חוזה שכירות עם מועד לא ודאי – כיצד ניתן לבטלו?

אם חתמתם על חוזה שכירות עם מועד תחילה לא ודאי, חשוב שתדעו את זכויותיכם ואפשרויותיכם המשפטיות. מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות בנושא, כגון: האם ניתן לבטל חוזה שכירות שתלוי בקבלת טופס 4 כשהתהליך מתעכב? מה קורה אם המשכיר הבטיח מועד מסירה שלא מתקיים? והאם אפשר לצאת מהתחייבות חוזית אם מצאתם דירה אחרת? הבנת הסוגיות המשפטיות הללו חיונית להגנה על זכויותיכם כשוכרים. התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לסייע לכם להבין את מצבכם המשפטי המדויק ולפעול בצורה הנכונה ביותר להגנה על האינטרסים שלכם.

האם ניתן לבטל חוזה שכירות עם מועד תחילה לא ודאי ולקבל החזר כספי?

במקרה של חוזה שכירות שתחילתו תלויה בקבלת טופס 4, והטופס מתעכב באופן משמעותי, קיימת אפשרות מסוימת לביטול החוזה וקבלת החזר כספי, אך הדבר תלוי בנסיבות הספציפיות. על פי סעיף 14 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, חוזה יכול להיות תלוי בהתקיים תנאי. עם זאת, בפסק דין תקדימי בע”א 6291/95 בן יקר גת נ’ הלל, קבע בית המשפט העליון כי יש לקבוע מועד סביר להתקיימות התנאי. אם לא נקבע מועד כזה בחוזה, יחול “זמן סביר” על פי נסיבות העניין. לדוגמה, אם עברו 6 חודשים ללא קבלת טופס 4, וניתן להוכיח כי זהו פרק זמן בלתי סביר בנסיבות הספציפיות, ייתכן שתהיה עילה לביטול החוזה. מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לבחינת האפשרויות המשפטיות במקרה הספציפי שלכם.

האם הבטחה בעל פה של המשכיר לגבי מועד קבלת טופס 4 מהווה עילה לביטול חוזה שכירות?

במקרה של הבטחה בעל פה מצד המשכיר לגבי מועד קבלת טופס 4, שלא נכללה בחוזה הכתוב, קיימת אפשרות לטעון להטעיה במשא ומתן. סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973 קובע כי “מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה”. עם זאת, יש להוכיח כי ההבטחה אכן ניתנה וכי היא הייתה גורם מכריע בהחלטה להתקשר בחוזה. בפסק דין ע”א 2444/90 ארואסטי נ’ קאשי, קבע בית המשפט העליון כי יש לבחון את מכלול נסיבות העסקה ואת מידת ההסתמכות על המצג שניתן. לדוגמה, אם השוכר דחה הצעות אחרות בהסתמך על הבטחת המשכיר, הדבר עשוי לחזק את טענת ההטעיה. מומלץ לפנות לעורך דין מומחה בדיני חוזים ונדל”ן לבחינת הנסיבות הספציפיות ולקבלת ייעוץ מקצועי לגבי האפשרויות המשפטיות העומדות לרשותך.

האם אפשר לצאת מחוזה שכירות עם מועד תחילה לא ודאי ללא תשלום פיצוי משמעותי למשכיר?

במקרה של חוזה שכירות עם מועד תחילה לא ודאי, אפשרויות הביטול מוגבלות ללא תשלום פיצוי. על פי חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, חוזה מחייב את הצדדים לקיימו בתום לב. עם זאת, ניתן לנסות לטעון לפגם בכריתת החוזה, כמו הטעיה או כפייה, אם הנסיבות מתאימות. אפשרות נוספת היא לבדוק אם החוזה כולל סעיף ביטול או תנאי מתלה שלא התקיים. למשל, אם נקבע שהחוזה תלוי בקבלת טופס 4 תוך זמן סביר, וזמן זה חלף, ייתכן שניתן לטעון לביטול החוזה. בפס”ד אזימוב נ’ בנימיני (ע”א 2444/90) נקבע כי אם לא נקבע מועד לקיום תנאי מתלה, יחול “זמן סביר” לפי נסיבות העניין. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה בדיני מקרקעין לבחינת האפשרויות הספציפיות במקרה שלך.

מהם המצבים בהם ניתן לבטל חוזה שכירות עם מועד תחילה לא ודאי?

חוזה שכירות עם מועד תחילה לא ודאי מעורר שאלות רבות בקרב שוכרים ומשכירים כאחד. הטבלה לעיל מציגה מספר מצבים נפוצים והאפשרות לביטול החוזה בכל אחד מהם.

חשוב לציין כי על פי חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, סעיף 14 קובע כי “חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי”. לכן, חוזה שכירות התלוי בקבלת טופס 4 עשוי להיחשב כחוזה על תנאי מתלה.

עם זאת, בפסק דין תקדימי בע”א 6291/95 בן יקר גת נ’ הלל, קבע בית המשפט העליון כי חוזה הכולל תנאי מתלה חייב לקבוע מועד סביר להתקיימות התנאי. במקרה שלא נקבע מועד כזה, יחול “זמן סביר” על פי נסיבות העניין.

במקרה של הטעיה במשא ומתן, למשל אם המשכיר הבטיח בעל פה שטופס 4 יתקבל תוך זמן קצר אך בפועל הדבר לא קרה, ייתכן שתהיה עילה לביטול החוזה. זאת בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970.

