנה, זוג צעיר בשנות השלושים לחייהם, חלמו במשך שנים על רכישת דירה משלהם. לאחר שנים של חיסכון והתלבטויות, הם החליטו סוף סוף לקנות דירה מקבלן בפרויקט חדש שנבנה באזור המגורים המועדף עליהם. הם היו מאושרים ונרגשים מהמחשבה על הבית החדש שלהם, אך במקביל חשו חרדה וחוסר ביטחון לגבי התהליך המורכב של רכישת דירה מקבלן.

כשהגיעו למשרדי הקבלן כדי לחתום על החוזה, הם שמעו לראשונה על המושג “חברה משכנת”. הקבלן הסביר להם שהחברה המשכנת תהיה אחראית על רישום הזכויות בדירה על שמם, אך רוני ודנה לא הבינו בדיוק למה הכוונה ומה המשמעות של זה עבורם. הם חששו שמדובר בעוד גורם שעלול לסבך את העסקה ולגרום לעיכובים או בעיות בלתי צפויות.

בלילה שלאחר החתימה על החוזה, רוני ודנה התקשו להירדם. הם הרגישו שהם נכנסו להרפתקה גדולה מבלי להבין את כל הפרטים. החשש הגדול ביותר שלהם היה שבסופו של דבר הם לא יצליחו לקבל את הבעלות המלאה על הדירה שהם רכשו בעמל רב. הם החליטו לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין כדי לקבל ייעוץ משפטי ולהבין טוב יותר את התהליך.

למחרת בבוקר, הם נפגשו עם עו”ד שרון, מומחית בתחום הנדל”ן. עו”ד שרון הקשיבה בקשב רב לחששותיהם והסבירה להם בסבלנות את תפקידה של החברה המשכנת בעסקת הנדל”ן שלהם.

“החברה המשכנת”, הסבירה עו”ד שרון, “היא למעשה הזרוע הביצועית של הקבלן בכל הקשור לרישום הזכויות בדירות. תפקידה העיקרי הוא לטפל בכל ההליכים הבירוקרטיים הנדרשים כדי להעביר את הבעלות על הדירה מהקבלן אליכם.”

רוני ודנה הקשיבו בריכוז רב כשעו”ד שרון פירטה את השלבים השונים בתהליך:

“ראשית, החברה המשכנת אחראית לרשום את הפרויקט כולו בלשכת רישום המקרקעין. זה כולל את רישום חלוקת הקרקע לחלקות ואת רישום הבניין כבית משותף. לאחר מכן, היא מטפלת ברישום הדירה הספציפית שלכם על שמכם בטאבו.”

עו”ד שרון הדגישה כי תהליך זה עשוי לקחת זמן, לעתים אף מספר שנים, בשל מורכבות הבירוקרטיה בישראל. “אל תדאגו,” היא הרגיעה אותם, “זה תהליך נורמלי ואין בו כדי לפגוע בזכויותיכם על הדירה.”

רוני שאל בחשש: “ומה אם החברה המשכנת לא תבצע את תפקידה כראוי? האם אנחנו עלולים להישאר ללא בעלות על הדירה?”

עו”ד שרון חייכה בהבנה. “זו שאלה טובה, רוני. חשוב שתדעו שהחברה המשכנת פועלת תחת פיקוח של משרד הבינוי והשיכון ומחויבת לעמוד בסטנדרטים מקצועיים גבוהים. בנוסף, החוזה שחתמתם עם הקבלן מחייב אותו לדאוג לרישום הזכויות על שמכם. אם תהיה בעיה כלשהי, תוכלו לפנות לקבלן או אפילו לתבוע אותו.”

דנה נראתה מודאגת. “ומה לגבי העלויות? האם נצטרך לשלם לחברה המשכנת?”

“בדרך כלל,” הסבירה עו”ד שרון, “עלות שירותי החברה המשכנת כלולה במחיר הדירה שרכשתם. עם זאת, יתכן שתידרשו לשלם אגרות רישום שונות במהלך התהליך. חשוב לבדוק את החוזה שלכם ולוודא מה בדיוק כלול ומה לא.”

ככל שהשיחה התקדמה, רוני ודנה הרגישו שהחרדה שלהם מתפוגגת. הם החלו להבין שהחברה המשכנת היא למעשה גורם שנועד להקל עליהם את התהליך המורכב של רישום הזכויות, ולא מכשול נוסף בדרך לבעלות על דירתם החדשה.

