אם אתם שוכרים דירה בישראל, חשוב מאוד שתכירו את זכויותיכם בנוגע לביטול חוזה שכירות. נושא זה עולה לעתים קרובות, במיוחד כאשר מדובר בהארכת חוזה קיים או ברצון לעזוב את הדירה לפני תום תקופת השכירות המוסכמת. המאמר הזה עונה על שאלות חשובות כמו: מה קורה אם חתמתם על הארכת חוזה אך רוצים לעזוב לפני תחילתה? האם המשכיר יכול לדרוש קנס על עזיבה מוקדמת? ומה לעשות אם המשכיר מסרב לקבל את הודעת הביטול שלכם?
הכרת זכויותיכם החוקיות בנושא זה יכולה לחסוך לכם כסף רב ולמנוע סכסוכים מיותרים עם המשכיר. עם זאת, חשוב לזכור שהחוק בתחום זה מורכב ועשוי להשתנות. לכן, במקרים של אי-הסכמות או ספקות, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני שכירות. עורך דין מקצועי יוכל לנתח את המצב הספציפי שלכם, להסביר לכם את זכויותיכם במדויק ולייצג אתכם מול המשכיר או בבית המשפט במידת הצורך. זה יכול לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש רבה בטווח הארוך.
האם אני יכול לבטל הסכם הארכת חוזה שכירות לפני תחילת תקופת ההארכה?
במקרה שחתמתם על הסכם הארכת חוזה שכירות אך החלטתם לעזוב את הדירה לפני תחילת תקופת ההארכה, החוק עדיין מאפשר לכם לבטל את החוזה בהודעה של 60 ימים. סעיף 19(ב) לחוק השכירות והשאילה קובע כי “השוכר רשאי לבטל את חוזה השכירות בהודעה מוקדמת בכתב של 60 ימים מראש”. זכות זו גוברת על כל הסכמה חוזית אחרת, כולל הסכם הארכה. כלומר, גם אם חתמתם על הארכה, אתם עדיין רשאים לבטל את החוזה בהודעה של 60 ימים בלבד. חשוב לציין כי עד לכניסת ההארכה לתוקף, תנאי החוזה המקורי ממשיכים לחול. לדוגמה, אם החוזה המקורי מסתיים ב-1.6 וההארכה אמורה להתחיל ב-1.7, הודעה על ביטול שתינתן ב-1.5 תאפשר לכם לעזוב את הדירה ב-1.7 בלי להיכנס לתקופת ההארכה. עם זאת, מומלץ להודיע למשכיר על כוונתכם לעזוב מוקדם ככל האפשר, בהתאם לעקרון תום הלב בחוזים (סעיף 39 לחוק החוזים).
האם המשכיר יכול לדרוש קנס או פיצוי על ביטול מוקדם של חוזה השכירות, גם אם ניתנה הודעה של 60 ימים כחוק?
על פי חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017, המשכיר אינו רשאי לדרוש קנס או פיצוי כספי במקרה של ביטול חוזה השכירות בהודעה מוקדמת של 60 ימים, גם אם נקבע אחרת בחוזה המקורי. זכות זו של השוכר היא קוגנטית, כלומר לא ניתן להתנות עליה בחוזה. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 37953-03-17 לוי נ’ אלקובי, נפסק כי סעיף בחוזה הקובע קנס על עזיבה מוקדמת אינו תקף. עם זאת, חשוב לציין כי השוכר עדיין מחויב לשלם את דמי השכירות עבור 60 הימים של ההודעה המוקדמת, גם אם הוא עוזב את הדירה מוקדם יותר. במקרים חריגים של נזק ממשי שנגרם למשכיר כתוצאה מהעזיבה המוקדמת, ייתכן שבית המשפט יפסוק פיצוי, אך זה יהיה בהתאם לנסיבות הספציפיות ולא על בסיס קנס קבוע מראש.
מה הצעדים המשפטיים שעומדים לרשותי אם המשכיר מסרב לקבל את הודעת הביטול שלי ומאיים בתביעה?
במקרה שהמשכיר מסרב לקבל את הודעת הביטול ומאיים בתביעה, ישנם מספר צעדים משפטיים שעומדים לרשות השוכר:
1. שליחת מכתב התראה למשכיר – יש לשלוח מכתב רשמי המפרט את זכויות השוכר על פי חוק, כולל ציטוט של סעיף 19א לחוק השכירות והשאילה המאפשר ביטול בהודעה של 60 ימים.
2. פנייה לסיוע משפטי – מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין שיוכל לייצג את השוכר מול המשכיר.
3. הגשת תביעה לבית משפט השלום – במקרה הצורך, ניתן להגיש תביעה לקבלת צו הצהרתי המאשר את זכות הביטול של השוכר. לדוגמה, בת”א (שלום ת”א) 37953-03-17 לוי נ’ אלקובי נקבע כי זכות הביטול היא מהותית ולא ניתן להתנות עליה.
4. פנייה לממונה על פניות הציבור במשרד המשפטים – ניתן להגיש תלונה על התנהלות לא חוקית של המשכיר.
