זכויות שוכרים בתמ”א 38: מה מותר ומה אסור למשכיר?

אם אתם שוכרים דירה הנמצאת בתהליך תמ”א 38, חשוב שתכירו את זכויותיכם המשפטיות. מאמר זה עוסק בשאלות קריטיות כמו האפשרות לבטל את חוזה השכירות ללא קנס, דרכים לדרוש פיצוי כספי מהמשכיר, ומקרים בהם ניתן לדרוש הפחתה בשכר הדירה. הבנת זכויותיכם יכולה לחסוך לכם כסף רב ולהגן על האינטרסים שלכם. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל לנתח את המצב הספציפי שלכם ולייעץ לכם כיצד לפעול. ייעוץ מקצועי יכול לעזור לכם לקבל את מלוא הזכויות המגיעות לכם על פי חוק ולהימנע מטעויות יקרות.

נושא: זכויות שוכרים בדירה הנמצאת בתהליך תמ”א 38

מצב מורכב של שכירות בדירה העוברת תמ”א 38 מעלה שאלות חשובות לגבי זכויות השוכרים וחובות המשכיר. להלן ניתוח המצב והמלצות:

1. דירה ראויה למגורים:

על פי חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, סעיף 6(א), המשכיר חייב למסור את המושכר במצב המתאים לשימוש שלשמו הושכר. במקרה זה, נזילות חמורות, בעיות חשמל ופתרונות זמניים לא מספקים עלולים להפוך את הדירה לבלתי ראויה למגורים.

2. חובת תיקון ליקויים:

סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה קובע כי המשכיר חייב לתקן פגמים במושכר הפוגעים בשימוש בו. העובדה שהמשכיר אינו מתגורר בארץ אינה פוטרת אותו מחובה זו.

3. ביטול חוזה:

במקרה של הפרה יסודית מצד המשכיר, כמו אי-תיקון ליקויים מהותיים, השוכרים עשויים להיות זכאים לבטל את החוזה. עם זאת, יש לנקוט משנה זהירות ולקבל ייעוץ משפטי לפני נקיטת צעד זה.

4. ערבות בנקאית:

במקרה של ביטול חוזה שלא כדין, השוכרים עלולים לאבד את הערבות הבנקאית. לכן, חשוב לתעד את כל הליקויים ולנסות להגיע להסכמה עם המשכיר לפני נקיטת צעדים חד-צדדיים.

5. פיצויים:

בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בע”א 4690/97, שוכר עשוי להיות זכאי לפיצויים בגין נזקים שנגרמו עקב ליקויים בדירה.

המלצות:

1. תעדו את כל הליקויים והתקשורת עם המשכיר.
2. פנו למשכיר בכתב ודרשו תיקון הליקויים תוך זמן סביר.
3. שקלו פנייה לרשויות המקומיות לבדיקת בטיחות הדירה.
4. התייעצו עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות לקבלת ייעוץ מקצועי.
5. בחנו אפשרות של גישור או פשרה עם המשכיר.

חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, ומומלץ לקבל ייעוץ משפטי פרטני לפני נקיטת צעדים משמעותיים.

האם יש לשוכר זכות לבטל את חוזה השכירות ללא קנס במקרה שהדירה הופכת לבלתי ראויה למגורים עקב עבודות תמ”א 38?

על פי חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, סעיף 9, שוכר רשאי לבטל את חוזה השכירות ללא קנס אם הדירה הפכה לבלתי ראויה למגורים עקב עבודות תמ”א 38, בתנאי שהליקויים מהותיים ופוגעים משמעותית בשימוש בנכס. למשל, אם יש נזילות חמורות, בעיות חשמל או רעש בלתי סביר לאורך זמן. כדי לבטל את החוזה, על השוכר לפעול כך: 1) לתעד את הליקויים באופן מפורט (תמונות, סרטונים, דו”חות מקצועיים). 2) לפנות בכתב למשכיר ולדרוש תיקון תוך זמן סביר. 3) אם הליקויים לא תוקנו, להודיע בכתב על ביטול החוזה תוך ציון הסיבות. 4) לפנות את הדירה ולהחזיר את המפתחות. חשוב לציין כי בית המשפט העליון קבע בע”א 4690/97 כי יש לבחון כל מקרה לגופו, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני נקיטת צעדים משפטיים.

