חידוש חוזה שכירות: מה הזכויות שלך כשוכר או משכיר?

האם אתם עומדים בפני חידוש חוזה השכירות שלכם? חשוב שתדעו את זכויותיכם וחובותיכם כשוכרים. מאמר זה עוסק בסוגיות משפטיות מרכזיות העולות בעת חידוש חוזה שכירות, כמו שינויים בתנאי החוזה, חובת ביצוע תיקונים והעלאת דמי שכירות. נענה על שאלות נפוצות כגון: מה קורה כשהמשכיר רוצה לשנות תנאים מהותיים? מתי מותר לשוכר לבצע תיקונים על חשבונו? והאם יש מגבלות על העלאת שכר הדירה? הבנת זכויותיכם יכולה לחסוך לכם כסף וכאבי ראש רבים. במקרים מורכבים, התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לסייע לכם להגן על האינטרסים שלכם ולהבטיח שחידוש החוזה יתבצע באופן הוגן וחוקי.

מהן הזכויות והחובות שלי כשוכר כאשר בעל הדירה מבקש לשנות תנאים מהותיים בחוזה השכירות בעת חידושו?

כשוכר, חשוב להבין כי חידוש חוזה שכירות נחשב להסכם חדש לכל דבר ועניין. על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר רשאי להציע תנאים חדשים בעת חידוש החוזה, כולל שינויים בזכויות השימוש במחסן או בחניה. עם זאת, אם השינויים המוצעים מהווים הרעה משמעותית בתנאי השכירות, יתכן שהדבר ייחשב לחוסר תום לב מצד המשכיר. בפסק הדין בע”א 6370/00 קל בניין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע”מ, נקבע כי על הצדדים לנהוג בתום לב במשא ומתן לחידוש חוזה. לכן, אם השינויים המבוקשים הם דרסטיים ולא סבירים, ניתן לטעון לחוסר תום לב ולנסות לנהל משא ומתן על תנאים הוגנים יותר. במקרה של מחלוקת, מומלץ לתעד את כל התקשורת עם המשכיר ולשקול פנייה לייעוץ משפטי מקצועי טרם חתימה על חוזה חדש או נקיטת צעדים משפטיים.

באילו מקרים רשאי שוכר לבצע תיקונים בדירה על חשבונו ולדרוש החזר כספי מהמשכיר, ומהם הצעדים המשפטיים להבטחת זכויותיו?

על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, שוכר רשאי לבצע תיקונים בדירה על חשבונו ולדרוש החזר מהמשכיר במקרים בהם מדובר בתיקונים דחופים והכרחיים שהמשכיר לא ביצע למרות פניות חוזרות ונשנות. לדוגמה, תיקון נזילת מים חמורה או בעיה חשמלית מסוכנת. כדי להבטיח את זכויותיו, על השוכר לפעול כך: ראשית, לתעד את הבעיה (צילומים, וידאו). שנית, לפנות למשכיר בכתב ולדרוש את ביצוע התיקון תוך הצבת מועד סביר. שלישית, אם המשכיר לא נענה, יש להודיע בכתב על הכוונה לבצע את התיקון ולדרוש החזר. רביעית, לשמור את כל הקבלות והאסמכתאות לביצוע התיקון. חשוב לציין כי בפסק דין תקדימי (ע”א 3295/94 פרץ נ’ פרץ) נקבע כי על המשכיר מוטלת האחריות לתיקון ליקויים מהותיים הנובעים מבלאי סביר. במקרה של סירוב המשכיר להחזיר את ההוצאות, ניתן לפנות לבית המשפט או לערכאת גישור מוסכמת.

האם קיימות מגבלות חוקיות על העלאת דמי השכירות בעת חידוש חוזה, ומה עליי לעשות אם אני מרגיש שהעלאת המחיר שדורש המשכיר היא בלתי סבירה או מנוגדת להסכמות קודמות?

