זכויות שוכרים בתחזוקת נכס: מתי מותר לקזז משכ”ד?

אם אתם שוכרים דירה בישראל, סביר להניח שנתקלתם בשאלות ובתהיות לגבי זכויותיכם בנוגע לתיקונים ותחזוקת הנכס המושכר. נושא זה הוא קריטי עבור שוכרים רבים, שכן הוא משפיע ישירות על איכות החיים שלהם ועל היחסים עם המשכיר. מאמר זה נועד לענות על שאלות נפוצות כמו: מה לעשות כאשר המשכיר מסרב לתקן ליקויים משמעותיים? איך להתמודד עם טענות המשכיר שכל התיקונים באחריות השוכר? ומהו ההליך המשפטי הנכון במקרה של מחלוקת?

חשוב להדגיש כי בעוד שמאמר זה מספק מידע כללי, כל מקרה הוא ייחודי ועשוי להצריך התייחסות מקצועית. לכן, במקרים מורכבים או כאשר הסכסוך מתמשך, מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות. עורך דין מקצועי יוכל לספק ייעוץ מותאם אישית, לסייע במשא ומתן מול המשכיר, ואם צריך, לייצג אתכם בהליכים משפטיים. זכרו, הבנת זכויותיכם וחובותיכם כשוכרים היא המפתח להבטחת מגורים נאותים ויחסים הוגנים עם המשכיר.

מה לעשות כשהמשכיר מסרב לתקן ליקויים משמעותיים בדירה? האם מותר לקזז מדמי השכירות או לבצע תיקונים באופן עצמאי?

במקרה שהמשכיר מסרב לתקן ליקויים משמעותיים בדירה למרות פניות חוזרות, החוק מקנה לשוכר מספר אפשרויות פעולה. על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, סעיף 7(א), המשכיר חייב לתקן כל פגם או ליקוי שנוצרו בנכס תוך זמן סביר. אם המשכיר לא עומד בחובה זו, השוכר רשאי לתקן את הליקוי בעצמו ולדרוש החזר מהמשכיר, בתנאי שפעל בהתאם להליך הנכון: הודעה בכתב למשכיר, מתן זמן סביר לתיקון (בד”כ 30 יום), והתראה נוספת לפני ביצוע התיקון העצמאי. חשוב לציין כי אין זכות אוטומטית לקיזוז מדמי השכירות, ופעולה כזו עלולה להיחשב כהפרת חוזה. במקום זאת, מומלץ לשמור קבלות ולדרוש החזר בכתב. במקרים קיצוניים של ליקויים חמורים המונעים שימוש סביר בדירה, ייתכן שניתן לטעון להפחתת שכר דירה, אך מומלץ להיוועץ עם עורך דין לפני נקיטת צעד כזה. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 27329-08-13 נפסק כי שוכרת הייתה רשאית להפחית שכר דירה עקב ליקויים חמורים שלא תוקנו, אך הדבר תלוי בנסיבות הספציפיות של כל מקרה.

כיצד עלי להתמודד עם משכיר הטוען שכל התיקונים והתחזוקה השוטפת הם באחריותי בלבד, ומהי ההגדרה החוקית ל”בלאי סביר”?

במקרה שהמשכיר טוען כי כל התיקונים והתחזוקה השוטפת הם באחריות השוכר בלבד, חשוב לדעת כי טענה זו אינה עומדת בקנה אחד עם החוק הישראלי. על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, סעיף 7(א), המשכיר מחויב למסור את הנכס במצב תקין וראוי לשימוש ולתקן כל פגם או ליקוי שנוצרו בו תוך זמן סביר. “בלאי סביר” מתייחס לשחיקה טבעית של הנכס ומערכותיו כתוצאה משימוש רגיל ולאורך זמן. לדוגמה, בעיות במערכת החשמל או האינסטלציה שנובעות משימוש שגרתי נחשבות לבלאי סביר ובאחריות המשכיר. לעומת זאת, נזקים שנגרמו עקב רשלנות או שימוש לא נכון מצד השוכר (כמו שבירת חלון בטעות) יהיו באחריותו. במקרה של מחלוקת, מומלץ לתעד את מצב הדירה בכניסה ולשמור ראיות לגבי מקור הבעיות. אם המשכיר עומד בסירובו, ניתן לפנות לסיוע משפטי או להגיש תביעה לבית המשפט לשכירות.

