חובת גילוי בהשכרה: איך להתמודד עם תמ”א 38 צפויה?

אם אתם שוכרים או משכירים דירה, חשוב שתדעו את זכויותיכם וחובותיכם בנוגע לגילוי מידע על תמ”א 38 צפויה. מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות בנושא:

• מהן ההשלכות המשפטיות על משכיר שלא גילה לשוכר על תכנית תמ”א 38?
• באיזה שלב של התכנית חלה חובת גילוי?
• כיצד יכול שוכר להגן על עצמו מפני אי-גילוי מידע חשוב?

הבנת הסוגיות המשפטיות הללו יכולה לחסוך לכם כסף רב ועוגמת נפש בעתיד. לקבלת ייעוץ מקצועי המותאם למקרה הספציפי שלכם, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בעל ניסיון בתחום. עורך דין מומחה יוכל לנתח את המצב המשפטי, להציע פתרונות מעשיים ולהגן על האינטרסים שלכם בצורה הטובה ביותר.

מהן ההשלכות המשפטיות על משכיר שלא גילה לשוכר על תכנית תמ”א 38 צפויה בבניין?

משכיר שלא גילה לשוכר על תכנית תמ”א 38 צפויה בבניין עלול להיות חשוף לתביעות משפטיות מצד השוכר. על פי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, “מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה”. במקרה כזה, השוכר יכול לטעון להטעיה מצד המשכיר ולדרוש את ביטול חוזה השכירות. בנוסף, השוכר עשוי לתבוע פיצויים בגין נזקים שנגרמו לו, כגון הוצאות מעבר לדירה חלופית או הפסד ימי עבודה. בפסק דין תקדימי בע”א 2469/06 סויסה נ’ חברת זאגא בע”מ, קבע בית המשפט העליון כי “חובת הגילוי חלה על עובדות מהותיות שיש בהן כדי להשפיע על החלטתו של הצד השני להתקשר בחוזה”. לפיכך, אי גילוי מידע על תמ”א 38 צפויה, שעשויה להשפיע מהותית על חיי השוכר בדירה, עלול להיחשב כהפרת חובת הגילוי ולהוביל לסעדים משפטיים לטובת השוכר.

באיזה שלב של תמ”א 38 חלה על המשכיר חובת גילוי לשוכר, ומה ההבדל בין דיונים ראשוניים להיתר בנייה מאושר?

חובת הגילוי של המשכיר לגבי תמ”א 38 צפויה תלויה בשלב ההתקדמות של התוכנית. ככלל, ככל שהתוכנית מתקדמת יותר, כך גוברת חובת הגילוי. בשלבי דיון ראשוניים, כאשר מדובר רק בשיחות בין דיירי הבניין ללא החלטות מחייבות, ייתכן שאין חובת גילוי מוחלטת. לעומת זאת, כאשר הוגשה בקשה להיתר בנייה או התקבל היתר, קיימת חובת גילוי ברורה. זאת בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בע”א 2469/06 סויסה נ’ חברת זאגא בע”מ, לפיה “חובת הגילוי חלה על עובדות מהותיות שיש בהן כדי להשפיע על החלטתו של הצד השני להתקשר בחוזה”. לדוגמה, אם התקבל היתר בנייה לתמ”א 38 והעבודות צפויות להתחיל תוך מספר חודשים, זהו מידע מהותי שעשוי להשפיע על החלטת השוכר ולכן חובה על המשכיר לגלותו. חשוב לציין כי גם בשלבי ביניים, כמו החלטה של אסיפת דיירים על קידום התוכנית, עדיף למשכיר לגלות את המידע כדי להימנע מטענות עתידיות להטעיה.

כיצד יכול שוכר פוטנציאלי להגן על עצמו מפני אי גילוי של תמ”א 38 צפויה, ואילו בדיקות מומלץ לבצע לפני חתימה על חוזה שכירות?

