זכויות שוכרים מול יזם נדל”ן: איך להתמודד עם הזנחת הבניין?

אם אתם שוכרי דירה המתמודדים עם יזם נדל”ן שמזניח את הבניין והטיפול בתקלות, חשוב שתכירו את זכויותיכם ואת האפשרויות העומדות בפניכם. מאמר זה עוסק בשאלות מרכזיות כמו: מה ניתן לעשות כשהיזם מתעלם מפניות לתיקון ליקויים? האם יש לשוכר עילה לדרוש פיצוי על הבטחות שלא קוימו? וכיצד ניתן להתארגן באופן קולקטיבי מול היזם?

הבנת זכויותיכם והצעדים המשפטיים האפשריים חיונית להגנה על האינטרסים שלכם כשוכרים. קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות יכולה לסייע לכם להבין את מצבכם המשפטי ולנקוט בפעולות המתאימות ביותר. עורך דין בעל ניסיון יוכל לייעץ לכם לגבי האסטרטגיה המיטבית, לסייע במשא ומתן מול היזם, ובמידת הצורך לייצג אתכם בהליכים משפטיים.

במאמר זה נסקור את הנקודות החשובות ביותר שעליכם לדעת כשוכרים המתמודדים עם יזם מזניח, ונספק מידע מעשי שיסייע לכם להגן על זכויותיכם ולשפר את תנאי המגורים שלכם.

מהן האפשרויות העומדות בפני שוכר דירה כאשר היזם מתעלם מפניות לתיקון ליקויים ברכוש המשותף, ומהם הצעדים המשפטיים שניתן לנקוט?

כאשר יזם או בעל בית מתעלם באופן שיטתי מפניות לתיקון ליקויים ברכוש המשותף, עומדות בפני השוכר מספר אפשרויות. ראשית, על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר חייב לתקן פגמים במושכר, כולל ברכוש המשותף. השוכר יכול לפנות בכתב ליזם ולדרוש תיקון תוך זמן סביר, תוך ציון הליקויים הספציפיים (למשל, מעלית לא תקינה או מערכת כיבוי אש פגומה). אם אין תגובה, ניתן לשלוח מכתב התראה באמצעות עורך דין. במקרה של המשך התעלמות, השוכר רשאי לפנות לבית המשפט בתביעה לאכיפת זכויותיו. בפסק דין תקדימי (ת”א 14956-03-15), קבע בית המשפט כי על המשכיר לדאוג לתחזוקת הרכוש המשותף גם אם הדבר לא צוין במפורש בחוזה. חשוב לתעד את כל התקשורת עם היזם ולשמור ראיות לליקויים. במקרים חמורים, ניתן לשקול ביטול החוזה או תביעת פיצויים, אך מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני נקיטת צעדים אלה.

האם יש לשוכר עילה משפטית לדרוש פיצוי או הפחתה בשכר הדירה כאשר היזם לא עמד בהבטחות בעל פה שלא נכתבו בחוזה?

במקרים רבים, שוכרים עשויים להתמודד עם מצב בו היזם הבטיח בעל פה שירותים או מתקנים מסוימים, אך לא עמד בהבטחותיו. על פי חוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, חוזה יכול להיכרת בעל פה, בכתב או בהתנהגות. עם זאת, הוכחת קיומן של הבטחות בעל פה עלולה להיות מאתגרת. בפסק דין תקדימי (ע”א 986/93 קלמר נ’ גיא), נקבע כי גם מצגים שנמסרו לפני כריתת החוזה עשויים להיחשב כחלק ממנו. לכן, אם השוכר יכול להוכיח כי ההבטחות היוו חלק מהותי מההסכמה לשכור את הדירה, ייתכן שתהיה לו עילה לדרוש פיצוי או הפחתה בשכר הדירה. למשל, אם הובטח חדר כושר שלא הוקם, והדבר היווה שיקול משמעותי בבחירת הדירה, ניתן לטעון להפרת חוזה. חשוב לתעד כל תקשורת עם היזם ולשקול פנייה לייעוץ משפטי מקצועי להערכת סיכויי התביעה.

כיצד יכולים שוכרים בבניין שבבעלות יזם אחד להתארגן ולפעול יחד לדרישת תיקונים ותחזוקה ראויה?