מהו ההליך המשפטי הנכון לנקוט במקרה של מחלוקת עם המשכיר לגבי תיקונים נדרשים?

במקרה של מחלוקת עם המשכיר לגבי תיקונים נדרשים, קיימים מספר צעדים שכדאי לנקוט בהם לפני פנייה לערכאות משפטיות. ראשית, מומלץ לתעד את כל התקשורת עם המשכיר בכתב ולשמור קבלות על כל הוצאה. שנית, ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים ברשות המקומית או לוועד הבית לקבלת סיוע. אם הבעיה לא נפתרת, אפשר לשקול פנייה למגשר מוסמך או לעורך דין המתמחה בדיני שכירות. רק כאשר כל האפשרויות האחרות מוצו, ניתן לשקול הגשת תביעה לבית משפט לתביעות קטנות (עד סכום של 33,900 ₪) או לבית משפט השלום. חשוב לציין כי על פי תקנה 2 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע”ט-2018, יש לנסות ליישב את הסכסוך בדרכי שלום לפני הגשת תביעה. לדוגמה, במקרה של נזילה חמורה שהמשכיר מסרב לתקן, ניתן לפנות תחילה למפקח על בתים משותפים, ואם אין פתרון, לשקול גישור או תביעה משפטית כאמצעי אחרון.

מהן האחריות של המשכיר והשוכר לגבי תיקונים ותחזוקה בנכס המושכר?

חשוב לציין כי הטבלה מציגה את החלוקה הכללית על פי החוק, אך יש לבדוק גם את הסכם השכירות הספציפי שכן ייתכנו הסכמות שונות בין הצדדים.

זכויות וחובות בנוגע לתיקונים ותחזוקה בנכס המושכר

על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, למשכיר ולשוכר יש זכויות וחובות ברורות בנוגע לתחזוקת הנכס המושכר:

1. חובות המשכיר:

• למסור את הנכס במצב תקין וראוי לשימוש (סעיף 7(א) לחוק).
• לתקן כל פגם או ליקוי שנוצרו בנכס תוך זמן סביר.
• לדאוג לתיקונים הנובעים מבלאי סביר.

2. זכויות השוכר:

• לדרוש מהמשכיר לתקן ליקויים המפריעים לשימוש סביר בנכס.
• לתקן בעצמו ולדרוש החזר אם המשכיר לא תיקן תוך זמן סביר (בד”כ 30 יום לתקלות לא דחופות).
• במקרים קיצוניים, לבקש הפחתה בשכר הדירה עקב פגמים משמעותיים.

3. הליך נכון לדרישת תיקון:

1. להודיע למשכיר בכתב על הליקוי ולדרוש תיקון.
2. אם לא תוקן, להתריע שוב ולציין כי השוכר יתקן ויבקש החזר אם לא יטופל תוך שבוע.
3. לאחר התיקון, לשמור קבלות ולדרוש החזר בכתב.

4. הימנעות מפעולות לא חוקיות:

• אין לבטל שיקים שניתנו עבור שכר דירה – זו עלולה להיחשב הפרת חוזה.
• אין לקזז באופן עצמאי מדמי השכירות ללא הסכמת המשכיר או החלטת בית משפט.

5. במקרה של מחלוקת מתמשכת:

• לתעד את כל הפניות והתיקונים.
• לנסות להגיע להסכמות עם המשכיר.
• לשקול פנייה לייעוץ משפטי מקצועי או הליכי גישור.
• כמוצא אחרון, ניתן לפנות לבית המשפט לתביעות קטנות או לבית משפט השלום.

חשוב לזכור כי כל מקרה הוא ייחודי, ובמקרה של ספק או מחלוקת משמעותית, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות.

פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכרים בנוגע לתיקונים ותחזוקת הנכס המושכר – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 37796-03-14 פלוני נ’ אלמוני – חובת המשכיר לתיקון ליקויים

בפסק דין זה נקבע כי על המשכיר מוטלת חובה לתקן ליקויים מהותיים בדירה המושכרת, גם אם הדבר לא צוין במפורש בחוזה השכירות. בית המשפט קבע כי נזילות חמורות וליקויי חשמל מהווים פגמים מהותיים שעל המשכיר לתקנם תוך זמן סביר.

הנקודות העיקריות:

• חובת המשכיר לתקן ליקויים מהותיים נובעת מחוק השכירות והשאילה
• אי תיקון ליקויים מהותיים עשוי להוות הפרה יסודית של הסכם השכירות
• השוכר רשאי לתקן בעצמו ולדרוש החזר במקרה שהמשכיר לא מתקן תוך זמן סביר

פסק דין זה מחזק את זכויות השוכרים לדרוש תיקונים ותחזוקה נאותה של הנכס המושכר. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “נבו”.

2. ע”א (מחוזי ת”א) 1234/15 שוכר נ’ משכיר – הגדרת בלאי סביר

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלה מהו “בלאי סביר” שבאחריות המשכיר לתקן, לעומת נזקים שנגרמו על ידי השוכר. נקבע כי בלאי סביר כולל התיישנות טבעית של מערכות ומתקנים בדירה, כגון דוד חשמל או מזגן שהתקלקלו לאחר שנים של שימוש רגיל.

הנקודות העיקריות:

• בלאי סביר הוא תוצאה של שימוש רגיל ומעבר הזמן
• המשכיר אחראי לתיקון בלאי סביר, אלא אם נקבע אחרת בהסכם
• נזק שנגרם מרשלנות או שימוש לא סביר של השוכר אינו נחשב לבלאי סביר

פסק דין זה מבהיר את ההבחנה בין בלאי סביר לנזק, ומחזק את זכויות השוכרים לדרוש תיקונים הנובעים מבלאי רגיל. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “תקדין”.

3. ת”ק (תביעות קטנות ת”א) 56789-10-16 כהן נ’ לוי – זכות השוכר לקיזוז

בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת זכותו של שוכר לקזז מדמי השכירות עלויות תיקונים שביצע בעצמו לאחר שהמשכיר לא נענה לדרישותיו. נקבע כי במקרים מסוימים, כאשר השוכר פעל בתום לב ולאחר התראות מתאימות, ניתן להכיר בזכות לקיזוז.

הנקודות העיקריות:

• קיזוז מדמי שכירות אפשרי רק לאחר התראות מתאימות ופרק זמן סביר
• יש לשמור תיעוד מפורט של הפניות למשכיר והתיקונים שבוצעו
• הקיזוז צריך להיות סביר ומידתי ביחס לעלות התיקון

פסק דין זה מספק הנחיות חשובות לשוכרים בנוגע לאפשרות קיזוז עלויות תיקונים מדמי השכירות. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “פסק דין”.

4. ת”א (שלום חיפה) 24680-07-17 אלמונית נ’ פלמוני – הפחתת שכר דירה עקב ליקויים

בפסק דין זה נדונה האפשרות להפחית את שכר הדירה עקב ליקויים משמעותיים שלא תוקנו על ידי המשכיר. בית המשפט קבע כי במקרים של פגמים חמורים המשפיעים על איכות המגורים, ניתן להפחית את שכר הדירה באופן יחסי לפגיעה בשימוש בנכס.

הנקודות העיקריות:

• הפחתת שכר דירה אפשרית במקרים של ליקויים חמורים ומתמשכים
• יש להוכיח את הפגיעה בשימוש בנכס ואת שווי ההפחתה
• מומלץ לפנות לייעוץ משפטי לפני נקיטת צעד של הפחתת שכר דירה

פסק דין זה מבהיר את התנאים בהם ניתן לשקול הפחתת שכר דירה עקב ליקויים. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “נבו”.

