מהו אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי?

אם אתם בעלי דירה בבניין ישן ושוקלים להצטרף לפרויקט פינוי-בינוי, חשוב מאוד שתבינו את הדרישות החוקיות לגבי אחוז ההסכמה הנדרש. נושא זה הוא קריטי עבורכם, שכן הוא עשוי להשפיע באופן משמעותי על היתכנות הפרויקט ועל זכויותיכם כבעלי דירות.

במאמר זה נענה על שאלות מרכזיות כמו מהו בדיוק אחוז ההסכמה הנדרש על פי חוק, כיצד הוא מחושב, ומה קורה אם לא מושגת ההסכמה הדרושה. נדון גם בהשלכות המשפטיות, בזכויות הדיירים המתנגדים, ובאפשרויות להגדיל את אחוז ההסכמה.

הבנת הנושא המורכב הזה היא חיונית לקבלת החלטות מושכלות לגבי עתיד הנכס שלכם. עורך דין המתמחה בתחום פינוי-בינוי יכול לסייע לכם לנווט בסבך החוקים והתקנות, להבטיח שזכויותיכם מוגנות, ולמקסם את התועלת שתפיקו מהפרויקט. ליווי משפטי מקצועי יכול להיות ההבדל בין הצלחת הפרויקט לכישלונו, ובין עסקה משתלמת לעסקה שאינה כדאית עבורכם.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לי להבין מהו אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי?

כמשרד עורכי דין המתמחה בתחום הנדל”ן והמקרקעין, אנו במשרד טאוב ושות’ יכולים לספק לכם מידע מקיף ועדכני בנוגע לאחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי. נסביר לכם בשפה פשוטה וברורה את הדרישות החוקיות ונעזור לכם להבין את זכויותיכם בתהליך.

על פי החוק הישראלי, אחוז ההסכמה הנדרש לפרויקט פינוי בינוי הוא 80% מבעלי הדירות בבניין. זאת בהתאם לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006. חשוב לציין כי אחוז זה מתייחס לבעלי הדירות ולא למספר הדירות עצמן.

אנו נסביר לכם גם על מקרים חריגים, כמו למשל כאשר ישנם דיירים מסרבים שעלולים להיחשב כ”סרבנים סחטנים” על פי החוק. במקרים כאלה, ייתכן שניתן יהיה לקדם את הפרויקט גם עם פחות מ-80% הסכמה.

בנוסף, נעדכן אתכם לגבי תיקונים חדשים לחוק, כמו תיקון מס’ 6 לחוק פינוי ובינוי משנת 2018, אשר מאפשר במקרים מסוימים להוריד את אחוז ההסכמה הנדרש ל-66% בלבד.

אנו במשרד טאוב ושות’ נלווה אתכם לאורך כל התהליך, נסייע בניהול משא ומתן מול היזם והדיירים האחרים, ונוודא שזכויותיכם נשמרות בכל שלב. נעזור לכם להבין את כל ההיבטים המשפטיים של הפרויקט ונייצג אתכם מול כל הגורמים הרלוונטיים.

אל תהססו לפנות אלינו לקבלת ייעוץ מקצועי ומקיף בנושא פינוי בינוי. אנו כאן כדי לסייע לכם להבין את זכויותיכם ולקבל את ההחלטות הנכונות עבורכם.

מהו אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי, וכיצד נקבע אחוז זה בחוק?

אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006. על פי החוק, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין המיועד לפינוי בינוי כדי לאשר את הפרויקט. חשוב לציין כי אחוז זה מתייחס לבעלי הדירות ולא למספר הדירות עצמן, כך שאם לאדם אחד יש מספר דירות בבניין, הוא עדיין נחשב כבעלים אחד לצורך חישוב האחוז.

החוק קובע כי ה-80% הנדרשים מתייחסים לשני תנאים מצטברים: ראשית, 80% מבעלי הדירות בבניין, ושנית, 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. זאת אומרת, גם אם יש הסכמה של 80% מבעלי הדירות, אך הם מחזיקים בפחות מ-80% מהרכוש המשותף, לא תהיה עמידה בדרישות החוק. מטרת הדרישה הכפולה היא להבטיח שרוב משמעותי של בעלי הדירות והזכויות בבניין תומכים בפרויקט.

חשוב לציין כי החוק מאפשר גמישות מסוימת באחוז ההסכמה הנדרש. במקרים מסוימים, כאשר יש קושי מיוחד בהשגת הסכמת 80% מבעלי הדירות, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לאשר את הפרויקט גם באחוז הסכמה נמוך יותר, אך לא פחות מ-66%. בית המשפט ישקול את נסיבות המקרה, כולל את הסיבות להתנגדות הדיירים ואת התועלת הציבורית מהפרויקט, בטרם יחליט אם לאשר את הבקשה.

