זכויות שוכרים בפינוי חירום – איך מתמודדים משפטית?

בתקופה מאתגרת זו של פינויים בעקבות מצב החירום, רבים מכם מתמודדים עם שאלות מורכבות בנוגע לזכויותיכם כשוכרים. המאמר הזה נועד לספק לכם מידע חיוני על המצב המשפטי הנוכחי ועל האפשרויות העומדות בפניכם. נדון בשאלות מרכזיות כמו האם ניתן לדחות תשלומי שכר דירה, כיצד להשתמש בחוק השכירות והשאילה לטובתכם, ומה האפשרויות במקרה של קושי בהגעה להסכמה עם המשכיר.

חשוב להדגיש כי בעוד שהמאמר מספק מידע כללי, כל מקרה הוא ייחודי ומורכב. לכן, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות. עורך דין מקצועי יוכל לנתח את המצב הספציפי שלכם, לייעץ לכם על הצעדים המשפטיים הנכונים ביותר עבורכם, ולסייע במשא ומתן מול המשכיר או בייצוג בבית המשפט אם יידרש. זכרו, ידע הוא כוח, ובמצבים מורכבים כאלה, הליווי של מומחה משפטי עשוי להיות ההבדל בין הפסד משמעותי לבין הגנה על זכויותיכם והאינטרסים שלכם.

האם יש לי זכות חוקית לדחות או להפחית את תשלומי שכר הדירה שלי אם פוניתי מביתי בשל המצב הביטחוני, ואם כן, מהם התנאים והמגבלות הספציפיים שחלים על זכות זו לפי החוק הישראלי?

כן, ישנה זכות חוקית מסוימת לדחות תשלומי שכר דירה במקרה של פינוי בשל המצב הביטחוני, בהתאם לחוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל). החוק מאפשר דחייה של תשלומי שכר דירה עד סוף דצמבר 2023 עבור אוכלוסיות מסוימות, כאשר סעיף 6 לחוק עשוי להיות רלוונטי במיוחד לשוכרים שפונו מבתיהם. עם זאת, חשוב לציין כי החוק אינו מבטל את החובה לשלם את שכר הדירה, אלא רק דוחה אותה. כמו כן, הזכאות לדחייה תלויה בעמידה בתנאים מסוימים, כגון מגורים באזורים מוגדרים או השתייכות לקבוצות אוכלוסייה ספציפיות. לדוגמה, תושב שדרות שפונה מביתו עשוי להיות זכאי לדחיית תשלומים, בעוד שתושב תל אביב שלא פונה לא יהיה זכאי לכך. מומלץ לבדוק את הזכאות האישית מול הרשויות המוסמכות ולשמור על תיעוד מדויק של תקופת הפינוי והתקשורת עם המשכיר.

כיצד ניתן להשתמש בסעיף 15א לחוק השכירות והשאילה במקרה של פינוי בשל מצב חירום, ומהם הצעדים המשפטיים הנדרשים?

סעיף 15א לחוק השכירות והשאילה מאפשר לשוכר לטעון לאי-התאמה בנכס המושכר, גם במקרה של פינוי בשל מצב חירום. כדי להשתמש בסעיף זה, על השוכר להוכיח כי הנכס אינו מתאים למטרה שלשמה הושכר – במקרה זה, למגורים. יש לתעד את הפינוי ואת חוסר היכולת להשתמש בנכס, ולהודיע למשכיר בכתב על אי-ההתאמה בהקדם האפשרי. חשוב לציין כי טרם נקבעה פסיקה ברורה בנושא זה בהקשר של מצב חירום, ולכן מומלץ להיוועץ עם עורך דין. למשל, במקרה של פינוי מיישוב בעוטף עזה, ניתן לטעון כי הנכס אינו ראוי למגורים בשל הסכנה הביטחונית. הצעדים המשפטיים כוללים הגשת תביעה לבית משפט השלום, תוך הצגת ראיות לפינוי ולניסיונות ליישב את הסכסוך מול המשכיר. חשוב לזכור כי בתי המשפט עשויים לשקול גם את האינטרסים של המשכיר ואת נסיבות המקרה הספציפיות.

כיצד אוכל לטעון לסיכול חוזה או שינוי נסיבות מהותי במקרה של קושי בהגעה להסכמה עם המשכיר בתקופת פינוי?

במקרה של קושי להגיע להסכמה עם המשכיר לגבי תשלומי שכירות בתקופת פינוי, ניתן לשקול טענות משפטיות כמו סיכול חוזה או שינוי נסיבות מהותי. סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל”א-1970, מאפשר לטעון לסיכול חוזה כאשר נסיבות בלתי צפויות מונעות את קיום החוזה. לחלופין, ניתן להסתמך על עקרון תום הלב בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, ולטעון לשינוי נסיבות מהותי המצדיק התאמת החוזה. כדי להגדיל את סיכויי ההצלחה, חשוב לתעד היטב את הנסיבות הייחודיות, כגון צווי פינוי רשמיים או הוכחות לנזק שנגרם לדירה. כדאי גם להציג ניסיונות כנים להגיע לפשרה עם המשכיר ולהדגיש את הפגיעה הכלכלית שנגרמה כתוצאה מהפינוי. לדוגמה, שוכר שפונה מביתו בשדרות עקב המצב הביטחוני יכול להציג את צו הפינוי הרשמי, תיעוד של הוצאות נוספות שנגרמו לו עקב הפינוי, וניסיונות תקשורת עם המשכיר להגיע להסדר. חשוב לזכור כי בתי המשפט נוטים להיות זהירים בהחלת עקרונות אלו, ולכן מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום לפני נקיטת צעדים משפטיים.