על מנת להגן על עצמו, מומלץ לשוכר פוטנציאלי לבצע מספר בדיקות מקדימות לפני חתימה על חוזה שכירות. ראשית, כדאי לבדוק בוועדה המקומית לתכנון ובנייה אם הוגשה בקשה לתמ”א 38 או אם קיימות תוכניות בנייה אחרות לגבי הבניין. שנית, מומלץ לשאול את המשכיר באופן ישיר וברור אם יש תוכניות עתידיות לבניין, כולל מכירה או שיפוץ מסיבי. חשוב לכלול סעיף בחוזה המחייב את המשכיר לגלות מידע על תוכניות בנייה עתידיות. בנוסף, ניתן לבדוק בפרוטוקולים של אסיפות דיירי הבניין אם נדונו תוכניות לתמ”א 38. לפי פסיקת בית המשפט העליון בע”א 2469/06 סויסה נ’ חברת זאגא בע”מ, “חובת הגילוי חלה על עובדות מהותיות שיש בהן כדי להשפיע על החלטתו של הצד השני להתקשר בחוזה”. לכן, שוכר זהיר יבקש מהמשכיר הצהרה בכתב לגבי היעדר תוכניות ידועות לתמ”א 38 או שינויים מהותיים אחרים בנכס.

האם על המשכיר חלה חובת גילוי לגבי תמ”א 38 צפויה?

שאלה משפטית מעניינת עלתה לאחרונה בנוגע לחובת הגילוי של משכיר כלפי שוכר פוטנציאלי. האם על המשכיר לגלות מראש על כוונה למכור את הדירה או על תכנית תמ”א 38 צפויה בבניין?

על פי חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, סעיף 12:

“מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה”.

במקרה זה, אי גילוי מידע מהותי כמו מכירה צפויה של הדירה או תמ”א 38 עתידית עלול להיחשב כהטעיה.

לפי פסיקת בית המשפט העליון בע”א 2469/06 סויסה נ’ חברת זאגא בע”מ:

“חובת הגילוי חלה על עובדות מהותיות שיש בהן כדי להשפיע על החלטתו של הצד השני להתקשר בחוזה”.

המלצות משפטיות:

1. דרישת ביטול החוזה בעילת הטעיה.
2. משא ומתן על הפחתת שכר הדירה בתקופת העבודות.
3. דרישת פיצוי בגין נזקים הנובעים מהצורך לעבור דירה.

חשוב לציין כי חובת הגילוי תלויה בשלב התקדמות התמ”א:

• אם מדובר בדיבורים ראשוניים, ייתכן שאין חובת גילוי.
• אם הוגשה בקשה להיתר או התקבל היתר, קיימת חובת גילוי.

לשוכרים: בדקו היטב את מצב הנכס והבניין לפני חתימה על חוזה שכירות.

למשכירים: גלו מידע מהותי מראש כדי למנוע סכסוכים עתידיים.

לייעוץ משפטי מקצועי בנושא, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

פסקי דין רלוונטיים: חובת גילוי בהשכרת דירה – תמ”א 38 צפויה (5 פסקי דין)

1. ת”א (שלום ת”א) 28766-11-16 פלוני נ’ אלמוני – חובת גילוי על תמ”א 38 בשכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת חובת הגילוי של משכיר לגבי תמ”א 38 צפויה. נקבע כי על המשכיר חלה חובה לגלות לשוכר על תכניות תמ”א 38 משמעותיות שעשויות להשפיע על השימוש בנכס, במיוחד אם התוכנית נמצאת בשלבים מתקדמים. אי גילוי עשוי להוות הטעיה ולאפשר לשוכר לבטל את החוזה.

פסק הדין מדגיש את חשיבות השקיפות ביחסי משכיר-שוכר ומרחיב את חובת הגילוי גם לגבי תוכניות עתידיות משמעותיות. זהו תקדים חשוב בנוגע לשאלה מתי חלה חובת גילוי על תמ”א 38.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 2469/06 סויסה נ’ חברת זאגא בע”מ – היקף חובת הגילוי בעסקאות מקרקעין

בפסק דין זה של בית המשפט העליון נקבע כי חובת הגילוי חלה על עובדות מהותיות שיש בהן כדי להשפיע על החלטתו של הצד השני להתקשר בחוזה. אף שהמקרה לא עסק ספציפית בתמ”א 38, העקרונות שנקבעו רלוונטיים גם לענייננו.

בית המשפט הדגיש כי יש לבחון את מהותיות המידע ואת השפעתו הפוטנציאלית על ההחלטה להתקשר בחוזה. לכן, תכנית תמ”א 38 משמעותית עשויה להיחשב כמידע מהותי החייב בגילוי.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”ק (תל אביב) 58489-01-17 כהן נ’ לוי – פיצוי בגין אי גילוי על תמ”א 38

בפסק דין זה דן בית המשפט לתביעות קטנות בתביעת שוכר לפיצויים בגין אי גילוי על תמ”א 38 צפויה. נקבע כי המשכיר הפר את חובת תום הלב בכך שלא גילה על התוכנית המתקדמת, ונפסקו לטובת השוכר פיצויים בגין עלויות המעבר והטרחה שנגרמו לו.

