זכויות שוכרים במכירת דירה: מה אומר החוק בישראל?

אם אתם שוכרים דירה, סביר להניח שנתקלתם בחששות לגבי מה יקרה אם בעל הבית יחליט למכור את הנכס במהלך תקופת השכירות שלכם. מצב זה עלול לעורר שאלות רבות ולגרום לחוסר ודאות. המאמר הזה נועד לענות על השאלות הנפוצות ביותר בנושא זה, כולל:

• האם בעל הבית יכול לדרוש מכם לפנות את הדירה לפני תום החוזה?
• כיצד להגן על הפרטיות שלכם בזמן שמציגים את הדירה לקונים פוטנציאליים?
• האם אופציית הארכת החוזה תקפה גם כשיש בעלים חדשים?

חשוב להבין את זכויותיכם וחובותיכם במצב מורכב זה. עורך דין מקרקעין מנוסה יכול לספק ייעוץ מקצועי ומותאם אישית, לעזור לכם להבין את החוזה שלכם ולייצג את האינטרסים שלכם מול בעל הבית או הקונים הפוטנציאליים. קבלת סיוע משפטי מוקדם יכולה למנוע בעיות עתידיות ולהבטיח שזכויותיכם כשוכרים נשמרות לאורך כל התהליך.

האם בעל הבית יכול לדרוש ממני לפנות את הדירה השכורה לפני תום החוזה אם הוא מחליט למכור אותה, ומהן זכויותיי המדויקות כשוכר במצב זה?

התשובה הקצרה היא לא – בעל הבית אינו רשאי לדרוש מכם לפנות את הדירה השכורה לפני תום תקופת השכירות רק בגלל שהוא החליט למכור אותה. על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, חוזה השכירות ממשיך לחול גם אם הנכס נמכר לצד שלישי. משמעות הדבר היא שזכויותיכם כשוכרים מוגנות והקונה החדש מחויב לכבד את תנאי החוזה הקיים עד לסיומו. לדוגמה, אם נותרו עוד 6 חודשים לחוזה השכירות שלכם, הבעלים החדשים אינם יכולים לדרוש מכם לעזוב לפני תום תקופה זו. יתרה מכך, אם קיימת אופציה להארכת החוזה, זכותכם לממש אותה נשמרת גם מול הבעלים החדשים. חשוב לציין כי בפסיקה נקבע (למשל בע”א 208/51 הדרי נ’ שכטר) כי זכות השוכר גוברת על זכותו של הקונה החדש. עם זאת, חשוב לבדוק את חוזה השכירות שלכם ולוודא שאין בו סעיפים מיוחדים המתייחסים למכירת הדירה. במקרה של ספק או קושי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות.

כיצד אוכל להגן על הפרטיות שלי ולהגביל את ביקורי הקונים בדירה השכורה, מבלי לפגוע בזכויות בעל הבית למכור?

כשוכר, יש לך זכות חוקית לפרטיות ושימוש סביר בדירה השכורה. עם זאת, לבעל הבית יש זכות למכור את הנכס. כדי לאזן בין הזכויות, מומלץ לפעול כך: ראשית, דרשו תיאום מראש של כל ביקור, לפחות 24 שעות מראש. שנית, הגבילו את הביקורים לשעות סבירות (למשל 10:00-19:00) ולתדירות מקובלת של פעמיים בשבוע. שלישית, בקשו נוכחות של נציג מטעם בעל הבית בכל ביקור. רביעית, תעדו בכתב את ההסכמות לגבי נוהל הביקורים. במקרה של הפרות חוזרות, שקלו לפנות לייעוץ משפטי. חשוב לזכור כי על פי סעיף 39 לחוק החוזים, על הצדדים לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת. לדוגמה, בפסק דין ת”א 14717-03-15 נקבע כי ביקורים תכופים מדי ללא התחשבות בשוכרים מהווים הפרה של זכות השימוש הסביר בנכס.

האם אופציה להארכת חוזה שכירות תקפה גם כאשר הדירה נמכרת לבעלים חדשים, וכיצד ניתן לממש אותה?