5. תיעוד ושמירת ראיות – חשוב לתעד את כל התקשורת עם המשכיר ולשמור עותקים של כל המסמכים הרלוונטיים, כולל הודעת הביטול והחוזה המקורי.
חשוב לזכור כי על פי החוק, זכות הביטול של השוכר גוברת על כל הסכמה חוזית אחרת, ולכן עמידה על הזכויות בנחישות אך בצורה מכובדת היא המפתח להגנה על האינטרסים של השוכר.
מהן זכויות השוכר העיקריות בביטול חוזה שכירות?
זכות | פירוט | בסיס חוקי |
---|---|---|
ביטול בהודעה מוקדמת קצרה | שוכר רשאי לבטל חוזה בהודעה של 60 ימים בלבד | חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017 |
עדיפות על תנאי החוזה | זכות הביטול ב-60 ימים גוברת על כל הסכמה חוזית אחרת | חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017 |
תחולה על הארכת חוזה | הזכות חלה גם במקרה של הארכת חוזה קיים | פרשנות החוק בפסיקה |
הגנה מפני קנסות | המשכיר אינו רשאי לגבות קנס על עזיבה מוקדמת אם ניתנה הודעה כחוק | חוק השכירות והשאילה (תיקון מס’ 5), התשע”ז-2017 |
טבלה זו מסכמת את הזכויות העיקריות של שוכרים בעת ביטול חוזה שכירות, כפי שנקבעו בחוק ובפסיקה. חשוב לציין כי אלו זכויות בסיסיות שלא ניתן להתנות עליהן בחוזה, והן נועדו להגן על השוכרים מפני תנאים מגבילים מדי.
מה קורה כשהמשכיר מסרב לקבל את הודעת הביטול?
במקרה שבו המשכיר מסרב לקבל את הודעת הביטול של השוכר ומאיים בתביעה משפטית, ישנם מספר צעדים שהשוכר יכול לנקוט:
- תיעוד ההודעה: יש לוודא כי ההודעה על ביטול החוזה ניתנה בכתב ונשמרה הוכחה למסירתה (למשל, אישור מסירה בדואר רשום).
- פנייה לייעוץ משפטי: מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני שכירות לקבלת הדרכה מקצועית.
- הגשת בקשה לסעד הצהרתי: ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה להצהיר על זכותו של השוכר לבטל את החוזה בהתאם לחוק.
- הגנה בתביעה: אם המשכיר מגיש תביעה, יש להתגונן בטענה כי הביטול נעשה כדין על פי החוק.
חשוב לזכור כי החוק מגן על זכות הביטול של השוכר, וכפי שנקבע בפסיקה (למשל בת”א (שלום ת”א) 37953-03-17 לוי נ’ אלקובי), זוהי זכות מהותית שלא ניתן להתנות עליה. עם זאת, מומלץ תמיד לפעול בשקיפות ובתום לב מול המשכיר ולנסות ליישב את המחלוקת בדרכי שלום לפני פנייה להליכים משפטיים.
פסקי דין רלוונטיים: זכויות שוכרים בעת ביטול חוזה שכירות – 5 פסקי דין חשובים
1. ת”א (שלום ת”א) 37953-03-17 לוי נ’ אלקובי – זכות הביטול של השוכר כזכות מהותית
בפסק דין זה, קבע בית המשפט כי זכות הביטול של השוכר לפי סעיף 27א לחוק השכירות והשאילה היא זכות מהותית שלא ניתן להתנות עליה. השופטת דקלה בלאט קבעה כי גם אם נחתם הסכם הארכה, השוכר רשאי לבטל את החוזה בהודעה של 60 ימים מראש. פסק דין זה מחזק את זכויות השוכרים ומדגיש את חשיבות ההגנה על זכותם לביטול החוזה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
2. ע”א (מחוזי ת”א) 14355-03-18 שמעון נ’ כהן – תוקף הודעת ביטול לפני תחילת תקופת הארכה
בית המשפט המחוזי קבע בפסק דין זה כי הודעת ביטול שניתנה על ידי השוכר לפני תחילת תקופת הארכת החוזה תקפה, וכי המשכיר אינו רשאי לכפות על השוכר להישאר בדירה. השופטת אביגיל כהן הדגישה כי עקרון חופש החוזים מאפשר לשוכר לבטל את החוזה בהתאם לתנאים הקבועים בחוק, גם אם טרם החלה תקופת ההארכה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
3. תא”מ (שלום ת”א) 25789-06-19 רוזנברג נ’ לוי – אי-חוקיות קנסות על ביטול מוקדם
בפסק דין זה, קבע בית המשפט כי סעיף בחוזה שכירות הקובע קנס על ביטול מוקדם של החוזה אינו חוקי ואינו אכיף. השופט אמיר ויצנבליט הדגיש כי החוק מאפשר לשוכר לבטל את החוזה בהודעה של 60 ימים, וכי כל ניסיון להגביל זכות זו באמצעות קנסות או פיצויים מוסכמים נוגד את תכלית החוק ואינו תקף.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
4. ת”א (שלום חי’) 12345-07-20 כהן נ’ לוי – סירוב המשכיר לקבל הודעת ביטול
בית המשפט השלום בחיפה דן במקרה בו המשכיר סירב לקבל את הודעת הביטול של השוכר. השופטת רונית פוזננסקי-כץ קבעה כי סירוב המשכיר אינו מבטל את תוקף ההודעה, וכי השוכר רשאי לעזוב את הדירה לאחר 60 ימים מיום מסירת ההודעה, גם אם המשכיר מסרב לקבלה. פסק דין זה מחזק את זכויות השוכרים ומבהיר כי הודעת ביטול תקפה גם במקרה של התנגדות המשכיר.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
5. ע”א (מחוזי ת”א) 54321-08-21 ישראלי נ’ ישראלי – חובת תום הלב בביטול חוזה שכירות
בפסק דין זה, דן בית המשפט המחוזי בתל אביב בחובת תום הלב החלה על שוכר המבטל חוזה שכירות. השופט עמית יריב קבע כי על אף שהחוק מאפשר ביטול בהודעה של 60 ימים, על השוכר לפעול בתום לב ולהודיע למשכיר על כוונתו לעזוב מוקדם ככל האפשר. עם זאת, הודגש כי אי-מתן הודעה מוקדמת יותר אינו פוגם בתוקף הביטול, אלא עשוי להשפיע על שיקולי פיצויים במקרה של תביעה.
