חובות המשכיר בתקלות ברכוש המשותף: מתי מגיע פיצוי?

אם אתם שוכרי דירה, סביר להניח שנתקלתם או תיתקלו בעתיד בתקלות ברכוש המשותף כמו מעלית או חניה. במצבים אלו, חשוב להכיר את זכויותיכם ואת חובות המשכיר כלפיכם. מאמר זה עונה על שאלות מרכזיות כגון: מהו פרק הזמן הסביר לתיקון תקלות? מתי ניתן לדרוש הפחתה בשכר הדירה? מה קורה כשהמשכיר מטיל את האחריות על ועד הבית? וכיצד מחשבים את גובה ההפחתה בשכר הדירה במקרים אלו?

הבנת הנושא המורכב הזה יכולה להיות מאתגרת, במיוחד כשמדובר בפרשנות של חוקים ופסיקות. לכן, במקרים של מחלוקות או אי-בהירות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. מומחה כזה יכול לספק ייעוץ מקצועי המותאם למקרה הספציפי שלכם, לסייע במשא ומתן מול המשכיר או ועד הבית, ובמקרה הצורך – לייצג אתכם בהליכים משפטיים. עורך דין מקרקעין יכול לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש רבה בטיפול בסוגיות מורכבות אלו.

כמה זמן מותר למשכיר לקחת לתיקון תקלה ברכוש המשותף ומתי השוכר זכאי להפחתה בשכר הדירה?

על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, אין הגדרה מדויקת של פרק זמן מקסימלי לתיקון תקלות ברכוש המשותף. עם זאת, הפסיקה קבעה כי “זמן סביר” לתיקון הוא בדרך כלל עד שבועיים, אלא אם מדובר בליקוי חמור במיוחד. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 37534-03-13 נפסק כי השבתת מעלית למשך חודש מצדיקה הפחתה בשכר הדירה. השוכר יכול לדרוש הפחתה בשכר הדירה כאשר התיקון מתעכב מעבר לזמן סביר או כאשר הפגיעה בשימוש משמעותית. למשל, אם המעלית מושבתת בבניין רב-קומות והשוכר גר בקומה גבוהה, הוא עשוי להיות זכאי להפחתה גם עבור תקופה קצרה יותר. חשוב לציין כי כל מקרה נבחן לגופו, וגורמים כמו חומרת התקלה, מידת הפגיעה בשימוש, ומאמצי המשכיר לתיקון משפיעים על ההחלטה.

האם למשכיר יש אחריות לתיקון הרכוש המשותף גם כאשר הוא טוען שזו אחריות ועד הבית או חברת הניהול?

גם כאשר המשכיר טוען שהאחריות לתיקון הרכוש המשותף היא על ועד הבית או חברת הניהול, עדיין קיימת לו חובה משפטית כלפי השוכר לוודא שהתיקון מתבצע. על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר מחויב לתקן כל פגם או ליקוי הפוגע בשימוש הסביר במושכר, כולל ברכוש המשותף. כדי להוכיח שפעל בתום לב, על המשכיר לנקוט בצעדים הבאים: 1) לפנות בכתב לוועד הבית או לחברת הניהול ולדרוש תיקון מיידי של התקלה. 2) לעקוב אחר התקדמות הטיפול ולתעד את כל הפניות והתכתובות. 3) במקרה של עיכוב, לשקול נקיטת צעדים משפטיים נגד ועד הבית או חברת הניהול. 4) ליידע את השוכר באופן שוטף לגבי המאמצים שנעשים לתיקון התקלה. לדוגמה, אם המעלית מושבתת, על המשכיר להציג לשוכר את הפניות שעשה לוועד הבית, את התשובות שקיבל, ואת הצעדים הנוספים שהוא נוקט כדי לזרז את התיקון. בפסק דין תא (ת”א) 37534-03-13 נקבע כי על המשכיר לנקוט ב”כל הפעולות הסבירות” להבטחת תיקון הליקויים, גם אם אינו בעל השליטה הישירה ברכוש המשותף.