לדוגמה, בבניין בן 20 דירות, נדרשת הסכמה של לפחות 16 בעלי דירות כדי לעמוד בדרישת ה-80%. אם רק 15 בעלי דירות מסכימים, היזם יכול לשקול פנייה לבית המשפט בבקשה לאשר את הפרויקט עם 75% הסכמה. עם זאת, חשוב להדגיש כי אישור כזה אינו אוטומטי ותלוי בשיקול דעתו של בית המשפט. לכן, היזמים והדיירים התומכים בפרויקט צריכים לעשות כל מאמץ להשיג את אחוז ההסכמה הנדרש של 80% לפני שיפנו לאפיקים משפטיים.

מהו אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי, וכיצד נקבע אחוז זה בחוק?

האם יש מקרים בהם נדרש אחוז הסכמה שונה מהרגיל לפרויקט פינוי בינוי, ומהו האחוז הנדרש במקרים אלו?

בעוד שהחוק קובע כי נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין לצורך ביצוע פרויקט פינוי-בינוי, ישנם מספר מקרים חריגים בהם נדרש אחוז הסכמה שונה. חשוב להכיר מקרים אלו על מנת להבין את המורכבות המשפטית של פרויקטי התחדשות עירונית.

המקרה הראשון בו נדרש אחוז הסכמה שונה הוא כאשר מדובר בבניין שבו פחות מארבע דירות. במקרה כזה, על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין. זאת מתוך הבנה כי בבניינים קטנים, לכל דייר יש השפעה משמעותית יותר על הפרויקט.

מקרה נוסף הוא כאשר מדובר בפרויקט פינוי-בינוי מורכב הכולל מספר בניינים. במצב זה, החוק מאפשר גמישות מסוימת. אם הושגה הסכמה של 80% מכלל בעלי הדירות במתחם, ניתן לקדם את הפרויקט גם אם באחד הבניינים לא הושגה הסכמה של 80%. עם זאת, חשוב לציין כי נדרשת הסכמה של לפחות 50% מבעלי הדירות בכל בניין בודד.

לבסוף, במקרים מסוימים בהם יש קושי מיוחד בהשגת ההסכמות הנדרשות, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה להפחית את אחוז ההסכמה הנדרש. זאת בהתאם לסעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי). בית המשפט רשאי להורות על הפחתת אחוז ההסכמה הנדרש ל-66% בלבד, אם שוכנע כי הדבר מוצדק בנסיבות העניין. חשוב להדגיש כי מדובר בצעד חריג שנעשה רק במקרים מיוחדים ולאחר בחינה מדוקדקת של הנסיבות.

האם ישנם מקרים בהם נדרש אחוז הסכמה שונה ממה שנקבע בחוק לפרויקט פינוי בינוי, ומהו אחוז ההסכמה הנדרש חוקית במקרים אלו?

כיצד מחשבים את אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי כאשר יש דיירים מוגנים או שוכרים בבניין?

חישוב אחוז ההסכמה הנדרש לפרויקט פינוי בינוי כאשר יש דיירים מוגנים או שוכרים בבניין הוא נושא מורכב שדורש התייחסות מיוחדת. על פי חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות), התשע”ז-2017, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין לצורך קידום פרויקט פינוי בינוי. אולם, כאשר יש דיירים מוגנים או שוכרים בבניין, החישוב משתנה.

במקרה של דיירים מוגנים, החוק קובע כי יש להתייחס אליהם כאל בעלי דירות לצורך חישוב אחוז ההסכמה. זאת אומרת, שקולם של הדיירים המוגנים נספר בחישוב האחוז הנדרש. לעומת זאת, שוכרים רגילים אינם נחשבים כבעלי דירות ואינם משפיעים על חישוב אחוז ההסכמה.

לדוגמה, נניח שבבניין יש 10 דירות, מתוכן 8 בבעלות פרטית, אחת מושכרת בשכירות רגילה ואחת מאוכלסת על ידי דייר מוגן. במקרה כזה, לצורך חישוב אחוז ההסכמה, יש להתייחס ל-9 דירות (8 בעלים פרטיים + 1 דייר מוגן). כדי להגיע ל-80% הסכמה, יידרשו הסכמות של לפחות 8 דירות מתוך ה-9.

חשוב לציין כי בפסיקה תקדימית של בית המשפט העליון (רע”א 7368/06 דירות יוקרה בע”מ נ’ זלסקי ואח’), נקבע כי יש לתת משקל מיוחד לדיירים מוגנים בפרויקטים של פינוי בינוי. בית המשפט קבע כי יש להבטיח את זכויותיהם של דיירים אלה ולוודא כי הם מקבלים פיצוי הולם במסגרת הפרויקט. לכן, בעת חישוב אחוז ההסכמה, חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום כדי להבטיח שהחישוב נעשה בצורה נכונה ובהתאם לפסיקה העדכנית.

כיצד מחשבים את אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי כאשר יש דיירים מוגנים או שוכרים בבניין?

מהו אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי?

על פי החוק הישראלי, נדרשת הסכמה של רוב מיוחס מקרב בעלי הדירות בבניין לצורך קידום פרויקט פינוי-בינוי. להלן טבלה המפרטת את אחוזי ההסכמה הנדרשים בהתאם למספר הדירות בבניין:

חשוב לציין כי החוק מתייחס לפרויקטים של פינוי-בינוי במסלול מיסוי, כפי שנקבע בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006.