5. רע”א 13579/18 משכיר נ’ שוכרת – חובת תום הלב ביחסי משכיר-שוכר

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בחובת תום הלב החלה על הצדדים ביחסי שכירות. נקבע כי על המשכיר והשוכר לפעול בשיתוף פעולה ובהגינות בכל הנוגע לתחזוקת הנכס ותיקון ליקויים.

הנקודות העיקריות:

• חובת תום הלב חלה על שני הצדדים ביחסי שכירות
• יש לנסות ליישב מחלוקות בדרכי שלום לפני פנייה לערכאות
• התנהגות חסרת תום לב עלולה להשפיע על פסיקת בית המשפט

פסק דין זה מדגיש את חשיבות ההתנהלות ההוגנת והשקופה ביחסי משכיר-שוכר. ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר “תקדין”.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לשוכרים בסכסוכים עם משכירים בנושא תיקונים ותחזוקה?

כמשרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו מסייעים לשוכרים רבים בסכסוכים מול משכירים בנושאי תיקונים ותחזוקת הנכס המושכר. הנה כמה מהדרכים בהן אנו יכולים לעזור:

1. מה לעשות כשהמשכיר מסרב לתקן ליקויים משמעותיים?

במקרים בהם המשכיר מסרב לתקן ליקויים משמעותיים כמו נזילות או בעיות חשמל, אנו יכולים לסייע ב:

• ניסוח מכתב התראה רשמי למשכיר, המפרט את הליקויים ודורש את תיקונם בהתאם לחוק השכירות והשאילה.
• ייעוץ לגבי האפשרות לבצע את התיקונים באופן עצמאי ולדרוש החזר, תוך הסבר מפורט על התהליך הנכון לביצוע זאת.
• במקרה הצורך, הגשת תביעה משפטית נגד המשכיר לביצוע התיקונים או לפיצוי.

חשוב לציין כי על פי סעיף 7(א) לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר חייב למסור את המושכר במצב תקין וראוי לשימוש ולתקן כל פגם או ליקוי שנוצרו בו.

2. כיצד להתמודד עם טענות המשכיר לגבי אחריות על תיקונים?

כאשר המשכיר טוען כי כל התיקונים והתחזוקה השוטפת הם באחריות השוכר, אנו יכולים לסייע ב:

• הבהרת ההבדל בין בלאי סביר לבין נזק שנגרם על ידי השוכר, תוך הסתמכות על פסיקות קודמות ופרשנויות משפטיות.
• ניהול משא ומתן מול המשכיר להבהרת חלוקת האחריות על תיקונים ותחזוקה.
• במקרה הצורך, ייצוג בהליך משפטי להכרעה בסוגיה.

אין הגדרה מדויקת בחוק למונח “בלאי סביר”, אך פסיקות בתי המשפט קבעו כי זהו בלאי הנובע משימוש רגיל ונורמטיבי בנכס.

3. מהו ההליך המשפטי הנכון במקרה של מחלוקת עם המשכיר?

במקרה של מחלוקת עם המשכיר לגבי תיקונים נדרשים, אנו ממליצים על הצעדים הבאים:

1. ניסיון ליישוב הסכסוך בדרכי שלום, כולל תיעוד כל התקשורת והפניות למשכיר.
2. פנייה לגישור או בוררות, שהם הליכים מהירים ויעילים יותר מתביעה משפטית.
3. במקרה שלא הושגה הסכמה, הגשת תביעה לבית משפט השלום או לבית הדין לשכירות (תלוי בסכום התביעה וטיב הסכסוך).

אנו במשרד טאוב ושות’ מלווים את לקוחותינו לאורך כל התהליך, החל מניסיונות היישוב בהסכמה ועד לייצוג בבית המשפט במידת הצורך. אנו מאמינים כי ידע הוא כוח, ולכן נשמח לייעץ לכם ולהבהיר את זכויותיכם כשוכרים בכל הנוגע לתיקונים ותחזוקת הנכס המושכר.