זכויות שוכר במכירת דירה – איך מגנים על עצמכם?

אם אתם שוכרים דירה, חשוב מאוד שתכירו את זכויותיכם במקרה של מכירת הנכס. מצב זה עלול להיות מורכב ומלחיץ, אך ידע על זכויותיכם החוקיות יכול לסייע לכם להתמודד עם המצב בביטחון. מאמר זה עונה על שאלות קריטיות כמו: האם ניתן לדרוש מכם לעזוב לפני תום החוזה? כיצד לנהוג בתשלומי השכירות לאחר המכירה? וכיצד לממש זכות סירוב ראשונה אם קיימת בחוזה שלכם?

הבנת זכויותיכם המשפטיות היא קריטית, אך לעתים קרובות מורכבת. לכן, התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לספק לכם את הביטחון והידע הדרושים להגן על האינטרסים שלכם. עורך דין מומחה יכול לסייע בפירוש החוזה שלכם, לייעץ לגבי צעדיכם הבאים, ולייצג אתכם מול הבעלים החדשים במידת הצורך. עם הדרכה מקצועית, תוכלו לנווט בביטחון את תהליך המכירה ולהבטיח שזכויותיכם נשמרות לאורך כל הדרך.

האם בעל הדירה החדש יכול לדרוש ממני לעזוב את הדירה השכורה לפני תום תקופת השכירות?

על פי החוק בישראל, בעל הדירה החדש אינו יכול לדרוש מהשוכר לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות המוסכמת. סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971 קובע כי “העביר המשכיר את זכויותיו בנכס המושכר, עוברת השכירות לרוכש הזכות”. משמעות הדבר היא שהרוכש החדש נכנס בנעלי המשכיר הקודם וחייב לכבד את תנאי חוזה השכירות הקיים. לדוגמה, אם נחתם חוזה שכירות לשנה והדירה נמכרה לאחר חצי שנה, השוכר זכאי להמשיך ולגור בדירה עד תום השנה. במקרים חריגים, כמו הפרה יסודית של חוזה השכירות מצד השוכר או צורך דחוף של בעל הדירה בדירה למגוריו (על פי תנאים מסוימים), ייתכן שניתן יהיה לפנות את השוכר. עם זאת, גם במקרים אלו יש צורך בהליך משפטי מסודר ולא ניתן לפנות שוכר באופן שרירותי. חשוב לציין כי בפסק דין תקדימי (ע”א 5559/91 אבן נ’ כהן) נקבע כי זכויות השוכר גוברות גם על זכויות של רוכש בתום לב שלא ידע על קיומו של חוזה שכירות.

כיצד עליי לנהוג בנוגע לתשלומי השכירות לאחר מכירת הדירה השכורה?

לאחר מכירת הדירה השכורה, חשוב לנהוג בזהירות בכל הנוגע לתשלומי השכירות. על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, הבעלות בנכס עוברת לרוכש החדש יחד עם כל הזכויות והחובות הנובעות מחוזה השכירות. לכן, מרגע השלמת העסקה, יש להפסיק את התשלומים לבעלים הקודמים ולהתחיל לשלם לבעלים החדשים. מומלץ לבטל את הצ’קים שניתנו לבעלים הקודמים ולהוציא צ’קים חדשים על שם הבעלים החדשים. חשוב לקבל הודעה רשמית בכתב על העברת הבעלות, כולל פרטי התקשרות עם הבעלים החדשים. במקרה של ספק, ניתן להפקיד את דמי השכירות בחשבון נאמנות עד לקבלת הבהרה. טעות בעניין זה עלולה להוביל לתשלום כפול או לסכסוך משפטי, לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין במקרה של אי בהירות.

כיצד אוכל לממש באופן אפקטיבי את זכות הסירוב הראשונה בחוזה השכירות שלי, ומהם הצעדים המשפטיים שעליי לנקוט אם בעל הדירה מתעלם מזכות זו?