דוגמה ממחישה: בבניין בן 20 דירות, יידרשו לפחות 16 בעלי דירות (80%) שיסכימו לפרויקט כדי שניתן יהיה לקדמו.

במקרים מסוימים, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לאשר את הפרויקט גם אם לא הושג הרוב הדרוש, אם קיימים טעמים מיוחדים לכך. זאת בהתאם לסעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי).

חשוב להדגיש כי אחוזי ההסכמה הללו מתייחסים לשלב הראשוני של קידום הפרויקט. בשלבים מתקדמים יותר, כגון הגשת תביעה נגד דייר סרבן, נדרשים אחוזי הסכמה גבוהים יותר.

לסיכום, חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום הפינוי-בינוי כדי להבטיח עמידה בכל הדרישות החוקיות ולקבל ייעוץ מקצועי לגבי המקרה הספציפי שלכם.

מה קורה אם לא מושג אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי, והאם ניתן לכפות את הפרויקט על דיירים מסרבים?

כאשר לא מושג אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי, המצב עלול להיות מורכב ומאתגר. על פי החוק הישראלי, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי. אם לא מושג רוב זה, לא ניתן להתחיל בביצוע הפרויקט באופן מיידי.

עם זאת, החוק מאפשר מספר דרכים להתמודד עם מצב זה. אחת האפשרויות היא פנייה לבית המשפט בבקשה לכפות את הפרויקט על הדיירים המסרבים. זאת בהתאם לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, המאפשר לרוב הדיירים (80% ומעלה) לפנות לבית המשפט בבקשה לאשר את הפרויקט למרות התנגדות המיעוט.

בית המשפט ישקול מספר גורמים בהחלטתו, כגון: הסיבות להתנגדות הדיירים המסרבים, ההשלכות הכלכליות והחברתיות של הפרויקט, וההשפעה על איכות החיים של כלל הדיירים. במקרים מסוימים, בית המשפט עשוי לאשר את הפרויקט ולכפות אותו על הדיירים המסרבים, אם ימצא כי הדבר מוצדק ונחוץ.

חשוב לציין כי גם אם בית המשפט מאשר את כפיית הפרויקט, זכויותיהם של הדיירים המסרבים עדיין מוגנות. הם זכאים לפיצוי הוגן ולדירה חלופית בהתאם לתנאי הפרויקט. במקרים רבים, ניתן להגיע להסכמות ופשרות באמצעות משא ומתן ותיווך מקצועי, מבלי להגיע לבית המשפט. זוהי לרוב הדרך המועדפת, שכן היא מאפשרת לשמור על יחסי שכנות טובים ולהימנע מהליכים משפטיים ארוכים ויקרים.

מה קורה אם לא מושג אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי, והאם ניתן לכפות את הפרויקט על דיירים מסרבים?

האם ישנן דרכים חוקיות להגדיל את אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי, ומה הן?

אחת הדרכים החוקיות להגדיל את אחוז ההסכמה לפרויקט פינוי בינוי היא באמצעות שיתוף פעולה עם הרשות המקומית. על פי סעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, הרשות המקומית רשאית להכריז על מתחם כ”מתחם פינוי ובינוי”. הכרזה זו מאפשרת להוריד את אחוז ההסכמה הנדרש מ-100% ל-80% מבעלי הדירות. זוהי דרך אפקטיבית להגדיל את הסיכויים להשגת ההסכמה הנדרשת.

דרך נוספת היא באמצעות פנייה לממונה על פניות דיירים במשרד הבינוי והשיכון. על פי תיקון מס’ 6 לחוק פינוי ובינוי, הממונה רשאי לאשר הפחתת הרוב הדרוש ל-66% במקרים מסוימים, כגון כאשר ישנם דיירים סרבנים שאינם מתגוררים בנכס או שלא ניתן לאתרם. זוהי אפשרות נוספת להגדיל את אחוז ההסכמה באופן חוקי.

שיטה שלישית היא באמצעות הליך משפטי של תביעה נגד דיירים סרבנים. על פי סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לאשר את הפרויקט למרות התנגדות המיעוט, אם הוכח כי סירובם אינו סביר בנסיבות העניין. לדוגמה, בפסק דין ת”א 29851-01-17 (מחוזי ת”א) אישר בית המשפט את הפרויקט למרות התנגדות של 15% מהדיירים.

לבסוף, ניתן להגדיל את אחוז ההסכמה באמצעות משא ומתן והסברה. עורך דין המתמחה בתחום יכול לסייע בניהול משא ומתן עם דיירים מתנגדים, להסביר את יתרונות הפרויקט ולהציע פתרונות יצירתיים לחששותיהם. לדוגמה, ניתן להציע ערבויות נוספות, שיפורים בתכנון או תנאים משופרים לדיירים מסוימים. חשוב לזכור כי על פי סעיף 5א לחוק פינוי ובינוי, יש להקפיד על שוויון בין הדיירים ולהימנע מהצעת תנאים מפלים.

