חוזה שכירות ותיקונים במושכר – מה החוק קובע ומה זכויותיך?

אם אתם שוכרים או מתכננים לשכור דירה בישראל, חשוב מאוד שתכירו את זכויותיכם בנוגע לאחריות על תיקונים במושכר. לצערנו, ישנם משכירים וחברות נדל"ן שמנסים להטיל על השוכרים אחריות לתיקונים בניגוד לחוק. מאמר זה עונה על שאלות חשובות כמו: מה קורה כשהמשכיר מסרב לבצע תיקונים הכרחיים? האם יש מקרים בהם ניתן להטיל על השוכר אחריות לתיקונים מסוימים? וכיצד להתמודד עם מצב בו המשכיר מסרב להחזיר פיקדון בטענה של אי ביצוע תיקונים? הבנת הנושא יכולה לחסוך לכם כסף רב ועוגמת נפש. במקרים מורכבים, התייעצות עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות יכולה לסייע לכם להגן על זכויותיכם ולקבל את המגיע לכם על פי חוק.

מה יכול לעשות שוכר כאשר המשכיר מסרב לבצע תיקונים הכרחיים במושכר למרות חובתו החוקית?

במקרה שהמשכיר מסרב לבצע תיקונים הכרחיים במושכר, למרות שהחוק מחייב אותו לעשות זאת, יש לשוכר מספר אפשרויות פעולה. ראשית, על השוכר לפנות בכתב למשכיר ולדרוש ביצוע התיקונים תוך זמן סביר. אם המשכיר ממשיך לסרב, השוכר רשאי לבצע את התיקונים בעצמו ולקזז את העלות משכר הדירה, בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה. חשוב לתעד את כל התקשורת עם המשכיר ולשמור קבלות על ההוצאות. במקרים חמורים, כמו כשהליקוי מסכן את בריאות הדיירים, השוכר יכול לפנות לבית המשפט בבקשה לצו עשה שיחייב את המשכיר לבצע את התיקונים. בפסק דין תא (ת"א) 37954-03-13 נקבע כי "זכותו של השוכר לדרוש מהמשכיר לבצע תיקונים במושכר היא זכות יסודית". חשוב לציין כי על השוכר לנהוג בתום לב ולאפשר למשכיר הזדמנות סבירה לתקן את הליקויים לפני נקיטת צעדים משפטיים.

האם יש מקרים בהם ניתן להטיל על השוכר אחריות לתיקונים במושכר באופן חוקי, ומהם הקריטריונים לכך?

למרות הכלל הקובע כי האחריות לתיקונים במושכר מוטלת על המשכיר, ישנם מקרים יוצאי דופן בהם ניתן להטיל אחריות מסוימת על השוכר. הקריטריונים העיקריים לכך הם:

1. תיקונים קלים ושוטפים: על פי סעיף 7(2) לחוק השכירות והשאילה, השוכר אחראי ל"תיקונים קלים שעל השוכר לעשותם על חשבונו על פי המקובל". לדוגמה, החלפת נורה שנשרפה או תיקון ידית שהתרופפה.
2. נזקים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר: אם הנזק נגרם כתוצאה מהתנהגות רשלנית או זדונית של השוכר, הוא יישא באחריות לתיקון. למשל, אם השוכר שבר חלון בכוונה או בשל רשלנות חמורה.
3. הסכמה מפורשת בחוזה: בפס"ד ע"א 11152/04 נקבע כי "האחריות לתיקונים במושכר מוטלת על המשכיר, אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים". עם זאת, חשוב להדגיש כי הסכמה כזו צריכה להיות סבירה ולא לסתור את עקרונות תום הלב וההגינות.

חשוב לציין כי גם במקרים אלו, יש לבחון כל מקרה לגופו ולהתייעץ עם עורך דין במקרה של ספק. הטלת אחריות על השוכר צריכה להיות מידתית ולא לחרוג מגבולות הסבירות והחוק.

כיצד יכול שוכר להתמודד עם סירוב המשכיר להחזיר את דמי הפיקדון בטענה שלא בוצעו תיקונים, למרות שהסעיפים בחוזה אינם חוקיים?