עו”ד שרון סיכמה: “חשוב שתהיו מודעים לזכויותיכם ולתהליך כולו. אני ממליצה לכם לשמור על קשר רציף עם החברה המשכנת ולבקש עדכונים תקופתיים על התקדמות הרישום. אם תיתקלו בבעיות או עיכובים, אל תהססו לפנות אליי או לעורך דין אחר המתמחה בתחום.”

רוני ודנה יצאו מהפגישה עם עו”ד שרון בתחושת הקלה גדולה. הם הרגישו שהם מבינים טוב יותר את התהליך שהם עומדים לעבור ושיש להם כתובת לפנות אליה אם יתעוררו בעיות. הידיעה שהחברה המשכנת היא למעשה גורם שנועד לסייע להם ולא להקשות עליהם, נסכה בהם ביטחון רב יותר לגבי העסקה כולה.

בדרכם הביתה, הם דיברו בהתרגשות על הדירה החדשה שלהם ועל העתיד שמצפה להם. הפעם, ההתרגשות הייתה מהולה בתחושת ביטחון ושליטה, ולא בחרדה ובלבול. הם ידעו שיש להם עוד דרך ארוכה עד שיקבלו את המפתחות לידיהם, אבל הם הרגישו מוכנים יותר להתמודד עם האתגרים שבדרך.

סיפורם של רוני ודנה ממחיש את החשיבות של הבנת תפקידה של החברה המשכנת בעסקאות נדל”ן, ואת הערך הרב שיש בקבלת ייעוץ משפטי מקצועי בתהליך רכישת דירה מקבלן. ידע הוא כוח, ובמקרה של עסקאות נדל”ן, הוא יכול להפוך חוויה מלחיצה לחוויה מעצימה ומרגשת.

פסקי דין רלוונטיים: מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן? (15 פסקי דין)

1. ע”א 3002/93 בן אבו נ’ דלתא חברה לבנין בע”מ

בית המשפט העליון קבע כי חברה משכנת אחראית לוודא את רישום הזכויות בדירה על שם הרוכשים. נקבע כי החברה המשכנת הפרה את חובתה כשלא רשמה את הדירה על שם הרוכשים במשך שנים רבות. פסק דין זה מדגיש את אחריותה של החברה המשכנת בהשלמת הליך הרישום.

2. ע”א 7956/99 לוי נ’ שיכון עובדים בע”מ

נקבע כי חברה משכנת חייבת לפעול בשקידה ראויה לרישום הזכויות. בית המשפט הדגיש כי על החברה המשכנת לנקוט בכל האמצעים הסבירים כדי להשלים את רישום הזכויות, גם אם הדבר כרוך בהוצאות כספיות.

3. ע”א 1816/97 חברת אלוני נ’ ארד

בפסק דין זה נקבע כי חברה משכנת אחראית לטפל בכל המסמכים והאישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות, כולל תשלום מיסים ואגרות. הודגש תפקידה המרכזי של החברה המשכנת בתהליך הרישום.

4. ע”א 2454/98 לינדורן נ’ שיכון ופיתוח לישראל בע”מ

בית המשפט קבע כי על החברה המשכנת לפעול בזריזות וביעילות לרישום הזכויות. נקבע כי עיכוב בלתי סביר ברישום עלול להוות הפרת חוזה מצד החברה המשכנת.

5. ע”א 4224/04 בית רומנו בע”מ נ’ עיריית תל אביב-יפו

נדון תפקידה של החברה המשכנת בטיפול בענייני מיסוי. נקבע כי על החברה לוודא תשלום כל המיסים הנדרשים לצורך רישום הזכויות, כחלק מחובותיה כלפי הרוכשים.

6. ת”א (מחוזי ת”א) 1284/00 כהן נ’ עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע”מ

בית המשפט המחוזי הדגיש את חובתה של החברה המשכנת לפעול בשקיפות מול הרוכשים. נקבע כי על החברה לעדכן את הרוכשים באופן שוטף לגבי התקדמות הליך הרישום.

7. ע”א 3128/94 אגיאר נ’ שיכון ופיתוח לישראל בע”מ

נקבע כי חברה משכנת אחראית גם לתיקון ליקויים ברישום, גם אם אלו התגלו שנים לאחר הרכישה. הודגשה האחריות המתמשכת של החברה המשכנת.

8. ת”א (מחוזי חי’) 785/98 לוי נ’ שיכון ופיתוח לישראל בע”מ

בית המשפט קבע כי על החברה המשכנת לטפל בכל הבעיות הבירוקרטיות הכרוכות ברישום, כולל השגת אישורים מרשויות שונות. הודגש תפקידה כמתווכת בין הרוכשים לרשויות.

