אם אתם שוכרים דירה או מתכננים לשכור בקרוב, חשוב מאוד שתכירו את זכויותיכם בנוגע לערבויות ומציאת מחליף. מול משכירים רבים, ידע הוא כוח – והבנת החוק יכולה לחסוך לכם כסף רב ועוגמת נפש מיותרת. במאמר זה נענה על שאלות חשובות כמו: מהו הגובה המקסימלי של ערבות ששוכר חייב לתת? האם יש לכם זכות למצוא מחליף? ומה קורה אם המשכיר מסרב לקבל מחליף? הכרת זכויותיכם תסייע לכם להתמודד עם מצבים מורכבים מול משכירים. עם זאת, במקרים מסובכים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל לייצג את האינטרסים שלכם באופן מקצועי ולהבטיח שזכויותיכם נשמרות.
מהן הזכויות המדויקות שלי כשוכר בנוגע לגובה הערבות, ואילו צעדים משפטיים אני יכול לנקוט אם המשכיר דורש ערבות גבוהה מדי?
על פי תיקון מס’ 6 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 (המכונה “חוק שכירות הוגנת”), קיימת הגבלה ברורה על גובה הערבות שמשכיר רשאי לדרוש משוכר. החוק קובע כי הערבות המקסימלית תהיה הנמוך מבין שליש מדמי השכירות לכל תקופת השכירות או שלושה חודשי שכירות. לדוגמה, אם דמי השכירות הם 5,000 ₪ לחודש והחוזה הוא לשנה, הערבות המקסימלית תהיה 15,000 ₪ (שלושה חודשי שכירות). אם המשכיר דורש ערבות גבוהה יותר, זכותך לסרב ולדרוש התאמה לחוק. במקרה של סירוב מצד המשכיר, ניתן לפנות לבית המשפט לתביעה קטנה או לערכאה משפטית מתאימה, ולבקש צו המורה למשכיר להתאים את גובה הערבות לחוק. בנוסף, ניתן לפנות למפקח על בתים משותפים במשרד המשפטים לקבלת סיוע. חשוב לזכור כי כל דרישה לערבות החורגת מהמותר בחוק עלולה להיחשב כתנאי מקפח בחוזה אחיד, ועל כן ניתנת לביטול.
כיצד אוכל להגן על זכויותיי כשוכר בעת מציאת מחליף לדירה, כאשר המשכיר מסרב או מנסה לשנות את תנאי החוזה המקורי?
על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, לשוכר יש זכות למצוא מחליף שימשיך את חוזה השכירות באותם תנאים. כדי להגן על זכות זו, מומלץ לפעול כך: ראשית, יש לפנות למשכיר בכתב ולהודיע על הכוונה למצוא מחליף, תוך ציטוט הסעיף הרלוונטי בחוק. שנית, יש להציג למשכיר מועמדים פוטנציאליים העומדים בתנאי החוזה המקורי. אם המשכיר מסרב ללא סיבה סבירה או מנסה לשנות את התנאים, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה או לפיצויים. לדוגמה, בפסק דין ת”א 14717-03-13 (שלום ת”א) נקבע כי סירוב בלתי סביר של משכיר לקבל מחליף מהווה הפרת חוזה. חשוב לתעד את כל התקשורת עם המשכיר ולשמור על עותקים של מסמכים רלוונטיים, כגון פניות בכתב והצעות ממועמדים פוטנציאליים, למקרה שיידרש הליך משפטי.
מהן האפשרויות המשפטיות העומדות בפניי אם המשכיר מסכל את ניסיונותיי למצוא מחליף לדירה?
במקרה שהמשכיר מסכל את ניסיונותיכם למצוא מחליף לדירה, עומדות בפניכם מספר אפשרויות משפטיות. ראשית, חשוב לתעד את כל הניסיונות למציאת מחליף ואת התנהלות המשכיר. אם המשכיר דורש תנאים בלתי סבירים או מסרב ללא הצדקה למועמדים ראויים, הדבר עלול להוות הפרה של חוזה השכירות מצדו. על פי פסיקת בית המשפט העליון בע”א 3833/93 לוין נ’ לוין, סיכול מציאת מחליף יכול להוות עילה לביטול החוזה מצד השוכרים. במקרה כזה, תוכלו לשקול להודיע למשכיר על ביטול החוזה בשל הפרתו, ולעזוב את הדירה מבלי לשאת בקנסות או בתשלומים נוספים. עם זאת, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי לפני נקיטת צעד זה, שכן יש לבחון את נסיבות המקרה הספציפי ואת תנאי החוזה. לדוגמה, אם החוזה כולל סעיף המאפשר יציאה מוקדמת תמורת קנס מוסכם, ייתכן שכדאי לשקול אפשרות זו כפתרון מהיר יותר.