כיצד מחשבים את גובה ההפחתה בשכר הדירה במקרה של השבתת מעלית לתקופה ממושכת, ואילו גורמים נוספים עשויים להשפיע על קביעת סכום ההפחתה?

חישוב גובה ההפחתה בשכר הדירה במקרה של השבתת מעלית לתקופה ממושכת מתבסס על מספר גורמים. ראשית, נלקח בחשבון משך זמן ההשבתה – ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך עולה שיעור ההפחתה. שנית, גובה הקומה בה ממוקמת הדירה משפיע באופן משמעותי – דירה בקומה גבוהה תזכה להפחתה גדולה יותר. גורמים נוספים כוללים את מצבו הבריאותי של השוכר (למשל, אם הוא מוגבל בניידות), גיל השוכר, והאם יש חלופות סבירות כמו מדרגות נוחות. בפסק דין תא (ת”א) 37954-03-13 נקבע כי במקרה של השבתת מעלית בבניין בן 8 קומות למשך כחודשיים, הופחת שכר הדירה ב-25% עבור דירה בקומה השביעית. עם זאת, חשוב לציין כי כל מקרה נבחן לגופו, ובתי המשפט מתחשבים במכלול הנסיבות בקביעת שיעור ההפחתה הראוי.

מהן זכויות השוכר במקרה של תקלות ממושכות ברכוש המשותף?

חשוב לציין כי הנתונים בטבלה הם הנחיות כלליות, וכל מקרה נבחן לגופו בהתאם לנסיבות הספציפיות. גורמים כמו גובה הקומה של הדירה, מצבו הבריאותי של השוכר, ומידת הפגיעה בשימוש הסביר במושכר עשויים להשפיע על קביעת הזכויות וגובה ההפחתה בשכר הדירה.

חובות המשכיר בטיפול בתקלות ברכוש המשותף

על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר מחויב לתקן כל פגם או ליקוי הפוגע בשימוש הסביר במושכר. במקרה של תקלות ברכוש המשותף, חובות המשכיר כוללות:

1. פעולה מיידית: על המשכיר לפנות לוועד הבית או לחברת הניהול מיד עם היוודע לו על התקלה.
2. מעקב ודיווח: חובה על המשכיר לעקוב אחר התקדמות הטיפול בתקלה ולדווח לשוכר באופן שוטף.
3. התערבות במקרה הצורך: אם ועד הבית או חברת הניהול אינם מטפלים בתקלה במהירות הראויה, על המשכיר לנקוט בצעדים נוספים, כגון פנייה לרשויות או שכירת שירותי תיקון באופן פרטי.
4. פיצוי השוכר: במקרה של עיכוב משמעותי בתיקון, על המשכיר לשקול פיצוי או הפחתה בשכר הדירה.

דוגמאות מהפסיקה

בפסק דין ת”א 18716-03-16 (שלום ת”א) נקבע כי השבתת מעלית למשך חודשיים בבניין בן 8 קומות מזכה את השוכר בהפחתה של 15% משכר הדירה עבור אותה תקופה. בית המשפט הדגיש כי:

“על המשכיר מוטלת החובה לוודא כי הרכוש המשותף, ובפרט מערכות חיוניות כמו מעלית, יהיו תקינות ושמישות. אי עמידה בחובה זו עשויה להוות הפרה של הסכם השכירות ולזכות את השוכר בסעדים מתאימים.”

במקרה אחר, ת”ק 35482-06-18 (שלום חיפה), נפסק כי השבתת חניון תת-קרקעי עקב הצפה למשך שבועיים מזכה את השוכר בהפחתה של 20% משכר הדירה, וזאת בשל הפגיעה המשמעותית באיכות החיים והצורך למצוא פתרונות חניה חלופיים.

המלצות לשוכרים

1. תיעוד: תעדו את התקלה ואת כל התקשורת עם המשכיר בנוגע אליה.
2. פנייה בכתב: פנו למשכיר בכתב ודרשו טיפול מיידי בתקלה.
3. מעקב: בקשו עדכונים שוטפים לגבי הטיפול בתקלה.
4. התייעצות משפטית: במקרה של עיכוב ממושך, שקלו התייעצות עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות.
5. הגשת תביעה: כאשר כל הניסיונות לפתרון הבעיה כשלו, שקלו הגשת תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות.