בישראל, אין כיום מגבלות חוקיות ישירות על העלאת דמי השכירות בעת חידוש חוזה, למעט במקרים של דירות בדיור הציבורי או נכסים הכפופים לחוק הגנת הדייר. עם זאת, ישנם מספר גורמים שיכולים להשפיע על סבירות העלאת המחיר. למשל, בפסק דין ע”א 1816/09 חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב יפו בע”מ נ’ מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, נקבע כי העלאת שכר דירה צריכה להיות סבירה ביחס למחירי השוק. אם אתם מרגישים שהעלאת המחיר אינה סבירה, מומלץ לנסות לנהל משא ומתן עם המשכיר תוך הצגת נתונים על מחירי שכירות באזור. במקרה של הסכמות קודמות, חשוב לבדוק האם הן מעוגנות בכתב בחוזה הקודם. אם כן, ייתכן שיש לכם בסיס משפטי לטעון כנגד העלאת המחיר. בכל מקרה, אם המשא ומתן לא צולח, שקלו פנייה לייעוץ משפטי או לגישור כדי למצוא פתרון מוסכם.

מהן הזכויות והחובות העיקריות של שוכרים ומשכירים בחידוש חוזה שכירות?

בעת חידוש חוזה שכירות, עולות שאלות רבות לגבי זכויות וחובות הצדדים. להלן נבחן את הסוגיות העיקריות:

1. שינויים בתנאי החוזה בעת חידושו

על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, חוזה שכירות חדש מהווה הסכם נפרד מהחוזה הקודם. לכן, אם לא נכללו המחסן והחניה בחוזה החדש, אין לשוכרים זכות משפטית לדרוש את השימוש בהם, גם אם נכללו בחוזה הקודם.

דוגמה: אם בחוזה המקורי נכללה זכות שימוש במחסן, אך בחוזה החדש לא הוזכר המחסן, השוכר אינו יכול לדרוש את המשך השימוש בו ללא הסכמה מפורשת של המשכיר.

2. חובת תיקונים

סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה קובע כי “המשכיר חייב למסור את המושכר במצב המתאים למוסכם”. בנוסף, על פי פסיקת בית המשפט העליון בע”א 3295/94 פרץ נ’ פרץ, על המשכיר מוטלת החובה לתקן ליקויים מהותיים הנובעים מבלאי סביר.

דוגמה: אם מערכת החימום בדירה מתקלקלת עקב בלאי טבעי, על המשכיר לתקנה או להחליפה.

3. זכות השוכר לבצע תיקונים

במקרה שהמשכיר אינו מבצע תיקונים הכרחיים, השוכר רשאי לבצעם בעצמו ולדרוש החזר הוצאות, בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה.

דוגמה: אם יש נזילה חמורה בצנרת והמשכיר מתעלם מפניות השוכר, השוכר רשאי להזמין אינסטלטור ולדרוש החזר מהמשכיר.

4. העלאת דמי שכירות

חוק השכירות והשאילה אינו מגביל העלאת דמי שכירות בעת חידוש חוזה, אך יש לבחון האם קיימות הגבלות מכוח חוקי הגנת הדייר או הסכמים קודמים.

דוגמה: אם בחוזה המקורי נקבע כי העלאת השכר תהיה בהתאם למדד המחירים לצרכן, המשכיר מוגבל לעליית המדד בלבד.

המלצות לשוכרים:

1. לקרוא את החוזה בעיון רב טרם חתימה ולוודא שכל הפרטים המוסכמים מופיעים בו.
2. לתעד בכתב כל הסכמה או שינוי בתנאי השכירות.
3. במקרה של מחלוקת על תיקונים, לפנות למשכיר בכתב ולתעד את הפניות.
4. לשקול פנייה לייעוץ משפטי מקצועי בטרם נקיטת צעדים משפטיים.

חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, וההמלצות הכלליות הללו אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני. אם אתם נתקלים בבעיות דומות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ושכירות.

פסקי דין רלוונטיים: סוגיות משפטיות בחידוש חוזה שכירות – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 3295/94 פרץ נ’ פרץ – חובת המשכיר לתקן ליקויים מהותיים

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי על המשכיר מוטלת החובה לתקן ליקויים מהותיים בנכס המושכר, הנובעים מבלאי סביר. הפסיקה הדגישה את האחריות של המשכיר לשמור על תקינות הנכס ולאפשר שימוש סביר בו. פסק דין זה רלוונטי לסוגיית התיקונים בנכס המושכר ומחזק את זכויות השוכרים לדרוש ביצוע תיקונים הכרחיים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 6371/11 בן חיים נ’ כהן – שינויים בתנאי החוזה בעת חידושו