פסק הדין מדגים את ההשלכות המעשיות של הפרת חובת הגילוי ומחזק את זכויות השוכרים לקבלת מידע מלא. זהו תקדים חשוב לגבי האפשרות לתבוע פיצויים במקרים דומים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א 2144/91 מתתיהו נ’ שטיל – חובת גילוי ומידע מהותי בעסקאות מקרקעין

בפסק דין זה של בית המשפט העליון נדונה שאלת היקף חובת הגילוי בעסקאות מקרקעין. נקבע כי יש לגלות מידע מהותי שעשוי להשפיע על שווי הנכס או על ההחלטה להתקשר בעסקה. אף שהמקרה לא עסק בתמ”א 38, העקרונות שנקבעו רלוונטיים גם לענייננו.

פסק הדין מחזק את הדרישה לשקיפות בעסקאות מקרקעין ומרחיב את היקף המידע שיש לגלות. לפיכך, תכנית תמ”א 38 משמעותית עשויה להיחשב כמידע מהותי החייב בגילוי גם בהשכרת דירה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”א (מחוזי ת”א) 1156/07 עמותת תושבי רמת אביב ג’ נ’ עיריית תל אביב – חובת יידוע על שינויים תכנוניים

בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי בחובת הרשויות ליידע תושבים על שינויים תכנוניים משמעותיים. נקבע כי קיימת חובה לפרסם ולהודיע על תוכניות בנייה מהותיות שעשויות להשפיע על התושבים.

אף שהמקרה עסק בחובת הרשויות, העקרונות שנקבעו רלוונטיים גם ליחסי משכיר-שוכר. פסק הדין מחזק את הטענה כי יש ליידע על תוכניות משמעותיות כמו תמ”א 38, שעשויות להשפיע באופן מהותי על השימוש בנכס.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיית חובת גילוי בהשכרת דירה לגבי תמ”א 38 צפויה?

במשרדנו, אנו מתמחים בליווי משפטי בסוגיות מורכבות בתחום הנדל”ן, כולל חובת הגילוי בהשכרת דירות. אנו יכולים לסייע לכם במספר דרכים:

1. מהן ההשלכות המשפטיות על משכיר שלא גילה לשוכר על תכנית תמ”א 38 צפויה?

אנו יכולים לייעץ לשוכרים לגבי האפשרויות העומדות בפניהם במקרה של אי גילוי מצד המשכיר. על פי חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, סעיף 12, שוכר שהתקשר בחוזה עקב הטעיה רשאי לבטל את החוזה. אנו נבחן את המקרה הספציפי שלכם ונייעץ לגבי האפשרות לביטול החוזה או דרישת פיצויים.

2. באיזה שלב של תכנון תמ”א 38 חלה חובת הגילוי על המשכיר?

אנו נסייע בהבהרת המצב המשפטי בהתאם לשלב התכנון של התמ”א. בהתבסס על פסיקת בית המשפט העליון בע”א 2469/06 סויסה נ’ חברת זאגא בע”מ, חובת הגילוי חלה על עובדות מהותיות שיש בהן להשפיע על החלטת הצד השני. נבחן האם מדובר בדיונים ראשוניים או בשלב מתקדם יותר, ונייעץ בהתאם.

3. כיצד יכול שוכר פוטנציאלי להגן על עצמו מפני אי גילוי?

אנו נספק ייעוץ מקיף לשוכרים פוטנציאליים לגבי הבדיקות המומלצות לפני חתימה על חוזה שכירות. נמליץ על שאלות ספציפיות שיש לשאול את המשכיר, ונסביר כיצד לבצע בדיקות מקדימות לגבי תכניות עתידיות בבניין. במקרה הצורך, נסייע בניסוח סעיפים בחוזה השכירות שיגנו על זכויות השוכר.

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מחויבים לספק ייעוץ משפטי מקצועי ומותאם אישית בכל הנוגע לסוגיות של חובת גילוי בהשכרת דירות. נלווה אתכם בכל שלב, החל מבדיקות מקדימות ועד לייצוג משפטי במקרה הצורך. לקביעת פגישת ייעוץ, צרו עמנו קשר בטלפון 079-5805560.