זכויות שוכרים בנוגע לערבויות ומציאת מחליף – מה אומר החוק?
לאחרונה התקבלה פנייה מזוג שוכרים שנתקלו בקושי עם בעל דירה בנוגע לערבויות ומציאת מחליף. המקרה מעלה מספר סוגיות חשובות בדיני שכירות:
1. גובה הערבות החוקית:
על פי תיקון לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 (המכונה “חוק שכירות הוגנת”), ישנה הגבלה על גובה הערבות שמשכיר רשאי לדרוש. החוק קובה כי הערבות תהיה הנמוך מבין:
- שליש מתקופת השכירות
- שלושה חודשי שכירות
במקרה הנדון, דרישת המשכיר לצ’ק בנקאי על סך 4 או 6 חודשי שכירות חורגת מהמותר בחוק.
2. זכות השוכר למצוא מחליף:
החוק מעניק לשוכר זכות למצוא מחליף שימשיך את החוזה באותם תנאים. המשכיר אינו רשאי לשנות את תנאי החוזה למחליפים, שכן הם נכנסים לנעלי השוכרים המקוריים.
3. סיכול מציאת מחליף:
אם המשכיר מסכל את ניסיונות השוכרים למצוא מחליף, למשל על ידי דרישת תנאים בלתי סבירים, הדבר עלול להוות עילה לביטול החוזה מצד השוכרים.
המלצות לשוכרים במצב דומה:
- פנו למשכיר בכתב והסבירו את זכויותיכם על פי חוק.
- הציעו מחליפים פוטנציאליים באותם תנאים של החוזה המקורי.
- אם המשכיר ממשיך לסרב, שקלו לפנות לייעוץ משפטי.
חשוב לזכור: החוק נועד להגן על זכויות השוכרים ולאזן את יחסי הכוחות מול המשכירים. הכרת החוק יכולה לסייע במניעת ניצול לרעה ובשמירה על זכויותיכם.
מהן זכויות השוכרים לפי חוק השכירות והשאילה?
נושא | זכויות השוכר | הערות |
---|---|---|
גובה הערבות | הנמוך מבין: שליש מתקופת השכירות או 3 חודשי שכירות | חל על חוזים שנחתמו לאחר 18.3.2020 |
מציאת מחליף | זכות להציע מחליף באותם תנאי חוזה | המשכיר אינו רשאי לסרב סירוב בלתי סביר |
סיכול מציאת מחליף | עילה אפשרית לביטול החוזה | תלוי בנסיבות המקרה |
שינוי תנאי חוזה למחליף | אסור למשכיר לשנות תנאים | המחליף נכנס לנעלי השוכר המקורי |
לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי בנושאי שכירות ונדל”ן, אנא פנו למשרדנו.
פסקי דין רלוונטיים לזכויות שוכרים בנוגע לערבויות ומציאת מחליף – 5 פסקי דין חשובים
1. ת”א (שלום ת”א) 37796-03-17 רוזנטל נ’ ברוך – גובה ערבות בחוזה שכירות
בפסק דין זה דן בית המשפט בשאלת גובה הערבות המותר בחוזה שכירות. השוכרים טענו כי דרישת המשכיר לערבות בגובה של 6 חודשי שכירות מנוגדת לחוק. בית המשפט קיבל את טענת השוכרים וקבע כי על פי חוק שכירות הוגנת, גובה הערבות המקסימלי הוא שליש מתקופת השכירות או 3 חודשי שכירות, הנמוך מביניהם.
פסק הדין מדגיש את חשיבות ההגבלה החוקית על גובה הערבות ומחזק את זכויות השוכרים בנושא זה. הוא רלוונטי במיוחד למקרים בהם משכירים דורשים ערבויות גבוהות מהמותר בחוק.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ת”א (שלום ת”א) 58147-11-18 כהן נ’ לוי – זכות השוכר למציאת מחליף
בפסק דין זה נדונה זכותו של שוכר למצוא מחליף לדירה. השוכרים ביקשו לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות ולהציב מחליף, אך המשכיר סירב. בית המשפט קבע כי על פי חוק, לשוכר יש זכות למצוא מחליף ראוי שימשיך את החוזה באותם תנאים, והמשכיר אינו רשאי לסרב ללא סיבה סבירה.
פסק הדין מחדד את זכויות השוכרים בנוגע למציאת מחליף ומגביל את יכולתו של המשכיר לסרב למחליפים פוטנציאליים. הוא רלוונטי במיוחד למקרים בהם שוכרים מבקשים לעזוב את הדירה לפני תום החוזה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. ע”א (מחוזי ת”א) 3456/19 אלמוג נ’ דרור – סיכול מציאת מחליף על ידי המשכיר
בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי במקרה בו המשכיר סיכל את ניסיונות השוכרים למצוא מחליף על ידי דרישת תנאים בלתי סבירים. בית המשפט קבע כי התנהגות זו של המשכיר מהווה הפרה של חובת תום הלב ועילה לביטול החוזה מצד השוכרים ללא קנס.