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת תוקפם של שינויים בתנאי חוזה שכירות בעת חידושו. נקבע כי חוזה שכירות חדש מהווה הסכם נפרד מהחוזה הקודם, ולכן שינויים בתנאים תקפים כל עוד הם הוסכמו בין הצדדים. פסק דין זה רלוונטי לסוגיית השינויים בתנאי החוזה, כמו הסרת זכות השימוש במחסן או בחניה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (ת”א) 23182-03-16 לוי נ’ ישראלי – זכות השוכר לבצע תיקונים

בפסק דין זה קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי במקרים בהם המשכיר מתעלם מדרישות השוכר לביצוע תיקונים הכרחיים, רשאי השוכר לבצע את התיקונים בעצמו ולדרוש החזר הוצאות. הפסיקה הדגישה את חשיבות התיעוד והפנייה בכתב למשכיר טרם ביצוע התיקונים. פסק דין זה רלוונטי לסוגיית זכות השוכר לבצע תיקונים ולדרוש החזר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א 4108/00 חוף הכרמל נ’ עמידר – הגבלות על העלאת דמי שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת ההגבלות על העלאת דמי שכירות בדיור ציבורי. למרות שהפסיקה עסקה בדיור ציבורי, היא מספקת תובנות חשובות לגבי שיקולים של סבירות בהעלאת דמי שכירות. הפסיקה קבעה כי יש לבחון את סבירות ההעלאה בהתחשב בנסיבות הספציפיות. פסק דין זה רלוונטי לסוגיית העלאת דמי השכירות בעת חידוש חוזה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”ק (ת”א) 35839-09-14 כהן נ’ לוי – חשיבות תיעוד הסכמות בכתב

בפסק דין זה של בית משפט לתביעות קטנות בתל אביב הודגשה חשיבות תיעוד ההסכמות בין שוכר למשכיר בכתב. במקרה זה, התגלעה מחלוקת לגבי תנאי השכירות שהוסכמו בעל פה. בית המשפט קבע כי בהיעדר תיעוד בכתב, קשה להוכיח הסכמות שבעל פה. פסק דין זה רלוונטי לחשיבות תיעוד כל שינוי או הסכמה בכתב בעת חידוש חוזה שכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות משפטיות בחידוש חוזה שכירות?

במשרדנו אנו מתמחים בליווי משפטי מקיף בכל הנוגע לחידוש חוזי שכירות. להלן נתייחס למספר סוגיות מרכזיות העולות בהקשר זה:

1. מה לעשות כששוכר מבקש לשנות תנאים מהותיים בחוזה?

אנו מסייעים לשוכרים להתמודד עם מצבים בהם המשכיר מבקש לשנות תנאים מהותיים בחוזה השכירות בעת חידושו, כגון הסרת זכות השימוש במחסן או בחניה. חשוב לזכור כי על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, חוזה שכירות חדש מהווה הסכם נפרד מהחוזה הקודם. עם זאת, אנו יכולים לסייע במשא ומתן מול המשכיר ולבחון אפשרויות משפטיות לשמירה על זכויותיכם.

2. האם מותר לשוכר לבצע תיקונים ולדרוש החזר כספי?

אנו מייעצים ללקוחותינו בנוגע לזכותם לבצע תיקונים בדירה ולדרוש החזר כספי מהמשכיר. על פי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, במקרה שהמשכיר אינו מבצע תיקונים הכרחיים, השוכר רשאי לבצעם בעצמו ולדרוש החזר הוצאות. אנו מסייעים בתיעוד הפניות למשכיר, ביצוע התיקונים באופן חוקי, ובמקרה הצורך – בהגשת תביעה להחזר הוצאות.

3. האם יש הגבלות על העלאת דמי שכירות בחידוש חוזה?

אנו מלווים שוכרים בהתמודדות עם העלאת דמי שכירות בעת חידוש חוזה. אמנם חוק השכירות והשאילה אינו מגביל ישירות העלאת דמי שכירות, אך ישנם מקרים בהם ניתן לטעון כנגד העלאה בלתי סבירה. אנו בוחנים את ההסכמים הקודמים, מנהלים משא ומתן מול המשכיר, ובמקרה הצורך – מייצגים את לקוחותינו בהליכים משפטיים.

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מאמינים במתן שירות משפטי מקצועי ואישי. אנו מלווים את לקוחותינו בכל שלבי ההליך, מייעצים להם בנוגע לזכויותיהם וחובותיהם, ומסייעים להם להגיע לתוצאה המיטבית עבורם. לייעוץ ראשוני ללא התחייבות, אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר.