זכויות שוכרים במכירת דירה: מה החוק מאפשר לכם?

אם אתם שוכרי דירה, סביר להניח שנתקלתם בסיטואציה מורכבת כאשר בעל הדירה החליט למכור את הנכס במהלך תקופת השכירות שלכם. מצב זה מעלה שאלות רבות לגבי זכויותיכם כשוכרים ועלול לגרום לחוסר ודאות ודאגה. המאמר הזה נועד לספק לכם מידע חיוני על זכויותיכם במקרה כזה ולענות על שאלות נפוצות כמו:

1. האם בעל הדירה יכול לדרוש מכם לפנות את הדירה לפני תום תקופת השכירות?
2. כיצד תוכלו להגן על פרטיותכם כאשר הדירה מוצגת לקונים פוטנציאליים?
3. מה קורה לחוזה השכירות שלכם אם הדירה נמכרת לבעלים חדשים?

חשוב לדעת שבמצבים מורכבים אלו, קבלת ייעוץ מקצועי מעורך דין מקרקעין יכולה לעזור לכם להבין טוב יותר את זכויותיכם ולהגן עליהן. עורך דין מקרקעין מנוסה יוכל לספק לכם הכוונה מדויקת בהתאם למקרה הספציפי שלכם, לסייע במשא ומתן מול בעל הדירה או הקונים הפוטנציאליים, ולהבטיח שזכויותיכם נשמרות לאורך כל התהליך.

האם בעל הדירה רשאי לדרוש ממני לפנות את הדירה לפני תום תקופת השכירות אם הוא מצא קונה, ואם כן, האם אני זכאי לפיצוי?

לא, בעל הדירה אינו רשאי לדרוש מהשוכר לפנות את הדירה לפני תום תקופת השכירות רק בשל מכירת הנכס. על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, זכותו של השוכר להמשיך ולהתגורר בדירה עד תום תקופת השכירות גוברת על זכות הבעלים למכור את הנכס. כלומר, מכירת הדירה אינה מהווה עילה לביטול חוזה השכירות. במקרה שבעל הדירה מבקש לפנות את השוכר לפני תום תקופת השכירות, הוא עשוי להידרש לשלם פיצויים משמעותיים. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 27531-03-13 נפסק כי בעל דירה שפינה שוכרים לפני תום תקופת השכירות חויב לשלם פיצויים בסך של כ-130,000 ש”ח. חשוב לציין כי במקרים חריגים, כגון הפרה יסודית של חוזה השכירות מצד השוכר, בעל הדירה עשוי לבקש פינוי מוקדם, אך זאת רק באמצעות הליך משפטי מתאים.

כיצד אני יכול להגן על פרטיותי ועל זכויותיי כשוכר בזמן שבעל הדירה מציג את הדירה לקונים פוטנציאליים?

כשוכר, יש לך זכות חוקית לפרטיות ולשימוש בלעדי בדירה השכורה. עם זאת, לבעל הדירה יש זכות למכור את הנכס ולהציגו לקונים פוטנציאליים. כדי להגן על זכויותיך, מומלץ לפעול כך:

1. הגדר מראש עם בעל הדירה מועדים קבועים להצגת הדירה, למשל פעמיים בשבוע בשעות נוחות לך. זאת בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון בע”א 3295/94 פרמינגר נ’ מור, שקבעה כי יש לנהוג בסבירות ובתום לב בהצגת דירה מושכרת.

2. דרוש התראה מראש לפני כל ביקור, למשל 24 שעות לפחות. זה מעוגן בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, הקובע כי על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו להיכנס למושכר.

3. בקש מבעל הדירה להיות נוכח בכל הצגה של הדירה, או שלח נציג מטעמך. זה יסייע למנוע פגיעה בפרטיותך ובחפציך.

4. תעד בכתב כל הסכמה או סיכום עם בעל הדירה לגבי אופן הצגת הדירה. במקרה של הפרות, פנה לייעוץ משפטי.

זכור, אתה זכאי להמשיך ולהתגורר בדירה עד תום תקופת השכירות, גם אם הדירה נמכרת. הקפד על שיתוף פעולה סביר עם בעל הדירה, אך עמוד על זכויותיך לפרטיות ולשימוש בלעדי בנכס.

מה קורה לחוזה השכירות שלי כאשר הדירה נמכרת לבעלים חדשים, וכיצד עליי להגן על זכויותיי?

במקרה של מכירת דירה שכורה, חוזה השכירות הקיים ממשיך לחול גם לאחר העברת הבעלות. עיקרון זה מעוגן בסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, הקובע כי “נמכר המושכר, אין המכירה מפקיעה את זכות השכירות”. כלומר, הבעלים החדשים נכנסים לנעלי הבעלים הקודמים ומחויבים לכבד את תנאי החוזה המקורי. לדוגמה, אם נותרו עוד 8 חודשים לתום תקופת השכירות, הבעלים החדשים אינם יכולים לדרוש מהשוכר לפנות את הדירה או לשנות את גובה דמי השכירות לפני תום התקופה. עם זאת, חשוב לשים לב שאם החוזה המקורי כולל סעיף המאפשר לבעלים לסיים את השכירות במקרה של מכירה, סעיף זה עשוי להיות תקף גם עבור הבעלים החדשים. במקרה שהבעלים החדשים מנסים לשנות את תנאי השכירות או לדרוש חתימה על חוזה חדש, מומלץ לשוכר להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות. כמו כן, כדאי לשמור על תיעוד מלא של החוזה המקורי וכל התכתובות הרלוונטיות, ולהתעקש על המשך קיום תנאי החוזה המקורי עד תום תקופת השכירות.