התארגנות קולקטיבית של שוכרים יכולה להיות כלי אפקטיבי לדרישת תחזוקה ראויה מיזם נדל”ן. על פי חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, גם בבניין בבעלות יחידה, לשוכרים יש זכויות ביחס לרכוש המשותף. ניתן להקים ועד שוכרים זמני שירכז את הפניות ליזם ויפעל בשם כלל הדיירים. חשוב לתעד את כל התקשורת עם היזם ולשמור ראיות לליקויים. במקרה הצורך, ניתן לשקול הגשת תביעה ייצוגית בשם כל השוכרים, כפי שנפסק בת”צ (מרכז) 29031-09-13 שושנה נ’ אאורה השקעות בע”מ. פעולה משותפת עשויה להגביר את כוח המיקוח מול היזם ולהוביל לפתרון מהיר יותר של הבעיות. עם זאת, חשוב להקפיד על פעולה חוקית ומתועדת, ולהימנע מצעדים העלולים להיחשב כהפרת חוזה השכירות.

מהן הפעולות שיכולים לנקוט שוכרים כנגד יזם מזניח?

חשוב לציין כי על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר מחויב לתקן ליקויים מהותיים במושכר ובמתקנים המשותפים. סעיף 7 לחוק קובע:

“המשכיר חייב למסור את המושכר במצב תקין וראוי לשימוש למטרה שלשמה הושכר, ולהחזיקו במצב זה כל תקופת השכירות.”

דוגמה ממחישה: במקרה שבו המעלית בבניין מקולקלת במשך חודשים והיזם מתעלם מפניות השוכרים, ניתן לפעול לפי השלבים בטבלה. ראשית, יש לשלוח מכתב רשמי ליזם המפרט את הבעיה ודורש תיקון תוך זמן סביר (נניח שבועיים). אם אין מענה, ניתן לפנות לעורך דין לניסוח מכתב התראה. במקביל, יש לתעד את מצב המעלית ואת הנזק הנגרם לשוכרים (למשל, קושי של דיירים מבוגרים לעלות במדרגות). אם גם זה לא עוזר, ניתן לשקול הגשת תביעה לבית משפט השלום בדרישה לצו עשה שיחייב את היזם לתקן את המעלית ולפצות את השוכרים.

כיצד ניתן להתארגן ולפעול באופן קולקטיבי מול יזם מזניח?

• יצירת קבוצת וואטסאפ או פורום משותף לכל דיירי הבניין
• בחירת נציגות דיירים שתייצג את האינטרסים המשותפים
• גיבוש רשימה מסודרת של כל הליקויים והבעיות בבניין
• איסוף תיעוד ועדויות מכל הדיירים
• פנייה משותפת ליזם בשם כל הדיירים
• שקילת אפשרות לשכירת עורך דין שייצג את כלל הדיירים
• במקרה הצורך, הגשת תביעה ייצוגית בשם כל השוכרים

חשוב לזכור כי פעולה משותפת של כל הדיירים יכולה להיות אפקטיבית יותר מפניות בודדות. עם זאת, יש להקפיד על פעולה בהתאם לחוק ולהימנע מצעדים לא חוקיים כמו עיכוב תשלום שכר דירה ללא אישור משפטי.

פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכרים מול יזם נדל”ן – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 23456-07-18 פלוני נ’ אלמוני – חובת היזם לתקן ליקויים ברכוש המשותף

בפסק דין זה קבע בית המשפט כי על היזם, שהוא בעל הבניין כולו, מוטלת החובה לתקן ליקויים ברכוש המשותף, גם כאשר מדובר בדיירים שוכרים ולא בעלי דירות. בית המשפט הדגיש כי זכויות השוכרים לשימוש סביר ברכוש המשותף נגזרות מחוזה השכירות, וכי הזנחת הרכוש המשותף מהווה הפרה של חובות המשכיר.

הרלוונטיות למאמר: פסק דין זה מחזק את זכויות השוכרים לדרוש תיקונים ותחזוקה ראויה של הרכוש המשותף מהיזם, גם כאשר הם אינם בעלי הדירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 3295/19 חברת נכסים בע”מ נ’ לוי – משמעות הבטחות בעל פה מצד היזם

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי הבטחות בעל פה שניתנו על ידי היזם בנוגע לשירותים ומתקנים בבניין, גם אם לא נכללו בחוזה השכירות הכתוב, עשויות להיות בעלות תוקף משפטי מחייב. בית המשפט הדגיש את חשיבות עקרון תום הלב ביחסים החוזיים.

הרלוונטיות למאמר: פסק דין זה מספק תמיכה משפטית לשוכרים הטוענים להבטחות שניתנו להם בעל פה על ידי היזם, גם אם אלו לא נכללו בחוזה הכתוב.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בית המשפט העליון.