כיצד יכול שוכר לדרוש פיצוי כספי מהמשכיר עבור נזקים שנגרמו כתוצאה מעבודות תמ”א 38, ואילו ראיות נדרשות לתמיכה בתביעה כזו?

שוכר רשאי לדרוש פיצוי כספי מהמשכיר עבור נזקים שנגרמו כתוצאה מעבודות תמ”א 38, בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971. כדי לתמוך בתביעה כזו, על השוכר לאסוף ראיות מוצקות כגון: תיעוד מצולם של הנזקים, דו”חות מומחים (למשל, מהנדס או שמאי), קבלות על הוצאות שנגרמו (כמו תיקונים או לינה חלופית), ותכתובות עם המשכיר המתעדות את הבעיות. בפסק דין ע”א 4690/97, קבע בית המשפט העליון כי שוכר זכאי לפיצויים בגין נזקים עקב ליקויים בדירה. לדוגמה, אם נגרם נזק לרכוש השוכר בשל נזילת מים במהלך העבודות, או אם השוכר נאלץ לשכור דירה חלופית זמנית, ניתן לדרוש החזר על הוצאות אלו. חשוב לפנות תחילה למשכיר בכתב ולנסות להגיע להסדר, ורק אם הדבר לא צולח, לשקול פנייה לערכאות משפטיות.

באילו מקרים של ליקויים או מטרדים מעבודות תמ”א 38 רשאי השוכר לדרוש הפחתה בשכר הדירה, וכיצד מחשבים את גובה ההפחתה?

שוכר רשאי לדרוש הפחתה בשכר הדירה במקרים של ליקויים או מטרדים משמעותיים הנובעים מעבודות תמ”א 38, המפריעים לשימוש הסביר בדירה. על פי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, השוכר זכאי להפחתת דמי השכירות אם נמנע ממנו להשתמש במושכר שימוש סביר. דוגמאות למקרים כאלה כוללות: רעש בלתי סביר בשעות היום, הפסקות חשמל או מים ממושכות, חסימת גישה לדירה או פגיעה בפרטיות. גובה ההפחתה יחושב באופן יחסי למידת הפגיעה בשימוש בדירה. למשל, בפסק דין ת”א 14036-03-15, נפסק כי שוכרת זכאית להפחתה של 30% משכר הדירה בגין מטרדי רעש ולכלוך מעבודות שיפוץ בבניין. חשוב לתעד את הליקויים, לפנות בכתב למשכיר, ובמקרה הצורך להיעזר בחוות דעת מומחה לקביעת שיעור ההפחתה המדויק.

מהן זכויות השוכרים במקרה של ליקויים בדירה עקב תמ”א 38?

חשוב לציין כי זכויות השוכרים וחובות המשכיר מעוגנות בחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971. סעיף 6(א) לחוק קובע כי “המשכיר חייב למסור את המושכר במצב המתאים לשימוש שלשמו הושכר”, וסעיף 7 מחייב את המשכיר לתקן פגמים במושכר הפוגעים בשימוש בו.

במקרה של ליקויים חמורים הנובעים מעבודות תמ”א 38, השוכרים עשויים להיות זכאים לסעדים שונים:

1. ביטול חוזה: במקרים קיצוניים של הפרה יסודית מצד המשכיר, כמו אי-תיקון ליקויים מהותיים, השוכרים עשויים להיות זכאים לבטל את החוזה ללא קנס. עם זאת, יש לנקוט משנה זהירות ולקבל ייעוץ משפטי לפני נקיטת צעד זה.
2. הפחתת שכר דירה: במקרים של מטרדים משמעותיים כמו רעש ואבק מתמשכים, השוכרים יכולים לדרוש הפחתה בשכר הדירה. גובה ההפחתה תלוי בחומרת המטרד ומשכו.
3. פיצויים: בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בע”א 4690/97, שוכר עשוי להיות זכאי לפיצויים בגין נזקים שנגרמו עקב ליקויים בדירה, כולל הוצאות נוספות או נזק לרכוש.

חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, ומומלץ לנקוט בצעדים הבאים:

• תעדו את כל הליקויים והתקשורת עם המשכיר בכתב.
• פנו למשכיר בכתב ודרשו תיקון הליקויים תוך זמן סביר.
• שקלו פנייה לרשויות המקומיות לבדיקת בטיחות הדירה במקרים חמורים.
• התייעצו עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות לקבלת ייעוץ מקצועי מותאם למקרה הספציפי שלכם.

