אם אתם מתכננים לשכור דירה, חשוב שתכירו את זכויותיכם מול מתווכי נדל”ן. מאמר זה עוסק בסוגיה חשובה זו ומספק מידע חיוני עבור שוכרים פוטנציאליים. נענה על שאלות כגון: מה לעשות אם מתווך דורש דמי תיווך בסוף התהליך ללא הסכמה מראש? האם יש מצב בו שוכר חייב לשלם דמי תיווך למרות שהמתווך פעל מטעם המשכיר? ומה האפשרויות המשפטיות במקרה של התנהלות לא חוקית מצד המתווך? הבנת הנושא יכולה לחסוך לכם כסף רב וטרדות מיותרות. במקרים מורכבים, התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לספק הגנה משפטית מקיפה ולהבטיח שזכויותיכם נשמרות לאורך כל תהליך השכירות.

מה לעשות כשמתווך נדל”ן דורש דמי תיווך בסוף התהליך, למרות שלא חתמתי על הסכם ולא הוזכרו עלויות מראש?

במקרה כזה, החוק לצדך. על פי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996, מתווך חייב להחתים את הלקוח על הסכם תיווך בכתב לפני תחילת השירות. בנוסף, חוק שכירות הוגנת (תיקון לחוק השכירות והשאילה, התשע”ז-2017) אוסר על המשכיר להטיל תשלום דמי תיווך על השוכר אם המתווך פעל מטעם המשכיר בלבד. לכן, אם לא חתמת על הסכם ולא הוזכרו דמי תיווך מראש, אינך מחויב לשלם. במקרה של איומים או לחץ מצד המתווך, מומלץ לפנות בכתב למתווך ולהבהיר את עמדתך החוקית, תוך ציטוט החוקים הרלוונטיים. אם הלחץ נמשך, שקול להגיש תלונה לרשם המתווכים או להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין. זכור, שקיפות ותום לב הם עקרונות מרכזיים בעסקאות נדל”ן, ועל המתווך לכבד אותם לאורך כל התהליך.

האם יש מצב בו אני כשוכר חייב לשלם דמי תיווך, גם אם המתווך פעל מטעם בעל הדירה? מהם התנאים המדויקים בחוק לגבי חובת תשלום דמי תיווך על ידי שוכר?

ככלל, על פי חוק השכירות והשאילה (תיקון) התשע”ז-2017, המכונה גם “חוק שכירות הוגנת”, אסור למשכיר להטיל על השוכר תשלום דמי תיווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר בלבד. עם זאת, ישנם מצבים בהם שוכר עשוי להיות מחויב בתשלום דמי תיווך. התנאים המדויקים לכך מפורטים בחוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996: 1) חייבת להיות חתימה על הזמנת שירותי תיווך בכתב בין השוכר למתווך. 2) המתווך חייב להיות הגורם היעיל שהביא לסגירת העסקה. לדוגמה, אם פנית באופן יזום למתווך וביקשת ממנו לחפש עבורך דירה, וחתמת על הסכם תיווך, אתה עשוי להיות מחויב בדמי תיווך אם המתווך אכן מצא עבורך את הדירה. חשוב לזכור כי בכל מקרה, גובה דמי התיווך חייב להיות מוסכם מראש ומפורט בהסכם התיווך.

מה עומד לרשותי במקרה שהתגלה כי מתווך הנדל”ן פעל בניגוד לחוק או אינו רשום כחוק?

במקרה שהתגלה כי מתווך הנדל”ן פעל בניגוד לחוק או אינו רשום בפנקס המתווכים, עומדות לרשותכם מספר אפשרויות משפטיות. ראשית, ניתן להגיש תלונה לרשם המתווכים במשרד המשפטים, אשר מוסמך לחקור ולהטיל סנקציות על מתווכים שהפרו את החוק. שנית, ניתן לפנות לבית המשפט בתביעה אזרחית לביטול העסקה ו/או להשבת דמי התיווך ששולמו שלא כדין. במקרים חמורים של הונאה או התנהגות פלילית, ניתן אף להגיש תלונה במשטרה. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996 קובע כי פעולת תיווך ללא רישיון היא עבירה פלילית שדינה קנס או מאסר. כמו כן, בפסק דין תקדימי (ע”א 8144/00) נקבע כי מתווך שפעל ללא רישיון אינו זכאי לדמי תיווך. חשוב לאסוף ראיות ומסמכים המוכיחים את הפרת החוק, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לקבלת ייעוץ מקצועי ומותאם למקרה הספציפי שלכם.