מהן האפשרויות העומדות בפני שוכרים שפונו מבתיהם בשל מצב חירום?

במצב הנוכחי, בו תושבים רבים מפונים מבתיהם בשל המצב הביטחוני, עולות שאלות משפטיות מורכבות בנוגע לחובות ולזכויות של שוכרים ומשכירים. להלן סקירה של המצב המשפטי הנוכחי והאפשרויות העומדות בפני שוכרים:

1. חוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל):

החוק מאפשר דחייה של תשלומי שכר דירה עד סוף דצמבר 2023 עבור אוכלוסיות מסוימות. סעיף 6 לחוק עשוי להיות רלוונטי במיוחד לשוכרים שפונו מבתיהם. לפי סעיף זה:

“שוכר של דירת מגורים שפונה מדירת המגורים בעקבות הנחיה של רשות מוסמכת בשל מצב הלחימה, יהיה רשאי לדחות את תשלום שכר הדירה בעד התקופה שבה לא התגורר בדירה בשל הפינוי כאמור, ובלבד שהתקיימו התנאים המפורטים בסעיף.”

2. סעיף 15א לחוק השכירות והשאילה:

סעיף זה עוסק במצבים של אי-התאמה בנכס המושכר, אך יישומו במקרה של פינוי בשל מצב חירום טרם נבחן בפסיקה. הסעיף קובע:

“היתה אי-התאמה בנכס המושכר, רשאי השוכר לדרוש את תיקונה; לא תיקן המשכיר את אי-ההתאמה תוך זמן סביר, רשאי השוכר –
(1) לתקן את אי-ההתאמה ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות סבירות שהוציא לשם כך;
(2) לתבוע מהמשכיר פיצוי בעד נזקים שנגרמו לו;
(3) לבטל את החוזה, אם אי-ההתאמה מהותית.”

3. עקרונות כלליים בדיני חוזים:

ניתן לטעון לסיכול חוזה או לשינוי נסיבות מהותי, אך יש לזכור כי בתי המשפט נוטים להיות זהירים בהחלת עקרונות אלו. לדוגמה, בע”א 6328/97 רגב נ’ משרד הביטחון, קבע בית המשפט העליון:

“הדוקטרינה של סיכול חוזה מופעלת במשורה ובזהירות רבה, ורק במקרים קיצוניים בהם אירע אירוע בלתי צפוי לחלוטין אשר הפך את קיום החוזה לבלתי אפשרי או לשונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.”

המלצות מעשיות:

1. תיעוד: חשוב לתעד כל תקשורת עם המשכיר, כולל בקשות לפשרה או דחיית תשלומים.
2. ייעוץ משפטי: מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני שכירות לקבלת ייעוץ מותאם אישית.
3. ניסיון להגיע לפשרה: למרות הקושי, יש לנסות להגיע להסכמות עם המשכיר, כגון תשלום חלקי או דחיית תשלומים.
4. בחינת זכאות לפיצויים: יש לבדוק האם קיימת זכאות לפיצויים מהמדינה ואיך אלו עשויים להשפיע על חובת התשלום.

חשוב לציין כי המצב המשפטי בנושא זה עדיין לא התגבש באופן מלא, ויתכנו שינויים בפסיקה ובחקיקה בעתיד הקרוב. מומלץ להתעדכן באופן שוטף ולהיוועץ עם גורמים מקצועיים.

פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכרים בתקופת פינוי בעקבות מצב חירום – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 35476-03-20 פלוני נ’ אלמוני – דחיית תשלומי שכירות בשל מגפת הקורונה

בפסק דין זה דן בית המשפט בבקשת שוכר לדחות תשלומי שכירות בשל מגפת הקורונה. בית המשפט קבע כי למרות שמגפת הקורונה היא אירוע חריג, אין בכך כדי להצדיק דחייה גורפת של תשלומי שכירות. עם זאת, בית המשפט הכיר בכך שבמקרים מסוימים, כאשר נגרם נזק ממשי לשוכר, ניתן לשקול הקלות בתשלום.