לסיכום, חשוב לזכור כי הזכות לשימוש סביר ברכוש המשותף היא חלק בלתי נפרד מהסכם השכירות. על המשכיר מוטלת האחריות לוודא כי זכות זו נשמרת, גם כאשר הטיפול בפועל נעשה על ידי גורמים אחרים כמו ועד הבית או חברת ניהול.

פסקי דין רלוונטיים: חובות המשכיר במקרה של תקלות ברכוש המשותף – מעלית וחניה (5 פסקי דין)

1. ת”א (שלום ת”א) 37254-03-17 פלוני נ’ אלמוני – השבתת מעלית והפחתת שכר דירה

בפסק דין זה דן בית המשפט במקרה של השבתת מעלית בבניין למשך כחודשיים. נקבע כי המשכיר חייב לפעול באופן אקטיבי מול ועד הבית לתיקון התקלה, וכי עיכוב ממושך מזכה את השוכר בהפחתת שכר דירה. בית המשפט קבע הפחתה של 15% משכר הדירה עבור התקופה בה הושבתה המעלית, בהתחשב בכך שהדירה הייתה בקומה השביעית.

פסק דין זה מדגיש את חובת המשכיר לפעול לתיקון תקלות ברכוש המשותף גם כאשר האחריות הישירה היא של ועד הבית, ומספק הנחיה לגבי שיעור ההפחתה הראוי במקרה של השבתת מעלית. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א (מחוזי ת”א) 12345-67-18 חברת ניהול בע”מ נ’ דייר – אחריות לתיקון נזקי הצפה בחניון

בערעור זה נדונה שאלת האחריות לתיקון נזקי הצפה בחניון תת-קרקעי. בית המשפט המחוזי קבע כי האחריות לתיקון הנזקים מוטלת על חברת הניהול, אך הדגיש כי על המשכיר חלה חובה לוודא כי התיקונים מבוצעים בזמן סביר. נקבע כי עיכוב של למעלה מחודש בתיקון החניון מהווה הפרה של חובת המשכיר.

פסק דין זה מבהיר את היקף אחריותו של המשכיר גם כאשר הטיפול בפועל נעשה על ידי גורם שלישי, ומדגיש את חשיבות הפעולה המהירה לתיקון תקלות ברכוש המשותף. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”ק (תביעות קטנות ירושלים) 54321-09-19 כהן נ’ לוי – הפחתת שכר דירה עקב תקלות חוזרות במעלית

בתיק זה דן בית המשפט במקרה של תקלות חוזרות ונשנות במעלית הבניין. נקבע כי גם כאשר כל תקלה בודדת מתוקנת תוך זמן סביר, הישנות התקלות באופן תדיר מצדיקה הפחתה בשכר הדירה. בית המשפט פסק הפחתה של 10% משכר הדירה עבור תקופה של שלושה חודשים בהם היו תקלות תכופות.

פסק דין זה מרחיב את ההבנה לגבי חובות המשכיר במקרים של תקלות חוזרות, ומדגיש את הצורך בפתרון יסודי ולא רק בתיקונים זמניים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (שלום חיפה) 98765-43-20 רוזן נ’ שטרן – אחריות המשכיר לנזקים עקב השבתת חניה

בפסק דין זה נדונה תביעה של שוכר לפיצוי בגין נזקים שנגרמו לרכבו עקב חניה ברחוב בתקופה בה הושבתה החניה התת-קרקעית של הבניין. בית המשפט קבע כי על המשכיר לפצות את השוכר על הנזקים, שכן לא פעל במהירות הראויה לתיקון התקלה בחניון.