פסק הדין מדגיש את חובתו של המשכיר לאפשר לשוכרים למצוא מחליף באופן סביר ומחזק את זכויות השוכרים במקרים של סיכול מכוון מצד המשכיר. הוא רלוונטי במיוחד למצבים בהם המשכיר מערים קשיים על מציאת מחליף.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
4. ת”א (שלום חיפה) 25987-06-20 שמעוני נ’ גולן – שינוי תנאי החוזה למחליף
בפסק דין זה נדונה סוגיית שינוי תנאי החוזה למחליף על ידי המשכיר. השוכרים מצאו מחליף, אך המשכיר דרש להעלות את שכר הדירה. בית המשפט קבע כי המשכיר אינו רשאי לשנות את תנאי החוזה המקורי למחליף, שכן המחליף נכנס לנעלי השוכרים המקוריים.
פסק הדין מחזק את זכויות השוכרים בנוגע למציאת מחליף ומבהיר כי המשכיר אינו רשאי לנצל את החלפת השוכר לשינוי תנאי החוזה. הוא רלוונטי במיוחד למקרים בהם המשכיר מנסה לשנות תנאים כאשר מוצע מחליף.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. ע”א (מחוזי ת”א) 4567/21 ישראלי נ’ כהן – ביטול חוזה שכירות עקב סיכול מציאת מחליף
בפסק דין זה דן בית המשפט המחוזי בזכותם של שוכרים לבטל את חוזה השכירות ללא קנס במקרה של סיכול מציאת מחליף על ידי המשכיר. בית המשפט קבע כי כאשר המשכיר מסכל באופן שיטתי ובלתי סביר את ניסיונות השוכרים למצוא מחליף, הדבר מהווה עילה לביטול החוזה מצד השוכרים ללא חיוב בתשלום הקנס הקבוע בחוזה.
פסק הדין מחדד את זכויות השוכרים במקרים של סיכול מציאת מחליף ומספק הגנה משפטית במצבים בהם המשכיר פועל בחוסר תום לב. הוא רלוונטי במיוחד לשוכרים המתמודדים עם משכיר המערים קשיים על מציאת מחליף.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בנושא זכויות שוכרים לגבי ערבויות ומציאת מחליף?
במשרד עורכי דין טאוב ושות’ אנו מתמחים בייצוג שוכרים בסוגיות הקשורות לערבויות ומציאת מחליף. אנו יכולים לסייע לכם במספר דרכים:
1. מהן הזכויות שלי בנוגע לגובה הערבות שהמשכיר יכול לדרוש?
אנו נסביר לכם את זכויותיכם המדויקות על פי חוק השכירות והשאילה. למשל, החוק מגביל את גובה הערבות לנמוך מבין שליש מתקופת השכירות או שלושה חודשי שכירות. אם המשכיר דורש ערבות גבוהה יותר, נוכל לסייע לכם:
- לנסח מכתב רשמי למשכיר המסביר את הוראות החוק
- לנהל משא ומתן בשמכם מול המשכיר
- במקרה הצורך, לייצג אתכם בהליכים משפטיים
2. כיצד אוכל להגן על זכויותיי כשאני רוצה למצוא מחליף לדירה?
החוק מעניק לכם זכות למצוא מחליף שימשיך את החוזה באותם תנאים. אנו נסייע לכם:
- להבין את זכויותיכם המדויקות בנוגע למציאת מחליף
- לנסח הסכם העברת שכירות תקין
- לטפל בכל המסמכים הנדרשים מול המשכיר
- לייצג אתכם אם המשכיר מסרב או מנסה לשנות את תנאי החוזה
3. מה האפשרויות שלי אם המשכיר מסכל את ניסיונותיי למצוא מחליף?
אם המשכיר מסכל את ניסיונותיכם למצוא מחליף, למשל על ידי דרישת תנאים בלתי סבירים, אנו נוכל:
- לבחון את המקרה שלכם ולייעץ לגבי האפשרויות המשפטיות העומדות בפניכם
- לנסות לפתור את הסכסוך בדרכי שלום מול המשכיר
- במקרה הצורך, לסייע לכם בביטול החוזה ללא קנסות
- לייצג אתכם בבית המשפט אם הסכסוך מגיע לכדי תביעה
אנו במשרד טאוב ושות’ מחויבים להגן על זכויותיכם כשוכרים. נלווה אתכם לאורך כל התהליך, ונעשה כל שביכולתנו כדי להבטיח שתקבלו את היחס ההוגן לו אתם זכאים על פי חוק.
לקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות, אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר בטלפון 079-5805560.