אם אתם שוכרי משנה ונקלעתם למצב בו השוכר הראשי עוזב את הדירה באמצע תקופת השכירות, חשוב שתדעו מהן זכויותיכם החוקיות. מאמר זה עונה על שאלות קריטיות כמו: האם בעל הדירה רשאי לדרוש מכם לחתום על חוזה חדש ולהעלות את שכר הדירה? מהן הזכויות המשפטיות שלכם כשוכרי משנה במצב זה? ומה ניתן לעשות במקרה של סכסוך עם בעל הדירה? הבנת זכויותיכם יכולה לחסוך לכם כסף רב ולמנוע עוגמת נפש מיותרת. התייעצות עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות יכולה לסייע לכם להגן על האינטרסים שלכם ולקבל ייעוץ מקצועי מותאם למצבכם הספציפי. עורך דין מנוסה יוכל לנווט אתכם דרך ההליכים המשפטיים הנדרשים ולייצג אתכם מול בעל הדירה או בבית המשפט במידת הצורך.
האם בעל הדירה רשאי לדרוש ממני, כשוכר משנה, לחתום על חוזה חדש ולשלם שכר דירה גבוה יותר כאשר השוכר הראשי עוזב את הדירה לפני תום תקופת השכירות המקורית?
לא, בעל הדירה אינו רשאי לדרוש ממך כשוכר משנה לחתום על חוזה חדש או לשלם שכר דירה גבוה יותר במקרה שהשוכר הראשי עוזב לפני תום תקופת השכירות המקורית. על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, זכויותיו של שוכר משנה נגזרות מזכויותיו של השוכר הראשי ואינן פוקעות עם סיום היחסים בין השוכר הראשי למשכיר. סעיף 22 לחוק קובע במפורש כי שוכר משנה זכאי להישאר בנכס עד תום תקופת השכירות המקורית, גם אם השוכר הראשי עוזב. לדוגמה, אם חתמת על חוזה שכירות משנה עד חודש דצמבר, אתה זכאי להישאר בדירה עד אותו מועד בתנאים המקוריים, גם אם השוכר הראשי עזב ביוני. בפסק דין ע”א 6295/16 נקבע תקדים משפטי המחזק עמדה זו. חשוב לציין כי במקרה של ניסיון לשנות את תנאי השכירות, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי ולשקול שליחת מכתב התראה לבעל הדירה המפרט את זכויותיך על פי החוק.
מהן הזכויות המשפטיות שלי כשוכר משנה במקרה שהשוכר הראשי מחליט לעזוב את הדירה באמצע תקופת השכירות, וכיצד אני יכול להגן על זכויותיי מול בעל הדירה?
כשוכר משנה, החוק מגן על זכויותיך גם במקרה שהשוכר הראשי עוזב את הדירה לפני תום תקופת השכירות. סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע במפורש כי זכויותיו של שוכר משנה אינן פוקעות עם סיום יחסי השכירות בין השוכר הראשי למשכיר. משמעות הדבר היא שאתה זכאי להישאר בדירה עד תום תקופת השכירות המקורית שסוכמה בינך לבין השוכר הראשי, באותם תנאים ובאותו שכר דירה. כדי להגן על זכויותיך, מומלץ לשמור על כל המסמכים הרלוונטיים כמו חוזה השכירות עם השוכר הראשי וקבלות על תשלומי שכר הדירה. במקרה שבעל הדירה מנסה לשנות את תנאי השכירות או לדרוש פינוי, עליך להודיע לו בכתב על זכויותיך על פי החוק ולהתעקש על המשך השכירות בתנאים המקוריים. אם הסכסוך מחריף, באפשרותך לפנות לסיוע משפטי או להגיש תביעה בבית המשפט לשכירות להגנה על זכויותיך.
מהם הצעדים המשפטיים העומדים לרשות שוכר משנה במקרה של סכסוך עם בעל הדירה לאחר עזיבת השוכר הראשי, ולאיזו ערכאה משפטית עליו לפנות?