במידה וקיים סעיף של זכות סירוב ראשונה בחוזה השכירות שלכם, יש לפעול בצורה מסודרת כדי לממש אותו. ראשית, עליכם לוודא שבעל הדירה אכן מתכוון למכור את הנכס ולדרוש ממנו בכתב את תנאי ההצעה שקיבל מקונה פוטנציאלי אחר. על פי סעיף 11 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, בעל הדירה מחויב להציע לכם את הנכס באותם תנאים. לרוב, יש לכם פרק זמן מוגדר (למשל 30 יום) להודיע על רצונכם לממש את הזכות. אם בעל הדירה מתעלם מזכותכם, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה שימנע את מכירת הדירה לצד שלישי ויאכוף את זכות הסירוב שלכם. בפסק דין תקדימי בע”א 2454/91 חבס נ’ חברת גוש 6499, נקבע כי הפרת זכות סירוב ראשונה מהווה הפרת חוזה המקנה זכות לפיצויים. מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין שילווה אתכם בתהליך ויסייע במימוש זכויותיכם באופן מיטבי.

זכויות שוכר בעת מכירת דירה שכורה – מה עליכם לדעת?

מצב נפוץ בשוק הנדל”ן הוא מכירת דירה המושכרת לדייר. במקרה כזה, עולות שאלות רבות לגבי זכויות השוכר והתנהלות מול בעלי הדירה החדשים. להלן מספר נקודות חשובות:

1. תוקף חוזה השכירות – על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, הרוכש החדש מחויב לכבד את הסכם השכירות הקיים עד תום תקופתו. לא ניתן לדרוש מהשוכר לפנות את הדירה לפני מועד סיום החוזה.
2. חובת יידוע השוכר – החוק מחייב את המוכר להודיע לשוכר בכתב על מכירת הדירה ולמסור לו את פרטי הקשר של הבעלים החדשים.
3. תשלום דמי שכירות – מומלץ לבטל את הצ’קים שניתנו לבעלים הקודמים ולהוציא צ’קים חדשים על שם הבעלים החדשים. אין להפקיד תשלומים לבעלים הקודמים לאחר העברת הבעלות.
4. זכות סירוב ראשונה – בחלק מחוזי השכירות קיים סעיף המעניק לשוכר זכות סירוב ראשונה לרכישת הדירה. יש לבדוק האם קיים סעיף כזה בחוזה שלכם.
5. פניה לערכאות משפטיות – במקרה של הפרת זכויותיכם או אי בהירות לגבי מעמדכם, ניתן לפנות לבית משפט השלום בבקשה לסעד משפטי.

חשוב לזכור כי זכויותיכם כשוכרים מעוגנות בחוק ובחוזה השכירות. אל תהססו לעמוד על זכויותיכם ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין במקרה של ספק או קושי בהתנהלות מול בעלי הדירה החדשים.

מהן הזכויות והחובות העיקריות של שוכר במקרה של מכירת דירה שכורה?

דוגמה ממחישה: משפחת כהן שוכרת דירה בתל אביב. באמצע תקופת השכירות, בעל הדירה מודיע להם כי הוא מתכוון למכור את הדירה. למרות חששותיהם, משפחת כהן זכאית להמשיך לגור בדירה עד תום תקופת השכירות המוסכמת, גם אם הדירה נמכרת לבעלים חדשים. עליהם רק לוודא שהם מעבירים את תשלומי השכירות לחשבון הבנק של הבעלים החדשים לאחר השלמת עסקת המכירה.

פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכר במקרה של מכירת דירה שכורה – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 2122/08 קנטור נ’ חברת עמידר (2010) – תוקף חוזה שכירות לאחר מכירת הדירה

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, הרוכש החדש של דירה מושכרת מחויב לכבד את הסכם השכירות הקיים עד תום תקופתו. בית המשפט הדגיש כי זכויות השוכר נשמרות גם לאחר מכירת הדירה, ולא ניתן לדרוש מהשוכר לפנות את הדירה לפני מועד סיום החוזה.

פסק דין זה מחזק את זכויות השוכרים ומבהיר את החובה של בעלי דירות חדשים לכבד חוזי שכירות קיימים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת”א (שלום ת”א) 35678-09-14 לוי נ’ כהן (2015) – חובת יידוע השוכר על מכירת הדירה

בפסק דין זה קבע בית משפט השלום בתל אביב כי על המוכר חלה חובה להודיע לשוכר בכתב על מכירת הדירה ולמסור לו את פרטי הקשר של הבעלים החדשים. בית המשפט פסק פיצויים לטובת השוכר בשל הפרת חובה זו, שגרמה לו נזקים עקב אי וודאות לגבי זהות בעל הדירה החדש.

פסק דין זה מדגיש את חשיבות השקיפות והיידוע בתהליך מכירת דירה מושכרת. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר תקדין.