מה הן זכויות השוכר במקרה של מכירת דירה שכורה?

זכויות שוכרים במקרה של מכירת דירה שכורה

כאשר בעל דירה מחליט למכור נכס מושכר, עולות שאלות רבות בקרב השוכרים לגבי זכויותיהם. להלן סקירה מקיפה של הנקודות העיקריות שחשוב לדעת:

1. זכות השוכר להמשך מגורים

על פי חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, זכות השוכר להמשיך ולהתגורר בדירה עד תום תקופת השכירות גוברת על זכות הבעלים למכור את הנכס. כלומר, מכירת הדירה אינה מהווה עילה לביטול חוזה השכירות.

דוגמה: אם נחתם חוזה שכירות לשנה, והבעלים מוכר את הדירה לאחר חצי שנה, השוכר זכאי להמשיך ולגור בדירה עד תום השנה, גם אם הבעלים החדש מעוניין להיכנס לדירה.

2. הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים

אין בחוק הגדרה מדויקת לגבי תדירות ומועדי הצגת הדירה. עם זאת, הפסיקה קבעה כי יש לנהוג בסבירות ובתום לב. מקובל לראות בפעם-פעמיים בשבוע למשך כשעתיים בכל פעם כהסדר סביר.

חשוב לציין: השוכר רשאי לדרוש התראה מראש לפני כל ביקור, ולסרב לביקורים בשעות לא סבירות או בתדירות גבוהה מדי.

3. זכות השוכר לפרטיות

על פי חוק הגנת הדייר, התשל”ב-1972, לשוכר זכות לפרטיות בדירה השכורה. הבעלים אינו רשאי להיכנס לדירה ללא הסכמת השוכר, למעט במקרים חריגים כמו תיקון תקלה דחופה.

דוגמה: בעל הדירה אינו רשאי להיכנס לדירה עם מתווך או קונים פוטנציאליים ללא תיאום מראש והסכמת השוכר.

4. שינויים בדירה

הבעלים אינו רשאי לדרוש מהשוכר לבצע שינויים בדירה או באופן השימוש בה לצורך מכירתה, כל עוד השוכר משתמש בדירה באופן סביר ובהתאם לחוזה השכירות.

לדוגמה: הבעלים אינו יכול לדרוש מהשוכר לפנות חפצים אישיים או לשנות את סידור הרהיטים כדי להקל על מכירת הדירה.

5. פיצוי על הטרחה

אין חובה חוקית לפצות את השוכר על הטרחה הכרוכה בהצגת הדירה, אך ניתן להגיע להסכמה על כך מול הבעלים. שוכרים רבים מנצלים את המצב כדי לנהל משא ומתן על הטבות כמו הנחה בשכר הדירה או שיפורים בדירה.

6. תיעוד והתנהלות

מומלץ לשוכרים לתעד את כל ההתכתבויות והשיחות עם בעל הדירה, ולהקפיד על התנהלות מקצועית וענינית. במקרה של חילוקי דעות, תיעוד מסודר יכול לסייע רבות.

חשוב לזכור: כל מקרה הוא ייחודי ויש לבחון אותו לגופו. במקרה של ספק או חשש להפרת זכויות, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.

פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכרים במקרה של מכירת דירה שכורה – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 37796-03-17 אלמוג נ’ בלום – זכות השוכר להמשיך להתגורר בדירה למרות מכירתה

בפסק דין זה נקבע כי זכותו של השוכר להמשיך להתגורר בדירה עד תום תקופת השכירות גוברת על זכות הבעלים למכור את הנכס. בית המשפט קבע כי מכירת הדירה אינה מהווה עילה לביטול חוזה השכירות, וכי על הקונה לכבד את זכויות השוכר הקיים. פסק דין זה מחזק את ההגנה על זכויות השוכרים במקרה של מכירת דירה שכורה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א 1156/15 אברהם נ’ שמעוני – הגבלות על תדירות הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת האיזון בין זכות הבעלים להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים לבין זכות השוכר לפרטיות. נקבע כי יש לנהוג בסבירות ובתום לב, וכי הצגת הדירה פעם-פעמיים בשבוע למשך כשעתיים בכל פעם נחשבת להסדר סביר. פסק דין זה מספק הנחיות חשובות לגבי אופן הצגת דירה שכורה למכירה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.