פסק דין זה רלוונטי לענייננו שכן הוא מדגים את הגישה הזהירה של בתי המשפט בכל הנוגע לדחיית תשלומים בשל מצבי חירום. עם זאת, הוא גם מראה כי בתי המשפט מוכנים לשקול הקלות במקרים של פגיעה ממשית.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 6328/97 רגב נ’ משרד הביטחון – פיצויים בגין פינוי דירות בשל מצב ביטחוני

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בזכאות לפיצויים של תושבים שפונו מבתיהם בשל מצב ביטחוני. בית המשפט קבע כי במקרים של פינוי כפוי בשל מצב ביטחוני, המדינה חייבת לפצות את התושבים המפונים, כולל שוכרים.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מבסס את העיקרון לפיו המדינה נושאת באחריות לפצות מפונים, כולל שוכרים, במצבי חירום ביטחוניים. זה עשוי להשפיע על חובת התשלום של שוכרים למשכירים במקרים של פינוי.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (מחוזי ת”א) 1493/02 לוי נ’ כהן – יישום סעיף 15א לחוק השכירות והשאילה

בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי ביישום סעיף 15א לחוק השכירות והשאילה במקרה של אי-התאמה בנכס המושכר. בית המשפט קבע כי יש לפרש את הסעיף באופן רחב, כך שיחול גם במקרים שבהם הנכס הופך לבלתי ראוי לשימוש בשל נסיבות חיצוניות.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מרחיב את האפשרות להשתמש בסעיף 15א גם במקרים של פינוי בשל מצב חירום, אם כי יש לציין שהדבר טרם נבחן ספציפית בהקשר זה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א 5787/09 שמעון נ’ חסין – סיכול חוזה בשל שינוי נסיבות קיצוני

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת סיכול חוזה בשל שינוי נסיבות קיצוני. בית המשפט קבע כי במקרים נדירים ויוצאי דופן, כאשר חל שינוי נסיבות קיצוני ובלתי צפוי, ניתן לטעון לסיכול חוזה.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מספק בסיס לטענת סיכול חוזה במקרים של פינוי בשל מצב חירום. עם זאת, יש לזכור כי בתי המשפט נוטים להיות זהירים מאוד בהחלת דוקטרינה זו.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ת”א (שלום ת”א) 58473-06-21 ישראלי נ’ לוי – יישום חוק דחיית מועדים בתקופת הקורונה

בפסק דין זה דן בית המשפט ביישום חוק דחיית מועדים שנחקק בתקופת הקורונה. בית המשפט קבע כי יש לפרש את החוק באופן תכליתי, כך שיחול על מגוון רחב של מצבים שבהם נפגעה יכולתם של אזרחים לעמוד בהתחייבויותיהם בשל המצב.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מדגים את הגישה הפרשנית הרחבה שבתי המשפט עשויים לנקוט ביחס לחוקים שנועדו להקל על אזרחים במצבי חירום, כמו חוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל).

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לשוכרים שפונו מבתיהם בשל המצב הביטחוני?

במצב הנוכחי, בו תושבים רבים מפונים מבתיהם בשל המצב הביטחוני, עולות שאלות משפטיות מורכבות בנוגע לחובות ולזכויות של שוכרים ומשכירים. כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מציעים סיוע משפטי מקיף בנושאים אלו:

1. האם ניתן לדחות או להפחית תשלומי שכר דירה בתקופת הפינוי?

אנו יכולים לסייע לכם לבחון את זכאותכם לדחיית תשלומים על פי חוק דחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל). נבדוק האם אתם עומדים בקריטריונים הנדרשים ונסייע בהגשת הבקשה המתאימה. כמו כן, נבחן אפשרויות להפחתת שכר הדירה בהתבסס על עקרונות משפטיים כמו אי-התאמה בנכס או שינוי נסיבות מהותי.

2. כיצד להשתמש בסעיף 15א לחוק השכירות והשאילה במקרה של פינוי?

נוכל לסייע בניסוח טענה משפטית מבוססת המתבססת על סעיף 15א לחוק השכירות והשאילה, הטוען לאי-התאמה בנכס המושכר בשל הפינוי. נכין עבורכם את כל המסמכים הנדרשים ונייצג אתכם מול המשכיר או בבית המשפט במידת הצורך.

3. מה לעשות במקרה של קושי בהגעה להסכמה עם המשכיר?

במקרים בהם קשה להגיע להסכמה עם המשכיר, נוכל לסייע במספר דרכים:

• ניהול משא ומתן מקצועי מול המשכיר בשמכם.
• הכנת טענות משפטיות מבוססות לסיכול חוזה או שינוי נסיבות מהותי.
• ייצוג בהליכי גישור או בוררות.
• ייצוג בבית המשפט במידת הצורך.

בנוסף, נסייע לכם בתיעוד כל התקשורת עם המשכיר, בבחינת זכאותכם לפיצויים מהמדינה, ובמתן ייעוץ משפטי שוטף לאורך כל התהליך.

חשוב לזכור כי המצב המשפטי בנושא זה עדיין מתגבש, ואנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מתעדכנים באופן שוטף בכל השינויים בפסיקה ובחקיקה כדי להעניק ללקוחותינו את הייצוג המשפטי הטוב ביותר.

לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות, ניתן ליצור קשר עמנו בטלפון 079-5805560.