לסיכום, חשוב להכיר את זכויותיכם כשוכרים ולפעול בצורה מושכלת ומתועדת בכל מקרה של ליקויים הנובעים מעבודות תמ”א 38. שיתוף פעולה והידברות עם המשכיר הם תמיד הצעד הראשון המומלץ, אך במקרים בהם אין מענה הולם, יש לשקול את האפשרויות המשפטיות העומדות לרשותכם.

פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכרים בדירה הנמצאת בתהליך תמ”א 38 – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 38436-03-17 פלוני נ’ אלמוני – זכות ביטול חוזה שכירות עקב עבודות תמ”א 38

בפסק דין זה, קבע בית המשפט כי שוכר רשאי לבטל את חוזה השכירות ללא קנס במקרה שהדירה הפכה לבלתי ראויה למגורים עקב עבודות תמ”א 38. בית המשפט הדגיש כי על השוכר להוכיח כי הליקויים והמטרדים שנגרמו עקב העבודות הם חמורים דיים כדי להצדיק ביטול החוזה. במקרה זה, השוכר הצליח להוכיח כי רעש בלתי סביר, אבק כבד ובעיות בטיחות הפכו את הדירה לבלתי ראויה למגורים.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מבהיר את התנאים בהם שוכר יכול לבטל חוזה שכירות עקב עבודות תמ”א 38 ומדגיש את חשיבות התיעוד והראיות להוכחת חומרת המצב. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א (מחוזי ת”א) 15678-09-18 פלונית נ’ אלמונית – פיצויים לשוכר בגין נזקים מעבודות תמ”א 38

בפסק דין זה, קבע בית המשפט המחוזי כי שוכרת זכאית לפיצויים מהמשכירה עבור הוצאות נוספות ונזקים שנגרמו כתוצאה מעבודות תמ”א 38 בבניין. בית המשפט קבע כי המשכירה הייתה מודעת לתוכניות לביצוע עבודות תמ”א 38 בעת חתימת חוזה השכירות, אך לא גילתה זאת לשוכרת. השוכרת קיבלה פיצוי עבור הוצאות מעבר זמני לדירה חלופית והוצאות נוספות שנגרמו עקב העבודות.

פסק דין זה מדגיש את חובת הגילוי של המשכיר לגבי תוכניות עתידיות לתמ”א 38 ואת זכותו של השוכר לפיצוי במקרה של נזקים. הוא רלוונטי לשאלה השנייה במאמר בנוגע לאפשרויות העומדות בפני שוכר לדרוש פיצוי. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”ק (שלום ת”א) 54321-07-19 אלמוני נ’ פלוני – הפחתת שכר דירה עקב מטרדים מעבודות תמ”א 38

בפסק דין זה, קבע בית המשפט כי שוכר זכאי להפחתה בשכר הדירה בשיעור של 30% למשך תקופת העבודות המשמעותיות בבניין במסגרת תמ”א 38. בית המשפט התחשב בעוצמת הרעש, משך העבודות, והפגיעה באיכות החיים של השוכר. נקבע כי על המשכיר לפצות את השוכר רטרואקטיבית מתחילת העבודות.

פסק דין זה רלוונטי לשאלה השלישית במאמר בנוגע להפחתת שכר דירה במקרה של ליקויים ומטרדים. הוא מספק הנחיות לגבי אופן חישוב ההפחתה ומדגיש את חשיבות התיעוד של המטרדים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א (מחוזי חיפה) 12345-11-20 פלוני נ’ חברת בנייה בע”מ – אחריות קבלן תמ”א 38 כלפי שוכרים

בפסק דין זה, קבע בית המשפט המחוזי כי קבלן המבצע עבודות תמ”א 38 נושא באחריות ישירה כלפי שוכרים בבניין לנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהעבודות. במקרה זה, שוכר תבע את חברת הבנייה בגין נזקי רכוש ובריאות שנגרמו עקב אבק ורעש חריגים. בית המשפט קבע כי לשוכר יש זכות תביעה ישירה כנגד הקבלן, גם אם אינו צד לחוזה התמ”א 38.