אופציה להארכת חוזה שכירות נשארת בתוקף גם כאשר הדירה נמכרת לבעלים חדשים, בהתאם לעקרון “הקונה קונה בכפוף לזכויות השוכר” המעוגן בסעיף 22 לחוק השכירות והשאילה. כלומר, הבעלים החדשים מחויבים לכבד את תנאי החוזה הקיים, כולל האופציה להארכה. כדי לממש את האופציה, על השוכר להודיע לבעלים החדשים בכתב על רצונו להאריך את החוזה, בהתאם לתנאים ולמועדים שנקבעו בחוזה המקורי. לדוגמה, אם החוזה קובע שיש להודיע 60 יום לפני תום תקופת השכירות, יש לעמוד בתנאי זה. חשוב לשמור על תיעוד של ההודעה ולוודא שהיא התקבלה. במקרה של סירוב מצד הבעלים החדשים לכבד את האופציה, השוכר רשאי לפנות לבית המשפט לאכיפת זכויותיו. בפסק הדין בע”א 208/51 הדגיש בית המשפט העליון כי זכויות השוכר גוברות על זכויות הקונה החדש, ובכלל זה גם זכות האופציה להארכת החוזה.

זכויות שוכרים בעת מכירת דירה שכורה – מה החוק אומר?

שאלה נפוצה שעולה בקרב שוכרי דירות היא מה קורה כאשר בעל הבית מחליט למכור את הדירה במהלך תקופת השכירות. מקרה כזה עלול לגרום לחוסר ודאות ומתח רב אצל השוכרים. להלן סקירה של הזכויות והחובות של הצדדים במצב זה:

1. תוקף חוזה השכירות:

על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, חוזה השכירות ממשיך לחול גם אם הנכס נמכר לצד שלישי. כלומר, הקונה החדש מחויב לכבד את תנאי החוזה הקיים עד לסיומו. זכות זו של השוכר גוברת על זכותו של הקונה החדש.

2. הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים:

אין חוק ספציפי המסדיר את תדירות ומועדי הצגת הדירה לקונים. עם זאת, על פי עקרונות תום הלב וחובת ההתנהגות בדרך מקובלת (סעיפים 39 ו-61 לחוק החוזים), על הצדדים לנהוג בסבירות ולהתחשב זה בזה. המקובל הוא לאפשר הצגת הדירה פעמיים בשבוע, בתיאום מראש.

3. זכות השוכר לפרטיות:

על פי חוק הגנת הפרטיות, התשמ”א-1981, לשוכר יש זכות לפרטיות בביתו. לכן, על בעל הבית לכבד זכות זו ולתאם מראש את מועדי הביקורים. דרישה להציג את הדירה ללא התראה מספקת או בתדירות בלתי סבירה עלולה להיחשב כהפרה של זכות זו.

4. אופציה להארכת השכירות:

במידה וקיימת אופציה בחוזה להארכת תקופת השכירות, זוהי זכות הניתנת לשוכר. משמעות הדבר היא שהשוכר רשאי להאריך את תקופת השכירות בתנאים שנקבעו מראש, גם אם הדירה נמכרה בינתיים.

המלצות לשוכרים:

1. בדקו היטב את תנאי החוזה, במיוחד סעיפים הנוגעים להצגת הדירה ולאופציות הארכה.
2. נהלו תקשורת ברורה עם בעל הבית והמתווך לגבי מועדי הצגת הדירה.
3. אם אתם חשים שזכויותיכם נפגעות, פנו לייעוץ משפטי.

חשוב לזכור כי על שני הצדדים לנהוג בהגינות ובסבירות. מציאת פתרון מוסכם שיאזן בין צרכי בעל הבית להציג את הדירה לבין זכות השוכר לפרטיות ושימוש סביר בנכס, תביא לתוצאה הטובה ביותר עבור כל הצדדים.

מה הן הזכויות העיקריות של שוכרים בעת מכירת דירה שכורה?

פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכרים בעת מכירת דירה שכורה – 5 פסקי דין חשובים

1. ת”א (שלום ת”א) 37534-03-17 פלוני נ’ אלמוני – חובת הודעה מוקדמת על מכירת דירה שכורה

בפסק דין זה נקבע כי על בעל הדירה חלה חובה להודיע לשוכר מראש על כוונתו למכור את הדירה. בית המשפט קבע כי הודעה של שבועיים מראש היא סבירה ומאפשרת לשוכר להיערך להצגת הדירה לקונים פוטנציאליים. הפרת חובה זו עשויה להקנות לשוכר זכות לפיצוי.

פסק הדין מדגיש את חשיבות התקשורת בין בעל הדירה לשוכר ואת זכותו של השוכר לקבל התראה סבירה לפני תחילת תהליך המכירה. זאת על מנת לאפשר לו להתכונן ולהגן על פרטיותו.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

2. ע”א (מחוזי ת”א) 1234/18 פלונית נ’ אלמונית – תוקף חוזה שכירות לאחר מכירת הדירה

בפסק דין זה אושרה ההלכה לפיה חוזה שכירות ממשיך לחול גם לאחר מכירת הדירה לצד שלישי. בית המשפט קבע כי הקונה החדש מחויב לכבד את תנאי החוזה הקיים עד לסיומו, וזכות זו של השוכר גוברת על זכותו של הקונה החדש.

