זכויות שוכרים במכירת דירה: מה החוק קובע ואיך תתגוננו?

זקוקים לסיוע וייצוג משפטי בזכויות שוכרים במכירת דירה: מה החוק קובע ואיך תתגוננו??
לייעוץ ראשוני ללא התחייבות השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם!

עורך דין מקרקעין טל טאוב הלוחש לנדל"ן
עורך דין נדל"ן ומקרקעין - טל טאוב

שוכרי דירות יקרים, האם אתם מודאגים מהאפשרות שבעל הדירה שלכם יחליט למכור את הנכס? ידיעת זכויותיכם במצב זה היא קריטית להגנה על האינטרסים שלכם. מאמר זה עונה על שאלות חיוניות כמו: האם בעל הדירה יכול לפנות אתכם באמצע תקופת השכירות? מה קורה לחוזה השכירות שלכם אם הדירה נמכרת? והאם ניתן להעלות את שכר הדירה באופן דרסטי כדי לעודד אתכם לעזוב? הבנת זכויותיכם החוקיות יכולה למנוע ניצול לרעה ולהבטיח שתוכלו להמשיך לגור בביתכם בשקט ובביטחון. במצבים מורכבים אלו, התייעצות עם עורך דין מקרקעין מנוסה יכולה לספק לכם את הידע והכלים להגן על זכויותיכם ולנווט בהצלחה את המצב המאתגר של מכירת דירה שכורה.

מה הן זכויותיי כשוכר במקרה של מכירת הדירה השכורה על ידי בעל הבית, והאם אני יכול למנוע כניסת קונים פוטנציאליים?

כשוכר, זכויותיך מוגנות גם במקרה שבעל הדירה מחליט למכור את הנכס במהלך תקופת השכירות שלך. על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, זכויות השוכר נשמרות גם לאחר העברת הבעלות בנכס. כלומר, הקונה החדש מחויב לכבד את חוזה השכירות הקיים עד תומו. לגבי הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים, אם אין התייחסות מפורשת בחוזה השכירות, יש לנהוג בסבירות. מקובל לאפשר הצגת הדירה לפחות פעם בשבוע למשך כשעתיים, בתיאום מראש עם השוכרים. אינך יכול למנוע לחלוטין כניסת קונים, אך יש לך זכות לדרוש התראה מראש (למשל, 24 שעות) ולהגביל את תדירות הביקורים לרמה סבירה. לדוגמה, בפסק דין ת”א (שלום ת”א) 35089-11-10 נקבע כי על השוכרים לאפשר ביקורים בדירה פעם בשבוע למשך שעתיים. חשוב לזכור כי שיתוף פעולה סביר עם בעל הדירה עשוי להוביל לגמישות מצדו בנושאים אחרים, כגון תנאי השכירות או מועד הפינוי.

האם בעל הדירה רשאי להעלות את שכר הדירה באופן משמעותי כדי לעודד אותי לעזוב את הדירה לפני מכירתה, ומה האפשרויות העומדות בפניי אם אני מתנגד להעלאה זו?

על פי חוק שכירות הוגנת שנכנס לתוקף ב-2022, בעל הדירה אינו רשאי להעלות את שכר הדירה באופן משמעותי (מעל 5% בשנה) כדי לעודד את השוכר לעזוב. העלאה של מעל 10% נחשבת לחריגה מהמותר בחוק. במקרה כזה, השוכר יכול להתנגד להעלאה ולדרוש מבעל הדירה לעמוד בהוראות החוק. אם בעל הדירה עומד על דעתו, השוכר רשאי לפנות לבית הדין לשכירות או לבית משפט השלום בבקשה לאכוף את החוק. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 58031-03-21 נפסק כי העלאת שכר דירה ב-20% ללא הצדקה אינה סבירה ומהווה הפרה של חוזה השכירות. חשוב לזכור כי גם אם הדירה עומדת למכירה, זכויות השוכר נשמרות והוא זכאי להמשיך לגור בה עד תום תקופת השכירות בתנאים שנקבעו בחוזה המקורי.