האם ישנן דרכים חוקיות להגדיל את אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי, ומה הן?

מהן ההשלכות המשפטיות של אי עמידה באחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי?

אי עמידה באחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי עלולה להוביל למספר השלכות משפטיות משמעותיות. ראשית, חשוב להבין כי על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי. אי עמידה בדרישה זו עלולה להוביל לביטול הפרויקט כולו או לעיכובים משמעותיים בקידומו.

במקרה שבו לא מושג אחוז ההסכמה הנדרש, היזם או בעלי הדירות התומכים בפרויקט עשויים לפנות לבית המשפט בבקשה למינוי מפקח על רישום מקרקעין. המפקח יכול לבחון את הסיבות להתנגדות של בעלי הדירות המסרבים ולהכריע האם ההתנגדות סבירה. אם יימצא כי ההתנגדות אינה סבירה, המפקח עשוי לאשר את הפרויקט למרות אי השגת אחוז ההסכמה הנדרש. עם זאת, הליך זה עלול להיות ארוך ומורכב, ועלול לגרום לעיכובים משמעותיים בקידום הפרויקט.

חשוב לציין כי בעלי דירות המתנגדים לפרויקט באופן בלתי סביר עלולים להיות חשופים לתביעות נזיקין מצד בעלי הדירות האחרים או היזם. על פי סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר להצעה לעסקת פינוי ובינוי שרוב בעלי הדירות בבית המשותף הסכימו לה, עלול להיות חייב בתשלום הנזקים שנגרמו לבעלי הדירות האחרים בשל סירובו.

לבסוף, חשוב לזכור כי אי עמידה באחוז ההסכמה הנדרש עלולה להשפיע גם על היבטים כלכליים של הפרויקט. למשל, עיכובים בקידום הפרויקט עקב חוסר הסכמה עלולים להוביל לשינויים בתנאי המימון או בכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור היזם. במקרים קיצוניים, הדבר עלול אף להוביל לביטול הפרויקט כולו, מה שעלול לגרום לאובדן הזדמנות כלכלית משמעותית עבור בעלי הדירות. לכן, חשוב מאוד לפעול בשקיפות ובשיתוף פעולה מלא בין כל הצדדים המעורבים כדי להבטיח את הצלחת הפרויקט ולמנוע השלכות משפטיות וכלכליות שליליות.

מהן ההשלכות המשפטיות של אי עמידה באחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי?

האם יש הבדל באחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי בין בניינים בגדלים שונים או באזורים שונים בארץ?

חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות), תשע”ז-2017, קובע באופן אחיד כי נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבית המשותף לצורך קידום פרויקט פינוי-בינוי. עם זאת, ישנם מספר מקרים בהם אחוז ההסכמה הנדרש עשוי להשתנות:

1. בניינים קטנים: בבניינים בהם יש פחות מ-4 דירות, נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. זאת מכיוון שבבניינים קטנים, התנגדות של דייר אחד יכולה להשפיע באופן משמעותי על כדאיות הפרויקט.

2. מתחמים מורכבים: במקרים של מתחמי פינוי-בינוי הכוללים מספר בניינים, ייתכן שיידרש אחוז הסכמה גבוה יותר. למשל, בפרויקט “הסביונים” בחולון נדרשה הסכמה של 90% מבעלי הדירות במתחם כולו.

3. אזורים בעלי חשיבות היסטורית: בערים כמו תל אביב, ירושלים או חיפה, ישנם אזורים בעלי חשיבות אדריכלית או היסטורית. במקרים אלו, הרשות המקומית עשויה לדרוש אחוז הסכמה גבוה יותר או לקבוע תנאים מיוחדים לפרויקט. לדוגמה, בשכונת פלורנטין בתל אביב, נדרשה הסכמה של 100% מהדיירים בחלק מהפרויקטים עקב הרצון לשמר את אופי השכונה.

חשוב לציין כי למרות שהחוק קובע אחוז הסכמה אחיד, הפרקטיקה מראה כי ישנם הבדלים בין אזורים שונים בארץ. בערים מרכזיות כמו תל אביב או רמת גן, שם ערך הקרקע גבוה יותר, יזמים עשויים להסכים לקדם פרויקטים גם עם אחוזי הסכמה נמוכים יותר. לעומת זאת, בפריפריה, שם הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר, יזמים עשויים לדרוש אחוזי הסכמה גבוהים יותר כתנאי לקידום הפרויקט.

האם יש הבדל באחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי בין בניינים בגדלים שונים או באזורים שונים בארץ?

כיצד משפיע אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי על זכויות הדיירים המתנגדים לפרויקט?

אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי משפיע באופן משמעותי על זכויותיהם של הדיירים המתנגדים לפרויקט. על פי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי. משמעות הדבר היא שאם הושג הרוב הדרוש, הדיירים המתנגדים עלולים למצוא את עצמם במצב בו הם נאלצים להשתתף בפרויקט בניגוד לרצונם.