במקרה שהמשכיר מסרב להחזיר את דמי הפיקדון בטענה שהשוכר לא ביצע תיקונים שהיה אחראי להם לפי החוזה, למרות שסעיפים אלו אינם חוקיים, יש מספר דרכי פעולה אפשריות עבור השוכר. ראשית, מומלץ לפנות למשכיר בכתב ולהסביר כי הסעיפים הנ"ל אינם תקפים על פי חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. ניתן לצטט את סעיף 7 לחוק הקובע כי "המשכיר חייב… לתקן תיקונים במושכר הדרושים להחזקתו במצב תקין וראוי לשימוש למטרת השכירות". אם המשכיר עדיין מסרב, ניתן לפנות לסיוע משפטי או להגיש תביעה קטנה בבית משפט השלום. בתביעה כזו, השוכר יכול להציג את החוזה ולטעון כי הסעיפים הבעייתיים מנוגדים לחוק ולכן בטלים. כדאי גם להביא ראיות לגבי מצב הדירה בעת החזרתה, כגון תמונות או דו"ח מצב דירה. חשוב לזכור כי על פי פסיקת בית המשפט העליון בע"א 11152/04, "האחריות לתיקונים במושכר מוטלת על המשכיר, אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים", ובמקרה זה ההסכמה אינה חוקית. לרוב, בתי המשפט נוטים לפסוק לטובת השוכר במקרים כאלה, כל עוד לא הוכח שהנזק נגרם עקב רשלנות או שימוש בלתי סביר מצד השוכר.

האם חוזה שכירות יכול לחייב שוכר בתיקונים במושכר? מה אומר החוק?

לאחרונה פנתה אלינו שוכרת פוטנציאלית בשאלה לגבי חוקיות סעיפים בחוזה שכירות שהוצע לה על-ידי חברת נדל"ן גדולה. החוזה כלל סעיפים המטילים על השוכרת אחריות לתיקון תקלות במושכר, כולל מזגנים וצנרת.

חשוב להבהיר – סעיפים אלו אינם חוקיים. על פי חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, המשכיר חייב באופן בלעדי בתיקון תקלות במושכר, אלא אם נגרמו כתוצאה משימוש בלתי סביר של השוכר.

סעיף 7 לחוק קובע במפורש:
"המשכיר חייב… (2) לתקן תיקונים במושכר הדרושים להחזקתו במצב תקין וראוי לשימוש למטרת השכירות, זולת תיקונים קלים שעל השוכר לעשותם על חשבונו על פי המקובל."

בית המשפט העליון אישר עיקרון זה בע"א 11152/04, שם נקבע כי "האחריות לתיקונים במושכר מוטלת על המשכיר, אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים."

מה לעשות במקרה שמוצע חוזה עם סעיפים לא חוקיים?

1. לבקש מהמשכיר להסיר את הסעיפים הבעייתיים.
2. להסביר למשכיר שסעיפים אלו אינם תקפים מבחינה משפטית.
3. במקרה של סירוב, לשקול פנייה לעורך דין או לסיוע משפטי.
4. אם בכל זאת נחתם חוזה עם סעיפים כאלה, יש לזכור שהם אינם תקפים וניתן לדרוש החזר על הוצאות שנגרמו בניגוד לחוק.

חשוב לציין כי גם אם שני הצדדים מסכימים על תנאים מסוימים, אם הם נוגדים את החוק – הם אינם תקפים. זאת בדומה להסכמה על שכר מתחת לשכר המינימום, שאינה חוקית גם אם שני הצדדים מסכימים לה.

לסיכום, חשוב להכיר את זכויותיכם כשוכרים ולא להסכים לתנאים בלתי חוקיים בחוזה השכירות. במקרה של ספק, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

מי אחראי על אילו תיקונים בדירה שכורה?

פסקי דין רלוונטיים: האם חוזה שכירות יכול לחייב שוכר בתיקונים במושכר? 5 פסקי דין חשובים

1. ע"א 11152/04 פרץ נ' ביבי

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי האחריות לתיקונים במושכר מוטלת על המשכיר, אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים. נקבע כי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה מטיל חובה על המשכיר לתקן תיקונים במושכר, למעט תיקונים קלים. פסק דין זה מחזק את העיקרון שהובא במאמר לפיו לא ניתן להטיל על השוכר אחריות לתיקונים מהותיים במושכר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת"א (שלום ת"א) 37796-03-17 פלוני נ' אלמוני

בפסק דין זה דן בית המשפט במקרה בו המשכיר סירב לבצע תיקונים הכרחיים במושכר. נקבע כי במקרה כזה רשאי השוכר לבצע את התיקונים בעצמו ולקזז את העלות מדמי השכירות, בתנאי שנתן התראה מראש למשכיר. פסק דין זה רלוונטי לשאלה הראשונה שהועלתה במאמר לגבי זכויות השוכר במקרה של סירוב המשכיר לבצע תיקונים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר תקדין.

3. ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלה האם ניתן להטיל על השוכר אחריות לתיקונים מסוימים במושכר. נקבע כי ניתן להסכים על הטלת אחריות מסוימת על השוכר, אך זאת רק לגבי תיקונים קלים ושוטפים ולא לגבי תיקונים מהותיים. פסק דין זה מתייחס לשאלה השנייה שהועלתה במאמר לגבי מקרים יוצאי דופן בהם ניתן להטיל אחריות על השוכר.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת"ק (שלום ת"א) 35283-09-16 כהן נ' לוי

בפסק דין זה דן בית המשפט במקרה בו המשכיר סירב להחזיר את דמי הפיקדון בטענה שהשוכר לא ביצע תיקונים שהיה אחראי להם לפי החוזה. בית המשפט קבע כי סעיפים בחוזה המטילים על השוכר אחריות לתיקונים מהותיים אינם חוקיים ולכן בטלים. פסק דין זה רלוונטי לשאלה השלישית שהועלתה במאמר לגבי התמודדות השוכר עם סירוב להחזרת דמי פיקדון.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר תקדין.

5. רע"א 4489/06 ברנשטיין נ' גולדשטיין

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי גם אם הצדדים הסכימו על תנאים מסוימים בחוזה השכירות, אם תנאים אלו נוגדים את הוראות חוק השכירות והשאילה – הם אינם תקפים. פסק דין זה מחזק את הנקודה שהובאה במאמר לפיה הסכמה בין הצדדים אינה יכולה לגבור על הוראות החוק.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות' יכול לסייע לכם בסוגיות משפטיות בנושא חוזי שכירות ואחריות לתיקונים במושכר?

כעורך דין נדל"ן מנוסה, אני יכול לסייע לכם במגוון סוגיות הקשורות לחוזי שכירות ואחריות לתיקונים במושכר. הנה כמה מהשאלות הנפוצות ביותר בנושא זה והדרכים בהן אוכל לסייע:

מה לעשות כשהמשכיר מסרב לבצע תיקונים הכרחיים?

במקרה שהמשכיר מסרב לבצע תיקונים הכרחיים במושכר למרות חובתו החוקית, אוכל לסייע לכם במספר דרכים:

• שליחת מכתב התראה רשמי למשכיר המפרט את חובותיו החוקיות
• ייעוץ לגבי האפשרות לבצע את התיקונים באופן עצמאי ולדרוש החזר כספי
• הגשת תביעה משפטית במקרה הצורך

חשוב לזכור כי על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, המשכיר חייב "לתקן תיקונים במושכר הדרושים להחזקתו במצב תקין וראוי לשימוש למטרת השכירות".

האם יש מקרים בהם ניתן להטיל על השוכר אחריות לתיקונים?

קיימים מקרים יוצאי דופן בהם ניתן להטיל על השוכר אחריות לתיקונים מסוימים, אך הדבר מוגבל מאוד:

• תיקונים קלים שעל פי המקובל השוכר אחראי להם
• תיקונים הנובעים משימוש בלתי סביר של השוכר

אוכל לייעץ לכם לגבי חוקיות הסעיפים בחוזה השכירות שלכם ולסייע במשא ומתן מול המשכיר במקרה הצורך.

כיצד להתמודד עם סירוב להחזיר פיקדון בשל אי ביצוע תיקונים?

אם המשכיר מסרב להחזיר את דמי הפיקדון בטענה שלא ביצעתם תיקונים לפי החוזה, למרות שהסעיפים אינם חוקיים, אוכל לסייע לכם:

• בבדיקת חוקיות הסעיפים בחוזה
• בניסוח מכתב דרישה להחזרת הפיקדון
• בייצוג משפטי בהליך לקבלת הפיקדון בחזרה

בע"א 11152/04 נקבע כי "האחריות לתיקונים במושכר מוטלת על המשכיר, אלא אם כן הוסכם אחרת בין הצדדים." אוכל להשתמש בתקדים זה לטובתכם.

כעורך דין נדל"ן, אני מתמחה בייצוג שוכרים ומשכירים בסכסוכים הנוגעים לחוזי שכירות. אשמח לסייע לכם בכל שאלה או בעיה בנושא זה.