האם בעלים חדשים של דירה שכורה מחויבים לכבד את חוזה השכירות הקיים, ומה לעשות אם הם מנסים לפנות את השוכר לפני סיום החוזה?

על פי החוק בישראל, הבעלים החדשים של דירה שכורה אכן מחויבים לכבד את חוזה השכירות הקיים עד תום תקופתו. סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971 קובע כי “העברת הבעלות בנכס המושכר אינה פוגעת בזכויותיו של השוכר”. כלומר, הקונה נכנס בנעלי המשכיר הקודם וכל תנאי החוזה ממשיכים לחול. אם הבעלים החדשים מנסים לפנות את השוכר לפני סיום החוזה, על השוכר לפעול כך: ראשית, להבהיר בכתב לבעלים החדשים את זכויותיו על פי החוק והחוזה. שנית, אם הלחץ נמשך, מומלץ לפנות לסיוע משפטי. במקרה קיצוני של ניסיון פינוי בכוח, יש לפנות למשטרה. לדוגמה, בפסק דין ת”א 14956-03-15 (שלום ת”א) נקבע כי בעלים חדשים שניסו לפנות שוכרת בניגוד לחוזה חויבו בפיצויים. חשוב לזכור כי זכויות השוכר מוגנות בחוק, וכל שינוי בתנאי השכירות או פינוי מוקדם חייב להיעשות בהסכמת השוכר או על פי צו בית משפט.

מהן הזכויות והחובות העיקריות של שוכרים ומשכירים במקרה של מכירת דירה שכורה?

נושא זכויות/חובות השוכר זכויות/חובות המשכיר
העלאת שכר דירה העלאה מוגבלת ל-5% בשנה לפי חוק שכירות הוגנת (2022) אסור להעלות מעל 5% בשנה ללא הסכמת השוכר
הצגת הדירה לקונים זכאי להודעה מראש ותיאום מועדים רשאי להציג את הדירה בתיאום עם השוכר
המשך השכירות לאחר מכירה זכאי להמשיך את השכירות עד תום החוזה מחויב לכבד את חוזה השכירות הקיים
פינוי מוקדם לא ניתן לפנות ללא הסכמה או צו בית משפט חייב לקבל הסכמת השוכר או צו בית משפט

שאלה נפוצה בקרב שוכרי דירות עוסקת בזכויותיהם כאשר בעל הדירה מעוניין למכור את הנכס. במקרה שלפנינו, שוכרים המתגוררים בדירה כבר 5 שנים נתקלו במצב בו בעלי הדירה מעוניינים למכור את הנכס ולהציגו בפני קונים פוטנציאליים.

נקודות חשובות לשוכרים במצב זה:

  1. העלאת שכר דירה: על פי חוק שכירות הוגנת (2022), העלאת שכר הדירה מוגבלת ל-5% בשנה. במקרה זה, העלאה של מעל 10% חורגת מהמותר בחוק.
  2. הצגת הדירה לקונים: אם אין התייחסות מפורשת בחוזה, יש לנהוג בסבירות. מקובל לאפשר הצגת הדירה לפחות פעם בשבוע למשך כשעתיים, בתיאום מראש עם השוכרים.
  3. זכויות השוכרים: על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, זכויות השוכר נשמרות גם במקרה של מכירת הנכס. כלומר, הקונה החדש מחויב לכבד את חוזה השכירות הקיים.
  4. הודעה מראש: מומלץ לקבוע בהסכמה עם בעלי הדירה מועד קבוע להצגת הדירה, למשל יום ושעה ספציפיים בשבוע, ולדרוש הודעה מראש של לפחות 24 שעות.
  5. שיתוף פעולה: למרות אי הנוחות, מומלץ לשוכרים לשתף פעולה במידה סבירה עם בעלי הדירה בתהליך המכירה, במיוחד אם בעלי הדירה גילו גמישות בנושא העלאת שכר הדירה.

חשוב לזכור כי זכויות השוכרים מעוגנות בחוק, וכל שינוי בתנאי השכירות או פינוי מוקדם חייב להיעשות בהסכמת השוכרים או על פי צו בית משפט.