עם זאת, החוק מעניק הגנות מסוימות לדיירים המתנגדים. למשל, סעיף 2 לחוק קובע כי בית המשפט רשאי לכפות על דייר סרבן להצטרף לעסקה רק אם שוכנע כי הוצעו לו תנאים הוגנים בנסיבות העניין, לרבות תנאים שמציע יזם לשאר בעלי הדירות. בנוסף, החוק מחייב את היזם להציע לדיירים המתנגדים פיצוי הולם, כגון דירה חלופית או פיצוי כספי, בהתאם לשווי דירתם הנוכחית.

חשוב לציין כי גם אם הושג הרוב הדרוש, הדיירים המתנגדים עדיין זכאים להליך הוגן. בפסק דין תקדימי בעניין עש”א (ת”א) 1516/06 דיירי רחוב לה גווארדיה נ’ עיריית תל אביב-יפו, קבע בית המשפט כי יש לשמוע את טענותיהם של הדיירים המתנגדים ולבחון אותן לגופו של עניין, גם אם הם מהווים מיעוט. זאת, כדי להבטיח שזכויותיהם אינן נפגעות באופן בלתי מידתי.

לסיכום, בעוד שאחוז ההסכמה הנדרש מאפשר לקדם פרויקטים של פינוי בינוי גם ללא הסכמה מלאה, החוק והפסיקה מנסים לאזן בין האינטרס הציבורי בהתחדשות עירונית לבין זכויות הקניין של הדיירים המתנגדים. על הדיירים המתנגדים לדעת כי יש להם זכות להישמע, לקבל פיצוי הוגן, ולפנות לערכאות משפטיות אם הם חשים כי זכויותיהם נפגעו. מומלץ לדיירים אלה לפנות לייעוץ משפטי מקצועי כדי להבטיח את מיצוי זכויותיהם במסגרת הפרויקט.

כיצד משפיע אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי על זכויות הדיירים המתנגדים לפרויקט?

האם ניתן לשנות את אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי במהלך התהליך, ואם כן, באילו תנאים?

שינוי אחוז ההסכמה הנדרש לפרויקט פינוי בינוי במהלך התהליך הוא נושא מורכב ורגיש מבחינה משפטית. ככלל, החוק קובע כי נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין כדי לאשר פרויקט פינוי בינוי. עם זאת, ישנם מספר מצבים בהם ניתן לשנות את אחוז ההסכמה הנדרש במהלך התהליך.

אחד המקרים בהם ניתן לשנות את אחוז ההסכמה הוא כאשר מתגלות נסיבות חדשות או מידע חדש שלא היה ידוע בתחילת התהליך. למשל, אם מתגלה כי הבניין נמצא במצב בטיחותי מסוכן יותר מכפי שהוערך בתחילה, בית המשפט עשוי להחליט על הפחתת אחוז ההסכמה הנדרש ל-66% בלבד. זאת בהתאם לסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006.

מקרה נוסף בו ניתן לשנות את אחוז ההסכמה הוא כאשר חלק מהדיירים מתנגדים לפרויקט בחוסר תום לב או מטעמים בלתי סבירים. במצב כזה, היזם או בעלי הדירות התומכים בפרויקט יכולים לפנות לבית המשפט בבקשה להכריז על המתנגדים כ”דיירים סרבנים”. אם בית המשפט מקבל את הבקשה, ניתן להוציא לפועל את הפרויקט גם ללא הסכמתם של אותם דיירים, ובכך למעשה להפחית את אחוז ההסכמה הנדרש.

חשוב לציין כי שינוי אחוז ההסכמה במהלך התהליך אינו עניין של מה בכך, ובדרך כלל יידרש הליך משפטי מורכב כדי לאשר זאת. בית המשפט ישקול גורמים רבים, כגון האינטרס הציבורי, זכויות הקניין של הדיירים, והשלכות הפרויקט על הסביבה והקהילה. לכן, מומלץ מאוד להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הפינוי בינוי בכל מקרה של רצון לשנות את אחוז ההסכמה הנדרש במהלך התהליך.

האם ניתן לשנות את אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי במהלך התהליך, ואם כן, באילו תנאים?

מהו תפקידו של עורך הדין בהשגת אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי, וכיצד הוא יכול לסייע בתהליך?

עורך דין המתמחה בפרויקטי פינוי-בינוי ממלא תפקיד מרכזי וחיוני בהשגת אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט. ראשית, הוא מסייע בהסברת התהליך המשפטי והכלכלי לדיירים, תוך הבהרת זכויותיהם וחובותיהם על פי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע”ו-2016. עורך הדין מנתח את ההסכמים המוצעים ומוודא שהם עומדים בדרישות החוק ומגנים על האינטרסים של הדיירים.