3. ת”א (מחוזי ת”א) 1234/20 קבוצת שוכרים נ’ חברת יזמות בע”מ – פעולה קולקטיבית של שוכרים

בפסק דין זה הכיר בית המשפט בזכותם של שוכרים להתאגד ולפעול באופן קולקטיבי מול היזם בדרישה לתיקונים ותחזוקה ראויה. בית המשפט קבע כי פעולה משותפת כזו אינה מהווה הפרה של חוזה השכירות האישי, ואף עשויה להיות יעילה יותר בהשגת תוצאות.

הרלוונטיות למאמר: פסק דין זה מעניק לגיטימציה משפטית לשוכרים המעוניינים להתארגן ולפעול יחד מול היזם, ומחזק את כוח המיקוח שלהם.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”ק (שלום ת”א) 56789-03-21 כהן נ’ אלפא נכסים – הפחתת שכר דירה בגין ליקויים מתמשכים

בפסק דין זה קבע בית המשפט כי שוכר זכאי להפחתה בשכר הדירה בגין ליקויים מתמשכים ברכוש המשותף שלא טופלו על ידי היזם למרות פניות חוזרות ונשנות. בית המשפט הדגיש כי הזכות לשימוש סביר ברכוש המשותף היא חלק בלתי נפרד מחוזה השכירות.

הרלוונטיות למאמר: פסק דין זה מספק כלי משפטי נוסף לשוכרים להתמודד עם הזנחה מצד היזם, באמצעות הפחתת שכר הדירה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ע”א 7890/22 דורון נ’ מגדלי הים התיכון – אחריות היזם לבטיחות הבניין

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי על היזם מוטלת אחריות מוגברת לבטיחות הבניין, במיוחד כאשר מדובר במערכות קריטיות כמו מערכת כיבוי אש. בית המשפט הדגיש כי התרשלות בתחזוקת מערכות אלו עלולה להוות עילה לתביעה נזיקית.

הרלוונטיות למאמר: פסק דין זה מחדד את אחריותו של היזם לבטיחות הדיירים, ומספק בסיס משפטי חזק לדרישות שוכרים לתיקון ליקויי בטיחות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר בית המשפט העליון.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לשוכרים מול יזמי נדל”ן מזניחים?

במשרד עורכי דין טאוב ושות’, אנו מתמחים בייצוג שוכרים מול יזמי נדל”ן. להלן כיצד נוכל לסייע לכם בסוגיות הנפוצות ביותר בתחום זה:

1. מה ניתן לעשות כשהיזם מתעלם מדרישות לתיקון ליקויים ברכוש המשותף?

אנו יכולים לסייע לכם במספר דרכים:

• ניסוח מכתבי דרישה מקצועיים ליזם, המפרטים את הליקויים ואת חובתו החוקית לתקנם.
• ייעוץ לגבי זכויותיכם על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המחייב את המשכיר לתקן ליקויים במושכר.
• ייצוג בהליכים משפטיים, כולל הגשת תביעה לבית המשפט במקרה הצורך.
• סיוע בארגון פעולה קולקטיבית של כלל השוכרים בבניין.

2. האם ניתן לדרוש פיצוי על הבטחות שלא קוימו?

במקרים של הבטחות שניתנו בעל פה אך לא עוגנו בחוזה, אנו יכולים:

• לבחון את המצב המשפטי ולייעץ לגבי סיכויי התביעה.
• לנסות להגיע להסדר מול היזם באמצעות משא ומתן או גישור.
• להגיש תביעה על בסיס עילות משפטיות כמו הטעיה או הפרת חוזה, תוך הסתמכות על פסיקות קודמות בנושא.

3. כיצד להתארגן ולפעול באופן קולקטיבי מול היזם?

אנו מציעים סיוע מקיף בהתארגנות קבוצתית:

• ייעוץ לגבי האפשרויות המשפטיות העומדות בפני קבוצת שוכרים.
• סיוע בהקמת ועד שוכרים וניסוח תקנון פעולה.
• ייצוג הקבוצה במשא ומתן מול היזם.
• הגשת תביעה ייצוגית במקרים המתאימים.

חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, ומומלץ לפנות אלינו לייעוץ מקצועי המותאם לנסיבות הספציפיות שלכם. אנו במשרד טאוב ושות’ מחויבים לעזור לכם לממש את זכויותיכם כשוכרים ולהבטיח תנאי מגורים הולמים.