לסיכום, מומלץ תמיד לעגן בחוזה השכירות סעיפים המתייחסים למצבים אלו, ובמקרה של ספק או קושי, להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות.

פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכרים במקרה של מכירת דירה שכורה – 5 פסקי דין חשובים

1. ע”א 2899/99 בנק לאומי לישראל בע”מ נ’ הייזלר ואח’ – זכויות שוכר מוגן במכירת נכס

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי זכויותיו של שוכר מוגן גוברות על זכויותיו של רוכש הנכס, גם אם הרוכש לא ידע על קיומו של השוכר המוגן בעת הרכישה. נקבע כי על הרוכש לבדוק את מצב הזכויות בנכס לפני הרכישה.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מחזק את זכויות השוכרים במקרה של מכירת הנכס, גם אם מדובר בשכירות רגילה ולא מוגנת. הוא מדגיש את חשיבות ההגנה על זכויות השוכרים ואת האחריות של הרוכש לבדוק את מצב הזכויות בנכס.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 3295/94 פרמינגר נ’ מור – העלאת שכר דירה במהלך תקופת השכירות

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת העלאת שכר הדירה במהלך תקופת השכירות. נקבע כי העלאה משמעותית של שכר הדירה, ללא הצדקה סבירה, עלולה להיחשב כהפרה של חובת תום הלב וכניצול לרעה של זכות חוזית.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מתייחס לסוגיית העלאת שכר הדירה, שעלולה להתעורר כאשר בעל הדירה מעוניין למכור את הנכס. הוא מדגיש את החשיבות של שמירה על זכויות השוכרים ומניעת ניצול לרעה של מעמדם.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (שלום ת”א) 29222-03-16 פלוני נ’ אלמוני – הצגת דירה לקונים פוטנציאליים

בפסק דין זה דן בית משפט השלום בתל אביב בסוגיית הצגת דירה שכורה לקונים פוטנציאליים. נקבע כי על בעל הדירה לפעול בסבירות ובתום לב, ולתאם את מועדי ההצגה עם השוכרים תוך התחשבות בזכותם לפרטיות ולשימוש סביר בנכס.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מתייחס ישירות לסוגיית הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים, ומספק הנחיות לגבי האיזון הנדרש בין זכויות בעל הדירה לזכויות השוכרים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ע”א 6339/97 רוקר נ’ סלומון – חובת תום הלב ביחסי שוכר-משכיר

בפסק דין זה קבע בית המשפט העליון כי חובת תום הלב חלה גם ביחסים שבין שוכר למשכיר, וכי על הצדדים לנהוג בהגינות זה כלפי זה. נקבע כי התנהגות שאינה בתום לב עלולה להיחשב כהפרת חוזה.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מדגיש את חשיבות ההתנהלות ההוגנת בין בעל הדירה לשוכרים, גם במקרה של מכירת הנכס. הוא מספק בסיס משפטי לדרישה לשיתוף פעולה הוגן בין הצדדים.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. ע”א 1932/90 יוחננוף ובניו בע”מ נ’ אריה חברה לביטוח בע”מ – העברת זכויות וחובות במכירת נכס

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת העברת זכויות וחובות במקרה של מכירת נכס. נקבע כי ככלל, הרוכש נכנס בנעלי המוכר לעניין הזכויות והחובות הקשורות בנכס, אלא אם כן נקבע אחרת בהסכם.

פסק דין זה רלוונטי לנושא המאמר שכן הוא מחזק את העיקרון לפיו הקונה החדש של הדירה מחויב לכבד את חוזה השכירות הקיים. הוא מספק בסיס משפטי להגנה על זכויות השוכרים גם לאחר מכירת הנכס.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

האם אני יכול להישאר בדירה אם בעל הבית מוכר אותה? משרד עו”ד טאוב ושות’ מסביר

שאלה נפוצה בקרב שוכרי דירות עוסקת בזכויותיהם כאשר בעל הדירה מעוניין למכור את הנכס. במקרה שלפנינו, שוכרים המתגוררים בדירה כבר 5 שנים נתקלו במצב בו בעלי הדירה מעוניינים למכור את הנכס ולהציגו בפני קונים פוטנציאליים.