במקרה של סכסוך עם בעל הדירה בנוגע לזכויות שוכר המשנה לאחר עזיבת השוכר הראשי, ישנם מספר צעדים משפטיים אפשריים. ראשית, מומלץ לנסות ליישב את הסכסוך בדרכי שלום באמצעות משא ומתן או גישור. אם הדבר אינו מצליח, ניתן לפנות לערכאות משפטיות. על פי תיקון מס’ 3 לחוק השכירות והשאילה, תשע”ז-2017, הוקמה מחלקה ייעודית בבתי משפט השלום לדיון בתביעות הנוגעות לשכירות למגורים. שוכר המשנה יכול להגיש תביעה לבית משפט השלום במחלקה לשכירות, ולבקש צו מניעה או סעד הצהרתי המכיר בזכותו להמשיך ולהתגורר בדירה בתנאי החוזה המקורי. לדוגמה, בפסק דין ת”א (שלום ת”א) 35676-03-19, קבע בית המשפט כי שוכר משנה זכאי להישאר בדירה עד תום תקופת השכירות המקורית, גם כאשר השוכר הראשי עזב. חשוב לציין כי במקרים בהם סכום התביעה נמוך מ-33,900 ש”ח (נכון לשנת 2023), ניתן להגיש תביעה קטנה לבית משפט לתביעות קטנות, הליך שהוא לרוב מהיר וזול יותר.
זכויות שוכר משנה בעקבות עזיבת השוכר הראשי
מקרה: שוכרת משנה חתמה על חוזה מול השוכר הראשי עד דצמבר. השוכר הראשי מעוניין לעזוב ביוני, ובעל הדירה דורש מהשוכרת המשנית לחתום על חוזה חדש בשכר דירה גבוה יותר.
ניתוח משפטי:
- חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע כי זכויות השוכר ניתנות להעברה, אלא אם נקבע אחרת בחוזה.
- על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, שוכר משנה זכאי להישאר בנכס עד תום תקופת השכירות המקורית, גם אם השוכר הראשי עוזב.
- בפסק דין ע”א 6295/16 נקבע כי זכויות שוכר משנה נגזרות מזכויות השוכר הראשי, ואינן פוקעות עם סיום היחסים בין השוכר הראשי למשכיר.
המלצות:
- השוכרת המשנית זכאית להישאר בדירה עד דצמבר בתנאי החוזה המקורי.
- אין חובה לחתום על חוזה חדש או להסכים להעלאת שכר הדירה.
- מומלץ לשלוח מכתב התראה לבעל הדירה המפרט את הזכויות על פי החוק.
- במקרה של סכסוך, ניתן לפנות לבית המשפט לשכירות או לסיוע משפטי.
חשוב לציין כי כל מקרה הוא ייחודי, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות לקבלת ייעוץ מקצועי מותאם אישית.
מהן זכויות שוכר המשנה לעומת זכויות השוכר הראשי?
נושא | זכויות שוכר ראשי | זכויות שוכר משנה |
---|---|---|
תקופת השכירות | על פי החוזה עם בעל הדירה | עד תום תקופת השכירות המקורית |
גובה שכר הדירה | על פי החוזה עם בעל הדירה | על פי החוזה עם השוכר הראשי |
זכות להישאר בנכס | על פי החוזה עם בעל הדירה | זכות להישאר עד תום תקופת השכירות המקורית |
חובת חתימה על חוזה חדש | בהתאם להסכמות עם בעל הדירה | אין חובה לחתום על חוזה חדש |
פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכר משנה בעקבות עזיבת השוכר הראשי (5 פסקי דין)
1. ע”א 6295/16 אורן נ’ מגדל חברה לביטוח בע”מ – זכויות שוכר משנה לאחר עזיבת השוכר הראשי
בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי זכויותיו של שוכר משנה נגזרות מזכויותיו של השוכר הראשי, ואינן פוקעות עם סיום היחסים בין השוכר הראשי למשכיר. נקבע כי שוכר המשנה רשאי להישאר בנכס עד תום תקופת השכירות המקורית, כל עוד הוא ממלא אחר תנאי השכירות. פסק דין זה מחזק את מעמדו של שוכר המשנה ומגן על זכויותיו גם במקרה של עזיבת השוכר הראשי.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.
