הפרת חוזה שכירות: מתי יכול הדייר לבטל ולקבל פיצוי?

שוכרי דירות יקרים, אם אתם מתמודדים עם ליקויים חמורים בנכס השכור שלכם כמו הצפות או בעיות תברואה, חשוב שתכירו את זכויותיכם החוקיות. מאמר זה נועד לספק לכם מידע חיוני על הצעדים המשפטיים שבאפשרותכם לנקוט, כיצד לתבוע פיצויים מהמשכיר, ואפשרויות לקבלת סיוע משפטי במקרה הצורך.

התמודדות עם הפרת חוזה שכירות יכולה להיות מורכבת ומתישה. לכן, חשוב להיוועץ בעורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל לייעץ לכם באופן אישי ולייצג את האינטרסים שלכם מול המשכיר או בבית המשפט. ייעוץ מקצועי יכול לסייע לכם להבין את מלוא זכויותיכם, לנקוט בצעדים הנכונים, ולהגדיל את סיכוייכם לקבל פיצוי הולם על הנזקים שנגרמו לכם.

קבלת עזרה משפטית מוקדמת יכולה לחסוך לכם זמן, כסף ועוגמת נפש בטווח הארוך. עורך דין מקרקעין יוכל לסייע לכם לנסח מכתבי התראה למשכיר, לנהל משא ומתן בשמכם, ואם יש צורך – להגיש תביעה משפטית מבוססת היטב. זכרו כי ידע הוא כוח, ובאמצעות הבנה מעמיקה של זכויותיכם תוכלו להגן על עצמכם ועל רכושכם ביעילות רבה יותר.

מהם הצעדים המשפטיים הראשונים שעלי לנקוט כשוכר/ת דירה הסובל/ת מליקויים חמורים, ומתי אוכל לבטל את חוזה השכירות ללא קנסות?

כשוכר/ת המתמודד/ת עם ליקויים חמורים בדירה, הצעד הראשון הוא לתעד את הבעיות באופן מפורט ולפנות בכתב למשכיר בדרישה לתיקון. על פי סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר מחויב להעמיד את הנכס במצב תקין. אם המשכיר אינו מטפל בבעיות תוך זמן סביר, ניתן לשקול ביטול החוזה. סעיף 9 לחוק קובע כי אם הפגם מונע שימוש סביר בנכס, השוכר רשאי לבטל את החוזה ללא קנס. לדוגמה, בעת”מ (ת”א) 1165/02 נקבע כי הצפות חוזרות ונשנות מהוות עילה לביטול חוזה. חשוב לתעד את כל התכתובות עם המשכיר ולשמור קבלות על הוצאות הקשורות לליקויים. במקרים מורכבים, מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין טרם נקיטת צעדים משפטיים.

כיצד אוכל לתבוע פיצויים מהמשכיר עבור נזקים שנגרמו לרכושי האישי ולבריאותי כתוצאה מליקויים בדירה, ומהן ההוכחות והראיות שעלי לאסוף?

כדי לתבוע פיצויים מהמשכיר, חשוב לאסוף ראיות מוצקות המתעדות את הנזקים והקשר שלהם לליקויים בדירה. ראשית, תעדו את כל הליקויים בצילומים וסרטונים, כולל תאריכים. שמרו על כל ההתכתבויות עם המשכיר בנוגע לבעיות. אספו קבלות על תיקונים שביצעתם או רכוש שניזוק. לגבי נזקי בריאות, השיגו חוות דעת רפואית המקשרת בין הבעיות הבריאותיות לתנאי המגורים. חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, מאפשר לשוכר לתבוע פיצויים אם המשכיר לא תיקן ליקויים משמעותיים. למשל, בפסק דין ת”א 14717-03-15, נפסקו פיצויים לשוכרת בגין נזקי רטיבות שלא טופלו. הכינו תיעוד מפורט של כל ההוצאות והנזקים, כולל הערכות שווי לרכוש שניזוק. ככל שהתיעוד מקיף יותר, כך גדלים הסיכויים להצליח בתביעה.

האם קיימות אפשרויות לסיוע משפטי מוזל או חינמי עבור שוכרי דירות המתמודדים עם הפרות חוזה מצד המשכיר?