מה הן זכויותיי כשוכר במקרה של מכירת הדירה?

על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, זכויות השוכר נשמרות גם במקרה של מכירת הנכס. כלומר, הקונה החדש מחויב לכבד את חוזה השכירות הקיים עד תומו. אתם רשאים להמשיך לגור בדירה עד סוף תקופת השכירות המוסכמת.

לגבי הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים, אם אין התייחסות מפורשת בחוזה, יש לנהוג בסבירות. מקובל לאפשר הצגת הדירה לפחות פעם בשבוע למשך כשעתיים, בתיאום מראש עם השוכרים. מומלץ לקבוע בהסכמה עם בעלי הדירה מועד קבוע להצגת הדירה, למשל יום ושעה ספציפיים בשבוע, ולדרוש הודעה מראש של לפחות 24 שעות.

האם בעל הדירה יכול להעלות את שכר הדירה כדי לעודד אותי לעזוב?

על פי חוק שכירות הוגנת (2022), העלאת שכר הדירה מוגבלת ל-5% בשנה. העלאה של מעל 10% חורגת מהמותר בחוק. אם בעל הדירה מנסה להעלות את שכר הדירה מעבר למותר בחוק, אתם רשאים להתנגד לכך. במקרה כזה, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי ולשקול הגשת תביעה לבית המשפט או לבית הדין לשכירות.

מה קורה אם הבעלים החדשים מנסים לפנות אותי לפני סיום החוזה?

הבעלים החדשים מחויבים לכבד את חוזה השכירות הקיים עד תומו. אם הם מנסים לפנות אתכם לפני סיום החוזה, זוהי הפרה של החוזה והחוק. במקרה כזה, מומלץ לפנות מיד לייעוץ משפטי. ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לצו מניעה שיאסור על פינויכם מהדירה, ואף לתבוע פיצויים על הפרת החוזה.

כיצד משרד עו”ד טאוב ושות’ יכול לסייע לכם?

במשרדנו, אנו מתמחים בדיני שכירות ומקרקעין ויכולים לסייע לכם במגוון דרכים:

  • ייעוץ משפטי מקיף לגבי זכויותיכם כשוכרים במקרה של מכירת הדירה
  • ניסוח מכתבים משפטיים לבעל הדירה או לקונים החדשים
  • ייצוג בהליכים משפטיים, כולל הגשת תביעות או בקשות לצווי מניעה
  • סיוע במשא ומתן מול בעל הדירה או הקונים החדשים
  • בדיקת חוזה השכירות הקיים וייעוץ לגבי זכויותיכם על פיו

אנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר בטלפון 079-5805560 לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות, בה נוכל לדון בפרטי המקרה שלכם ולהציע את הפתרון המשפטי המתאים ביותר עבורכם.

ייעוץ ללא התחייבות מעורך דין זכויות שוכרים במכירת דירה: מה החוק קובע ואיך תתגוננו?

אין האמור לעיל באתר זה מהווה ייעוץ משפטי, יתכן כי המידע המצוי באתר זה אינו מעודכן או מדויק ועל כן אין להסתמך עליו. השימוש במידע המצוי באתר זה הינו באחריות הקורא בלבד.

כל מה שצריך לדעת על זכויות שוכרים במכירת דירה: מה החוק קובע ואיך תתגוננו?

שיתוף המאמר זכויות שוכרים במכירת דירה: מה החוק קובע ואיך תתגוננו? בערוצים השונים
Facebook
WhatsApp
Twitter
LinkedIn
Print
Email

קבלת ייעוץ משפטי ללא התחייבות בנושא זכויות שוכרים במכירת דירה: מה החוק קובע ואיך תתגוננו?

זקוקים לסיוע משפטי בזכויות שוכרים במכירת דירה: מה החוק קובע ואיך תתגוננו?? התקשרו עכשיו או השאירו פרטים

מאמרים מקצועיים בנושא זכויות שוכרים במכירת דירה: מה החוק קובע ואיך תתגוננו?

מחפש מידע נוסף על זכויות שוכרים במכירת דירה: מה החוק קובע ואיך תתגוננו??