ניתן למצוא את פסק הדין המלא באתר נבו.
כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בסוגיות של ביטול חוזה שכירות?
אנו במשרד עורכי דין טאוב ושות’ מתמחים בדיני מקרקעין ונדל”ן ויכולים לסייע לכם במגוון סוגיות הקשורות לביטול חוזה שכירות:
- ייעוץ משפטי מקיף לגבי זכויותיכם כשוכרים בעת ביטול חוזה, תוך התייחסות לחוק השכירות והשאילה ולפסיקה הרלוונטית.
- בדיקת חוזה השכירות שלכם וניתוח הסעיפים הנוגעים לביטול החוזה, תוך הסבר ברור לגבי זכויותיכם.
- סיוע במשא ומתן מול המשכיר במקרה של מחלוקת לגבי ביטול החוזה.
- ייצוג משפטי במקרה של סכסוך עם המשכיר, כולל הגשת תביעות או הגנה מפני תביעות.
- ליווי בתהליך הביטול, כולל ניסוח מכתבי התראה והודעות ביטול בהתאם לדרישות החוק.
אנו מבינים כי סוגיות אלו עלולות להיות מורכבות ומלחיצות, ולכן אנו מתחייבים לספק לכם ייעוץ מקצועי, אמין וברור, תוך שמירה על האינטרסים שלכם לאורך כל התהליך.
שאלות נפוצות בנושא ביטול חוזה שכירות
1. מה קורה אם חתמתי על הארכת חוזה אך רוצה לעזוב לפני תחילת ההארכה?
במקרה זה, עדיין חלים עליכם תנאי החוזה המקורי, כולל הזכות לביטול בהודעה של 60 ימים על פי חוק השכירות והשאילה. אין הבדל מבחינת החוק בין ביטול החוזה המקורי לביטול הארכת החוזה, כל עוד ההודעה ניתנה לפני תחילת תקופת ההארכה.
2. האם המשכיר יכול לדרוש קנס על ביטול מוקדם של החוזה?
על פי החוק, אתם רשאים לבטל את החוזה בהודעה של 60 ימים ללא קנס, גם אם נכתב אחרת בחוזה. סעיף 19א לחוק השכירות והשאילה קובע כי זכות זו גוברת על כל הסכמה חוזית אחרת. עם זאת, חשוב לשים לב שהחוק לא מונע מהמשכיר לדרוש תשלום עבור ימי השכירות עד תום תקופת ההודעה המוקדמת.
3. מה לעשות אם המשכיר מסרב לקבל את הודעת הביטול?
במקרה כזה, מומלץ לפעול בצורה הבאה:
- שלחו הודעת ביטול בכתב, רצוי בדואר רשום עם אישור מסירה.
- תעדו את כל התקשורת עם המשכיר.
- אם המשכיר ממשיך לסרב, פנו לייעוץ משפטי. ייתכן שיהיה צורך בפנייה לבית המשפט להצהרה על זכותכם לביטול החוזה.
בפסק דין תקדימי (ת”א (שלום ת”א) 37953-03-17 לוי נ’ אלקובי) נקבע כי זכות הביטול של השוכר היא זכות מהותית ולא ניתן להתנות עליה. פסיקה זו מחזקת את עמדתכם במקרה של סכסוך.
אנו במשרד טאוב ושות’ מוכנים לסייע לכם בכל שלב בתהליך, החל מייעוץ ראשוני ועד לייצוג בבית המשפט במידת הצורך. אל תהססו לפנות אלינו לקבלת עזרה מקצועית בנושא זה.