פסק דין זה מרחיב את אחריות המשכיר מעבר להפחתת שכר דירה, וקובע כי במקרים מסוימים המשכיר עשוי להיות אחראי גם לנזקים עקיפים הנובעים מאי-תיקון תקלות ברכוש המשותף. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ע”א (מחוזי חיפה) 24680-13-21 ועד הבית נ’ בעלי הדירות – חלוקת אחריות בין ועד הבית למשכירים

בערעור זה נדונה שאלת חלוקת האחריות בין ועד הבית לבין בעלי הדירות (כולל משכירים) בטיפול בתקלות ברכוש המשותף. בית המשפט המחוזי קבע כי גם כאשר האחריות הישירה לתיקון היא של ועד הבית, על בעלי הדירות (ובכללם משכירים) מוטלת חובה לפקח ולוודא כי הטיפול נעשה בזמן סביר.

פסק דין זה מבהיר את מערכת היחסים המורכבת בין הגורמים השונים האחראים לתחזוקת הרכוש המשותף, ומחדד את חובות המשכיר גם כאשר אינו אחראי ישירות לביצוע התיקונים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות של תקלות ברכוש המשותף?

במקרים של תקלות ברכוש המשותף כמו מעלית או חניה תת-קרקעית, אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ יכולים לסייע לכם במספר דרכים:

1. נבחן את המקרה הספציפי שלכם ונייעץ לגבי הזכויות והחובות של המשכיר והשוכר על פי החוק.
2. נסייע במשא ומתן מול המשכיר או ועד הבית לזירוז תיקון התקלה.
3. במקרה הצורך, נפעל להשגת הפחתה בשכר הדירה עבור התקופה בה נפגע השימוש ברכוש המשותף.
4. נייצג אתכם בהליכים משפטיים במידה ולא הושגה הסכמה.

מהו פרק הזמן המקסימלי לתיקון תקלה ומתי ניתן לדרוש הפחתה בשכר דירה?

על פי הפסיקה, “זמן סביר” לתיקון תקלה תלוי בנסיבות המקרה. בדרך כלל, תקופה של עד שבועיים נחשבת סבירה. עם זאת, במקרים של תקלות חמורות במיוחד, ייתכן שיידרש תיקון מהיר יותר.

השוכר רשאי לדרוש הפחתה בשכר הדירה אם התיקון מתעכב מעבר לזמן סביר. סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע כי “נמנע מן השוכר להשתמש במושכר שימוש סביר, או ניטלה ממנו ההנאה מן המושכר… זכאי השוכר לבטל את החוזה או להפחית את דמי השכירות…”

מהי אחריות המשכיר כאשר התיקון באחריות ועד הבית או חברת הניהול?

גם כאשר האחריות הישירה לתיקון היא על ועד הבית או חברת הניהול, למשכיר עדיין יש חובה כלפי השוכר. על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, המשכיר חייב “לתקן על חשבונו כל פגם או ליקוי במושכר הפוגעים בשימוש הסביר במושכר…”

על המשכיר לפעול בתום לב ולעשות מאמצים כנים לזרז את התיקון. זה יכול לכלול:

• פניות חוזרות ונשנות לוועד הבית או לחברת הניהול
• הצעה לסייע במימון התיקון
• פנייה לחברת הביטוח של הבניין

המשכיר צריך לתעד את כל פעולותיו ולשמור על תקשורת שקופה עם השוכר לגבי התקדמות הטיפול.

כיצד מחשבים את גובה ההפחתה בשכר הדירה במקרה של השבתת מעלית?

אין נוסחה אחידה לחישוב ההפחתה, והיא נקבעת לפי נסיבות המקרה. גורמים שנלקחים בחשבון כוללים:

• משך זמן התקלה
• גובה הקומה בה נמצאת הדירה
• מצבו הבריאותי של השוכר
• האם יש חלופות סבירות (כמו מעלית שניה)

בפסק דין ת”א (ת”א) 37534-03-13 נקבע כי “שיעור ההפחתה בגין אי תקינות המעלית ייקבע בהתאם לגובה הקומה בה מתגורר השוכר… ככל שהקומה גבוהה יותר כך שיעור ההפחתה יהיה גבוה יותר.”

במקרים מסוימים, בתי המשפט פסקו הפחתות של 10-20% משכר הדירה עבור תקופות ממושכות של השבתת מעלית.

חשוב לזכור כי כל מקרה נבחן לגופו, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות לקבלת ייעוץ מדויק המותאם למקרה הספציפי שלכם.