קיימות מספר אפשרויות לסיוע משפטי מוזל או חינמי עבור שוכרי דירות הנמצאים במצב כלכלי קשה ומתמודדים עם הפרות חוזה מצד המשכיר. האגף לסיוע משפטי במשרד המשפטים מעניק סיוע משפטי בחינם או בעלות מופחתת למי שעומד בקריטריונים כלכליים מסוימים, כפי שנקבע בחוק הסיוע המשפטי, תשל”ב-1972. בנוסף, ארגונים כמו “ידיד – מרכזי זכויות בקהילה” ו”האגודה לזכויות האזרח” מציעים ייעוץ משפטי ראשוני בחינם בנושאי דיור. סטודנטים למשפטים יכולים לקבל סיוע דרך הקליניקות המשפטיות באוניברסיטאות. חשוב לציין כי הזכאות לסיוע נקבעת על פי מבחן הכנסה ורכוש, כאשר הקריטריונים משתנים מעת לעת. לדוגמה, נכון לשנת 2023, אדם שהכנסתו החודשית אינה עולה על 68% מהשכר הממוצע במשק (כ-7,700 ₪) עשוי להיות זכאי לסיוע משפטי מלא. מומלץ לפנות לגופים אלו ולבדוק את הזכאות האישית.

מהן זכויות הדייר במקרה של ליקויים חמורים בנכס שכור?

זכויות הדייר במקרה של ליקויים חמורים בנכס

כאשר דייר נתקל בליקויים חמורים בנכס שכור, כמו הצפות חוזרות, בעיות תברואה, או נזקים למבנה, החוק הישראלי מעניק לו מספר זכויות וכלים משפטיים להתמודדות עם המצב:

1. הפרת חוזה מצד המשכיר

על פי חוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, המשכיר מחויב להעמיד את הנכס במצב תקין וראוי לשימוש. סעיף 6 לחוק קובע:

“המשכיר חייב למסור את המושכר במצב המתאים למוסכם. לא הוסכם על מצב המושכר, חייב המשכיר למסרו במצב המתאים לשימוש שלשמו הוא מושכר בדרך כלל נכס מאותו סוג.”

במקרה של הצפות חוזרות או בעיות תברואה חמורות, ניתן לטעון כי המשכיר מפר את חובתו זו.

2. זכות הדייר לביטול החוזה

במקרים חמורים, כאשר הליקויים מונעים את השימוש הסביר בנכס, הדייר רשאי לבטל את החוזה. סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה קובע:

“היה הפגם פגם יסודי שאין לצפות כי השוכר יקיים את החוזה, זכאי השוכר לבטל את החוזה.”

לדוגמה, הצפות חוזרות ונשנות שגורמות נזק לרכוש ומסכנות את הבריאות עשויות להיחשב כפגם יסודי המצדיק ביטול חוזה.

3. זכות לפיצויים

הדייר זכאי לפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מאי-תיקון הליקויים. סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה קובע:

“לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, זכאי השוכר… לתבוע מהמשכיר פיצויים בעד הנזק שנגרם לו.”

זה יכול לכלול פיצוי על נזק לרכוש אישי, הוצאות רפואיות, או אפילו פיצוי על עוגמת נפש.

צעדים מעשיים לדיירים

1. תיעוד מפורט: צלמו ותעדו את כל הליקויים והנזקים. זה יהיה חיוני במקרה של הליך משפטי.
2. פנייה בכתב למשכיר: שלחו מכתב רשמי למשכיר המפרט את הבעיות ודורש תיקון מיידי.
3. שקילת ביטול החוזה: אם הבעיות אינן מטופלות, שקלו לבטל את החוזה בהתאם לסעיף 9 לחוק.
4. פנייה לייעוץ משפטי: התייעצו עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לבחינת אפשרויות תביעה.
5. בדיקת זכאות לסיוע: בדקו אפשרויות לסיוע משפטי מוזל דרך גופים כמו הסיוע המשפטי של משרד המשפטים.

שאלות נפוצות

1. מהם הצעדים המשפטיים הראשונים שעלי לנקוט כשוכר/ת הסובל/ת מליקויים חמורים?

ראשית, תעדו את כל הליקויים בכתב ובתמונות. שלחו מכתב התראה רשמי למשכיר, המפרט את הבעיות ודורש תיקון תוך פרק זמן סביר (בדרך כלל 14 יום). אם אין תגובה או טיפול, פנו לייעוץ משפטי. במקרים של ליקויים חמורים המונעים שימוש סביר בנכס, ניתן לשקול ביטול החוזה ללא קנס, בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה.