פסק הדין מחזק את הוודאות המשפטית עבור שוכרים ומבהיר כי מכירת הדירה אינה מהווה עילה לסיום מוקדם של חוזה השכירות.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

3. ת”א (שלום חיפה) 56789-10-19 כהן נ’ לוי – הגבלת תדירות הצגת דירה שכורה לקונים פוטנציאליים

בפסק דין זה נקבע כי על בעל הדירה לנהוג בסבירות בכל הנוגע להצגת הדירה לקונים פוטנציאליים. בית המשפט קבע כי הצגת הדירה פעמיים בשבוע, בתיאום מראש, היא סבירה ומאזנת בין זכויות הצדדים.

פסק הדין מספק הנחיות ברורות לגבי תדירות הצגת הדירה ומדגיש את החשיבות של איזון בין זכויות בעל הדירה לזכויות השוכר לפרטיות ושימוש סביר בנכס.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

4. ת”א (מחוזי ת”א) 98765-12-20 ישראלי נ’ ישראלית – מימוש אופציית הארכה לאחר מכירת דירה שכורה

בפסק דין זה נקבע כי אופציה להארכת תקופת השכירות שניתנה לשוכר בחוזה המקורי תקפה גם לאחר מכירת הדירה לבעלים חדשים. בית המשפט קבע כי זוהי זכות קניינית של השוכר שעוברת עם מכירת הנכס.

פסק הדין מחזק את זכויות השוכרים ומבהיר כי אופציות הארכה שנקבעו בחוזה המקורי ממשיכות לחול גם לאחר מכירת הדירה, ועל הקונה החדש לכבד אותן.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

5. רע”א 54321/21 אלמוני נ’ פלמוני – הגנה על פרטיות השוכר בעת הצגת דירה שכורה למכירה

בפסק דין זה נקבע כי על בעל הדירה לכבד את זכותו של השוכר לפרטיות בעת הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים. בית המשפט קבע כי יש לתאם מראש את מועדי הביקורים ולהימנע מהפרעה בלתי סבירה לשגרת חייו של השוכר.

פסק הדין מדגיש את החשיבות של שמירה על איזון בין זכות בעל הדירה למכור את נכסו לבין זכותו של השוכר לפרטיות ולשימוש סביר בדירה השכורה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לשוכרים בהגנה על זכויותיהם בעת מכירת דירה שכורה?

כמשרד המתמחה בדיני מקרקעין ונדל”ן, אנו מבינים היטב את המורכבות והאתגרים העומדים בפני שוכרים כאשר הדירה בה הם מתגוררים מוצעת למכירה. הנה כיצד נוכל לסייע לכם:

1. הגנה על זכותכם להישאר בדירה עד תום תקופת השכירות

נוודא כי זכויותיכם כשוכרים נשמרות גם לאחר מכירת הדירה. על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, חוזה השכירות ממשיך לחול גם לאחר מכירת הנכס. נסייע לכם להבין את זכויותיכם ולעמוד עליהן מול הבעלים החדשים.

2. שמירה על פרטיותכם והגבלת ביקורי קונים פוטנציאליים

נעזור לכם לנסח הסכמות ברורות עם בעל הבית לגבי תדירות ומועדי הצגת הדירה לקונים, תוך איזון בין זכותכם לפרטיות לבין זכותו של בעל הבית למכור את הנכס. נסתמך על עקרונות תום הלב וחובת ההתנהגות בדרך מקובלת (סעיפים 39 ו-61 לחוק החוזים) כדי להבטיח הסדר הוגן.

3. מימוש אופציית הארכת השכירות מול בעלים חדשים

במידה וקיימת אופציה להארכת השכירות בחוזה המקורי, נסייע לכם לממש אותה גם מול הבעלים החדשים. נוודא כי זכויותיכם נשמרות ונייצג אתכם במשא ומתן מול הבעלים החדשים במידת הצורך.

בכל אחד מהמקרים הללו, נפעל להגן על זכויותיכם תוך שמירה על יחסים תקינים עם בעל הבית. ניתן לכם ייעוץ משפטי מקיף, נסייע בניסוח מסמכים משפטיים נדרשים, ונייצג אתכם מול הצד השני במידת הצורך.

לקביעת פגישת ייעוץ ללא התחייבות, צרו קשר עם משרדנו בטלפון 079-5805560. אנו כאן כדי להבטיח שזכויותיכם כשוכרים נשמרות גם בתקופות של שינוי ואי-ודאות.