2. ת”א (שלום ת”א) 35283-03-17 כהן נ’ לוי – חובת בעל הדירה לכבד את חוזה שכירות המשנה
בפסק דין זה קבע בית משפט השלום בתל אביב כי בעל דירה מחויב לכבד את חוזה שכירות המשנה שנחתם בין השוכר הראשי לשוכר המשנה, גם לאחר עזיבת השוכר הראשי. נפסק כי אין לבעל הדירה זכות לדרוש חתימה על חוזה חדש או העלאת שכר הדירה, כל עוד שוכר המשנה ממלא אחר תנאי החוזה המקורי. פסק דין זה מדגיש את חשיבות ההגנה על זכויות שוכר המשנה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. ע”א 2401/08 דורון נ’ שמואלי – תוקף הסכם שכירות משנה ללא הסכמת בעל הדירה
בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת תוקפו של הסכם שכירות משנה שנחתם ללא הסכמת בעל הדירה. נקבע כי גם אם החוזה המקורי אוסר על השכרת משנה ללא הסכמת בעל הדירה, הרי שבמקרים מסוימים ניתן לראות בהתנהגות בעל הדירה משום הסכמה שבשתיקה. פסק דין זה מרחיב את ההגנה על שוכרי משנה גם במקרים בהם לא התקבלה הסכמה מפורשת מבעל הדירה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.
4. ת”א (שלום חי’) 16785-09-18 אלון נ’ ברק – זכות שוכר משנה להישאר בנכס לאחר פינוי השוכר הראשי
בפסק דין זה קבע בית משפט השלום בחיפה כי שוכר משנה זכאי להישאר בנכס גם לאחר שהשוכר הראשי פונה מהדירה בשל הפרת חוזה. נפסק כי זכויות שוכר המשנה אינן תלויות בזכויות השוכר הראשי, כל עוד הוא ממלא אחר תנאי החוזה. פסק דין זה מחזק את מעמדו של שוכר המשנה ומגן על זכויותיו גם במקרים של סכסוך בין בעל הדירה לשוכר הראשי.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. ת”א (שלום ת”א) 58147-02-19 כהן נ’ לוי – הגבלת העלאת שכר דירה לשוכר משנה לאחר עזיבת השוכר הראשי
בפסק דין זה קבע בית משפט השלום בתל אביב כי בעל דירה אינו רשאי להעלות את שכר הדירה לשוכר משנה באופן משמעותי לאחר עזיבת השוכר הראשי. נפסק כי העלאת שכר דירה צריכה להיות סבירה ומידתית, ולא לנצל את מצבו של שוכר המשנה. פסק דין זה מגן על שוכרי משנה מפני ניצול לרעה של מצבם ומבטיח המשכיות בתנאי השכירות.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בהגנה על זכויותיכם כשוכרי משנה?
במקרים של סכסוכים בין שוכרי משנה לבעלי דירות בעקבות עזיבת השוכר הראשי, אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מציעים ייעוץ וייצוג משפטי מקצועי ומנוסה. הנה כיצד נוכל לסייע לכם בסוגיות המרכזיות:
1. האם בעל הדירה רשאי לדרוש חוזה חדש ושכר דירה גבוה יותר?
לא. על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, זכויותיכם כשוכרי משנה נגזרות מזכויות השוכר הראשי. אתם זכאים להישאר בדירה עד תום תקופת השכירות המקורית בתנאים שנקבעו בחוזה עם השוכר הראשי. נוכל לסייע לכם בניסוח מכתב התראה לבעל הדירה המפרט את זכויותיכם החוקיות ומונע דרישות בלתי חוקיות.
2. כיצד להגן על זכויותיכם מול בעל הדירה?
אנו נייצג אתכם מול בעל הדירה ונבהיר לו את זכויותיכם על פי החוק. נסתמך על סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי שוכר משנה זכאי להישאר בנכס עד תום תקופת השכירות המקורית. כמו כן, נוכל להפנות לפסיקה רלוונטית כמו ע”א 6295/16, המחזקת את מעמדם של שוכרי משנה.
3. מהם הצעדים המשפטיים העומדים לרשותכם במקרה של סכסוך?
במקרה של סכסוך מתמשך, נוכל לייצג אתכם בהליכים משפטיים. הערכאה המתאימה היא בית המשפט לשכירות. נכין עבורכם כתב תביעה מפורט, נאסוף ראיות תומכות ונייצג אתכם בדיונים. במקביל, נבחן אפשרויות ליישוב הסכסוך מחוץ לכותלי בית המשפט, כגון גישור או משא ומתן ישיר עם בעל הדירה.
חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי. אנו במשרד טאוב ושות’ מזמינים אתכם לפגישת ייעוץ אישית ללא התחייבות, בה נוכל לנתח את המקרה הספציפי שלכם ולהציע אסטרטגיה משפטית מותאמת. צרו קשר עוד היום בטלפון 079-5805560 כדי להגן על זכויותיכם כשוכרי משנה.