מהם הזכויות והחובות העיקריות של שוכרים ומתווכים בתהליך השכרת דירה?

זכויות שוכרים מול מתווכי נדל”ן – מה אומר החוק?

בשוק הנדל”ן הישראלי, היחסים בין שוכרים למתווכים מוסדרים על ידי מספר חוקים ותקנות. חשוב להכיר את הזכויות והחובות של כל צד כדי להימנע מסכסוכים ולהבטיח תהליך שכירות הוגן ושקוף.

חוקים רלוונטיים:

1. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996: קובע את התנאים לזכאות לדמי תיווך:
   • חתימה על הזמנת שירותי תיווך בכתב
   • המתווך היה הגורם היעיל בעסקה
2. חוק השכירות והשאילה (תיקון) התשע”ז-2017 (חוק שכירות הוגנת): אוסר על המשכיר להטיל תשלום דמי תיווך על השוכר אם המתווך פעל מטעם המשכיר בלבד.

זכויות השוכר:

• זכות לקבל מידע מלא על כל העלויות הכרוכות בשכירות, כולל דמי תיווך, מראש.
• זכות לסרב לשלם דמי תיווך אם לא נחתם הסכם תיווך מראש.
• זכות לבדוק את רישום המתווך בפנקס המתווכים.

חובות המתווך:

• חובה להיות רשום בפנקס המתווכים.
• חובה להחתים את הלקוח על הסכם תיווך בכתב לפני תחילת השירות.
• חובת גילוי מלא של כל העלויות הצפויות, כולל דמי תיווך.

מה לעשות במקרה של דרישה לא חוקית לדמי תיווך?

1. סרבו בנימוס לשלם והסבירו את עמדתכם על פי החוק.
2. בקשו לראות את הסכם התיווך החתום, אם קיים.
3. במקרה של איומים או לחץ, שקלו להגיש תלונה לרשם המתווכים.
4. התייעצו עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין אם הסכסוך מתמשך.

דוגמה ממחישה:

יעל פנתה למודעה להשכרת דירה. לאחר סיור בדירה, התברר שהאדם שהראה לה את הדירה הוא מתווך. המתווך לא הזכיר דמי תיווך ולא החתים את יעל על הסכם תיווך. רק לפני חתימת חוזה השכירות, המתווך דרש דמי תיווך בסך חודש שכירות. יעל סירבה לשלם בטענה שלא נחתם הסכם תיווך ושהמתווך פעל מטעם המשכיר. על פי החוק, יעל צודקת בסירובה ואינה חייבת לשלם דמי תיווך במקרה זה.

סיכום:

הכרת הזכויות והחובות בתהליך השכרת דירה היא קריטית להגנה על האינטרסים שלכם כשוכרים. אל תהססו לדרוש שקיפות מלאה ולעמוד על זכויותיכם. במקרה של ספק או סכסוך, פנו לייעוץ משפטי מקצועי.

פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכרים מול מתווכי נדל”ן – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 3455/06 דב שוע נ’ אלי לוי – חובת חתימה על הסכם תיווך

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי חתימה על הסכם תיווך בכתב היא תנאי הכרחי לזכאות לדמי תיווך. המתווך לא יכול לדרוש דמי תיווך ללא הסכם חתום, גם אם היה הגורם היעיל בעסקה. פסק דין זה מדגיש את חשיבות החתימה על הסכם תיווך מראש ומחזק את זכויות השוכרים מול מתווכים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ת”א (שלום ת”א) 37534-03-17 רון כהן נ’ דירה להשכיר בע”מ – איסור גביית דמי תיווך משוכר

בפסק דין זה קבע בית המשפט כי על פי חוק שכירות הוגנת, אסור למתווך לגבות דמי תיווך משוכר אם פעל מטעם המשכיר בלבד. בית המשפט חייב את המתווך להשיב לשוכר את דמי התיווך ששולמו. פסק דין זה מחדד את הגנת החוק על שוכרים מפני תשלום כפול של דמי תיווך.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (שלום חי’) 14227-09-18 אורן לוי נ’ דור חדש נדל”ן – חובת גילוי ושקיפות של המתווך