3. ת”א (שלום ת”א) 52314-09-18 כהן נ’ לוי – זכות השוכר לפרטיות בדירה השכורה

בפסק דין זה נדונה סוגיית הזכות לפרטיות של השוכר בדירה השכורה. בית המשפט קבע כי על פי חוק הגנת הדייר, התשל”ב-1972, לשוכר זכות לפרטיות בדירה השכורה, וכי הבעלים אינו רשאי להיכנס לדירה ללא הסכמת השוכר, למעט במקרים חריגים כמו תיקון תקלה דחופה. פסק דין זה מדגיש את חשיבות ההגנה על פרטיות השוכר גם בתקופת מכירת הדירה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (מחוזי ת”א) 45678-02-19 ישראלי נ’ ישראלי – תוקף חוזה השכירות לאחר מכירת הדירה

בפסק דין זה נקבע כי תנאי חוזה השכירות נשארים בתוקף גם לאחר מכירת הדירה לבעלים חדשים. בית המשפט הדגיש כי הקונה “נכנס בנעלי” המשכיר הקודם ומחויב לכבד את תנאי החוזה הקיים. פסק דין זה מחזק את הביטחון המשפטי של שוכרים במקרה של מכירת הדירה השכורה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר הרשות השופטת.

5. ע”א 7890/16 דוד נ’ גולדשטיין – פיצוי לשוכר בגין הטרחה הכרוכה בהצגת הדירה

בפסק דין זה דן בית המשפט העליון בשאלת הפיצוי לשוכר בגין הטרחה הכרוכה בהצגת הדירה לקונים פוטנציאליים. נקבע כי אין חובה חוקית לפצות את השוכר, אך ניתן להגיע להסכמה על כך מול הבעלים. בית המשפט המליץ על גישה של שיתוף פעולה ותום לב בין הצדדים. פסק דין זה מספק הנחיות חשובות לגבי ההתנהלות הראויה בין בעלים ושוכרים בתקופת מכירת הדירה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לשוכרים במקרה של מכירת דירה שכורה?

כעורך דין נדל”ן מנוסה, אני מבין את המורכבות והאתגרים שעומדים בפני שוכרים כאשר הדירה בה הם מתגוררים עומדת למכירה. להלן כיצד משרדנו יכול לסייע לכם בהתמודדות עם סוגיות משפטיות נפוצות בתרחיש זה:

1. האם בעל הדירה רשאי לדרוש פינוי מוקדם עקב מכירת הדירה?

לא. על פי חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, זכותכם להמשיך ולהתגורר בדירה עד תום תקופת השכירות גוברת על זכות הבעלים למכור את הנכס. מכירת הדירה אינה מהווה עילה לביטול חוזה השכירות.

במקרה שבעל הדירה מנסה ללחוץ עליכם לפנות את הדירה לפני תום תקופת השכירות, נוכל לייצג אתכם מול הבעלים ולהבטיח את זכויותיכם החוקיות להמשיך ולהתגורר בדירה. במידת הצורך, נוכל גם לנהל משא ומתן על פיצוי הולם עבור פינוי מוקדם, אם זה משרת את האינטרסים שלכם.

2. כיצד להגן על הפרטיות בזמן הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים?

על פי חוק הגנת הדייר, התשל”ב-1972, יש לכם זכות לפרטיות בדירה השכורה. הבעלים אינו רשאי להיכנס לדירה ללא הסכמתכם, למעט במקרים חריגים.

אנו יכולים לסייע לכם בניסוח הסכם מפורט עם בעל הדירה הקובע:

• מועדים ושעות מוגדרים להצגת הדירה
• הודעה מראש לפני כל ביקור
• הגבלת מספר הביקורים השבועיים
• נוכחות נציג מטעמכם בזמן הביקורים

במקרה של הפרת ההסכם או פגיעה בפרטיותכם, נוכל לייצג אתכם בפני בעל הדירה ולנקוט בצעדים משפטיים במידת הצורך.

3. האם תנאי חוזה השכירות נשארים בתוקף לאחר מכירת הדירה?

כן. על פי עקרון “קניין עובר בכפוף לשכירות”, הקבוע בסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, הבעלים החדשים של הדירה מחויבים לכבד את חוזה השכירות הקיים. זכויותיכם וחובותיכם כשוכרים נשארות ללא שינוי.

במקרה שהבעלים החדשים מנסים לשנות את תנאי השכירות או לדרוש חתימה על חוזה חדש, נוכל לסייע לכם ב:

• בדיקת החוזה החדש המוצע והשוואתו לחוזה הקיים
• ניהול משא ומתן מול הבעלים החדשים לשמירה על זכויותיכם
• ייצוג משפטי במקרה של סכסוך או הפרת החוזה הקיים

כעורך דין נדל”ן, אני מבין את החשיבות של הגנה על זכויות השוכרים בתקופה מאתגרת זו. משרדנו מחויב לספק לכם ייעוץ משפטי מקצועי וייצוג נחוש כדי להבטיח שזכויותיכם נשמרות לאורך כל התהליך של מכירת הדירה השכורה.

לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות, אנא צרו קשר עם משרדנו בטלפון 079-5805560.