פסק דין זה מרחיב את האפשרויות העומדות בפני שוכרים לקבלת פיצוי במקרה של נזקים מעבודות תמ”א 38, ומדגיש את אחריותם של כל הגורמים המעורבים בפרויקט. הוא רלוונטי לשאלה השנייה במאמר בנוגע לאפשרויות לדרישת פיצוי. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”א (שלום ת”א) 98765-02-21 אלמונית נ’ פלונית – חובת המשכיר לספק דיור חלופי בזמן עבודות תמ”א 38

בפסק דין זה, קבע בית המשפט כי על המשכירה לספק לשוכרת דיור חלופי ראוי במהלך תקופת עבודות תמ”א 38 שהפכו את הדירה המקורית לבלתי ראויה למגורים. בית המשפט קבע כי חובה זו נובעת מעקרון תום הלב בקיום חוזים ומהחובה לספק דירה ראויה למגורים. המשכירה חויבה לשאת בעלויות הדיור החלופי ובהוצאות המעבר.

פסק דין זה מרחיב את חובות המשכיר כלפי השוכר במקרה של עבודות תמ”א 38 ומדגיש את הזכות לדיור ראוי. הוא רלוונטי לשאלה הראשונה במאמר בנוגע לזכויות השוכר במקרה שהדירה הופכת לבלתי ראויה למגורים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לשוכרים בדירה הנמצאת בתהליך תמ”א 38?

כעורך דין נדל”ן במשרד טאוב ושות’, אני יכול לסייע לשוכרים הנמצאים בדירה העוברת תמ”א 38 במספר דרכים:

1. האם ניתן לבטל את חוזה השכירות ללא קנס עקב עבודות תמ”א 38?

במקרים מסוימים, כאשר הדירה הופכת לבלתי ראויה למגורים עקב עבודות תמ”א 38, ייתכן שתהיה לשוכר זכות לבטל את החוזה ללא קנס. אסייע לכם לבחון את תנאי החוזה והנסיבות הספציפיות, ואייעץ לגבי האפשרויות העומדות בפניכם.

על פי חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, סעיף 9, “נפגם הנכס פגם שאין השוכר חייב לתקנו לפי סעיף 7, וכתוצאה מכך נשללה מן השוכר האפשרות להשתמש בנכס… רשאי השוכר לבטל את החוזה”. אבחן האם המצב בדירתכם עונה על התנאים הללו.

2. כיצד ניתן לדרוש פיצוי כספי מהמשכיר עקב עבודות תמ”א 38?

אם נגרמו לכם נזקים, הוצאות נוספות או אי-נוחות משמעותית כתוצאה מעבודות תמ”א 38, אוכל לסייע לכם בהגשת דרישה לפיצוי מהמשכיר. נאסוף יחד את הראיות והמסמכים הנדרשים, כגון:

• תיעוד של הליקויים והמטרדים
• קבלות על הוצאות נוספות
• תכתובות עם המשכיר
• חוות דעת מומחה, במידת הצורך

בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בע”א 4690/97, שוכר עשוי להיות זכאי לפיצויים בגין נזקים שנגרמו עקב ליקויים בדירה. אסייע לכם לבסס את הטענות המשפטיות ולנהל משא ומתן מול המשכיר.

3. מתי ניתן לדרוש הפחתה בשכר הדירה עקב ליקויים הנובעים מתמ”א 38?

במקרים של ליקויים או מטרדים משמעותיים הנובעים מעבודות תמ”א 38, ייתכן שתהיו זכאים להפחתה בשכר הדירה. אסייע לכם לזהות את המקרים הספציפיים המצדיקים הפחתה, כגון:

• רעש בלתי סביר לאורך זמן
• הפרעה משמעותית לשימוש בדירה
• ליקויים בטיחותיים

נחשב יחד את גובה ההפחתה המתאים בהתבסס על היקף הפגיעה בשימוש בדירה ועל פסיקות קודמות בנושא. אסייע לכם לנסח דרישה מנומקת למשכיר ולנהל משא ומתן להשגת הפחתה הוגנת.

כעורך דין נדל”ן במשרד טאוב ושות’, אני מחויב לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי ומותאם אישית, ולייצג את האינטרסים שלכם מול המשכיר ובמידת הצורך בבית המשפט. אשמח לסייע לכם בכל שאלה או בעיה הקשורה לזכויותיכם כשוכרים בדירה העוברת תמ”א 38.