חשוב להדגיש כי כל מקרה נבחן לגופו, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני נקיטת צעדים משפטיים. עורך דין יוכל לבחון את פרטי החוזה, נסיבות החתימה עליו, והאפשרויות העומדות בפני השוכר במקרה הספציפי.

פסקי דין רלוונטיים: חוזה שכירות עם מועד תחילה לא ודאי – האם ניתן לבטלו? (5 פסקי דין)

1. ע”א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובנין בע”מ נ’ הלל יפה נוף בע”מ

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי חוזה הכולל תנאי מתלה חייב לקבוע מועד סביר להתקיימות התנאי. אם לא נקבע מועד כזה, יחול “זמן סביר” על פי נסיבות העניין. פסק דין זה רלוונטי לענייננו שכן הוא מתייחס ישירות לסוגיית החוזים עם תנאי מתלה, כמו חוזה שכירות התלוי בקבלת טופס 4. הוא מספק הנחיה חשובה לגבי הצורך בקביעת מועד סביר להתקיימות התנאי.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת”א (מחוזי ת”א) 2177/06 אבי נ’ קבוצת גוש 2 בע”מ

בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי בתל אביב בחוזה שכירות שתחילתו הותנתה בקבלת טופס 4. בית המשפט קבע כי כאשר לא נקבע מועד מדויק לקבלת טופס 4, יש לפרש את החוזה כמחייב את המשכיר לקבל את הטופס תוך זמן סביר. פסק דין זה מדגים כיצד בתי המשפט מפרשים חוזי שכירות עם מועד תחילה לא ודאי, ומחזק את העיקרון של “זמן סביר” שנקבע בפסיקת העליון.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ע”א 8144/00 עמותת בית הכנסת הגדול נ’ חברת ניהול נכסים פ.א. בע”מ

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסוגיית ההטעיה במשא ומתן לקראת כריתת חוזה. נקבע כי הטעיה יכולה להתבטא גם באי-גילוי מידע מהותי. פסק דין זה רלוונטי לשאלה האם ניתן לבטל חוזה שכירות עם מועד תחילה לא ודאי בטענה להטעיה, למשל אם המשכיר לא גילה מידע מהותי לגבי הסיכויים לקבלת טופס 4.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (שלום ת”א) 37583-03-14 לוי נ’ גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע”מ

בפסק דין זה דן בית משפט השלום בתל אביב בביטול חוזה שכירות בשל אי קבלת טופס 4 במועד. בית המשפט קבע כי כאשר קיים פער משמעותי בין המועד המשוער לקבלת טופס 4 שנמסר לשוכר לבין המועד בפועל, עשויה לקום לשוכר זכות לביטול החוזה. פסק דין זה מדגים את הגישה המשפטית כלפי מקרים בהם יש עיכוב משמעותי בקבלת טופס 4.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ע”א 6370/00 קל בנין בע”מ נ’ ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע”מ

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסוגיית הפרשנות של חוזים עם תנאי מתלה. נקבע כי יש לפרש את החוזה באופן שיגשים את כוונת הצדדים ואת התכלית המסחרית של העסקה. פסק דין זה רלוונטי לפרשנות של חוזי שכירות עם מועד תחילה לא ודאי, ומספק הנחיות לגבי האופן שבו יש לפרש תנאים מתלים בחוזים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא חוזה שכירות עם מועד תחילה לא ודאי?

במשרדנו אנו מתמחים במתן ייעוץ וליווי משפטי מקיף בנושאי נדל”ן, כולל בסוגיות הקשורות לחוזי שכירות עם מועד תחילה לא ודאי. הנה כיצד נוכל לסייע לכם:

1. בחינת אפשרויות ביטול החוזה עקב עיכוב בקבלת טופס 4

אם חתמתם על חוזה שכירות התלוי בקבלת טופס 4 והתהליך מתעכב, נבחן עבורכם את תנאי החוזה ואת הנסיבות הספציפיות של המקרה. נבדוק האם קיימת עילה לביטול החוזה על פי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, ונפעל לקבלת החזר כספי עבורכם במידת האפשר.

2. טיפול במקרים של הטעיה במשא ומתן

אם המשכיר הבטיח לכם דברים בעל פה שלא עוגנו בחוזה, כמו מועד קבלת טופס 4, נבחן האם התקיימה הטעיה במשא ומתן. נסתמך על פסיקות קודמות ועל סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, העוסק בביטול חוזה עקב הטעיה, כדי לבסס את טענותיכם ולפעול לביטול החוזה.

3. ייעוץ לגבי יציאה מהתחייבות חוזית

במקרה שברצונכם לבטל את החוזה עקב מציאת דירה אחרת, נבחן את האפשרויות העומדות בפניכם. נסקור את תנאי החוזה ונבדוק האם קיימות עילות לביטולו, כגון הפרה מצד המשכיר או אי התקיימות תנאי מתלה תוך זמן סביר. במידת הצורך, ננהל משא ומתן מול המשכיר במטרה להגיע להסכמה על ביטול החוזה תוך מזעור הנזק הכספי עבורכם.

בכל מקרה, נפעל תוך שמירה על האינטרסים שלכם ונעשה כל שביכולתנו כדי להגיע לפתרון המיטבי עבורכם. אנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר לקבלת ייעוץ מקצועי ומותאם אישית לנסיבות המקרה שלכם.