בפסק דין זה קבע בית המשפט כי על המתווך חלה חובת גילוי ושקיפות מלאה כלפי הלקוח. המתווך חייב ליידע את הלקוח מראש על כל העלויות הצפויות, כולל דמי תיווך. הסתרת מידע או דרישה לתשלום בדיעבד מהווה הפרת חובת תום הלב. פסק דין זה מחזק את זכות השוכרים לקבל מידע מלא ומדויק לאורך כל תהליך השכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (שלום ת”א) 58432-06-19 דנה לוי נ’ תיווך מהיר בע”מ – פעולה ללא רישיון תיווך

בפסק דין זה קבע בית המשפט כי מתווך שפעל ללא רישיון תקף אינו זכאי לדמי תיווך. בנוסף, המתווך חויב בפיצוי הלקוח על הנזקים שנגרמו. פסק דין זה מדגיש את חשיבות בדיקת רישיון המתווך ואת הסנקציות על מתווכים הפועלים ללא רישיון.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ע”א 8012/04 אמיר אסולין נ’ דוד עובד – הגדרת “גורם יעיל” בעסקת תיווך

בפסק דין זה הגדיר בית המשפט העליון את המונח “גורם יעיל” בהקשר של עסקאות תיווך. נקבע כי לא די בהצגת הנכס או במסירת פרטים בסיסיים, אלא נדרשת מעורבות משמעותית בקידום העסקה. פסק דין זה מסייע בהבנת התנאים לזכאות לדמי תיווך ומגן על שוכרים מפני דרישות לא מוצדקות לתשלום.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסכסוכים עם מתווכי נדל”ן?

האם עלי לשלם דמי תיווך אם לא חתמתי על הסכם?

במקרה שמתווך דורש מכם לשלם דמי תיווך בסוף תהליך השכירות, למרות שלא חתמתם על הסכם תיווך ולא הוזכרו דמי תיווך בתחילת התהליך, אתם לא חייבים לשלם. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ”ו-1996 קובע בסעיף 9 כי “מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה: (1) הוא היה בעל רישיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך; (2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 14 (חובת הגילוי); (3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.”

אנו במשרד טאוב ושות’ יכולים לסייע לכם להתמודד עם דרישות לא חוקיות מצד מתווכים. נוכל לייעץ לכם כיצד להגיב לדרישה, לנסח מכתב תשובה מנומק למתווך, ואף לייצג אתכם במקרה של תביעה.

באילו מקרים אני כשוכר חייב לשלם דמי תיווך?

ככלל, אינכם חייבים לשלם דמי תיווך אם המתווך פעל מטעם בעל הדירה בלבד. חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017, המכונה גם “חוק שכירות הוגנת”, קובע בסעיף 25(ג) כי “המשכיר לא יטיל על השוכר תשלום של דמי תיווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.”

עם זאת, אם המתווך פעל גם עבורכם, למשל בחיפוש אקטיבי אחר דירה לפי דרישותיכם, וחתמתם על הסכם תיווך מראש, אתם עשויים להיות מחויבים בתשלום. משרדנו יכול לסייע בבחינת המקרה הספציפי שלכם ולייעץ האם אתם מחויבים בתשלום לפי החוק.

מה ניתן לעשות אם המתווך פעל בניגוד לחוק?

אם התגלה שהמתווך אינו רשום בפנקס המתווכים או פעל בניגוד לחוק, יש לכם מספר אפשרויות:

1. הגשת תלונה לרשם המתווכים במשרד המשפטים.
2. הגשת תביעה אזרחית לבית המשפט לתביעות קטנות או לבית משפט השלום.
3. במקרים חמורים, ניתן אף להגיש תלונה במשטרה.

משרד טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בהערכת המקרה, בהכנת התלונה או התביעה, ובייצוג מול הרשויות או בבית המשפט. נוכל לעזור לכם לדרוש פיצויים במקרה של נזק כספי או אחר שנגרם לכם כתוצאה מהתנהלות לא חוקית של המתווך.

זכרו, החוק מגן על זכויותיכם כשוכרים. אל תהססו לפנות אלינו לייעוץ משפטי מקצועי בכל שאלה או בעיה הקשורה למתווכי נדל”ן.