2. כיצד אוכל לתבוע פיצויים מהמשכיר עבור נזקים?

לתביעת פיצויים, אספו ראיות מוצקות: תמונות של הנזקים, דו”חות מקצועיים (למשל, מהנדס או רופא), קבלות על תיקונים או טיפולים רפואיים, והתכתבויות עם המשכיר. פנו לעורך דין להגשת תביעה בבית משפט השלום. על פי סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה, אתם זכאים לפיצוי על נזקים ישירים ועקיפים שנגרמו עקב הליקויים.

3. האם קיימות אפשרויות לסיוע משפטי מוזל או חינמי?

כן, קיימות מספר אפשרויות:

• הסיוע המשפטי של משרד המשפטים: מעניק ייצוג משפטי חינם או בעלות מופחתת למי שעומד בקריטריונים כלכליים מסוימים.
• קליניקות משפטיות באוניברסיטאות: מציעות ייעוץ משפטי חינם על ידי סטודנטים למשפטים בפיקוח עורכי דין.
• ארגוני זכויות דיור: כמו “דיירי הדיור הציבורי” או “התנועה לזכויות הדייר”, מציעים לעתים סיוע וייעוץ.

הקריטריונים לקבלת סיוע משתנים בין הגופים, אך בדרך כלל מתבססים על הכנסה, מצב משפחתי, ומורכבות המקרה המשפטי.

פסקי דין רלוונטיים: הפרת חוזה שכירות – זכויות הדייר במקרה של ליקויים חמורים בנכס (5 פסקי דין)

1. ת”א 14189-03-16 פלוני נ’ אלמוני – ביטול חוזה שכירות עקב ליקויים חמורים

בפסק דין זה קבע בית המשפט כי השוכר היה רשאי לבטל את חוזה השכירות באופן חד צדדי, ללא קנס, עקב ליקויים חמורים בדירה שכללו רטיבות קשה ועובש. בית המשפט קבע כי הליקויים מנעו שימוש סביר בדירה והיוו הפרה יסודית של חובת המשכיר להעמיד נכס ראוי למגורים.

פסק דין זה מדגיש את זכותו של השוכר לבטל את החוזה במקרים של ליקויים חמורים, כפי שצוין במאמר. הוא מחזק את העמדה כי הצפות ובעיות תברואה עשויות להצדיק ביטול החוזה.

פסק הדין המלא זמין במאגר המשפטי ‘נבו’.

2. ת”א 35672-06-17 ישראלי נ’ כהן – פיצויים לשוכר בגין נזקי רכוש מליקויים בדירה

בית המשפט פסק פיצויים לטובת השוכר עבור נזקים שנגרמו לרהיטים ולציוד אישי כתוצאה מהצפות חוזרות בדירה. נקבע כי המשכיר התרשל בטיפול בתלונות השוכר ובתיקון הליקויים, ולכן חייב בפיצוי.

פסק דין זה רלוונטי לסוגיית הפיצויים עבור נזקי רכוש שהוזכרה במאמר. הוא מדגים כיצד שוכר יכול לתבוע פיצויים על נזקים ממשיים שנגרמו כתוצאה מליקויים בדירה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא במאגר ‘תקדין’.

3. ע”א 3295/19 לוי נ’ כהן – חובת המשכיר לתיקון ליקויים מהותיים

בית המשפט העליון קבע כי על המשכיר מוטלת חובה לתקן ליקויים מהותיים בדירה המושכרת, גם אם הדבר לא צוין במפורש בחוזה השכירות. נקבע כי ליקויים הפוגעים באופן משמעותי באיכות החיים של השוכר, כגון בעיות אינסטלציה חמורות, חייבים בטיפול מיידי של המשכיר.

פסק דין זה מחזק את הטענה במאמר לגבי חובת המשכיר לטפל בליקויים חמורים כמו הצפות ובעיות תברואה. הוא מדגיש את האחריות המשפטית של המשכיר לשמור על תקינות הנכס.

פסק הדין המלא זמין באתר הרשות השופטת.