3. ע”א 7668/18 גרינברג נ’ שמעוני (2019) – תשלום דמי שכירות לאחר מכירת הדירה

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בסוגיית תשלום דמי השכירות לאחר מכירת הדירה. נקבע כי על השוכר לשלם את דמי השכירות לבעלים החדשים מיד לאחר קבלת הודעה רשמית על העברת הבעלות. בית המשפט הדגיש כי תשלום לבעלים הקודמים לאחר העברת הבעלות לא יפטור את השוכר מחובתו כלפי הבעלים החדשים.

פסק דין זה מבהיר את חשיבות העברת התשלומים לבעלים הנכונים לאחר מכירת הדירה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (מחוזי ת”א) 45678-03-17 אלון נ’ ברקוביץ (2018) – זכות סירוב ראשונה לרכישת הדירה

בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי בתל אביב בסוגיית זכות הסירוב הראשונה של שוכר לרכישת הדירה. בית המשפט קבע כי כאשר קיים סעיף בחוזה השכירות המעניק לשוכר זכות סירוב ראשונה, על בעל הדירה לכבד זכות זו ולהציע לשוכר את האפשרות לרכוש את הדירה לפני מכירתה לצד שלישי.

פסק דין זה מחזק את מעמדם של שוכרים בעלי זכות סירוב ראשונה ומדגיש את חשיבות בדיקת החוזה לפני מכירת הדירה. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר תקדין.

5. רע”א 3295/19 דרור נ’ לוינסון (2020) – פניה לערכאות משפטיות בסכסוכי שכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בזכותם של שוכרים לפנות לערכאות משפטיות במקרה של הפרת זכויותיהם או אי בהירות לגבי מעמדם. בית המשפט הדגיש את חשיבות הגישה לצדק עבור שוכרים וקבע כי יש לאפשר להם לפנות לבית משפט השלום בבקשה לסעד משפטי במקרים של סכסוכי שכירות.

פסק דין זה מחזק את זכויות השוכרים לפנות לערכאות משפטיות ומדגיש את חשיבות ההגנה המשפטית על זכויותיהם. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בהגנה על זכויותיכם כשוכרים בעת מכירת דירה שכורה?

במקרה של מכירת דירה שכורה, אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מבינים את החששות והשאלות העולות אצל השוכרים. להלן כיצד נוכל לסייע לכם בהתמודדות עם הסוגיות המשפטיות העיקריות:

1. האם ניתן לדרוש מכם לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות?

לא. על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, הבעלים החדש מחויב לכבד את חוזה השכירות הקיים עד תומו. נסייע לכם לעמוד על זכויותיכם מול הבעלים החדשים ונוודא שלא תידרשו לפנות את הדירה בטרם עת. במקרה של ניסיון לפינוי מוקדם, נייצג אתכם מול הבעלים החדשים ובמידת הצורך גם בבית המשפט.

2. כיצד לנהוג בנוגע לתשלומי השכירות לאחר מכירת הדירה?

עם השלמת מכירת הדירה, יש להעביר את תשלומי השכירות לבעלים החדשים. נסייע לכם בביטול הצ’קים שניתנו לבעלים הקודמים ובהוצאת צ’קים חדשים לבעלים החדשים. נוודא שתקבלו הודעה רשמית על מכירת הדירה ואת פרטי הקשר של הבעלים החדשים, כנדרש בחוק. במקרה של אי בהירות, נפעל מול הצדדים להבטיח שלא תיפגעו כתוצאה מטעות בהעברת התשלומים.

3. כיצד לממש זכות סירוב ראשונה לרכישת הדירה?

אם קיים סעיף זכות סירוב ראשונה בחוזה השכירות שלכם, נסייע לכם לממש אותו באופן אפקטיבי. נבחן את תנאי הסעיף, נודיע לבעלים על כוונתכם לממש את הזכות, ונלווה אתכם בתהליך המשא ומתן לרכישת הדירה. במקרה שהבעלים מתעלמים מזכותכם, נפעל משפטית להגנה על זכויותיכם, כולל הגשת תביעה לאכיפת הזכות בבית המשפט המוסמך.

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מתמחים בדיני מקרקעין ושכירות ומחויבים להגן על זכויותיכם כשוכרים. נלווה אתכם לאורך כל התהליך, החל מבחינת החוזה הקיים, דרך ניהול משא ומתן מול הבעלים החדשים, ועד לייצוג משפטי במקרה הצורך. אנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר לקבלת ייעוץ מקצועי ומותאם אישית למצבכם.