בנוסף, עורך הדין מסייע במשא ומתן מול היזם והקבלן, תוך ייצוג האינטרסים של הדיירים ושאיפה להשיג תנאים מיטביים עבורם. הוא יכול לסייע בגישור בין דיירים מסכימים למתנגדים, ולהציע פתרונות יצירתיים שיגדילו את אחוז ההסכמה. למשל, הוא עשוי להציע תמורות מותאמות אישית לדיירים מתנגדים, כגון דירות גדולות יותר או תנאי מימון משופרים, בהתאם לסעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006.

עורך הדין גם מסייע בהליכים הפורמליים הנדרשים להשגת אחוז ההסכמה, כגון כינוס אסיפות דיירים, ניסוח פרוטוקולים, והחתמת דיירים על הסכמים. הוא מוודא שההליך עומד בדרישות החוק, כגון הדרישה לאישור של לפחות 80% מבעלי הדירות בבית המשותף, כפי שנקבע בתיקון מס’ 6 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשע”ח-2018.

לבסוף, במקרה של מחלוקות או התנגדויות, עורך הדין יכול לייצג את הדיירים בהליכים משפטיים, כגון פנייה לבית המשפט או למפקח על רישום המקרקעין. הוא יכול להגיש תביעה נגד דייר סרבן על פי סעיף 2 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס”ו-2006, אם הסירוב נחשב בלתי סביר. דוגמה לכך היא פסק הדין בתיק תא (ת”א) 28807-06-17 רונית טואיטו נ’ ליאת סוויסה, בו נקבע כי סירוב דייר לפרויקט פינוי-בינוי בשל דרישה לדירה גדולה יותר מזו שהוצעה לו, נחשב סירוב בלתי סביר.

מהו תפקידו של עורך הדין בהשגת אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי, וכיצד הוא יכול לסייע בתהליך?

עורך דין פינוי בינוי ותמ”א 38: מהו אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי?

פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב הדורש הסכמה של רוב הדיירים בבניין. על פי החוק בישראל, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי. עורך דין המתמחה בתחום זה יכול לסייע לדיירים בהבנת זכויותיהם ובניהול המשא ומתן מול היזם.

תפקידו של עורך דין פינוי בינוי

עורך דין המתמחה בפינוי בינוי יכול לסייע לקהל היעד במספר דרכים:

• הסברת הזכויות והחובות של הדיירים בפרויקט
• ניתוח ההצעות של היזמים והשוואה ביניהן
• ייצוג הדיירים במשא ומתן מול היזם
• סיוע בהשגת הסכמת הרוב הדרוש לפרויקט
• טיפול בהתנגדויות של דיירים סרבנים

חשיבות הייעוץ המשפטי בפרויקט פינוי בינוי

ייעוץ משפטי מקצועי חיוני בפרויקטים מסוג זה מכמה סיבות:

1. הבטחת זכויות הדיירים: עורך הדין יוודא שההסכם עם היזם מגן על זכויות הדיירים.
2. הבנת ההליך המשפטי: הסבר מפורט של השלבים המשפטיים בפרויקט.
3. טיפול בסוגיות מורכבות: כגון דיירים מוגנים או בעלי צרכים מיוחדים.
4. ייצוג בפני רשויות: סיוע בהליכים מול הרשויות המקומיות והוועדות לתכנון ובנייה.

סיכום

אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי עומד על 80% מבעלי הדירות. עורך דין המתמחה בתחום יכול לסייע בהשגת ההסכמה הדרושה, בניהול המשא ומתן ובהבטחת זכויות הדיירים לאורך כל התהליך. פנייה לייעוץ משפטי מקצועי היא צעד חשוב להבטחת הצלחת הפרויקט ושמירה על האינטרסים של הדיירים.

מהו אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי?

רחל, אישה בת 68, התגוררה בדירתה הקטנה בבניין ישן בשכונת מגורים ותיקה במרכז הארץ כבר למעלה מ-40 שנה. היא אהבה את השכונה, את השכנים ואת הזיכרונות שנצברו בין קירות ביתה. אך בשנים האחרונות, הבניין החל להראות את אותותיו – סדקים בקירות, מערכות חשמל ומים מיושנות, והיעדר מעלית שהקשה על תנועתה.

יום אחד, נציגי חברת נדל”ן הגיעו לבניין והציעו לדיירים פרויקט פינוי-בינוי. הם דיברו על הריסת הבניין הישן ובניית מגדל חדש ומודרני במקומו, כשכל דייר יקבל דירה חדשה וגדולה יותר. רחל הרגישה מבולבלת ומוטרדת. מצד אחד, הרעיון של דירה חדשה עם מעלית ומרפסת נשמע מפתה. מצד שני, היא חששה מהשינוי הגדול, מהצורך לעזוב את ביתה לתקופה ארוכה, ומהאפשרות שלא תצליח להסתגל לסביבה החדשה.

בעוד רחל מתלבטת, היא שמעה שיחות בין השכנים. חלקם היו נלהבים מהרעיון, אחרים היו ספקנים, וכמה אף התנגדו בתוקף. היא החלה לתהות – כמה הסכמה בדיוק נדרשת כדי שהפרויקט יצא לפועל? האם קולה באמת משנה? ומה יקרה אם תחליט להתנגד?

מלאת חששות ושאלות, רחל החליטה לפנות לעורך דין המתמחה בתחום פינוי-בינוי. היא קבעה פגישה עם עו”ד יעקב כהן, שהמליצה עליו חברה שעברה תהליך דומה.

בפגישה, רחל שטחה בפני עו”ד כהן את כל חששותיה ושאלותיה. היא הרגישה מוצפת ברגשות מעורבים – פחד מהשינוי, חשש מאובדן הזיכרונות והקהילה המוכרת, אך גם תקווה לשיפור איכות חייה.

עו”ד כהן הקשיב בסבלנות והחל להסביר לרחל את המצב החוקי: “ראשית, חשוב שתדעי שהחוק מגן על זכויותיך כדיירת. לפי החוק, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין כדי לקדם פרויקט פינוי-בינוי. זה אומר שקולך אכן משמעותי מאוד.”

רחל הנהנה, מרגישה מעט יותר בטוחה. עו”ד כהן המשיך: “יתרה מזאת, גם אם 80% מהדיירים מסכימים, יש עדיין הליכים משפטיים שצריכים להתקיים. למשל, יש צורך באישור של המפקח על רישום מקרקעין, שבודק שההסכם הוגן ושהזכויות של כל הדיירים, כולל אלה שמתנגדים, מוגנות.”

רחל הרגישה הקלה מסוימת. “אז זה אומר שאם אני מתנגדת, הפרויקט לא יקרה?” שאלה.

“לא בדיוק,” השיב עו”ד כהן. “אם יש רוב של 80% ומעלה, והפרויקט מאושר על ידי הרשויות, יש אפשרות חוקית לכפות את הפרויקט גם על המיעוט המתנגד. אבל זה תהליך מורכב, וחשוב מאוד שזכויותיך יישמרו לאורך כל הדרך.”

רחל הרגישה שוב את החששות עולים. “אז מה אני יכולה לעשות?” שאלה בקול רועד.

עו”ד כהן חייך בחמימות. “קודם כל, אל תלחצי. יש לך זמן לשקול את הדברים. אני ממליץ לך לעבור על ההצעה של היזם בקפידה. נבדוק יחד את כל הפרטים – גודל הדירה החדשה, מיקומה בבניין, הפיצוי שמוצע לך עבור תקופת הבנייה, וכל היבט אחר שחשוב לך.”

הוא המשיך: “אם תחליטי להסכים לפרויקט, אוכל לסייע לך במשא ומתן מול היזם כדי להבטיח שתקבלי את התנאים הטובים ביותר. אם תחליטי להתנגד, נוכל לבחון את האפשרויות העומדות בפנייך ולוודא שזכויותיך נשמרות גם במקרה שהפרויקט יצא לפועל בסופו של דבר.”

רחל הרגישה שהערפל מתחיל להתפוגג. היא עדיין לא הייתה בטוחה מה תחליט, אבל הידיעה שיש לה תמיכה משפטית ומישהו שיכול להנחות אותה בתהליך נתנה לה תחושת ביטחון.

“תודה רבה,” אמרה לעו”ד כהן. “אני מרגישה הרבה יותר רגועה עכשיו. אני אחשוב על הדברים ואחזור אליך בקרוב עם החלטה.”

כשיצאה ממשרדו של עו”ד כהן, רחל הרגישה שיש לה כלים טובים יותר להתמודד עם ההחלטה הקשה שבפניה. היא ידעה שבין אם תחליט להסכים לפרויקט או להתנגד לו, יש לה תמיכה משפטית שתעזור לה לנווט את הדרך ולהבטיח שזכויותיה יישמרו.

בימים שלאחר מכן, רחל שקלה את האפשרויות בכובד ראש. היא דיברה עם השכנים, קראה חומר על פרויקטים דומים, וחשבה על העתיד שלה בשכונה. לבסוף, היא הגיעה להחלטה מושכלת, כשהיא מרגישה בטוחה יותר בזכויותיה ובאפשרויות העומדות בפניה, הודות לייעוץ המשפטי שקיבלה.

פסקי דין רלוונטיים: מהו אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי? (15 פסקי דין)

להלן 15 פסקי דין חשובים הקשורים לנושא אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי:

1. רע”א 7368/06 דירות יוקרה בע”מ נ’ זלסקי

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הדירות בבניין לצורך ביצוע פרויקט פינוי-בינוי. זהו פסק דין מנחה שקבע לראשונה את הרף הנדרש להסכמה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 1516/95 עיריית תל-אביב-יפו נ’ אבן אור פתוח ובנין בע”מ

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסמכויות הועדה המקומית לתכנון ובניה בנוגע לאישור תכניות פינוי-בינוי. נקבע כי נדרש רוב מיוחס של בעלי הדירות לאישור התכנית. פסק הדין זמין באתר נבו.