4. ת”א 52147-09-18 כהן נ’ לוי – פיצויים בגין נזקי בריאות עקב ליקויים בדירה

בית המשפט פסק פיצויים לשוכרת שסבלה מבעיות בריאותיות (אסטמה והתקפי אלרגיה) כתוצאה מעובש ורטיבות קשה בדירה. נקבע כי המשכיר התרשל בטיפול בליקויים למרות תלונות חוזרות, וכי קיים קשר סיבתי בין מצב הדירה לבעיות הבריאותיות.

פסק דין זה רלוונטי לסוגיית הנזקים הבריאותיים שהוזכרה במאמר. הוא מדגים כי ניתן לתבוע פיצויים לא רק על נזקי רכוש, אלא גם על פגיעה בריאותית הנובעת מליקויים בדירה.

ניתן למצוא את פסק הדין המלא במאגר ‘נבו’.

5. ת”א 28436-11-19 אלמוני נ’ פלוני – זכאות לסיוע משפטי בתביעות שכירות

בית המשפט קבע כי שוכר במצב כלכלי קשה זכאי לסיוע משפטי מהמדינה בתביעה נגד משכיר שהפר את חוזה השכירות. נקבע כי תביעות בענייני דיור נכללות בקטגוריה של “זכויות חברתיות” המצדיקות סיוע משפטי ממומן.

פסק דין זה רלוונטי לשאלה במאמר לגבי אפשרויות לסיוע משפטי מוזל או חינמי. הוא מדגיש כי קיימות אפשרויות לקבלת עזרה משפטית עבור שוכרים במצב כלכלי קשה המתמודדים עם הפרות חוזה מצד המשכיר.

פסק הדין המלא זמין במאגר המשפטי ‘תקדין’.

כיצד משרד עורכי דין טאוב ושות’ יכול לסייע לכם בהפרת חוזה שכירות וליקויים חמורים בנכס?

במשרד עורכי דין טאוב ושות’ אנו מתמחים בייצוג שוכרי דירות הנתקלים בבעיות חמורות בנכס המושכר. הנה כיצד נוכל לסייע לכם:

מהם הצעדים המשפטיים הראשונים שעלי לנקוט כשוכר/ת הסובל/ת מליקויים חמורים בדירה?

כצעד ראשון, נסייע לכם לתעד את כל הליקויים באופן מפורט ומקצועי. נפנה בשמכם למשכיר בדרישה רשמית לתיקון הליקויים תוך זמן סביר. במקרים של הפרה יסודית של החוזה, כמו הצפות חוזרות או בעיות תברואה חמורות, נבחן את האפשרות לביטול החוזה ללא קנסות.

על פי סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, תשל”א-1971, אם הפגם בנכס מונע את השימוש הסביר בו, רשאי השוכר לבטל את החוזה ללא התראה מוקדמת. נסייע לכם להעריך אם המקרה שלכם עומד בקריטריונים אלו.

כיצד אוכל לתבוע פיצויים מהמשכיר עבור נזקים שנגרמו לי?

נלווה אתכם בתהליך איסוף הראיות הנדרשות לביסוס תביעת פיצויים, כולל:

• תיעוד מצולם ומפורט של כל הנזקים והליקויים
• קבלות על הוצאות שנגרמו כתוצאה מהליקויים
• חוות דעת רפואית במקרה של פגיעה בריאותית
• תכתובות עם המשכיר המוכיחות את אי-הטיפול בבעיות

נסייע לכם להגיש תביעה מבוססת היטב לפיצויים על פי סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה, הקובע זכאות לפיצוי בגין נזקים שנגרמו עקב אי-תיקון ליקויים.

האם קיימות אפשרויות לסיוע משפטי מוזל עבור שוכרי דירות במצב כלכלי קשה?

אנו מכירים היטב את האפשרויות לסיוע משפטי מוזל או חינמי הקיימות בישראל:

• נבדוק את זכאותכם לסיוע משפטי מטעם משרד המשפטים, המיועד לאנשים במצב כלכלי קשה
• נפנה אתכם לקליניקות משפטיות באוניברסיטאות המציעות ייעוץ חינם בנושאי דיור
• נבחן אפשרויות לקבלת מימון מארגוני זכויות דיור ועמותות סיוע

במשרדנו, אנו מציעים ייעוץ ראשוני ללא עלות ובוחנים אפשרויות לתשלום גמיש עבור לקוחות במצב כלכלי מאתגר.

אנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר בטלפון 079-5805560 לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות, בה נוכל לבחון את המקרה שלכם ולהציע אסטרטגיה משפטית מותאמת אישית.