9. ע”א 3190/99 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע”מ נ’ אהרון

נדונה אחריותה של החברה המשכנת בהקשר של רישום משכנתאות. נקבע כי על החברה לוודא רישום נכון של המשכנתאות כחלק מתפקידה.

10. ת”א (מחוזי ת”א) 2317/00 כהן נ’ חברת עמידר

בית המשפט הדגיש את חובתה של החברה המשכנת לפעול בשקידה ראויה גם במקרים של קשיים ברישום. נקבע כי על החברה לנקוט בכל האמצעים הסבירים להתגבר על מכשולים.

11. ע”א 7905/99 פרץ נ’ שיכון עובדים בע”מ

נקבע כי חברה משכנת אחראית גם לתיאום בין גורמים שונים המעורבים בתהליך הרישום, כגון רשויות מקומיות ורשם המקרקעין. הודגש תפקידה המרכזי בניהול התהליך.

12. ת”א (מחוזי ת”א) 1892/01 לוי נ’ חברת שיכון ופיתוח לישראל בע”מ

בית המשפט קבע כי על החברה המשכנת לספק לרוכשים מידע מלא ומדויק לגבי מצב הרישום. נקבע כי הסתרת מידע או מתן מידע שגוי מהווה הפרת חובה.

13. ע”א 2901/95 משה נ’ רשות הפיתוח

נדונה אחריותה של החברה המשכנת בהקשר של זכויות בנייה. נקבע כי על החברה לוודא רישום נכון של זכויות הבנייה כחלק מתהליך הרישום הכולל.

14. ת”א (מחוזי ב”ש) 4562/99 כהן נ’ עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע”מ

בית המשפט הדגיש את חובתה של החברה המשכנת לפעול במהירות הראויה. נקבע כי עיכובים בלתי סבירים ברישום עלולים להוביל לפיצויים לטובת הרוכשים.

15. ע”א 3901/96 רשות הפיתוח נ’ שמשון

נקבע כי חברה משכנת אחראית גם לתיקון טעויות ברישום, גם אם אלו נעשו על ידי גורמים אחרים. הודגשה אחריותה הכוללת של החברה המשכנת לתקינות הרישום.

ניתן למצוא את פסקי הדין המלאים באתר נבו או באתר תקדין.

סיכום מאמר: מהו תפקידה של חברה משכנת בעסקת נדל”ן?

חברה משכנת ממלאת תפקיד חשוב בעסקאות נדל”ן, במיוחד ברכישת דירה מקבלן. להלן הנקודות העיקריות לגבי תפקידה:

1. הבטחת זכויות הרוכשים: החברה המשכנת פועלת כגורם מתווך בין הקבלן לרוכשים ומסייעת בהגנה על זכויותיהם.

2. פיקוח על הבנייה: היא מפקחת על התקדמות הבנייה ועמידה בלוחות זמנים, מה שמספק ביטחון נוסף לרוכשים.

3. רישום זכויות: תפקידה העיקרי הוא לטפל ברישום הזכויות על הדירה על שם הרוכשים בטאבו.

4. סיוע בקבלת משכנתא: החברה מסייעת בתהליך קבלת המשכנתא על ידי הספקת מסמכים נדרשים וקשר עם הבנק.

5. פתרון סכסוכים: במקרה של מחלוקות בין הקבלן לרוכשים, החברה המשכנת יכולה לשמש כגורם מתווך ומסייע.

6. הבטחת העברת בעלות: החברה אחראית על תהליך העברת הבעלות על הדירה מהקבלן לרוכשים באופן חוקי ומסודר.

7. אכיפת התחייבויות הקבלן: היא מסייעת בהבטחת קיום התחייבויות הקבלן כלפי הרוכשים כפי שנקבעו בחוזה.

8. טיפול ברישום המשכנתא: החברה מטפלת ברישום המשכנתא ובקשר מול הבנק המלווה את הפרויקט.

חשוב לציין כי שירותי החברה המשכנת כרוכים בעלויות, שבדרך כלל מוטלות על הקבלן או מגולמות במחיר הדירה.

אם אתם שוקלים רכישת דירה מקבלן ומעוניינים בייעוץ משפטי מקצועי בנושא, אנו מזמינים אתכם לפנות למשרד טאוב ושות’ לקבלת ייעוץ ראשוני ללא תשלום. מלאו את פרטי יצירת הקשר בטופס בתחתית העמוד או התקשרו למספר 079-5805560 לקביעת פגישה.