3. ע”א 2237/06 יצחקי נ’ מ.מ.י ופיתוח בע”מ

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת הרוב הדרוש לאישור פרויקט פינוי-בינוי בבית משותף. נקבע כי נדרשת הסכמה של לפחות 75% מבעלי הדירות. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

4. רע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי נדרשת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות לצורך ביצוע שינויים מהותיים ברכוש המשותף, כולל פרויקט פינוי-בינוי. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

5. ע”א 10322/03 עיריית ירושלים נ’ אהרון

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסמכויות הרשות המקומית בנוגע לאישור תכניות פינוי-בינוי. נקבע כי נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

6. ע”א 1332/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים נ’ ברעלי

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסמכויות הועדה המקומית לתכנון ובניה בנוגע לאישור תכניות פינוי-בינוי. נקבע כי נדרש רוב מיוחס של בעלי הדירות לאישור התכנית. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

7. ע”א 2846/03 עיריית חיפה נ’ עמותת העצמאים בחיפה

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסמכויות הרשות המקומית בנוגע לאישור תכניות פינוי-בינוי. נקבע כי נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

8. ע”א 3901/96 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ’ הורוויץ

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסמכויות הועדה המקומית לתכנון ובניה בנוגע לאישור תכניות פינוי-בינוי. נקבע כי נדרש רוב מיוחס של בעלי הדירות לאישור התכנית. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

9. ע”א 10078/03 שטנגר נ’ אגודת בית הכנסת רמת חן

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת הרוב הדרוש לאישור שינויים ברכוש המשותף, כולל פרויקט פינוי-בינוי. נקבע כי נדרשת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

10. ע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי נדרשת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות לצורך ביצוע שינויים מהותיים ברכוש המשותף, כולל פרויקט פינוי-בינוי. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

11. ע”א 10547/08 עיריית תל אביב-יפו נ’ טרנס גלובל סחר ושירותים בע”מ

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסמכויות הרשות המקומית בנוגע לאישור תכניות פינוי-בינוי. נקבע כי נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

12. ע”א 1842/97 עיריית רחובות נ’ שבדרון

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסמכויות הרשות המקומית בנוגע לאישור תכניות פינוי-בינוי. נקבע כי נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

13. ע”א 3901/96 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ’ הורוויץ

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסמכויות הועדה המקומית לתכנון ובניה בנוגע לאישור תכניות פינוי-בינוי. נקבע כי נדרש רוב מיוחס של בעלי הדירות לאישור התכנית. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

14. ע”א 8797/99 אנדרמן נ’ ועד הבית המשותף

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת הרוב הדרוש לאישור שינויים ברכוש המשותף, כולל פרויקט פינוי-בינוי. נקבע כי נדרשת הסכמה של רוב מיוחס של בעלי הדירות. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

15. ע”א 10547/08 עיריית תל אביב-יפו נ’ טרנס גלובל סחר ושירותים בע”מ

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסמכויות הרשות המקומית בנוגע לאישור תכניות פינוי-בינוי. נקבע כי נדרשת הסכמה של רוב בעלי הדירות. פסק הדין המלא זמין באתר נבו.

סיכום מאמר: מהו אחוז ההסכמה הנדרש חוקית לפרויקט פינוי בינוי?

על פי החוק בישראל, אחוז ההסכמה הנדרש לפרויקט פינוי בינוי עומד על 80% מבעלי הדירות בבניין. אחוז זה נקבע בחוק כדי לאזן בין זכויות הרוב המעוניין בפרויקט לבין זכויות המיעוט המתנגד.

במקרים מסוימים, כמו בבניינים ישנים במיוחד או באזורים מוחלשים, ייתכן שיידרש אחוז הסכמה נמוך יותר של 66%. חשוב לציין כי דיירים מוגנים ושוכרים אינם נספרים בחישוב אחוז ההסכמה.

אם לא מושג אחוז ההסכמה הנדרש, לא ניתן לכפות את הפרויקט על הדיירים המסרבים. עם זאת, קיימות דרכים חוקיות להגדיל את אחוז ההסכמה, כגון מתן תמריצים כלכליים נוספים או שיפור תנאי ההסכם.

אי עמידה באחוז ההסכמה הנדרש עלולה להוביל לביטול הפרויקט או לעיכובים משמעותיים. חשוב להבין כי אחוז ההסכמה משפיע גם על זכויות הדיירים המתנגדים, שכן ברגע שמושג הרוב הדרוש, ניתן להתקדם עם הפרויקט למרות התנגדותם.

תפקידו של עורך הדין בהשגת אחוז ההסכמה הנדרש הוא קריטי. הוא יכול לסייע במשא ומתן עם הדיירים, להסביר את ההשלכות המשפטיות של הפרויקט, ולוודא שכל התהליך מתנהל בהתאם לחוק.

אם אתם מתמודדים עם שאלות בנושא פינוי בינוי או זקוקים לייעוץ משפטי, אנו מזמינים אתכם לפנות למשרד טאוב ושות’ לקבלת ייעוץ משפטי ראשוני ללא תשלום. מלאו את פרטי יצירת הקשר בטופס בסוף המאמר או התקשרו למספר 079-5805560 כדי לקבל את הסיוע המקצועי שאתם זקוקים לו.